裁判字號：臺灣臺中地方法院99年簡上字第108號民事判決
裁判日期：民國99年07月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決99年度簡上字第108號上訴人臺灣糖業股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 張繼準 律師複代理人 徐祐偉 律師被上訴人乙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於民國99年2月2日本院臺中簡易庭98年度中簡字第1739號第一審判決提起上訴，並為訴之追加，本院合議庭於99年7月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於諭知上訴人協力取得門牌號碼：臺中市○○區○○路二段二七六號二樓房屋合法營業證照之對待給付部分、及駁回上訴人後開第二、三、四項之訴部分、暨上開部分之訴訟費用之裁判廢棄。
被上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○路二段二七六號二樓房屋遷讓返還上訴人。
被上訴人應給付上訴人新臺幣伍仟元，及自民國九十八年六月二十二日起至清償日止，按新臺幣壹拾伍萬伍仟元之年息百分之五計算之利息。
被上訴人應自民國九十八年十一月二十六日起至交還上開第二項所示房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣貳萬伍仟元。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣壹拾肆萬伍仟捌佰參拾參元，及自民國九十九年六月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴及其餘追加之訴均駁回。
第一、二審訴訟費用，由被上訴人負擔百分之九十五，餘由上訴人負擔；追加之訴訟費用由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項及第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者而言。本件上訴人於原審係依民法第767條規定請求被上訴人返還其所承租之房屋，並依契約關係請求未付之租金及違約金，合計新臺幣（下同）165,687元。又被上訴人於契約終止後既無權占有系爭房屋，自獲有相當於租金之利益，上訴人亦依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人自租賃契約終止後之98年11月27日起至返還系爭房屋之日止，按月給付25,000元。訴之聲明：1.被上訴人應將臺中市○○區○○路2段276號2樓房屋返還上訴人；2.被上訴人應給付上訴人165,687元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，並自98年11月27日起至交還房屋之日止，按月給付25,000元予上訴人。原審判決上訴人之訴一部有理由，一部無理由，上訴人不服提起上訴，並追加請求租金、違約金，爰聲明：1.原判決關於命上訴人協力取得門牌號碼：臺中市○○區○○路2段276號2樓房屋合法營業證照於被上訴人及其他不利於上訴人之部分廢棄。2.上廢棄部分：(1)被上訴人應將坐落臺中市○○區○○路2段276號2樓房屋遷讓交還予上訴人；(2)被上訴人應再給付15,687元予上訴人，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按165,687元之年息5%計算之利息；(3)被上訴人應自98年11月26日起至交還房屋之日止，按月給付25,000元予上訴人；追加(4)被上訴人應再給付上訴人186,521元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。核上訴人上開所為租金、違約金之追加聲明，乃係基於兩造因遷讓房屋等所生之債權債務糾紛，且兩造所提出之訴訟證據資料大致具有同一性，得於本件訴訟一併審理、解決紛爭，避免日後再為請求而發生裁判歧異，以達訴訟經濟之目的，屬基礎事實同一；且其追加請求之租金、違約金之金額，亦屬擴張應受判決事項之聲明，依上開規定及說明，均應予准許，合先敘明。
貳、實體事項：
一、上訴人主張：
(一)上訴人於原審起訴主張：緣門牌號碼：臺中市○○區○○路2段276號2樓房屋（下稱系爭房屋）係上訴人所有，自97年11月1日起即出租予被上訴人，且訂有「臺灣糖業股份有限公司房屋租賃契約書」（下稱系爭租約），租賃期間自97年11月1日起至100年10月31日止，每月租金25,000元，並約定每月5日給付當月租金，若逾期未繳，出租人即上訴人每月得向承租人即被上訴人請求每逾1日按當期應付而未付金額千分之1計收之違約金。詎被上訴人僅繳納97年11月份之租金，自同年12月1日起亦未再支付任何租金，迄至98年5月31日期間計已積欠租金150,000元及違約金15,687元，共165,687元未付。嗣上訴人以98年10月16日民事準備（二）狀為催告之意思表示，請被上訴人於收受該狀之翌日起20日內繳交租金及違約金，否則將於催告期限屆滿之翌日終止租約，查該民事準備狀已於98年11月6日對被上訴人生送達之效力，惟被上訴人均置之不理，是兩造間之租賃關係已因被上訴人拒付租金及違約金而於98年11月27日終止。被上訴人尚未返還系爭房屋。爰依民法第767條規定，請求被上訴人返還其所承租之系爭房屋，並依契約關係請求未付之租金及違約金，合計165,687元。又被上訴人於98年11月27日契約終止後既無權占有系爭房屋，自獲有相當於租金之利益，上訴人亦依民法第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人自租賃契約終止後之98年11月27日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人25,000元等語。爰聲明：(1)被上訴人應將系爭房屋返還上訴人。(2)被上訴人應給付上訴人165,687元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
並自98年11月27日起至返還系爭房屋止，按月給付上訴人25,000元。(3)願供擔保，請准宣告假執行。
(二)上訴人於本院補充陳述稱：
1.兩造並無約定上訴人負有使被上訴人就系爭房屋取得營業證照之義務，敘明如下：
(1)原審判決以系爭租約第l7條（特約條款）第2項、第3項規定，逕認被上訴人承租系爭房屋係供營業使用，乃兩造約定之內容云云，惟系爭租約第17條第2項前段固載明「乙方（即承租人）將租賃標的物供營業使用，應於開始營業前取得合法營業證照」等語，然考其實際文義應為「乙方（如有）將租賃標的物供營業使用（之需要），應於開始營業前取得合法營業證照」，並非指承租人承租上訴人所有之房屋僅限供營業使用，此因上訴人出租房屋予他人並無限制承租人承租房屋用途之必要，僅若承租人係將租賃標的物作營業使用，為符合相關法令規定，上訴人始有責成承租人須於開始營業前取得合法營業證照之必要，原審判決未見及此，容或有解釋契約上之誤會。
(2)甚且，上訴人所有之房屋如有出租，率以如系爭租約內容相同之定型化契約範本與承租人簽約，除因房屋標的不同所產生之租金計價、履約保證金額暨管轄法院外，並未與個別承租人就個別事項磋商立約，系爭租約第17條第2項、第3項雖載於系爭租約內，惟因兩造確未約定被上訴人承租系爭房屋之目的係供營業之用，故上開條文於本件個案僅為贅文而無適用之餘地。再者，如被上訴人有以上開條文作為兩造契約內容之真意，被上訴人儘可援引第17條第2項「於主管機關核發營業執照前，甲方同意免計（2個月）租金」之優惠規定，向上訴人表示其得為免付首二期（即97年11月、12月份）之租金，惟被上訴人尚且給付首期（即97年11月份）租金予上訴人，且於本件訴訟前，未曾向上訴人主張上揭契約條款之適用，而係遲至本件訴訟進行中，才執上揭契約條款以辯，堪認上開條文並非兩造租約內容所約定，兩造當未預訂將系爭房屋供作公司營業之用。
(3)次查，系爭房屋於被上訴人承租前，係由被上訴人之家族企業訴外人捷汛通商有限公司（下稱捷汛公司）於96年2月2日承租，因捷汛公司之公司所在地址設於「臺中市○○區○○路2段290號」，捷汛公司承租系爭房屋僅為供作分事務所辦公使用，並非供作公司所在地登記位址使用，雙方即無以「出租人配合辦理營業證照」為租賃契約內容，後因捷汛公司多次未給付租金，致上訴人於97年7月2日發函催告給付後，乃於97年8月12日終止雙方租約，被上訴人旋於97年9月26日以調降房租申請書向上訴人表示欲以其個人名義就系爭房屋改訂租約。被上訴人之家族企業（捷汛公司）前因已於他處申請營業證照，上訴人即無配合捷汛公司於系爭房屋辦理營業證照之義務，故被上訴人要求以其個人名義重訂系爭租約，由調降房租申請書可知被上訴人除請求租金調降外亦有因循前約內容之真意，且斯時被上訴人並無經營任何公司行號，復未表明承租系爭房屋係為供作公司所在地登記地址之用，得證兩造並無約定上訴人負有配合辦理營業證照之義務。
(4)且查，被上訴人於上開調降房租申請書中，除要求以個人名義改訂租約外，另明確表達其使用系爭房屋之用途為「原辦公室改為本會（司法革新生命尊嚴維護協會）法務服務部」，俟被上訴人亦確實將該會法務部辮公地點設於系爭房屋，益證被上訴人承租系爭房屋並非供營業使用。且被上訴人承租系爭房屋時，並未向上訴人承辦人員告稱其承租系爭房屋係為供作公司營業之用，亦未詢問系爭房屋可否供作公司營業之用，是被上訴人承租系爭房屋究係預定作何種用途之用，只要非屬違背法令者，上訴人並不予過問。是兩造於承租時既無約定作公司使用，遑論兩造就「上訴人須配合辦理營業證照」乙事已有約定。況且，捷汛公司既先後於94年間、96年間向上訴人議談承租系爭房屋，捷汛公司復為被上訴人之家族企業，則系爭房屋能否供作公司所在地登記位置之用，被上訴人對此豈有不知之理。
2.原審判決僅命被上訴人應給付上訴人150,000元，而駁回上訴人違約金15,687元之請求，亦有違誤。按「租金逾期未繳，每逾1日按當期應付未付金額千分之1計收違約金。」系爭租約第5條第1項後段定有明文。原審判決以被上訴人得行使同時履行抗辯權，故不負遲延責任云云，其違誤已如上述，既被上訴人不得向上訴人主張同時履行抗辯權，則仍不減其應付租金（而未付租金）之遲延責任，上訴人依系爭租約條款規定，請求被上訴人給付違約金，應有理由。既被上訴人自97年12月起迄98年5月3l日止均未付租金，上訴人請求被上訴人給付按每日當期應付未付金額千分之1計算之違約金計15,687元及遲延利息，應屬有據。
3.上訴人於98年6月3日向原審法院提起本件起訴時，係以98年5月31日作為兩造系爭租約終止日計算基準，故上訴人於原審聲明除請求被上訴人交還系爭房屋外，乃請求被上訴人給付至98年5月31日止，按系爭租約所須支付而未支付之6個月租金及違約金，合計為165,687元。而上訴人於原審審理時為補正催告事項，於確定98年11月26日為補正後系爭租約終止日計算基準，即以98年12月3日之民事陳報狀將訴之聲明一，變更為被告（即被上訴人）應自98年11月26日起迄交還房屋日止，按月給付25,000元予原告（即上訴人），惟因故並未請求98年6月1日起至98年11月25日止之租金及違約金部分，仍以97年12月至98年5月31日作為計算租賃期間，是上訴人追加原審此部分訴之聲明，即追加積欠租金145,833元及違約金40,688元，合計186,521元，又因上訴人本項追加部分與原起訴部分之請求基礎事實同一，是依民事訴訟法第466條第1項及第255條第1項第2款規定為訴之追加等語。並聲明：1.原判決關於命上訴人協力取得門牌號碼：臺中市○○區○○路2段276號2樓房屋取得合法營業證照於被上訴人及其他不利於上訴人之部分廢棄。2.上廢棄部分：(1)被上訴人應將坐落臺中市○○區○○路2段276號2樓房屋遷讓交還予上訴人；(2)被上訴人應再給付15,687元予上訴人，及自原審起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按165,687元之年息5%計算之利息；(3)被上訴人應自98年11月26日起至交還房屋之日止，按月給付25,000元予上訴人；(4)被上訴人應再給付上訴人186,521元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被上訴人則以：
(一)被上訴人於原審抗辯：上訴人原本將臺中市○○區○○路2段276號之1、2樓作為上訴人超商直營店使用，後於94年10月5日將上開房屋之2樓部分（即系爭房屋）出租予被上訴人之家族企業捷汛公司，並承諾將系爭房屋完成變更登記以供營業使用，惟至被上訴人承租前，仍無法合於公司登記營業使用。而系爭房屋（即2樓部分）與1樓共用1個水錶，系爭房屋之水費通知單仍登載為上訴人直營超商，用電種類亦登記為營業用，難謂上訴人不知被上訴人承租系爭房屋係預為營業用途。而上訴人收受租金後，依系爭租約第17條第2項約定：「乙方（即被上訴人）將租賃標的物供營業使用，應於開始營業前取得合法營業執照，未取得合法營業證照前不得營業，於主管機關核發營業證照前（以主管機關核准發文日為準）甲方（即上訴人）同意免計租金，惟免計租金期間最長以訂約之日起2個月為限，逾期不論任何原因，均須開始計租。」及民法第423條之規定，上訴人本負有交付合於伊之公司開業使用之租賃標的物之義務，並需於租賃關係存續中保持合於約定使用、收益之狀態。因上訴人僅向戶政機關申請臺中市○○區○○路2段276號之門牌號碼，而實際上並無系爭房屋之門牌（同上開地址2樓）房屋存在，致伊之公司無法申請營利事業登記證。上訴人既將系爭房屋出租予被上訴人預為營業用途，惟系爭房屋卻有前述未向戶政機關申請初編或增編門牌之情形，依同時履行抗辯權之規定，伊自得拒絕每月租金之給付。況自94年10月迄今，系爭房屋陸續由捷汛通商有限公司、被上訴人承租，裝潢費用、水費、電費、大樓管理費等皆由被上訴人繳納，做為合法營業之準備，被上訴人係公然、繼續、和平使用系爭房屋，應可主張所有權等語，資為抗辯。
(二)被上訴人於本院補充陳述稱：
1.戶政機關並未編訂臺中市○○區○○路2段276號2樓之門牌，上訴人招標出租標的物不合法令規定，未盡出租人之主要義務於先，而與承租人租金之支付義務互有對價關係，自得行使同時履行抗辯權於後。94年10月3日租賃標的物出租投標時，即以法人名義參與投標，並於94年10月5日以捷汛公司名義簽訂租約，足證兩造合意系爭房屋供作營業使用。況且系爭房屋之租金計算是以辦公商業用途訂定，而非集合住宅租金計算，電費是以營業用電計價，亦非自宅用電計費，大樓管理費是以營業店面計價，而非集合住宅計價，被上訴人根本未享有任何大樓管理福利與設施，且94年12月30日上訴人委託代為清潔、電力、房屋修繕、廢棄物清除等，均以公司名義簽定委託書，及辦公室裝潢、設計、隔間、冷氣、設備等，全是辦公用途設計施工，上訴人辯稱不知為營業使用，並推說並無配合辦理證照之義務，實係推卸責任之詞，絕非當事人承租之真意，並無合於出租人之主給付義務，被上訴人自得行使同時履行抗辯權，以維權益。
2.系爭房屋之建物所有權狀上主要用途載明：店鋪，2樓為集合住宅。房屋（水錶、電錶、瓦斯）全係1、2樓共用，承租後於95年1月20日雖辦理分戶用電申請，惟水費至今仍1、2樓共用1個水錶，無法分割，是建物所有權狀主要用途不符租賃目的，兩造履次換約均有言明而上訴人均允諾改善，卻未予更正，致使承租人長期不得申登領取公司營業證照，合法使用。
3.94年10月簽約時因繳有租金及押金、代繳清潔費用，因未能申登公司，被上訴人行使抗辦權至96年1月均未另給付租金。96年間兩造協議另計租約，上訴人並保證變更登記問題會圓滿解決，仍以捷汛公司為名簽訂租約，並以被上訴人長女為代理人。96年5月9日公司結束營業，97年5月9日公司出資人 林桂勳 死亡，被上訴人準備與人合夥再開公司，結果上訴人依然沒有辦理變更，致無法申領證照合法營業，故被上訴人於97年6月至9月間行使抗辯權，租金延遲給付，97年11月7日以擔任社團法人職務為由繳清全部租金，並以被上訴人為名，要求調降租金並另計租約，出租人仍不願辦理變更，致使無法辦理營業登記，被上訴人再度行使抗辯權以維護權益。
4.被上訴人計劃擴大營業始會投標承租，投資鉅額資金為辦公室裝潢、訂貨、竟然沒有於新址營業過一天，出租人明知租賃標的係集合住宅，竟謊稱為辦公用途並偽為地址公開標租、電力申請，被上訴人所訂貨物至今仍存放於倉庫，造成全部損失，上訴人都推說原審判決認事用法多有不當之處。
5.出租人多次換約均未申改變更登記以供營業使用，並長期於租賃關係存續中均不合於約定使用、收益之狀態，上訴人主張依民法第767條規定遷讓房屋為無理由。況自94年l0月承租裝潢後，即由被上訴人等待合法使用迄今，毫無間斷，且自始至終房屋水費、電費、電話費，大樓管理費、公共用電持分、公共視訊維護、清潔、機械停車、保養均以營業用途繳納，由此可見，所有權係被上訴人所有已彰顯甚明。若認上訴人為所有權人，而於94年10月裝潢後之系爭房屋，又何以交付被上訴人公然、繼續、和平使用至今，上訴人請求被上訴人遷讓房屋，洵屬無據等語。並聲明：上訴及追加之訴均駁回。
三、得心證之理由：
(一)上訴人主張系爭房屋係上訴人所有，兩造簽訂系爭租約將系爭房屋出租予被上訴人，租賃期間自97年11月1日起至100年10月31日止，每月租金25,000元，詎被上訴人僅繳納97年11月份之租金，自同年12月1日起未再支付任何租金之事實，業據其提出系爭租約、存證信函等件為證，並有系爭房屋建物所有權狀在卷可稽、復為被上訴人所不爭執，堪信為真實。
(二)上訴人主張兩造系爭契約並無約定上訴人負有使被上訴人就系爭房屋取得營業證照之義務，被上訴人則以上訴人並未協力使其取得申請營利事業登記證，為營業使用，致未盡出租人之租賃物交付義務，被上訴人自可拒絕給付租金等語置辯。是本件首應審究者厥為兩造間系爭租賃契約關係，上訴人究否負有使被上訴人就系爭房屋取得營利事業登記證，使其得為營業使用之義務？經查：
1.按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意。又解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。最高法院18年上字第1727號、39年台上字第1053號判例意旨參照。
查系爭租約第2條（租賃用途）第1項固約定：「限依房屋權狀及使用執照登載之主要用途使用，非經甲方（即上訴人）同意不得做其他使用．．．。」，且徵諸系爭房屋建物所有權狀「主要用途」係載「店舖，集合住宅」，建物所有權狀附卷可稽（見原審卷第103頁），可認被上訴人承租系爭房屋得為供營業或住宅使用。惟兩造系爭租約第17條（特約條款）第1項復約定：「甲方已善盡告知租賃標的物現況並經乙方（即被上訴人）充分了解，『乙方』同意使用本契約租賃標的物，『應』遵守一切法令規定，並依土地使用管制及建築法相關規定申辦合法使用，一切費用由乙方承擔。如違反法令規定等任何事件，『應由乙方』負責解決及負擔一切法律責任，另如有損及甲方之權益，乙方並應補償甲方之一切損失」、第2項約定：「『乙方』（即被上訴人）將租賃標的物供營業使用，『應』於開始營業前取得合法營業執照，未取得合法營業證照前不得營業，於主管機關核發營業證照前（以主管機關核准發文日為準），甲方同意免計租金，惟免計租金期間最長以訂約之日起2個月為限，逾期不論任何原因，均須開始計租。」、第3項約定：「乙方依前款規定申辦營業證照，『須甲方提供相關文件時』，『甲方應』及時配合辦理。」，準此，被上訴人同意使用系爭房屋，負有遵守一切法令規定，並依土地使用管制及建築法相關規定申辦合法使用之義務，且如將系爭房屋供做營業使用，並負有於開始營業前取得合法營業執照之義務，則關於系爭房屋得供營業使用一節，固係被上訴人得使用系爭房屋之用途之一，然就依土地使用管制及建築法相關規定合法營業使用系爭房屋、於開始營業前取得合法營業執照等節，則係被上訴人所負合法使用系爭房屋之義務，並非上訴人。上訴人則於「被上訴人申辦營業證照、須上訴人提供相關文件」時，始負有配合辦理即提供相關文件之義務，易言之，上訴人僅於此時負有提供相關文件之協力義務，且止於提供被上訴人申辦營業證照相關文件之義務，對於「依土地使用管制及建築法相關規定合法營業使用系爭房屋、於開始營業前取得合法營業執照」等節，依上開約定內容說明，核非上訴人依系爭租約所負之出租人義務範疇，上訴人所為提供被上訴人申辦營業證照相關文件之協力義務後，是否必然促成被上訴人履行「依土地使用管制及建築法相關規定合法營業使用系爭房屋、於開始營業前取得合法營業執照」之義務，即非上訴人履行其出租人義務之所問。
2.且依前揭系爭租約第17條第2項後段約定所示：「於主管機關核發營業證照前（以主管機關核准發文日為準），甲方同意免計租金，惟免計租金期間最長以訂約之日起2個月為限，逾期『不論任何原因』，均須開始計租。」，依此規定，在主管機關尚未核發營業證照前，上訴人僅同意免計租金最長2月，並非無限期免計租金，且明確約定逾期後，不論任何原因，均須開始計付租金，被上訴人並未因為主管機關於訂約之日起2月後尚未核發營業證照而免除支付租金之義務，換言之，縱然逾期後，不論任何原因主管機關未核發營業證照，被上訴人仍負有支付租金之義務，被上訴人亦自承已支付1個月租金，則關於營業證照之核發與否，即與被上訴人之支付租金義務脫勾，上訴人關於提供被上訴人申辦營業證照相關文件之協力義務與被上訴人之支付租金義務兩者間，並不具有對待給付關係，該協力義務難謂為被上訴人之主給付義務之一。益徵上訴人不負有使被上訴人「依土地使用管制及建築法相關規定合法營業使用系爭房屋、於開始營業前取得合法營業執照」之義務，實難推認上訴人負有使被上訴人就系爭房屋取得營利事業登記證，而使其得為營業使用之義務。
3.被上訴人雖再辯稱：系爭房屋（水錶、電錶、瓦斯）全係1、2樓共用，承租後於95年1月20日雖辦理分戶用電申請，惟水費至今仍1、2樓共用1個水錶，無法分割，不符租賃目的，致承租人長期不得申登領取公司營業證照合法使用等語，惟查，系爭契約第17條第1項前段亦約定：「甲方已善盡告知租賃標的物現況並經乙方充分了解」等語，則系爭房屋之現況如何應為被上訴人所充分了解，縱以因系爭房屋現況之故，致主管機關未核發營業證照，然依前段所述，除依系爭租約第17條第2項後段約定，被上訴人仍應支付租金外，亦難謂上訴人未盡其協力義務或主給付義務而拒絕給付租金。
4.綜上，依兩造系爭租約約定，上訴人不負有使被上訴人就系爭房屋取得營利事業登記證，使其得為營業使用之義務，與被上訴人給付租金義務間，不具有對待給付關係，被上訴人就其所負租金給付義務，尚難執此援為同時履行抗辯之據，自仍對上訴人負有給付租金之義務。
(三)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約；又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第440條第1、2項及第455條前段分別規定甚明。又按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」，亦為民法第767條所明定。查系爭租約第10條第1項第2款約定：乙方積欠租金達2個月總額且逾期給付達2個月，經甲方定期催告仍未給付時，甲方得終止本契約，並沒收履約保證金，已繳租金不予退還。而被上訴人僅繳納1個月租金後，即未再支付租金一節，復為兩造所不爭執，亦如前述，依系爭契約第5條約定所示，系爭房屋租金每月25,000元，迄后述上訴人終止契約時，累計已積欠上訴人租金11月餘（自97年12月起至98年11月間），而被上訴人對於原審准予請求之積欠租金數額150,000元及上訴人於本院追加聲明請求之積欠租金數額145,833元之計算金額，亦不爭執；且上訴人前於原審審理中，即以民事準備（二）狀催告被上訴人應於催告翌日起20日內清償其當時已積欠之6個月租金及違約金，並表明逾期未繳，即於催告期滿翌日終止系爭租約之意思表示，該民事準備（二）狀附卷可稽（見原審卷第54頁）。惟被上訴人置之不理，揆諸前揭規定，上訴人自得以被上訴人積欠系爭房屋2個月以上租金未清償為由，終止系爭租約，而該民事準備（二）狀繕本業於98年10月26日寄存送達，有送達證書附卷可稽（見原審卷第55頁），依民事訴訟法第138條第2項規定，於98年11月5日發生寄存送達之效力，且被上訴人亦未於翌日起20日內給付積欠租金，故兩造就系爭房屋所訂系爭租約，應認於98年11月26日即經上訴人合法終止，被上訴人於系爭租約終止後，即無合法權源繼續占有使用系爭房屋，且按已登記之不動產，並無依時效取得所得權之情形（民法第769、770條參照），系爭房屋業經登記為上訴人所有，有系爭房屋所有權狀可稽，縱以被上訴人辯稱其前公然、繼續、和平使用系爭房屋至今等語屬實，亦難主張其為有權占有，此外，復未據被上訴人就其占有系爭房屋之合法權源舉證以實其說，上訴人自得依前揭民法第767條規定，請求被上訴人遷讓返還系爭房屋。且被上訴人迄未支付積欠租金，從而，上訴人請求被上訴人將系爭房屋遷讓返還上訴人，另請求除原審已准許被上訴人所積欠97年12月至98年5月之租金150,000元外，被上訴人再給付積欠98年6月至98年11月25日之租金145,833元，及該部分租金自追加起訴狀繕本送達翌日即99年6月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨原審就97年12月至98年5月租金150,000元部分駁回上訴人請求自原審起訴狀繕本送達翌日即98年6月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，合於前揭條文及民法第229條、第233條第1項及第203條等規定，為有理由，應予准許。
(四)再按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。民法第250條第1項、第2項前段定有明文。即違約金依其性質，區分為損害賠償預定性質之違約金，及懲罰性違約金，前者乃將債務不履行債務人應賠償之數額予以約定，亦即一旦有債務不履行情事發生，債務人即不待舉證證明其所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡，均得按約定違約金請求債務人支付，此種違約金於債權人無損害時，不能請求。且除契約當事人另有特別約定，或依其約定不履行債務之性質不以損害賠償為限者外，通常債權人僅得就本案之給付或違約金之請求權中擇一行使，既請求違約金，則不得請求本來之給付；請求本來之給付，則不得請求違約金。後者之違約金係以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，故如債務人未依債之關係所定之債務履行時，債權人無論損害有無，皆得請求，且如有損害時，除懲罰性違約金，更得請求其他損害賠償。最高法院77年度台上字第2555號、83年度台上字第2879號判決意旨參照。查系爭租約第5條第1項後段約定：「租金逾期未繳，每逾1日按當期應付未付金額千分之1計收違約金。」，而被上訴人不得行使同時履行抗辯權一節，業如前述，則其上開租金逾期未繳，上訴人自得依該約定請求計付違約金。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文，又違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。且違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅。最高法院82年度台上字第2529號、94年度台上字第360號判決要旨參照。本院審酌被上訴人雖未依約繳付租金而有違約情事，然其自承系爭房屋現未供營業使用，係供社會服務工作使用，應無獲取營利之資，惟其積欠租金期間非暫，而兩造訂約至今，當前社會經濟景氣不佳，金融機構利率持續偏低，經斟酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情，本院認上訴人主張依上開約定計算違約金數額合計56,375元（原審主張自97年12月至98年5月止逾期未繳租金之違約金15,687元，及本院累計至98年11月25日止逾期未繳租金之違約金40,688元），金額實屬過高，應予以核減為5,000元為適當。從而，上訴人請求被上訴人給付違約金5,000元，及自原審起訴狀繕本送達翌日即98年6月23日起至清償日止，按之年息5%計算之利息，於此範圍內有理由，其餘違約金暨其利息請求部分，洵非有據。
(五)末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條亦有明定。經查，系爭租約業於98年11月26日終止，已如前述，則被上訴人自98年11月26日起，即無權占有上訴人所有系爭房屋，其受有利益致上訴人受有損害，自堪認定。又無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（參照最高法院61年台上字第1695號判例意旨）。本件被上訴人於系爭租約終止後，本應將系爭房屋返還上訴人，惟被上訴人遲未履行仍繼續占用系爭房屋，則其占用係屬無權占有，並使上訴人喪失占有使用系爭房屋之利益，被上訴人自有獲得相當於租金之利益，致上訴人受有無法使用房屋收益之損害。審諸被上訴人向上訴人租賃系爭房屋其租金每月25,000元，業如前述。是上訴人主張系爭租約終止後，被上訴人仍無權占有系爭房屋使用，被上訴人受有相當於上開租金之利益，並使上訴人受相當於上開每月租金之損害，應屬可採。從而，上訴人依據民法第179條規定，憑以請求被上訴人自98年11月26日起至交還系爭房屋之日止，按月給付相當於上開租金數額之不當得利，洵屬正當，應予准許。
四、綜上，本件上訴人訴請被上訴人遷讓返還系爭房屋、給付租金、違約金及相當於租金之不當得利，應屬有據，被上訴人行使同時履行抗辯等情，洵非可採。上訴人所為主張，就「
(1)被上訴人應將門牌號碼臺中市○○區○○路2段276號2樓房屋遷讓返還予上訴人；(2)被上訴人應給付5,000元（違約金）予上訴人，及自原審起訴狀繕本送達翌日即98年6月22日起至清償日止，按155,000元（原審准許之租金150,000元及本院准許之違約金5,000元）之年息5%計算之利息；(3)被上訴人應自98年11月26日起至交還房屋之日止，按月給付25,000元予上訴人；(4)被上訴人應給付上訴人145,833元（追加請求租金部分），及自追加起訴狀繕本送達翌日即99年6月3日起至清償日止，按年息5%計算之利息」之範圍內，為有理由，原審駁回上訴人上開(1)、(2)、(3)主張，並諭知上訴人協力取得門牌號碼：臺中市○○區○○路2段276號2樓房屋合法營業證照之對待給付，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，部分為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2至4項所示，並就上訴人追加聲明部分，判決如主文第5項所示，至上訴人逾上開範圍部分所為之請求，即非有據，則上訴人其餘上訴及其餘追加請求，均應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。
六、據上論結，本件上訴為有一部有理由，一部無理由，追加之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條、第450條、第79條，判決如主文。中華民國99年7月26日
民事第二庭審判長法官王銘
法官呂麗玉法官吳崇道以上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國99年7月26日
書記官