臺灣高等法院103年度上字第1128號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院103年上字第1128號民事判決

裁判日期：民國104年05月14日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高等法院民事判決103年度上字第1128號上訴人 徐政雄
徐清旺 徐發平 共同訴訟代理人 陳鄭權 律師
王建偉 律師被上訴人 彭誠宏
周甜 郭鳳勤 彭素雲 彭子凡 彭汝瑄 陳鋒南 范美珠 上七人共同訴訟代理人 楊逸民 律師
張毅超 律師被上訴人財政部國有財產署法定代理人 莊翠雲 訴訟代理人 曾世強 上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國103年8月5日臺灣桃園地方法院102年度訴字第1807號第一審判決提起上訴，本院於104年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。復按出租耕地出賣時，出租人與承租人間因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第26條第2項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴。又所謂因耕地租佃發生爭議，係指因耕地租佃關係所發生之一切爭議而言（最高法院99年度台上字第459號民事判決意旨參照）。第按耕地租佃爭議事件，出租人或承租人有數人，僅有其中一人或數人(非全體)參與起訴前之調解、調處程序，雖尚有部分出租人或承租人因故未曾參與，仍應認已踐行調解、調處程序（最高法院72年度台上字第680號判決意旨參照）。經查：本件兩造間因耕地租佃發生爭議，經被上訴人彭誠宏等8人（不含財政部國有財產署）申請桃園市大園區（改制前為桃園縣大園鄉，下同）公所耕地租佃委員會調解，調解不成立，嗣經桃園市政府耕地租佃委員會調處結果，上訴人不服調處，經桃園市政府移送原審法院審理，有桃園市政府檢送之租佃爭議調處不成立案卷可憑，嗣被上訴人財政部國有財產署委任訴訟代理人於原審法院言詞辯論期日以原告地位為聲明並進行本案辯論（見原審卷㈠第144頁反面、第149頁），參之前揭說明，本件起訴程序合於前開規定，先予敘明。
二、本件被上訴人原審求為判命㈠確認被上訴人與上訴人間就坐落桃園市○○區○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下稱系爭土地）之耕地三七五租賃關係不存在。㈡確認上訴人就系爭858地號土地之優先購買權不存在。㈢上訴人徐發平應將系爭858地號土地上如附圖編號Ｊ所示2層加強磚造建物即門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○號房屋、編號Ｋ所示水泥地、編號Ｍ所示1層鐵皮車棚等地上物，面積合計533平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還被上訴人及其他共有人。㈣上訴人徐清旺應將系爭858地號土地上如附圖編號Ｌ所示1層磚造建物，面積計193平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還被上訴人及其他共有人之判決（見原審卷㈡第38頁）。經原審法院為被上訴人全部勝訴判決後，於民國（下同）104年3月27日本院準備程序期日撤回上開第3項及第4項之訴，並經上訴人同意（見本院卷第288頁），依民事訴訟法第262條第1、2項規定，已生撤回效力。
又被上訴人彭誠宏就上開訴之聲明第2項於104年4月30日言詞辯論期日減縮為「確認上訴人徐發平就臺灣桃園地方法院（下稱桃園地院）101年度司執字第12305號強制執行事件所拍賣之系爭858地號土地（應有部分1/6）之承租人優先承買權不存在。」依同法第446條第1項但書規定，應予准許，合先敘明。
三、次按確認之訴，衹須主張為訴訟標的之法律關係或其他事項之存否有不明確者，對於爭執其主張者提起，即當事人適格（最高法院81年度台上字第2825號判決意旨參照）。本件被上訴人係主張伊與上訴人間無前揭租賃關係存在，並未聲明其餘共有人與上訴人間前揭租賃關係不存在，非就他人間之法律關係提起確認之訴，亦非所謂固有必要共同訴訟。上訴人主張被上訴人起訴時未與其他共有人同為原告，其當事人不適格云云（見本院卷第307頁反面），揆之前揭說明，並不足取。
四、再按確認法律關係成立或不成立之訴，固以確認現在之法律關係為限，但過去不成立之法律關係，延至目前仍繼續不存在時，仍不失為現在之法律關係。如對於該法律關係存在與否，有即受確認判決之法律上利益者，自非不得對之提起確認之訴（最高法院98年度台上字第32號、92年度台上字第496號判決意旨參照）。本件系爭土地原共有人為被上訴人及訴外人 蔡子盛 、 蔡祺諒 、 蔡鎮陽 、 蔡江 謝美惠 等情，為兩造所不爭（見本院卷第93頁反面不爭執事項一），並有土地登記謄本附卷可查（見原審卷㈠第82-99頁），嗣系爭土地經提起分割共有物訴訟，經法院判決變價分割，雖由訴外人蔡江謝美惠經拍賣於104年3月11日登記為取得所有權全部（蔡江謝美惠聲請承當被上訴人本件訴訟部分，另以裁定駁回）等情，為兩造所不爭（見本院卷第247頁反面、287頁反面），復有拍賣通知、系爭土地登記謄本在卷足憑（見本院卷第
127、273、277、281頁），惟被上訴人既否認有前揭耕地三七五租賃關係存在，此亦涉及被上訴人是否得向上訴人請求租金或請求相當租金之不當得利、損害賠償等，依前揭說明，就被上訴人提起上開第1項消極確認之訴，應有即受確認判決之法律上利益。又有關「確認上訴人徐發平就桃園地院101年度司執字第12305號強制執行事件所拍賣之系爭858地號土地（應有部分1/6）之承租人優先承買權不存在」部分，被上訴人彭誠宏係主張桃園地院101年度司執字第12305號拍賣系爭858號土地，由伊拍定，但因上訴人徐發平行使優先承買權，故尚未核發權利移轉證書等語（見本院卷第314、288頁反面），復提出桃園地院民事執行處函文為憑（見本院卷第316、319頁），而上訴人徐發平則抗辯有優先承買權云云（見本院卷第312頁反面），故此部分被上訴人彭誠宏對上訴人徐發平提起確認之訴，亦有確認利益。上訴人就被上訴人前揭所提消極確認之訴有確認利益，已表示不予爭執（見本院卷第288頁反面），嗣翻異前詞，抗辯無確認利益云云（見本院卷第308頁），依上說明，核無足取。
乙、實體部分：
一、本件上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。
㈡被上訴人在第一審之訴駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人聲明求為判決：如主文所示。
三、被上訴人主張：伊原為系爭土地之共有人，系爭土地上存有上訴人依耕地三七五減租條例成立之大園區（改制前為大園鄉）「園南字第249號」租約（下稱系爭租約），惟上訴人徐發平卻在系爭858地號土地上興建門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○號即如附圖編號Ｊ所示2層加強磚造建物，作為經營 新平 企業社之用，及如附圖編號Ｍ所示1層鐵皮車棚，復於其上鋪設如附圖編號Ｋ所示水泥地；至上訴人徐清旺則係在系爭858地號土地上搭建如附圖Ｌ所示之1層磚造建物，均未為農地農用，未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條規定，系爭租約應為無效。又系爭858地號土地原共有人蔡鎮陽應有部分1/6，經桃園地院於101年11月21日以101年度司執字第12305號強制執行事件進行拍賣，並由彭誠宏買受，惟徐發平卻主張依耕地三七五減租條例第15條第1項規定行使承租人優先承買權，惟上開租約已無效，應無承租人之優先承買權存在。為此， 爰求 為判命確認伊與上訴人間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在；確認徐發平就桃園地院101年度司執字第12305號強制執行事件所拍賣之系爭858地號土地應有部分1/6之承租人優先承買權不存在等語（原審法院為被上訴人勝訴判決，上訴人不服提起上訴，未繫屬本院部分不予贅述）。
四、上訴人則以：伊之被繼承人 徐阿木 前自44年起，即與蔡子盛等人之被繼承人 蔡標 等人簽訂系爭租約，徐阿木死亡後，遂由伊繼承之。伊自繼承系爭租約後，除配合主管機關休耕政策外，均在系爭土地上栽種作物，未曾間斷。 嗣蔡標 等人原提供伊在系爭土地上興建之農舍因風災而毀損，遂出具同意書允諾徐發平在系爭土地上興建農舍，而徐發平在系爭858地號土地上所興建農舍、鋪設水泥地及搭建鐵皮車棚等地上物，與農業發展條例第3條第10款規定相符，且占系爭土地面積極小，不能據此即謂伊無自任耕作。至新平企業社乃係徐發平配偶 徐陳秋梅 利用農閒及休耕之時，外出參與泥水工務，補貼家用，並未於其內作為商業使用，且均與徐發平無涉。被上訴人取得系爭土地共有權，已明知有前開農舍之存在，卻以此主張上開租約無效，有違禁反言法理，亦有悖於誠信原則屬權利濫用。又彭誠宏向聲請桃園地院拍賣蔡鎮陽就系爭858地號土地應有部分1/6，桃園地院在拍賣公告已載明徐發平等人依耕地三七五減租條例第15條規定有優先承買權，且伊並無未自任耕作情形，徐發平應有優先承買權云云，資為辯解。
五、經查：系爭土地原共有人為被上訴人及訴外人蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠，該土地上登記有上訴人共同依耕地三七五減租條例成立之系爭租約，徐發平在系爭858地號土地上建築如附圖編號Ｊ所示建物即門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○○號房屋，徐清旺在系爭858地號土地上建築如附圖編號Ｌ所示1層磚造建物等情，為兩造所不爭（見本院卷第93頁反面、94頁不爭執事項一至四），並有土地登記謄本、耕地三七五租約附卷可稽（見原審卷㈠第82-100、127-131頁），自堪信為真實。
六、本件經依民事訴訟法第463條準用同法第270條之1第1項第3款規定，整理並協議簡化爭點後，兩造在本院103年10月24準備程序期日，同意協議簡化之爭點即㈠上訴人就系爭土地是否均有自任耕作？㈡系爭租約是否因違反耕地三七五減租條例第16條第1項所定承租人應自任耕作而無效？㈢上訴人徐發平就桃園地院101年度司執字第12305號強制執行事件所拍賣之系爭858地號土地，依據耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，有否優先承買權？為辯論範圍（見本院卷第94頁，至於原爭執事項五、六，因被上訴人撤回前揭起訴，兩造嗣已合意刪除，見本院卷第289頁，另原爭執事項一屬程序部分，已如前述）。茲就兩造之爭點及本院之判斷，分述如下。
七、上訴人就系爭土地是否均有自任耕作？㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他
人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第
1、2項定有明文。復按耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作（最高法院87年度台上字第592號判決意旨參照）。次按前揭所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用（如供作資材室、農具間使用），而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間（最高法院96年度台上字第2595號判決意旨參照）。
㈡徐發平在系爭858地號土地上建築如附圖編號Ｊ所示2層加
強磚造建物即門牌號碼為桃園市○○區○○路○○○○號房屋，徐清旺則在系爭858地號土地上建築如附圖編號Ｌ所示1層磚造建物等情，有如前述。又上開編號Ｊ所示門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○號2層加強磚造建物及編號Ｌ所示1層磚造建物皆有裝設冷氣機數台及放置桶裝瓦斯，有現況照片附卷可稽（見原審卷㈠第195-197頁），上訴人並於原審法院103年1月29日履勘時自承編號Ｊ所示之建物是徐發平全家居住，編號Ｌ所示是徐清旺居住使用，有勘驗筆錄附卷足參（見原審卷㈠第191頁），故上開建物顯係供人居住使用，已無疑義。其次，門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○號，原門牌號碼為桃園市○○區00000000號等情，此觀徐發平戶籍謄本全戶動態記事欄即明（見原審卷㈠第140頁），並有現場門牌照片為證（見原審卷㈠第187頁反面），而該址即登記為「新平企業社」負責人為徐陳秋梅之營業登記地址，此有財政部稅務入口網站稅籍登記地查詢結果為憑（見原審卷㈠第139頁）。至新平企業社負責人徐陳秋梅則為徐發平之配偶，此亦有徐發平戶籍謄本可稽（見原審卷㈠第140頁），且上開建物100年度房屋稅繳款書中亦就「使用情形」乙欄區分「營業」、「住家」分別課稅（見原審卷㈠第141頁）。是由上情可見，上開建物不唯供人居住使用，其中門牌號碼桃園市○○區○○路○○○○號更提供新平企業社營業使用，是上訴人就系爭858號土地已變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，揆之前揭說明，即屬不自任耕作，被上訴人就此主張，應可採信。上訴人辯稱上開建物並未供作營業，伊有自任耕作云云，已不足取。
㈢按承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定時
，原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效（最高法院96年度台上字第1753號判決意旨參照）。上訴人雖辯稱其興建上開建物係經系爭土地原出租人蔡標等人之同意，並提出土地使用同意書1紙為證（見原審卷㈠第165頁）。惟該同意書記載：「土地座○○○鄉○○○段○○○○號等一筆土地，經本人同意給徐發平先生供興建農舍使用恐口無憑特立此同意書。同意人：蔡標」等語，此不唯與上開建物係建蓋在系爭858號土地上，有所不符。縱可認 蔡標書 立同意書之真意確為同意上訴人在系爭858號土地上建蓋上開建物，惟依前揭說明，上訴人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定時，原定租約無效，並不因出租人同意而使其有效，被上訴人依此主張，自無違民法第148條誠信原則、權利濫用及禁反言法理，上訴人執此辯解（見本院卷第309頁反面、見原審卷㈡第63頁反面），要無可取。
八、系爭租約是否因違反耕地三七五減租條例第16條第1項所定承租人應自任耕作而無效？㈠按耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，承租人應自
任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回。係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回（最高法院73年度台上字第112號、74年度台上字第2726號判決意旨參照）。
㈡系爭土地登記有上訴人共同依耕地三七五減租條例成立之
系爭租約等情，有如前述，並有桃園市大園區公所檢送之租約附卷可查（見原審卷㈠第127-131頁）。又上訴人就系爭858號土地既不自任耕作，有如上述，揆之前揭說明，前揭租約即應歸屬全部無效。是被上訴人求為確認兩造間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，應屬可採，上訴人猶執伊有自任耕作，系爭租約仍有效云云置辯，自無可取。又被上訴人起訴時即求命確認兩造間就系爭土地之系爭租約即大園區「園南字第249號」耕地三七五租約關係無效（見原審卷㈠第71頁），嗣始變更確認上訴人與被上訴人間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在（見原審卷㈡第38、67頁），是被上訴人請求確認標的為伊與上訴人間就系爭土地依系爭租約所載之租賃關係不存在，兩造復就系爭租約所成立之租賃關係是否存在，進行主張及抗辯，雖系爭租約就系爭861地號土地租賃面積載為0.2778公頃（見原審卷㈠第130頁），與該土地總面積1.9516公頃（即19,516平方公尺，見原審卷㈠第94頁）有所不符，惟被上訴人既提起上開消極確認之訴而非積極確認之訴，自無違其欲請求確認無租賃關係存在之標的，上訴人嗣就原判決主文未記載系爭土地面積而為爭執（見本院卷第350頁），實無可取。
九、上訴人徐發平就桃園地院101年度司執字第12305號強制執行事件所拍賣之系爭858地號土地，依據耕地三七五減租條例第15條第1項之規定，有否優先承買權？㈠按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，耕地三七
五減租條例第15條第1項前段固定有明文。惟承租人因違反同條例第16條第1項承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人之規定，而依同條第2項規定致原訂租約無效時，即無前揭優先承受之權。
㈡本件彭誠宏主張系爭858號土地原共有人蔡鎮陽應有部分
1/6，經桃園地院101年度司執字第12305號進行拍賣，並由彭誠宏拍定，惟因徐發平行使優先承買權，迄未核發權利移轉證明書等情（見本院卷第288頁反面、第314頁）為上訴人所不爭（見本院卷第351頁），並有桃園地院民事執行處函文附卷可查（見本院卷第316、319頁）。又上訴人就系爭858地號土地既未自任耕作，系爭租約已歸屬全部無效，有如前述，是徐發平就上開執行事件拍賣原共有人蔡鎮陽就系爭858地號土地應有部分1/6，應不得依前揭規定，主張有優先承買權甚明。彭誠宏此部分主張，應屬可採，徐發平辯稱有優先承買權云云，並不足取。
十、綜上所述，被上訴人主張上訴人未自任耕作，求為確認被上訴人與上訴人間就系爭土地之耕地三七五租賃關係不存在，被上訴人彭誠宏並求為確認上訴人徐發平就桃園地院101年度司執字第12305號強制執行事件所拍賣之系爭858地號土地（應有部分1/6）之承租人優先承買權不存在，均屬正當，應予准許。從而原審就上開部分為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回上訴。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國104年5月14日
民事第二十庭
審判長法官張蘭
法官鄧德倩法官王漢章正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國104年5月14日
書記官鄭信昱附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。