裁判字號：臺灣桃園地方法院102年訴字第1807號民事判決
裁判日期：民國103年08月05日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決102年度訴字第1807號原告 彭誠宏
周甜 郭鳳勤 彭素雲 彭子凡 彭汝瑄 陳鋒南 范美珠 共同訴訟代理人 楊逸民 律師
張毅超 律師原告財政部國有財產署法定代理人 莊翠雲 訴訟代理人 謝安翔
曾世強 李燿光 被告 徐政雄
徐清旺 共同訴訟代理人 陳泓年 律師被告 徐發平 訴訟代理人陳泓年律師
陳鄭權 律師受告知人 蔡子盛
蔡祺諒 蔡鎮陽 蔡江 謝美惠 上一人代理人 蔡欣倉 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國103年7月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告與被告間就坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
確認被告就坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地之優先購買權不存在。
被告徐發平應將坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地上如附圖編號Ｊ所示之二層加強磚造建物即門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○○○號房屋、編號Ｋ所示水泥地、編號Ｍ所示一層鐵皮車棚等地上物，面積合計五三三平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還原告及其他共有人。
被告徐清旺應將坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地上如附圖編號Ｌ所示之一層磚造建物，面積計一九三平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第三項由原告以新臺幣肆拾柒萬叁仟肆佰捌拾貳元為被告徐發平供擔保後，得假執行。但被告徐發平以新臺幣壹佰肆拾貳萬零肆佰肆拾伍元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第四項由原告以新臺幣壹拾柒萬壹仟肆佰肆拾捌元為被告徐發平供擔保後，得假執行。但被告徐發平以新臺幣伍拾壹萬肆仟叁佰肆拾伍元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件訴訟符合耕地三七五減租條例第26條之規定：按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。經查：本件兩造間因耕地租佃發生爭議，先經原告申請桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會調解，調解不成立，嗣經桃園縣政府耕地租佃委員會調處結果，被告不服調處，經桃園縣政府移送本院審理，有桃園縣政府檢送之租佃爭議調處不成立案卷可憑，是以本件起訴程序合於前開規定，先予敘明。
二、本件訴訟具有確認利益：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益（最高法院42年台上字第1031號判例意旨參照）。查本件原告主張其與被告間就原告所有坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○號土地（下合稱系爭土地）上登記之桃園縣大園鄉私有耕地園南字第249號租約（下稱系爭租約）存有無效或不存在等情，復又主張被告對於系爭858地號土地之優先承受權不存在，然為被告所否認，是兩造就系爭租約及系爭858地號土地之優先承買權是否存在等節已發生爭執，原告私法上地位有受侵害之危險，而此不安之狀態得以確認判決除去，揆諸上揭說明，原告自有即受確認判決之法律上利益，其等提起本件確認之訴，洵屬有據。
三、本件訴訟之性質，並非固有必要共同訴訟：㈠按確認之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得
提起，民事訴訟法第247條定有明文。若就主張之法律關係，自始無爭執，即法律關係之存否並無不明確之情形，尚不能謂有即受確認判決之法律上利益。查原告縱非系爭土地共有人之全部，惟其他共有人與被告之間倘對系爭土地有無租賃關係存在，自始無爭執，既不能謂其他共有人對本件訴訟有即受確認判決之法律上利益，應否併列其為原告，始為適格當事人，並非無疑（最高法院85年度台上字第283號判決意旨參照）。當事人是否適格為法院應依職權調查事實，而確認之訴，祇須主張法律關係存否有不明確者，對於爭執或否認其主張者提起，即屬當事人適格。就確認三七五租約之租賃關係及優先承買權不存在之訴，並無法律規定共有人須一同起訴，核此並非固有必要共同訴訟。是本件原告主張系爭土地上之前開租賃關係不存在，被告亦因之無優先承買權存在，因被告爭執其權利存在，故原告提起本件確認租賃關係及優先承買權不存在之訴，有確認之訴之法律上利益，應認為本件當事人適格，自無庸列系爭土地全體共有人為共同原告。
㈡按為訴訟標的之權利非數人共同不得行使者，固須數人共同
起訴，原告之適格始無欠缺。惟民法第821條規定各共有人對於第三人得就共有物之全部為本於所有權之請求，此項請求權既非必須由共有人全體共同行使，則以此為標的之訴訟，自無由共有人全體共同提起之必要。所謂本於所有權之請求權，係指民法第767條所規定之物權的請求權而言。故對於無權占有或侵奪共有物者請求返還共有物之訴、對於妨害共有權者請求除去妨害之訴、對於有妨害共有權之虞者請求防止妨害之訴，皆得由各共有人單獨提起。惟請求返還共有物之訴，依民法第821條但書之規定，應求為命被告向共有人全體返還共有物之判決，不得請求僅向自己返還爾，司法院院字第1950號解釋可資參照。是原告依民法第821條本文之規定提起本件訴訟，自無由系爭土地共有人全體共同提起之必要。被告所引28年上字第2199號判例意旨，僅在闡述「固有必要共同訴訟」與「類似必要共同訴訟」之定義，非謂租佃爭議事件為固有必要共同訴訟，被告執上開判例意旨主張本件訴訟應為固有必要共同訴訟云云，顯有誤會。
四、蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠並非本件之原告：本件訴訟係先經桃園縣大園鄉公所耕地租佃委員會調解，調解不成立，嗣經桃園縣政府耕地租佃委員會調處結果，被告不服調處，經桃園縣政府移送本院審理，業如前述，雖調解申請書上將系爭土地全體共有人均列為申請人（見本院卷一第20頁），於前開調解、調處程序中亦均有通知系爭土地全體共有人出席表示意見，然上開申請書上僅有原告彭誠宏即原告周甜、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、陳鋒南、范美珠共同委託人之印文（見本院卷一第8、20、31頁），並無其他土地共有人之簽章。經移送本院審理後本院裁定命補正起訴狀時，原告彭誠宏、周甜、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、陳鋒南、范美珠雖前於起訴狀上逕將蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、 蔡謝美惠 、財政部國有財產署等人併列為原告（見本院卷一第71頁），財政部國有財產署亦委任訴訟代理人到庭表示同意援引前開起訴狀之內容一併列為原告起訴（見本院卷一第149頁、本院卷二第21頁），然上開起訴狀上並無蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠之簽章，迄本件言詞辯論終結前，上開四人均未提出起訴狀，原告亦未能提出上開四人欲同時委任原告或訴訟代理人一併列為原告起訴之證明，而於103年5月13日準備書（四）狀之當事人欄更正為將上開四人均剔除於當事人外，堪認上開四人並未提起本件訴訟，此觀蔡江謝美惠委任其子蔡欣倉到庭表明其並未申請調解與調處，僅係受通知參加，與被告間就租約存否並無爭執，亦無意提起本件訴訟等語益徵（見本院卷二第67、73頁）。民事訴訟既採處分權主義與當事人進行主義，原告起訴之效力自無法及於無意起訴之其餘土地共有人，且本件訴訟並非固有必要共同訴訟，業如前述，是本件亦無依民事訴訟法第56條之1裁定命其餘土地共有人追加為原告之餘地。
五、原告所為訴之變更合法：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求所主張之利益在社會生活上可認係屬同一或關連之紛爭，並就原請求之訴訟及證據資料，於繼續審理時，在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求得在同一程序中一併解決，以避免重複審理者，即屬之。本件原告起訴時原列系爭土地之全體共有人為原告，並聲明：「一、先位聲明：㈠確認兩造間就系爭土地之系爭租約關係無效。㈡確認被告就系爭858地號土地之優先承受權不存在。㈢被告徐發平應將系爭858地號土地上如附圖編號Ｊ、Ｋ、Ｍ所示之2層加強磚造建物即門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○○○號房屋、水泥地、1層鐵皮車棚等地上物，面積合計533平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還原告。㈣被告徐清旺應將系爭858地號土地上如附圖編號Ｌ所示之1層磚造建物，面積計193平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還原告。㈤願供擔保，請准宣告假執行；二、備位聲明：㈠確認兩造間就系爭土地之系爭租約關係不存在。㈡確認被告徐發平就 鈞院 101年度司執字第12305號強制執行事件所拍賣之系爭858地號土地（權利範圍6分之1）之承租人優先承受權不存在。㈢被告徐發平應將系爭858地號土地上如附圖編號Ｊ、Ｋ、Ｍ所示之2層加強磚造建物即門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○○○號房屋、水泥地、1層鐵皮車棚等地上物，面積計533平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還原告。㈣被告徐清旺應將系爭858地號土地上如附圖編號Ｌ所示之1層磚造建物，面積計193平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還原告。㈤願供擔保，請准宣告假執行。」；嗣於103年
5月13日民事準備書（四）狀將蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽、蔡江謝美惠均剔除於當事人外，並將上開聲明變更為：「一、確認原告與被告間就系爭土地之系爭租約租賃關係不存在。二、確認被告就系爭858地號土地之優先購買權不存在。
三、被告徐發平應將系爭858地號土地上如附圖編號Ｊ、Ｋ、Ｍ所示之2層加強磚造建物即門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○○○號房屋、水泥地、1層鐵皮車棚等地上物，面積合計
533平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還原告及其他共有人。四、被告徐清旺應將系爭858地號土地上如附圖編號Ｌ所示之1層磚造建物，面積計193平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還原告及其他共有人。五、願供擔保，請准宣告假執行。」等語（見本院卷一第
276頁）。核原告上開所為變更，乃係基於同一請求基礎事實（系爭土地上之系爭租約存否之事實），所用之證據資料及主要爭點亦具有同一性，揆諸首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告彭誠宏、周甜、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、陳鋒南、范美珠主張：
㈠原告為系爭土地之所有權人，而系爭土地上雖存有被告共同
依耕地三七五減租條例成立之系爭租約，惟被告徐發平卻於共同承租之系爭858地號土地上興建門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○○○號即如附圖編號Ｊ所示2層加強磚造建物以為經營新平企業社之用，及如附圖編號Ｍ所示之1層鐵皮車棚，復於其上鋪設如附圖編號Ｋ所示之水泥地；至被告徐清旺則係於系爭858地號土地上搭建如附圖Ｌ所示之1層磚造建物，均未為農地農用，是以，被告既未自任耕作，則依本條例第16條規定，系爭租約即為無效，原告自得將系爭土地收回自行耕種或另行出租。
㈡蔡鎮陽所有之系爭858地號土地應有部分雖經鈞院於101年
11月21日以101年度司執字第12305號強制執行事件進行拍賣，並由原告彭誠宏買受在案，惟被告徐發平卻主張依耕地三七五減租條例第15條第1項規定行使承租人優先承受權，然如上所述，系爭租約既因被告未自任耕作而無效，則被告即已喪失系爭土地承租人之身分，自無承租人之優先承受權存在。綜上，爰依所有物返還請求權之法律關係，提起本件訴訟等語。
㈢並聲明：⒈確認原告與被告間就坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○○○○○○○○○號土地之耕地三七五租賃關係不存在。
⒉確認被告就坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地之優先購買權不存在。⒊被告徐發平應將坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地上如附圖編號Ｊ所示之2層加強磚造建物即門牌號碼桃園縣○○鄉○○路○○○○號房屋、編號Ｋ所示水泥地、編號Ｍ所示1層鐵皮車棚等地上物，面積合計533平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還原告及其他共有人。⒋被告徐清旺應將坐落桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地上如附圖編號Ｌ所示之1層磚造建物，面積計19
3平方公尺全部拆除，並將上開土地回復原狀後，返還原告及其他共有人。⒌願供擔保，請准宣告假執行。
二、原告財政部國有財產署主張：原告財政部國有財產署係於97年7月23日始完成抵稅登記而為系爭土地之共有人，是未曾同意被告於系爭土地上搭建地上物，至訴之聲明則同原告彭誠宏、周甜、郭鳳勤、彭素雲、彭子凡、彭汝瑄、陳鋒南、范美珠之主張等語。
三、被告則以：㈠被告之被繼承人即訴外人 徐阿木 前自44年起，即向蔡子盛等
之被繼承人即訴外人 蔡標 等簽訂系爭租約，徐阿木死亡後，遂由被告繼承之，而被告自繼承系爭租約之承租人地位以來，除配合主管機關休耕之政策外， 均賡 續於系爭土地上栽種作物，未曾間斷。 嗣蔡標 等鑑於其等原提供坐落系爭土地上之農舍因風災而毀損，遂出具同意書允諾被告徐發平得於系爭861地號土地上興建農舍，雖被告徐發平係將農舍搭蓋於系爭858地號土地上，惟蔡標等於被告徐發平興建時未曾為反對之意思表示，足徵系爭同意書僅係以系爭861地號土地為例，表彰許可被告徐發平得興建農舍之意，況被告徐發平於系爭858地號土地上之極小比例興蓋農舍、鋪設水泥地及搭建鐵皮車棚等地上物，要屬供與農業經營不可分離之農舍、曬場等，與農業發展條例第3條第10款規定相符，復農舍在一般社會常情中，實係表彰可供農民居住之房舍，要難據此即謂無自任耕作之情。至新平企業社乃係被告徐發平之配偶 徐陳秋梅 利用農閒及休耕之時，外出參與泥水工務，補貼家用，與從事耕作並無扞格，且徐陳秋梅僅係將新平企業社之營業址登記於系爭858地號土地上之農舍，並未於其內為商業營運使用，惟此均與被告徐發平無涉，要不能據此逕認被告徐發平未自任耕作。
㈡本案之出租人於取得系爭土地所有權同時，均明知其上有前
開農舍之存在，今卻以該農舍存在為由，率爾指稱被告違法建屋，是系爭租約無效云云，顯違背禁反言之法理，亦有悖於誠信原則。況訴外人和昭實業股份有限公司及原告彭誠宏陳鋒南、范美珠前曾向鈞院聲請拍賣系爭土地，而原告及鈞院亦多次以系爭土地上確有系爭租約存在為前提，通知拍賣，並言明承租人即被告徐發平等人依耕地三七五減租條例第15條規定有優先承受權，則倘原告否認系爭租約之存在，何以逕向鈞院聲請拍賣系爭土地，反之，若原告認系爭土地上確有系爭租約存在，則原告之訴，顯無理由，應予駁回。
㈢系爭租約約定之「正產物種類、數量」僅係作為計算租額之
用，非謂系爭土地僅可耕作所約定之正產物，而系爭土地未耕作部分均有依法辦理休耕，至其他部分則經被告徐發平種植田菁、綠肥等作物，是被告並無違反承租人應自任耕作之約定。
㈣綜上，被告既仍於系爭土地上自任耕作，則系爭租約當繼續
有效存在，對於系爭858地號土地即有優先承受權，是原告之主張顯無理由，應予駁回等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實（見本院卷二第42、73頁）：㈠系爭土地之共有人均為原告9人及蔡子盛、蔡祺諒、蔡鎮陽
、蔡江謝美惠等4人（見本院卷一第82-99頁）。㈡系爭土地上登記有被告共同依耕地三七五減租條例成立之大
園鄉「園南字第249號」耕地三七五租約（見本院卷一第82-99頁、第100頁、第127-131頁）。
㈢被告徐發平於系爭第858地號土地上建築如附圖編號Ｊ所示
之二層加強磚造建物即門牌號碼：桃園縣○○鄉○○路○○○○號房屋、面積計161平方公尺，鋪設如附圖編號Ｋ所示之水泥地、面積計257平方公尺，搭建如附圖編號Ｍ所示之一層鐵皮車棚、面積計115平方公尺等地上物，上開地上物面積合計為533平方公尺；被告徐清旺於系爭第858地號土地上建築如附圖編號Ｌ所示之一層磚造建物，面積計193平方公尺（見本院卷一第81頁）。
五、本件之爭點厥為（見本院卷一第147頁）：㈠被告就系爭土地是否均有自任耕作？㈡系爭租約是否因違反耕地三七五減租條例第16條第1項「承
租人應自任耕作」之規定而無效？㈢被告是否就桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地依據耕地三
七五減租條例第15條第1項之規定有優先承買權？㈣附圖上所載Ｊ、Ｋ、Ｍ、Ｌ地上物占用桃園縣○○鄉○○○
段○○○○號土地是否有正當權源？
六、被告就系爭土地是否均有自任耕作？系爭租約是否因違反耕地三七五減租條例第16條第1項「承租人應自任耕作」之規定而無效？㈠按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第16條第1、2項定有明文。
㈡次按「耕地三七五減租條例第1條所謂耕地之租佃，即土地
法第106條所稱之耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之農地者而言。故耕地租賃，承租人應以耕地供耕作之用。如承租人變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，即屬不自任耕作。」（最高法院87年度台上字第592號判決意旨參照）、「佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解決佃農家族實際居住問題為目的。上訴人在原審曾提出戶籍謄本乙件，證明被上訴人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主張被上訴人許其子在系爭地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一棟，顯有不自任耕作之情形。果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子關係之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第16條第1項之情形。」（最高法院64年台上字第571號民事判例可資參照）；「耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列。又承租人固非不得在承租之土地上建築農舍，惟所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的。如所建房屋係供居住之用，即與農舍有間。」（最高法院96年度台上字第2595號民事裁判）。㈢經查：系爭第858地號土地現況如附圖編號Ｊ所示之門牌號
○○○鄉○○路○○○○號二層加強磚造建物及編號Ｌ一層磚造建物皆有裝設冷氣機數台及放置桶裝瓦斯，有現況照片附卷可稽（見本院卷第195-197頁），被告及被告訴訟代理人亦於本院103年1月29日履勘時自承編號Ｊ之建物是被告徐發平全家居住，編號Ｌ是被告徐清旺居住使用（見本院卷一第
191頁），故上開建物顯係供人居住之用。另依被告不爭執真正之照片所示，如附圖編號Ｍ所示一層鐵皮車棚內亦有放置自用小客車3台（見本院卷一第199頁、第216頁）。又附圖編號Ｊ之建物尚且登記為「新平企業社」之營業登記地址，此有財政部稅務入口網站稅籍登記地查詢結果為憑（見本院卷一第139頁）。新平企業社負責人徐陳秋梅為被告許發平之配偶，此亦有被告徐發平戶籍謄本可稽（見本院卷一第139-140頁），上開建物100年度房屋稅繳款書中亦就「使用情形」乙欄區分「營業」、「住家」分別課稅（見本院卷一第141頁）。證人即曾任桃園縣大園鄉南港村村長之 魏康助 到庭證稱：「上開建物徐發平是蓋來自己住。…車棚平時是用來放轎車、貨車，因為被告徐發平兼職做水泥，所以有些工具會放在車棚裡的車上」（見本院卷二第68頁反面、第69頁反面）。證人即現任桃園縣大園鄉南港村村長之 許茂 亦到庭證稱：「上開建物是住家使用，沒有堆放東西」（見本院卷二第70頁反面），桃園縣政府會勘紀錄上，亦載明上開建物之用途均為住宅，並有加蓋棚架停車（見本院卷一第31頁反面）。先前以系爭土地向桃園縣大園鄉公所申請農業用地作農業使用證明，亦因系爭土地部分面積有建物、鐵皮貨櫃、圍牆與水泥舖面等設施占用，部分面積亦堆放與農業經營無關之物品與廢棄物而遭駁回在案（見本院卷一第101頁），益徵上開地上物並非單純以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用。證人魏康助雖證稱上開建物是為了種田而蓋，是田寮、農舍云云（見本院卷二第69頁），然此係證人魏康助個人主觀上對「農舍」、「田寮」之認知，上開建物究竟是否屬於「農舍」自仍應由本院依法認定，不受證人上開意見之拘束。至於證人魏康助雖證稱鐵棚中有放兩台車，還有放肥料、農機（見本院卷二第70頁）；證人許茂亦證稱：「放車的地方沒有堆，車庫旁邊有堆放農具、雜物。…舊房子（對照本院卷一第196-197頁之照片即編號Ｌ之建物）曾看過有堆放相關農業器具」等語（見本院卷二第71頁及反面、第72頁反面），縱或屬實，然被告確已將系爭土地部分面積用於非耕作為目的之使用，既據認定如前，上開證人所述不足為有利被告之認定。被告辯稱所謂「農舍」係可供居住之房舍云云（見本院卷一第160頁反面），與首揭最高法院判例意旨不符，自尚難憑採。況按農業發展條例第20條第2項規定「本條例中華民國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或已依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」，系爭租約早在89年1月4日以前已依耕地三七五減租條例訂立（見本院卷一第128-131頁），是本件亦無農業發展條例之適用至明。被告確有將系爭土地中之部分面積變更耕作之使用目的，改充耕作以外之使用，顯有未自任耕作之情事，堪以認定。
㈣被告雖又辯稱其興建上開建物係經系爭土地原出租人蔡標等
人之同意，並提出土地使用同意書1紙為證（見本院卷一第
165頁），其上記載：「土地座○○○鄉○○○段○○○○號等一筆土地，經本人同意給徐發平先生供興建農舍使用恐口無憑特立此同意書。同意人：蔡標」等語（見本院卷一第16
5頁），由證人即蔡標之子 蔡坤超 證稱伊在成年之後即知道有此份同意書之事（見本院卷一第232頁），證人魏康助證稱寫同意書時伊有在場，就是被告提出之該份同意書等語（見本院卷二第69頁及反面），固堪認上開同意書應屬真正，然上開同意書所載明之土地地號為861地號，現況地上物卻均坐落在858號土地上（見本院卷一第81頁），證人蔡坤超雖證稱依其對父親之瞭解，應該不會特別去確認地號（見本院卷一第232頁），然證人蔡坤超於簽立上開同意書時並不在場（見本院卷一第231頁反面），其上開所述僅為事後推測之詞，倘若蔡標之真意係被告得在承租所有土地範圍內得任意擇定位置興建農舍，何以上開同意書將範圍限制於「86
1地號一筆土地」，而非將租約範圍內三筆土地之地號均列入？是證人蔡坤超上開所述不足為有利被告之認定。且蔡標同意興建者為「農舍」，而系爭土地現況之地上物並非單純以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，業如前述，是否在蔡標同意之範圍內，已非無疑。況「耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原定租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原定租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。上揭房屋實際既供上訴人家族居住使用，上訴人未將租賃物供耕地使用，已有變更用途之非自任耕作情事，無待出租人另為終止租約之意思表示，全部租約已經當然無效。…又承租人違反耕地三七五減租條例第16條第1項之規定時，原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效。上訴人雖主張其興建系爭房屋曾經 李阿癸 同意云云，惟未見其舉證以實其說，已非可採，況縱經同意，租約亦不因事前經地主同意建屋，而認仍為有效。」（最高法院96年度台上字第1753號判決意旨參照），是上開土地使用同意書亦無從為有利被告之證明。
㈤又系爭租約原約定之正產物種類固為「谷」（見本院卷一第
128-131頁），系爭土地則現有申請休耕，其整地情形符合辦理休耕之規定，其部分面積上現種植維持地力之農作物，此有會勘紀錄、履勘筆錄、現場照片可稽（見本院卷一第34頁反面、第191頁、第166-167頁），並經證人許茂證述：
「系爭土地早期都有種稻，大約在我讀高中的時候，何時開始沒有種稻，我不清楚。我擔任村長以來，都是一直辦休耕，沒有種稻。因為系爭土地水路部分損壞，沒有重修。現在水路已經可以引進到系爭土地，有部分地方可以灌溉，但部分高的地方還是不能引到水，還是辦理休耕。…休耕是政府鼓勵的政策，可以種植雜糧改良土質。…系爭土地有種植玉米，一年兩季有耕耘公所補助的田菁子，田菁子是一種綠色肥料，因為不能廢耕，所以公所鼓勵這麼做。系爭土地有辦理休耕，每年3、8月各辦一次休耕，今年改為一次而已。
從我擔任村長開始，被告三人就一直有辦理休耕到現在，手續是在我家辦。」等語明確（見本院卷二第71頁及反面），惟按共同承租人就租賃耕地之一部或全部不自任耕作者，該與出租人原訂之耕地租約全部無效。承租人既未自任耕作，依耕地三七五減租條例第16條第2項規定，兩造所訂租約應歸無效。其未自任耕作之土地雖僅一部，但兩造以單一契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2975號、84年度台上字第2584號裁判意旨可資參照）。被告就系爭土地之一部既經認定確有未自任耕作之情事，則系爭租約自應全部無效。
七、被告是否就桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地依據耕地三七五減租條例第15條第1項之規定有優先承買權？㈠按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，耕地三七五減租條例第15條第1項前段定有明文。
㈡經查：系爭土地共有人蔡鎮陽所有系爭第858地號土地應有
部分6分之1於101年11月21日經本院101年度司執第1230
5號強制執行事件拍賣後，由原告彭誠宏拍定，惟被告徐發平具狀主張依耕地三七五減租條例第15條第1項之規定行使承租人優先承受權等節，業據本院調閱上開執行案卷查核屬實。本院執行處通知上雖載明系爭土地上「有三七五租約，承租人有優先承買之權」（見本院卷一第260-263頁），然此僅係依土地登記謄本之登記狀況及上開耕地三七五減租條例之規定所為之記載，至於系爭租約是否有無效情事、承租人是否確實有優先承買權等實體事項，執行法院並無為實體審查之權限。依前所述，被告等人因未於系爭土地自任農業耕作致違反耕地三七五減租條例第16條之規定，原訂租約無效。基此，被告等人既已喪失系爭土地承租人之身分，自無承租人之優先購買權存在。
八、附圖上所載Ｊ、Ｋ、Ｍ、Ｌ地上物占用桃園縣○○鄉○○○段○○○○號土地是否有正當權源？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767第1項前段、第821條分別定有明文。查系爭租約既已歸於無效，被告等人對系爭土地已無合法占有權源，原告自得依上開民法之規定請求被告徐發平、徐清旺拆除系爭土地上之地上物，將系爭土地回復原狀返還予原告及其他共有人。
㈡被告雖辯稱被告等係獲得出租人之同意後方興建地上物，且
興建迄今已歷有年所，出租人從未就此有所爭執，惟原告彭誠宏等人係近日來方經由拍賣之程序買受，且於取得時皆已知悉系爭耕地上有地上物之存在，卻於取得後濫行興訟，原告提起本件訴訟違反誠信原則，屬權利濫用云云，惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。一般三七五租約均歷時甚長，且法律對承租人又有相當保護，地主不得任意收回土地，依此耕地須長期數十年提供承租人使用，耕地所有權人信賴承租人有為耕作之正當使用，而未時時至土地現場察看，乃致多年不知承租人有不自任耕作之情事，並未違背常理。本件被告所舉之證據不足證明Ｊ、Ｋ、Ｍ、Ｌ等地上物係經原地主同意而興建，縱經地主同意，系爭租約仍因違反耕地三七五減租條例之禁止規定而無效，已如前述，遑論出租人僅係單純沈默或消極未行使權利，況按權利失效原則必以不違背法律之強制或禁止規定之前提下始有其適用（最高法院85年度台上字第2473號民事裁判意旨可資參照）。被告抗辯原告於取得系爭土地時即知上開地上物存在，於取得後提起本件訴訟不應准許云云，不啻架空耕地三七五減租條例第16條之立法目的與規範意旨，使之形同具文，放任被告不自任耕作之情形無限期繼續存在。本件既係被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項之禁止規定在先，肇致系爭租約無效之原因顯源於被告自身之違法行為。系爭租約既因被告未自任耕作而歸於無效，故原告依上開民法規定行使所有物返還請求權，本係權利之正當行使，亦符合耕地三七五減租條例之立法意旨，請求自屬正當，殊無權利之行使係以損害他人為主要目的而為權利濫用之情。
九、從而，原告求為判決如主文第1項至第4項所示，為有理由，應予准許。
十、又兩造分別陳明願供擔保請准宣告及免為假執行，與法均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核於判決之基礎及結果無影響，無庸一一論列，附此敘明。
、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國103年8月5日
民事第二庭法官游智棋正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年8月6日
書記官楊書棼