臺灣高雄地方法院民事判決 104年度岡簡字第107號
原 告 岡山戲院股份有限公司
法定代理人 翁國欽
訴訟代理人 許清連 律師
許祖榮 律師
被 告 吳秀鳳
何政明
共 同
訴訟代理人 呂郁斌 律師
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國104年10月13日辯論
終結，判決如下：
主文
被告吳秀鳳、何政明應分別自如附圖編號四○二之六及四○二之
二六所示房屋、如附圖編號四○二之六㈡及四○二之二六㈡所示
之房屋遷出並將該房屋返還原告。
被告吳秀鳳、何政明應分別自民國一○四年四月一日起至返還上
開房屋之日止，按月各給付新臺幣壹萬零陸佰零叁元、新臺幣
玖仟柒佰零陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項得假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告吳秀鳳、何政明於民國90年6月1日分別向
原告承租原告所興建如附圖編號402-6及402-26所示未保存
登記之房屋(下稱A房屋)、如附圖編號402-6⑵及402-26
⑵所示未保存登記之房屋(下稱B房屋)，租期均自90年6
月1日起至91年5月31日止，期滿後每年換約，換約之租賃
期間均為1年，最近年度約定之租金為每月新臺幣(下同)
20,000元。詎被告於103年5月31日租賃契約期限屆滿後，
均拒絕與原告續訂租賃契約，且未再給付原告103年6月1
日起至104年3月31日之租金，原告前向臺灣高雄地方法院
檢察署告訴被告涉犯侵占罪嫌時，已同時向被告吳秀鳳、何
政明分別為終止A、B房屋租約之表示，故被告吳秀鳳、何
政明分別應將A、B房屋返還予於告。惟被告均拒不返還，
尚積欠原告103年6月1日起至104年3月31日之租金各
200,000元，且享有使用A、B房屋之利益致原告受有損害
，是被告吳秀鳳、何政明自104年4月1日起至各別返還A
、B房屋之日止，應分別按月給付原告相當於租金之不當得
利20,000元。爰依租賃契約、不當得利之法律關係提起本件
訴訟。並聲明：㈠被告吳秀鳳、何政明應分別自A、B房屋
遷出將該房屋返還原告；㈡被告各給付原告200,000元，及
均自104年4月1日起至返還A、B房屋之日止，各按月給
付20,000元。
二、被告則以：被告吳秀鳳、何政明於90年前分別在如附圖編號
402-6及402-26所示之土地、如附圖編號402-6⑵及402-26
⑵所示土地搭建棚架使用，90年時原告表示該部分土地係原
告所有，要求被告拆除其上之棚架，嗣被告拆除後，原告另
搭建簡易棚架出租被告，惟被告承租使用之10餘年間，自費
添加鋼架、鐵皮圍牆、遮雨棚等物，並申設電表，加裝照明
設備使用，故現況之A、B房屋係被告吳秀鳳、何政明分別
出資興建，而為被告吳秀鳳、何政明分別所有，原告非A、
B房屋之所有權人，亦非A、B房屋坐落之高雄市○○區○
○段○○○○○○○○○○○○○號土地(下分別稱402-6、402-26地
號土地)所有權人，自無從受有損害，故原告請求被告吳秀
鳳、何政明分別遷讓返還A、B房屋，及請求租金與相當於
租金之不當得利均無理由等詞為辯。並聲明：原告之訴駁回
。
三、兩造不爭執事項
㈠被告吳秀鳳、何政明於90年6月1日分別向原告承租A房屋
、B房屋，租期自90年6月1日起至91年5月31日止，期滿
後每年換約，換約之租賃期間均為1年。兩造於103年5月
31日租賃契約屆滿後未再訂立租賃契約。
㈡A、B房屋坐落之402-6、402-26地號土地)係訴外人中華
民國所有，由財政部國有財產署所管理。
㈢財政部國有財產署前訴請原告給付402-6、402-26地號土地
之補償金，經本院101年度訴字第700號民事事件受理在案
，為原告部分敗訴之判決，原告不服提起上訴，經臺灣高雄
地方法院高雄分院102年上易字第2號駁回上訴已告確定(
下稱系爭給付補償金事件)。國有財產署另訴請原告拆除A
、B房屋，經本院103年度重訴字第126號民事事件審理中
(下稱系爭拆屋還地事件)。
㈣原告前告訴被告均涉犯侵占罪嫌，經臺灣高雄地方法院檢察
署104年度偵字第1684號偵查案件受理在案為不起訴處分確
定(下稱系爭偵案)。
四、兩造爭執事項
㈠A、B房屋是否為原告所有?
㈡原告請求被告給付103年6月1日起至104年3月31日租金
，有無理由?
㈢原告請求被告給付104年4月1日起至返還A、B房屋之日
止，相當於租金之不當得利金額有無理由?如有金額若干適
當?
五、得心證之理由
㈠A、B房屋是否為原告所有?
⒈按未辦理建物第一次所有權以前，房屋所有權屬於出資興建
之原始建築人(最高法院96年度台上字第2772號、96年度台
上字第2851號裁判意旨參照)。次按已足避風雨可達經濟上
使用之目的，即屬土地之定著物，而為民法上所指之不動產
；所謂可達經濟上使用之目的，係指該建物，得獨立為交易
及使用之客體而言(最高法院77年度台上第790號、75年度
台上第2027號裁判意旨參照)。又按房屋曾加以裝修，縱屬
真實，然其所購買之磚、瓦、塑膠板等，既因附合於債務人
之不動產而成為不動產之成分，無單獨所有權存在(最高法
院56年台上字第2346判例意旨參照)。
⒉原告主張其係A、B房屋所有權人為被告所否認，並以前詞
置辯。經查：
⑴證人黃金源於系爭偵案中證述：90年間向原告承包402-6、
402-26地號土地之鐵皮屋搭建工程，伊再請銓穩公司搭建，
總共4大間，4間連在一起；蓋了鋼架鋼骨跟屋頂、打地基
、地板鋪水泥，還有衛生設備化糞池及排出管線；伊蓋鐵皮
屋之前是一片空地；臺灣台南地方法院103年度南院民公昇
字第10048號公證書所附之照片係伊施工位置，但非搭建完
成之初所拍攝等語(見系爭偵卷第64頁背面)。證人黃金源
僅係承包工程為業者，與兩造並無嫌隙，且被告就90年間由
原告在A、B房屋坐落土地上搭建地上物等情，亦不爭執(
見本院卷第43頁)，核與證人黃金源上開向原告承包搭建之
情節大致相符，是證人黃金源之證詞堪予採信，足認原告於
90年間確有出資搭建A、B房屋之鋼架鋼骨、屋頂、水泥地
板及衛生設備。而以該時證人黃金源搭後建之客觀樣貌，已
足以遮風避雨，且兩造亦就A、B房屋分別成立租賃契約乙
節，為兩造所不爭，可見該時之A、B房屋已可獨立作為使
用、交易之客體，已達經濟上使用目的。揆諸前引意旨，堪
認該時由證人黃金源搭建之A、B房屋已分別屬於獨立客體
之不動產，且為出資興建之原告所有。
⑵被告吳秀鳳、何政明分別向原告於承租A、B房屋期間，縱
有自行花費添加鋼架、鐵皮圍牆、遮雨棚、電表、照明設備
等物於A、B房屋。惟其所加裝之部分僅在加強A、B房屋
之使用功能，就鋼架等構成A、B房屋之一部分之動產，已
附合於A、B房屋而成為不動產之成分，無單獨所有權存在
，依前引說明，難認被告吳秀鳳、何政明出資裝潢或補強建
造即可謂係A、B房屋之所有權人。況且兩造就A、B房屋
所分別簽立之租賃契約亦約定任何增設之設備於退租時無償
全歸原告所有，有租賃契約書在卷可考(見本院卷第20、22
頁)，是故被告辯稱其等努力建構A、B房屋，應為所有權
人云云，尚難採信。原告主張其為A、B房屋所有權人等語
，洵屬有憑。
㈡原告請求被告給付103年6月1日起至104年3月31日租金
，有無理由?
⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，
他方支付租金之契約；租賃定有期限者，其租賃關係，於期
限屆滿時消滅，民法第421條第1項、第450條第1項分別
定有明文。準此，承租人於租賃契約存續中，負有給付租金
予租人之義務。
⒉被告吳秀鳳、何政明於90年6月1日分別向原告承租A房屋
、B房屋，租期均自90年6月1日起至91年5月31日止，期
滿後每年換約，換約之租賃期間均為1年。兩造於103年5
月31日租賃契約屆滿後未再訂立租賃契約等節，有租賃契約
書為證(見本院卷第19、21頁)，並為兩造所不爭執。是A
、B房屋之租賃契約已於103年5月31日租期屆滿而終止，
縱原告嗣後告訴被告侵占，就已終止之A、B房屋租賃契約
，無從再發生終止效力。故被告自A、B房屋租賃契約終止
後即103年6月1日起至104年3月31日止，已無給付租金
之義務，則原告請求被告各給付上開期間租金200,000元，
自無理由。
㈢原告請求被告給付104年4月1日起至返還A、B房屋之日
止，相當於租金之不當得利金額有無理由?如有金額若干適
當?
⒈按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。無權占有他人土地，可能
獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年
台上字第1695號判例要旨參照）。次按房屋性質不能脫離土
地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之
總價額為其基準，至於房屋所有人因房屋占用他人基地所獲
得之利益，則應以基地之價額為基準。因此無權占有他人土
地建屋而獲不當利益者係該建屋之人，受害人為基地所有人
，而無權占用上開房屋而獲不當利益者為房屋占有人，受害
人則為房屋所有人，從而無權占用上開房屋所受之不當利益
，與基地所有人所受損害之間，並無直接因果關係，不能混
為一談。質言之，無權占用他人土地建屋所獲得之不當得利
，固應以基地之價額為基準，而無權占用上開房屋所受之不
當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。房屋
所有人得請求房屋占有人給付全部不當得利，至於房屋占有
人無權占有他人土地建屋，僅生應否返還不當得利與土地所
有人而已，係屬別一問題，不影響其得向房屋占有人請求給
付其全部不當得利(最高法院97年度台上字第323號裁判意
旨參照)。原告主張其因被告無權占有使用A、B房屋受有
損害乙情，雖為被告以原告非A、B房屋坐落土地之所有權
人為由而否認，惟A、B房屋所有權人為原告，已如前述。
至原告占用中華民國所有之土地，係原告與土地所有權人中
華民國間之法律關係，要與被告無涉，依前開意旨，被告吳
秀鳳、何政明分別於A、B房屋租賃契約於103年5月31日
終止後繼續占有使用原告所有之A、B房屋，自享有使用之
利益，致原告受有無法使用之損害，則原告依不當得利之規
定，請求被告自A、B房屋租賃契約終止後之104年4月1
日起至遷讓返還A、B房屋之日止，相當於租金之不當得利
，自屬有據。
⒉再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息百分之10為限，為土地法第97條所明定；土地總價額
，係以法定地價為準，即土地所有權人依法所申報之地價；
土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定
地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之
價額，土地法第97條第1項、第148條及土地法施行法第25
條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為
基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人
利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較
，以為決定（最高法院88年度台上字第1894號判決要旨參照
）。查A、B房屋與坐落之土地雖分別為原告、中華民國所
有，惟參照前開最高法院97年度台上字第323號裁判意旨，
仍應以A、B房屋及坐落之土地價額作為計算相當於租金之
不當得利之依據。A、B房屋未為保存登記，且無門牌號碼
乙節為兩造所不爭執，故無法查悉A、B房屋之核定價額。
證人黃金源於臺灣臺南地方法院103年南院民公昇字第1004
8號公證書中陳述興建費用4間鐵皮屋共680,000元，並有
收據為佐(見本院卷第10至18頁)。證人黃金源為承包A、
B房屋之人，已如前述，其於公證書內之陳述自屬可採，可
認A、B房屋搭建之費用均各為170,000元(680,000元÷
4＝170,000元)，堪認A、B房屋價額為此數額。又A、
B房屋坐落402-6、402-26地號土地之面積總和分別為95、
86平方公尺，而上開土地自102年1月起之申報地價均為每
平方公尺14,952元，有土地登記謄本可據(見系爭拆屋還地
卷第10至11頁)，並參以鄰近多間便利商店、學校及機關，
有地圖資料在卷可憑(見系爭給付補償金事件卷第216至22
0頁)，可見生活功能尚佳，且A、B房屋為營業使用，有
照片數張可憑(見本院卷第18頁及背面)。是以土地及其建
築物申報總價年息百分之8計算為適當，則原告得向被告吳
秀鳳、何政明分別請求自104年4月1日起至返還A、B房
屋之日止相當於租金之不當得利之金額分別為10,603元、9,
706元(計算式如附件所示)，自屬可採，逾此範圍之請求
，不應准許。
六、從而，原告依租賃契約及不當得利之法律關係請求被告吳秀
鳳、何政明應分別自A、B房屋遷出將該房屋返還原告，暨
給付原告自104年4月1日起至分別返還A、B房屋之日止
，按月各給付10,603元、9,706元，為有理由，應予准許。
逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗
訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定，就原告
勝訴部分依職權宣告假執行。
八、據上論結，原告之訴一部有理由一部無理由，依民事訴訟法
第79條、第436條第2項、第389條第1項第3款，判決如
主文。
中華民國104年11月5日
岡山簡易庭法官楊詠惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
中華民國104年11月5日
書記官曾瓊玉
附件：
被告吳秀鳳部分【計算式：(申報地價每平方公尺14,952元×A
房屋坐落土地面積95平方公尺)＋A房屋價額170,000元＝1,59
0,440元(元以下4捨5入，下同)。1,590,440元×百分之8
÷12＝10,603元】
被告何政明部分【計算式：(申報地價每平方公尺14,952元×B
房屋坐落土地面積86平方公尺)＋A房屋價額170,000元＝1,45
5,872元(元以下4捨5入，下同)。1,455,872元×百分之8
÷12＝9,706元】