宣 示 判 決 筆 錄 98年度板簡字第2956號
原 告 丙○○
訴訟代理人 蕭琪男 律師
被 告 甲○○
訴訟代理人 丁○○
複代理人 乙○○
上列當事人間98年度板簡字第2956號請求返還房屋事件，於中華
民國99年3月1日辯論終結，於中華民國99年3月17日下午4時整，
在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下︰
法 官 程萬全
書記官 石于倩
通 譯 廖玲玲
朗讀案由，當事人均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應將坐落臺北縣板橋市○○街○○巷○弄○號房屋全部遷讓
返還原告，並自民國九十八年五月五日起至交還前開房屋之日止
，按月給付原告以新臺幣壹萬叁仟元計算之賠償金。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：
（一）緣訴外人 羅忠文 與 吳國榮 就台北縣板橋市○○段○○○○○號
土地暨其上門牌號碼為台北縣板橋市○○路○○巷○弄○號建
物成立買賣契約，總價金為新台幣（下同）0000000元，
有不動產買賣契約書可稽，並指定將系爭房、地登記予原
告丙○○所有，業已完成所有權移轉登記，原告乃為系爭
房地之所有人，合先敘明。
（二）按「所有人對於無權占有或侵奪所有物者，得請求返還之
；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害所有權之
虞者，得請求防止之」、「出租人於租賃物交付後，承租
人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受
讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契
約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」，民法第
767條、第425條第1、第2項分別定有明文。經查：
⒈訴外人吳國榮（即出賣人）就其與被告間之租賃，提出乙
份未經公證之租賃契約，期間自民國（下同）92年12月31
日起至107年12月31日止，且契約長達15年，依民法第425
條第2項規定，自無同條第1項買賣（或所有權移轉）不破
租賃原則之適用，亦即被告與原所有人吳國榮就系爭房地
所訂租賃契約對於原告並非繼續存在，被告不得以該租賃
權對抗原告。
⒉原告為系爭房地之所有人，及本件被告與原所有人訂立之
不動產租賃契約不得對抗原告，業均如前述。原告自得依
民法767條規定，本於所有人之物上請求權，請求被告遷
讓交還系爭房屋。
（三）次按「無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益」，民法第179條前段定有明文。又無權占有他人
土地，可能獲得相當於租金之利益，復為社會通常之觀念
（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。故被告無權
占有系爭房地，使原告受有相當於租金之損害，被告並因
而受有利益，原告自得依不當得利之法律關係，請求被告
返還相當於租金之所受利益。從而，原告即得請求自98
年5月5日起至遷讓交屋日止，按月給付原告相當於租金之
不當得利13000元等情。爰依租賃契約及不當得利之法律
關係，求為判決如主文之所示。
（四）對於被告抗辯之陳述：
⒈被告辯稱：「原告業已知悉被告與訴外人吳國榮之租賃契
約，故應受其拘束，亦即，系爭租賃契約繼續存在於原、
被告間」云云，要無可採：
⑴按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所
有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在
」、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期
限逾五年或未定期限者，不適用之」，民法第425條第1
項、第2項分別定有明文。
⑵查，民法第425條第1項規定即為買賣不破租賃（或所有
權移轉不破租賃）之原則，其要件須符合：1、須出租
人將租賃物之所有權讓與第三人。2、須其讓與在租賃
物交付於承租人之後且於承租人占有中。3、須租賃契
約原屬存在、有效。4、須係不動產租賃契約者且符合
民法第425條第2項規定。（參 林誠 二，民法債編各論（
上），2007年3月修訂二版二刷，頁379以下）。依前開
說明，受讓人是否「明知」，與買賣不破租賃之要件無
關。
⑶次查，民法第425條第2項之規定（即未經公證之不動產
租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之），
依學者看法認為「公證係屬不動產租賃契約之對抗要件
」，理由如下：1、就立法目的而言：買賣不破租賃原
則，在保障承租人不會在租賃關係承租人占有租賃物時
，因為租賃物所有權人將租賃物出賣與第三人，而使承
租人被受讓人依民法第767條請求時而受有損害；至於
，民法債編修正增訂第425條第2項，其目的在於保障租
賃物之受讓人（包括拍定人），不因承租人與第三人虛
偽訂定長期或不定期限之租賃契約，導致受讓人無法使
用、收益所有物，或強制執行無結果之情形。2、就效
果而言：未符合民法第425條第2項規定者，其租賃契約
並不因此而不成立或不生效力，只是不得對抗所有物之
受讓人而已，故公證當然是不動產租賃契約之對抗要件
（但僅限於租賃期限逾五年或未定期限之情形而已）。
3、就條文解釋而言：租賃契約雖未經公證，但在該契
約之期限未逾五年時，該契約仍然存在，且仍有買賣不
破租賃原則之適用。綜上，公證係不動產租賃契約之對
抗要件，如經公證，則不論租賃契約已逾五年或未定期
限，該契約均得對抗受讓人；反之，未經公證者，若租
賃契約未逾五年，仍有買賣不破租賃原則之適用，如已
逾五年或不定期限者，則不適用民法第425條第1項買賣
不破租賃原則之規定（參前揭書，頁389以下）。
⑷就修法沿革以觀，修法前（即18年11月25日修正）之民
法425條規定為：「出租人於租賃物交付後，縱將其所
有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存
在」。88年4月21日則修正為「（第一項）出租人於租
賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有人讓與第三人
，其租賃期約，對於受讓人仍繼續存在。（第二項）前
項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年
或未定期限者，不適用之」。復衡酌民法第425條於88
年4月21日之修法理由（即現行有效之規定）：「一、
第一項增列「承租人占有中」等文字，使買賣不破租賃
之規定，僅適用於出租人於租賃物交付後，承租人占有
中之情形，以保障第三人之權益。二、在長期或未定期
限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付
公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上
常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽
訂立長期或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制
執行，爰增訂第二項。」。
⑸綜上說明，第三人是否明知原承租人與出租人之租賃契
約即與買賣不破租賃無關。退步言，縱原告業已明知被
告與訴外人間有租賃契約，惟被告仍因未符合民法第
425條第2項之規定（或欠缺此要件），而不得以原租賃
契約對抗原告（即所有人）。
⑹否則，退步言，如真依被告所辯「明知租約」即適用買
賣不破租賃原則，就強制執行程序而言，則無異一經執
行法院書記官登載於查封筆錄者（即執行標的物上有租
賃契約），拍定人（或受讓人）即受租賃契約拘束或承
受租賃契約。果若如此，又有何增訂民法債編之425條
第2項之必要！益證，被告所辯純屬無稽。
⑺綜上，被告辯稱：「原告業已知悉被告與訴外人吳國榮
之租賃契約，故應受其拘束，亦即，系爭租賃契約繼續
存在於原、被告間」云云，要無可採。
⒉訴外人羅忠文、吳國榮間買賣契約雖有「本買賣標的，一
樓目前出租中，其有關押金及月租13000元之兩個月內之
金額由賣方（即前屋主吳國榮）負擔退予承租人。且終止
租約由買賣雙方共同處理」之記載（買賣契約第十五條其
他特別約定事項第四項），然其為訴外人間就買賣標的物
對權利瑕疵如何處理之約定，與被告無涉：
⑴按「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人
不得主張任何權利」、「買受人於契約成立時，知有權
利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者
，不在此限」，民法第349條、第351條分別定有明文。
查，訴外人間於契約之前開約定（即買賣契約第十五條
第四項），僅為「未免除」出賣人吳國榮權利瑕疵擔保
之責，且基於債權（契約）之相對性，實與被告無涉。
⑵次按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其
所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存
在」、「前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其
期限逾五年或未定期限者，不適用之」，民法第425條
第1項、第2項亦分別定有明文。查，被告與訴外人吳國
榮之租賃契約長達15年，卻未經公證，自不得以此租賃
契約對抗原告（即受讓人），業如前述。
⑶末按「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交
付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用
、收益之狀態」、「前條規定，於承租人因第三人就租
賃物主張權利，致不能為約定之使用、收益者，準用之
」，民法第423條、第436條分別定有明文。查，已逾五
年未經公證之租賃契約雖未合於民法第425條第2項之規
定而不得對抗受讓人，但該租賃契約仍有其效力，亦如
前述。被告自得以民法第423條、第436條、第227條等
為請求權訴請訴外人吳國榮賠償因債務不履行所生之損
害賠償，惟此與原告無涉。
⑷綜上，訴外人間雖載有出賣人與被告間租賃契約如何處
理之約定，然與被告無涉。進言之，被告所得對抗原告
者乃系爭租賃契約是否合於民法第425條第2項規定，如
否，當然並無買賣不破租賃原則之適用，即不得以其租
賃契約對抗原告之所有權，自不待言。
⒊況被告租賃（或占用）系爭房屋乃充作工廠之用途（業經
被告於答辯狀第一點自認），且原告實地勘查後發現被告
業將系爭房屋之一樓門窗緊閉，以減少工廠運作時外力之
干擾。惟系爭房屋所在區位係住宅區，被告於住宅區開設
工廠已然違反法令規定。況且，倘因此發生公安意外，除
恐將影響四周鄰里之生命財產安全外，原告為系爭房屋之
所有人，亦難以卸責。
⒋原告本於民法第767條行使物上請求權，乃正當行使法律
權利，與權利濫用或誠信原則無違：
⑴查，被告與訴外人吳國榮之前租約期間為88年12月31日
至92年12月31日，為期4年。系爭租約竟自92年12月31
日起至107年12月31日，為期長達15年。兩者租賃期間
相差數倍，是否合於常情已不無可疑。
⑵次查，退步言，縱令被告與訴外人之系爭租賃契約為真
，惟前開民法第425條1、2項修正條文業於89年5月5日
施行，且此規定並無不能理解、不得預見（或不可預期
）等情狀，兩造自應遵循此規定，否則無異造成人民對
法規信賴之崩解與不可預期。
⑶末查，原告不受系爭租賃契約拘束（或被告不得以系爭
租賃契約對抗原告），業如前述。則原告依民法第767
條規定正當行使權利，即與誠信原則或權利濫用無違。
且被告仍得據民法第423條、第436條、第227條規定訴
請訴外人吳國榮賠償因債務不履行所生之損害賠償。
⑷綜上，原告本於民法第767條行使物上請求權，乃正當
行使法律權利，與權利濫用或誠信原則無違。
⒌「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件
優先購買之權。其順序以登記之先後定之」，土地法第
104條第1項定有明文。惟參照民法第426條之2第1項規定
：「租用基地建築房屋時，出租人出賣基地時，承租人有
依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有
人有依同樣條件優先購買之權」。可知，土地法第104條
之「承租人」應與民法第426條之1之租用基地建築房屋之
人同一解釋，否則無須賦予強大之優先購買權。顯見，土
地法第104條之規定，與系爭租賃契約（或被告）無涉。
⒍末按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用
、收益，他方支付租金之契約」，民法第421條定有明文
。原告不受系爭租賃契約拘束，已如前述。再參照租賃契
約為雙務契約，當不得僅憑被告單方寄送或提存「租金」
云云，而謂當事人間租賃契約存在。反之，對被告之單方
寄送租金或提存行為（要約），原告自不負有承諾之義務
。
二、被告則以：
（一）系爭租賃契約對於原告繼續存在至107年，原告主張為無
理由，應駁回原告之訴，理由如下：
⒈所謂「所有權讓與不破租賃原則」，民法第425條第1項定
有明文，又民法第425條第2項固規定：「前項規定，於未
經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，
不適用之。」惟法律規定時而有窮，立法者於立法當時因
疏忽而未全盤考慮，造成法律漏洞，如造成人民自由權利
受有損害，宜有解決之道。
⒉查，最高法院97年台上字第1729號判決意旨（一）謂：「
以不動產為標的之債權行為，除法律另有規定外，固僅於
特定人間發生法律上之效力（對人效力之債權相對性），
而非如物權行為，以登記為公示方法使第三人得知悉之狀
態下，並以之作為權利取得、喪失、變更之要件，俾保護
善意第三人，而對任何第三人均發生法律上之效力（對世
效力之物權絕對性）。惟特定當事人間倘以不動產為標的
所訂立之債權契約，其目的隱含使其一方繼續占有該不動
產，並由當事人依約交付使用，其事實為第三人所明知者
，縱未經以登記為公示方法，因已具備使第三人知悉該狀
態之公示作用，自應與不動產以登記為公示方法之效果等
量齊觀，並使該債權契約對於受讓之第三人繼續存在，此
乃基於「債權物權化」法理所衍生之結果，觀之民法第四
百二十五條第一項規定：「出租人於『租賃物交付後，承
租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，
對於受讓人仍繼續存在」，特揭櫫「租賃物交付後，承租
人占有中」等公示作用之文字，並參照司法院釋字第三四
九號解釋文、理由書暨協同意見書、部分不同意書、不同
意見書及本院四十八年台上字第一○六五號判例意旨自明
。」即明示受讓所有權之第三人如知悉讓與人（原出租人
）與承租人租賃契約存在，該租賃契約即產生公示作用，
對於受讓之第三人繼續存在。依上開判決意旨，原告既已
知悉租賃契約存在，且被告先前寄送郵政匯票及存證信函
予原告，存證信函併載明該郵政匯票為98年6月15日至8月
15日兩個月之租金，原告簽收並收受租金而未退還（此部
分有存證信函、郵政匯票及中華郵政掛號郵件收件回執為
證），難認租賃契約對於原告未繼續存在。
⒊民法第425條第2項規定之立法目的，在於透過公示方法以
保護受讓之第三人，惟受讓之第三人如已知悉租賃契約存
在，即有相同之公示作用，且依「惡意不受保護原則」，
受讓之第三人不應受到保護。原告既已知悉租賃契約存在
，該租賃契約即產生公示作用，故原告係屬惡意，不應受
到保護。
⒋次查，96年台上字第1526號判決意旨（一）謂：「按民法
第一百四十八條規定，權利之行使，不得違反公共利益，
或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠
實及信用方法。該所稱權利之行使是否以損害他人為主要
目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及
國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘
其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受
之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃
權利社會化之基本內涵所必然之解釋。是土地所有人於與
他人訂立建屋之不定期使用借貸特約後，縱將其土地讓與
第三人，依上揭誠信原則之規定，並參照本院四十八年台
上字第一○六五號判例及司法院釋字第三四九號解釋之意
旨，該受讓土地之第三人若知悉已有使用借貸特約存在，
其行使該土地所有權之物上請求權，即有違誠信原則而不
得為之。」亦明示不可濫用權利，本判決之案例事實雖係
針對使用借貸契約，然同樣係以使用、收益為目的之租賃
契約，仍可比附援引。原告既知悉租賃契約存在並收受租
金，被告信賴租賃契約繼續存在，按其生涯及工作規劃繼
續從事生產，被告之信賴應值得保護。被告自年輕時起即
與不動產讓與人（原房東）訂立租賃契約，從事此項工作
約35年，全賴此維生，且被告年事已長，無法再謀求其
他工作。因此，被告受憲法保障之生存權與工作權應予以
維護。被告與不動產讓與人（原房東）自始以來一直維持
良好之權利義務關係，被告於92年與不動產讓與人（原房
東）換約而訂立15年之租賃契約（租賃期間為92年至107
年），原規劃在107年租賃期限屆滿時退休，豈料98年該
不動產會遭法院拍賣。再者，原告居住於生活品質較佳之
台北市，卻買受系爭不動產，目的為何，可能係從事投資
營利。從而於利益權衡之下，應保護被告，故原告行使物
上請求權顯屬權利濫用。
（二）由不動產買賣契約第15條之其他特別約定事項第4項：「
本買賣標的，一樓目前出租中，…」，更可得知原告業已
知悉租賃契約存在：
按所謂「權利瑕疵擔保」，可分為「權利無缺」及「權利
存在」兩類。本件情形為「權利無缺」之類型，依民法第
349條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對
於買受人不得主張任何權利。」原告雖主張上開特約事項
為權利瑕疵事項，此固為買受人與出賣人間之處理事項，
惟既曰「權利瑕疵」之處理，益徵原告已知悉該不動產有
租賃契約存在，難謂與被告無涉。
（三）被告從事車床加工事業約35年，該事業無發生公安意外之
虞：
被告從事車床加工事業約35年，35年前行政法規尚未完備
，被告當可信賴該房屋能充作工作場所使用，且被告從事
該項工作至今，從未發生任何意外。被告之所以將門窗緊
閉，係為降低噪音量，以減少對鄰近居民之影響。再者，
車床加工事業在台北縣比比皆是，類似家庭代工事業，會
影響四周鄰里居民之生命財產安全，殊難想像。
（四）法院如認租賃契約對於原告不繼續存在，被告欲主張土地
法第104條之基地優先承買權，依第二次拍賣價格承購：
按「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條
件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條
件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」、「前項
優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優
先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂
立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」土地法
第104條第1項及第2項分別定有明文。土地與房屋為各別
之不動產，各得單獨為交易之標的，惟房屋之性質不能與
土地分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之基地（
最高法院48年台上字第1457號判例參照）。被告雖承租房
屋，惟出租人與承租人成立租賃契約之真意，應認係一併
承租房屋及土地，而該房屋為一樓，使用房屋必須使用該
房屋之基地，可認被告為基地承租人，故被告可行使土地
法第104條之基地優先承買權，該優先承買權具有物權效
力（最高法院67年台上字第479號判例參照），因此，被
告主張買賣契約無效，該買賣契約不得對抗被告。
等語置辯，並聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔
。
三、本件原告主張取得系爭房屋所有權之事實，業據其提出與所
述相符之不動產買賣契約書影本、土地及建物登記謄本等件
為證，被告對於此部分事實不爭執，原告此部分之主張可信
為真實，原告為系爭房屋之所有權人。
四、按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權
讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規
定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期
限者，不適用之。」，民法第425條定有明文。經查：本件
被告與訴外人吳國榮間就系爭房屋之租賃契約，並未經公證
且為期限逾五年之租賃契約，為兩造所不爭執，依民法第
425條第2項之規定，本件並無同條第1項規定之適用，亦即
系爭房屋之現所有權人即原告不受系爭租約之拘束，被告自
不得據此主張其有占有權源。再者，民法第425條第2項之修
訂，目的在使出租人與承租人間權利義務內容明確合法，防
免實務上常見之弊端。條文既明定租賃契約未經公證且未定
期限者，排除買賣不破租賃原則之適用，並無受讓租賃物所
有權者需為善意或不知租賃契約存在為必要，是被告抗辯本
件租賃契約業經原告所明知，原告非善意受讓人，不得主張
民法第425條第2項之適用云云，尚有未合。
五、次按所有人對於無權占有或侵奪所有物者，得請求返還之，
民法第767條第1項前段定有明文。又民法第一百四十八條係
規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使
權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的
，即不在該條所定範圍之內，最高法院45年度台上第105號
判例要旨參照。本件原告係依法行使權利，雖足使被告喪失
利益，惟非以損害他人為主要目的，無權利濫用之可言，被
告所辯洵屬無據。
六、復按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優
先購買之權。其順序以登記之先後定之，土地法第104條第1
項定有明文。上開規定為基地承租人之優先購買權，本件被
告系承租房屋，非為基地承租人，是無該規定之適用。
七、另按無法律上之原因，而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益，民法第179條定有明文。原告於98年5月5日取得系
爭房屋所有權，被告又為無權占有，已如前述，原告依不當
得利之法律關係請求被告給付相當租金之不當得利，為有理
由，應予准許。
八、從而，原告依據所有物返還請求權及不當得利之法律關係，
請求被告遷讓返還系爭房屋並給付如主文所示相當於租金之
賠償金，為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、攻擊防禦方法及其他未
經援用之證據，經審酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論
究之必要。
十、本判決係就民事訴訟法第427條第2項所為被告敗訴之判決
，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行
。
中 華 民 國 99 年 3 月 17 日
臺灣板橋地方法院板橋簡易庭
書記官石于倩
法官程萬全
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 99 年 3 月 17 日
書記官 石于倩