臺灣新北地方法院105年度訴字第1150號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第1150號民事判決

裁判日期：民國106年08月17日

裁判案由：返還買賣價金

臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第1150號原告 謝珮怡 訴訟代理人 郭睦萱 律師複代理人 張郁姝 律師
湯惟揚 律師被告 陳信評 訴訟代理人 蔡炳楠 律師
黃敏綺 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於中華民國106年7月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參佰參拾肆萬玖仟柒佰壹拾元，及自民國一百零五年三月九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣壹佰壹拾貳萬元供擔保後，得假執行。但被告以新臺幣參佰參拾肆萬玖仟柒佰壹拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠伊因向被告購買坐落新北市○○區○○段○○○○○號，權利範
圍118/10000之土地及其上新北市○○區○○段○○○○○號即門牌號碼新北市○○區○○路○○巷○號3樓之房屋（下稱系爭房屋，與上列基地下合稱系爭不動產），而於民國104年9月8日與被告簽立不動產買賣契約書（下稱系爭契約），且伊已依約給付被告全部價款新臺幣（下同）1,170萬元，雙方並辦妥系爭不動產所有權移轉登記。依系爭契約第17條其他約定事項第2項第2款：「氯離子含量檢測約定：‧‧‧。其檢驗結果如全部檢測樣品之平均值超過以下數據（即建物建築完成日期在87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上，87年6月25日到104年1月13日含當日者，約定為0.3kg/m3以上；在104年1月14日以後者，約定為0.15kg/m3以上）時，由買賣雙方進行協商，如協商不成，任一方皆可逕行解除契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，各自負擔，惟如賣方有故意不告知之情事，應負擔全部之費用。」、第3項：「無論買方有無辦理本條第二項之各項檢測（含氯離子檢測），賣方（即被告）均應依民法負瑕疵擔保責任。」，足見被告應擔保系爭房屋無氯離子含量過高之情形甚明；另被告簽名出具之不動產現況說明書中有關「是否知悉聽聞本標的物或同社區他戶有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形？」乙節，被告勾選「否」，足見被告保證系爭房屋並非海砂屋或有鋼筋外露、混凝土剝落之情形。詎伊於交屋後開始重新裝潢系爭房屋時，竟發現系爭房屋有下列瑕疵：⒈主臥室天花板混凝土剝落、鋼筋外露。⒉主臥室浴室天花板鋼筋外露且鏽蝕情況嚴重。⒊浴室天花板鋼筋外露且斷裂。⒋窗戶牆壁皆有裂痕，且縫隙空間可達一至三個硬幣之寬度。⒌廚房牆面混凝土剝落及鋼筋外露。⒍客廳至餐廳間天花板混凝土剝落及鋼筋外露。經伊與被告、信義房屋仲介即訴外人 黃俊達 連絡，三方協議於104年12月31日委託SGS材料及工程實驗室中壢實驗室（下稱SGS公司）就系爭房屋進行硬固混凝土測試，依SGS公司測試報告所示，系爭房屋三處採樣之氯離子含量分別為1.362kg/m3、1.292kg/m3及0.640kg/m3，平均氯離子含量高達1.098kg/m2，超出現行法規標準（0.15kg/m3）將近8倍，經伊於105年1月11日以板橋文化47號存證信函告知被告系爭房屋有氯離子含量過高之重大瑕疵並請被告出面協商，被告亦不置理。
㈡依最高法院104年度台上字第523號判決、101年度台上字第
88號判決、福建高等法院金門分院99年度上易字第5號判決，伊得請求減少價金範圍應除「修復後之價格減損金額」，尚包含修復費用作為計算標準，因修復後之價格減損金額是建立在「被告於『交屋』當時，業已將『氯離子含量過高』、『混凝土剝落』、『鋼筋外露』、『牆壁裂痕』及『因有前開瑕疵導致結構安全受影響』等『物理上瑕疵』均修補完畢」之前提上，惟該等瑕疵始終存在於系爭房地而未經修補，故伊得請求減少價金範圍為台灣省結構工程技師公會之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）所評估之修復費用697,776元及敏達不動產估價師聯合事務所之不動產估價報告書（下稱系爭估價報告）所估定之污名價值減損4,057,647元，共計4,755,423元。
㈢爰依民法第354條、第359條、第179條規定聲明求為判決：
⒈被告應給付原告4,755,423元，其中351萬元自起訴狀繕本送達翌日起迄清償日止，其中1,245,423元自民事變更聲明暨爭點整理狀繕本送達翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。⒉原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠系爭房屋建造於75年，伊於91年9月承購時，除進行牆壁粉
刷及浴廁更換洗手台及馬桶外，其餘部分未做任何裝潢或格局更動。伊於104年8月4日委託信義房屋仲介股份有限公司板橋新海店（下稱信義房屋）出賣系爭房屋，因系爭房屋未曾做過氯離子含量檢測，且之前亦未聞鄰近房屋有海砂屋或鋼筋外露、混凝土剝落之情形，伊始填具不動產說明書予信義房屋作為說明系爭房屋現況之用；於104年9月16日信義房屋抽查屋況對系爭房屋進行勘屋拍照，以手機伸入浴廁天花板維修孔，照到樓頂板有部分混凝土剝落及鋼筋外露情形，信義房屋隨即告知伊此部分須通知原告確認，以免日後糾紛；於104年10月20日配合信義房屋再次勘驗拍照，並由信義房屋於104年10月25日帶原告檢視屋況及打開浴廁天花板維修孔勘查確認，信義房屋人員以其專業建議原告做氯離子含量檢測，惟原告認為屋況可接受，表示無須做氯離子含量檢測，足證原告對系爭房屋屋況知之甚詳，且同意以現狀點交，兩造遂於104年10月31日進行交屋。詎交屋後二個多月，房市景氣因政府打房急轉直下，原告竟藉口系爭房屋氯離子含量檢測超標（即海砂屋）為由，寄發存證信函主張解除契約，伊認為原告明知系爭房屋現況仍同意買受，自無權主張解除契約，乃委請律師函覆原告，並要求信義房屋能居中協調。惟原告以非伊本人出面為藉口，拒絕與律師協商。
㈡國家標準CNS3090係「預拌混凝土」之適用標準係針對混凝
土業者，在出廠時必須提供給營造廠的證明，用以證明所使用的砂石並非海砂，惟原告提出之氯離子含量試驗報告係以「硬固混凝土」為檢測對象，自不得適用「預拌混凝土」之國家標準CNS3090及試驗方法，不能證明系爭房屋氯離子含量超標。況系爭房屋建造於75年，已是屋齡近30年之中古屋，其硬固混凝土因暴露在空氣中，會因濕氣、二氧化硫濃度、含鹽量等環境因子變化而影響氯離子含量，試驗報告中亦未排除環境變因之影響，試驗結果實不足採，不能證明系爭房屋確有瑕疵。觀諸原告提供之照片，原告顯為重新裝潢而自行拆除全屋原有裝潢，則原告所稱之瑕疵應係原告拆除裝潢所致。依證人黃俊達於105年6月22日證述，其明確證稱簽約前原告曾看屋二次，且簽約時代書都會說明氯離子數值的意義，讓買方確認是否進行檢測，並且會告知氯離子檢測是知悉氯離子含量的唯一方式，且其亦證稱原告確實於簽約後交屋前即知悉系爭房屋廁所天花板之現狀，且亦表示願意自行修復，不用進行氯離子檢測。原告於簽約時已經知悉浴室樓頂板有部分混凝土剝落及鋼筋外露之瑕疵之情形卻仍同意不進行氯離子檢測，嗣於交屋前，信義房屋特於104年10月25日協同原告親至現場檢視再度確認屋狀，原告既親至現場檢視屋況，顯見原告對於系爭房屋之現況已坦然接受，豈有於交屋後再自行送檢，回頭再向伊主張瑕疵擔保責任。倘鈞院認伊仍應負起瑕疵擔保責任，則原告顯然對於損害之擴大與有過失，鈞院可減輕或免除伊之責任。
㈢依系爭鑑定報告雖認定系爭房屋具有氯離子超標現狀而可能
影響結構安全，惟亦認為得以697,776元先行修復，避免屋內人員安全，至於進一步的修繕方式，則建議可依「新北市政府高氯離子鋼筋混凝土建築物處理及鑑定實施要點」對本棟建物進行整體鑑定與安全評估，以利結構補強或改建，在進一步鑑定尚未出爐前，原告自不得據此請求減少價金。又系爭估價報告已設定系爭房屋不具修復實益為前提，惟系爭鑑定報告明示需進一步釐清始可確認補強方式及費用，故此鑑定報告設立之前提已有錯誤。況縱以系爭鑑定報告及系爭估價報告為基礎，系爭估價報告認定在104年10月31日之瑕疵價值為10,113,825元，與本件買賣價格11,700,000元僅差距1,586,175元，且此部分之價差來自於瑕疵修繕費用及污名價值減損，就瑕疵修繕費用部分，原告本亦允諾自行負責修繕，故本件買賣價格始低於市場行情，另污名價值減損部分亦係因原告在買賣交易完成後，事後自行決定進行氯離子檢測所致（如不為氯離子檢測則不會有此污名損失），是原告本件請求亦無理由。退萬步言，系爭估價報告已載明4,057,647之污名價值減損已將修繕費用考慮在內，原告卻仍將系爭鑑定報告所列修繕費用697,776元納入請求範圍，亦屬重複請求。
㈣依臺灣高等法院102年度上易字438判民事判決、臺灣高等法
院99年重上字第27號判決，縱令被告就本件不動產買賣必須負起物之瑕疵擔保責任，然具有瑕疵部分僅為建物，並不包括土地。至於瑕疵建物如未拆除，永遠佔據基地，則土地使用權利價值受抑制而無法任意使用一節，並非屬土地瑕疵等語，資為抗辯。併為答辯聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實（堪信為真）：原告因向被告購買系爭不動產，而於104年9月8日與被告簽立系爭契約，原告已給付被告全部價款1,170萬元，並於104年10月22日登記取得系爭不動產所有權及於104年10月31日（交屋日）取得系爭房屋之占有。此有系爭契約、系爭不動產之建物及土地所有權狀、本院公務電話紀錄附卷可稽（見本院卷第30-48頁、第208-209頁）。
四、兩造爭執要點為：㈠系爭房屋是否有瑕疵？㈡如有，則被告就系爭房屋之瑕疵，是否應負瑕疵擔保責任？㈢原告得請求被告給付之範圍？茲就兩造爭點及本院得心證理由分述如下：
㈠系爭房屋是否有瑕疵？⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」，民法第354條第1項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年臺上字第1173號判例意旨參照）。
⒉經濟部中央標準局公佈之中華民國國家標準（CNS），於83
年7月22日始規範混凝土內水溶性氯離子含量之最大容許值為0.6kg/m3，直至87年6月25日更趨嚴格而修正為目前最大容許值為0.3kg/m3（見本院卷第25頁）。倘房屋混擬土水溶性氯離子含量超過目前最大容許值0.3kg/m3，即為高氯離子鋼筋混凝土建築物，即俗稱之「海砂屋」者，因其混凝土內氯離子會侵蝕鋼筋，造成鋼筋腐蝕而體積膨脹數倍，進而直接擠壓混凝土，造成混凝土破裂、剝落之情形，影響房屋結構安全，依上說明，即有減少或滅失通常效用或契約預定效用之瑕疵。
⒊被告自承系爭房屋建造於75年（見本院卷第92頁），並有系
爭房屋之建物登記第二類謄本可憑（見系爭估價報告陸、附件1），雖在87年6月25日之前，然因原告係於104年9月8日向被告購買系爭房屋，並於104年10月22日登記取得系爭房屋所有權，其買賣及登記取得系爭房屋所有權之時間均係在87年6月25日之後，故衡酌系爭房屋之氯離子含量是否超過標準值，自應以87年6月25日修訂後之標準衡之，亦即「鋼筋混凝土」構建型式之新拌混凝土最大水溶性氯離子含量不能超過0.3kg/m3。
⒋系爭鑑定報告載明：「十一、鑑定結果⑴由附件八的材料試
驗結果可知，於標的物現場取樣的4顆混凝土試體中，氯離子含量分別為1.9118、1.6052、1.3868、1.3404(kg/m3)，平均值為1.561I(kg/m3)，依據CNS0000(000年1月13日版)規定，新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定為0.15kg/m3，CNS3090(87年6月25日版)規定，混凝土中最大水溶性氣離子含量規定為0.3kg/m3,CNS3090(83年7月22日版)規定，一般新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量規定為0.6kg/m3，所以標的物（該層樓）不論是單一試體氯離子含量或是平均值均超過104年、87年與83年之法規規定值，且屋內樓板與梁有多處混凝土剝落與鋼筋外露鏽蝕現象，經鑑定後判定系爭建物（即系爭房屋）為高氯離子混凝土建築物。⑵由現勘結果如附件六之照片3-5、8及9所示，標的物之廁所、廚房、客廳、餐廳及臥房的天花板均有鋼筋外露的現象。鑑定後研判為標的物因為是高氯離子混凝土建築物，混凝土中高含量的氯離子致使結構體老化現象加速，導致混凝土內之鋼筋、混凝土亦分別受氯離子及鹽鹼金屬離子腐蝕而膨脹、龜裂、剝落，造成標的物出現鋼筋外露情形。鋼筋外露情形僅能從肉眼研判鋼筋鏽蝕的嚴重性，目前無任何科學檢驗儀器能檢驗出此狀況的發生時間點。鋼筋外露情形代表著混凝土有剝落的狀況，且現況之外露鋼筋已產生鏽蝕狀況，進而使鋼筋的有效面積減少；同時，混凝土剝落造成鋼筋與混凝土間的握裹力受到影響，這兩項因素都將使得結構構材承載力受到影響，無法達到原設計要求之結構強度。會響原設計所要求的結構安全程度。⑶由現勘結果如附件六之照片10及11所示，標的物之外牆壁有產生裂痕的情形。鑑定後初步研判為外牆表面磁磚膨拱所產生的裂縫，理由在於從室內相同位置勘查並未發現牆壁有裂痕存在。然而，鑑於標的物是高氯離子混凝土建築物，不排除是牆體靠外側的鋼筋出現鏽蝕膨脹，導致混凝土出現些微剝落使得表面磁磚產生裂縫。此種裂縫情形僅能從肉眼研判其嚴重性，目前無任何科學檢驗儀器能檢驗出此狀況的發生時間點。此類牆壁磁磚裂縫情形雖屬外飾材出現損壞情形，仍有潛在可能是混凝土高含量氯離子的因素所間接產生，影響的結構安全屬於非結構構材層面，即外牆混凝土若因高含量氯離子產生剝落情形時，將使得外牆飾材可能掉落，造成可能的財產損失及人員傷亡。‧‧‧十一、結論與建議⑴根據鑑定標的物取樣4處之材料試驗報告，其混凝土平均抗壓強度為91.7(kgf/m3)，氯離子平均含量為1.5611(kg/m3)，混凝土平均中性化深度為3.0(cm)。⑵鑑定標的物氯離子平均含量1.5611(kg/m3)，超過CNS3090於104年、87年與83年之規定值，且屋內樓板與梁有多處混凝土剝落與鋼筋外露鏽蝕現象，故判定系爭建物為高氯離子混凝土建築物。高氯離子混凝土與混凝土剝落與鋼筋外露鏽蝕現象，會使得鑑定標的物無法達到原設計要求之結構強度，影響結構安全。‧‧‧」（見系爭鑑定報告第6-8頁），足見系爭房屋之混凝土氯離子平均含量1.5611(kg/m3)，超過CNS3090於104年、87年與83年之規定值，確有高氯離子鋼筋混凝土建築物即俗稱之「海砂屋」之瑕疵。又系爭房屋混凝土之氯離子平均含量既因超過CNS3090於104年、87年與83年之規定值，致使結構體老化現象加速，導致混凝土內之鋼筋、混凝土亦分別受氯離子及鹽鹼金屬離子腐蝕而膨脹、龜裂、剝落，造成標的物出現鋼筋外露情形。鋼筋外露情形代表著混凝土有剝落的狀況，且現況之外露鋼筋已產生鏽蝕狀況，進而使鋼筋的有效面積減少；同時，混凝土剝落造成鋼筋與混凝土間的握裹力受到影響，這兩項因素都將使得結構構材承載力受到影響，無法達到原設計要求之結構強度，會響原設計所要求的結構安全程度，顯與系爭房屋之裝潢無涉。是被告辯稱：系爭房屋建造於75年，已是屋齡近30年之中古屋，其硬固混凝土因暴露在空氣中，會因濕氣、二氧化硫濃度、含鹽量等環境因子變化而影響氯離子含量，試驗報告中亦未排除環境變因之影響，試驗結果實不足採，不能證明系爭房屋確有瑕疵。觀諸原告提供之照片，原告顯為重新裝潢而自行拆除全屋原有裝潢，則原告所稱之瑕疵應係原告拆除裝潢所致等語，即屬無據，洵不可採。
㈡如有，則被告就系爭房屋之瑕疵，是否應負瑕疵擔保責任？⒈兩造於系爭契約第17條其他約定事項第2項第2款約定：「氯
離子含量檢測約定：‧‧‧。其檢驗結果如全部檢測樣品之平均值超過以下數據（即建物建築完成日期在87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/m3以上，87年6月25日到104年1月13日含當日者，約定為0.3kg/m3以上；在104年1月14日以後者，約定為0.15kg/m3以上）時，由買賣雙方進行協商，如協商不成，任一方皆可逕行解除契約，賣方應退還買方全部買賣價金，已發生之費用及回復原狀之費用，各自負擔，惟如賣方有故意不告知之情事，應負擔全部之費用。」、第3項約定：「無論買方有無辦理本條第二項之各項檢測（含氯離子檢測），賣方（即被告）均應依民法負瑕疵擔保責任。」等情，為兩造所不爭執，並有系爭契約附卷可稽（見本院卷第35-36頁），足見本件原告縱未就系爭房屋辦理氯離子檢測，被告依系爭契約之約定仍應依民法負瑕疵擔保責任。
⒉依系爭契約所附之標的物現況說明書（見本院卷第46頁）所
示，其中第5項載明：本標的物是否曾做過氯離子含量檢測一欄係勾否，足見被告於系爭契約內已載明系爭房屋並未做過氯離子含量檢測。矧建物鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量之鑑定乃屬專門智識，若非專業人士以科學方式、儀器測定，實無從得知，故縱依證人即仲介承辦人員黃俊達所稱，於兩造簽立系爭契約後系爭房屋交屋前，由其所屬仲介公司屋況檢查的檢查小組去拍被證一系爭房屋廁所天花板的上方照片，並於交屋時買方（即原告）檢查屋況時有提示買方告知，當時買方表示可以自行再修復等語（見本院卷第164頁正反面），亦因原告並非上開領域之專業人士，且觀諸上列標的物現況說明書既記載被告未曾對系爭房屋為氯離子含量檢測，而難以要求原告僅就系爭房屋交屋時之廁所天花板外觀，即可推知該屋鋼筋混凝土之混凝土中水溶性氯離子含量，是否超過經濟部標準檢驗局所頒佈之標準而為海砂屋甚明。是本件尚難僅憑上列系爭房屋廁所天花板的上方屋況告知及原告表示可以自行再修復等情，即認原告對於系爭房屋有高氯離子鋼筋混凝土建築物即俗稱之「海砂屋」之瑕疵，已同意接受而免除被告就系爭房屋之瑕疵擔保責任。況系爭房屋有高氯離子鋼筋混凝土建築物即俗稱之「海砂屋」之瑕疵，既與系爭房屋之裝潢無涉，原告自無對於系爭房屋損害之擴大與有過失可言。
⒊基上，被告就系爭房屋有高氯離子鋼筋混凝土建築物即俗稱之「海砂屋」之瑕疵，仍應負瑕疵擔保責任。
㈢原告得請求被告給付之範圍？⒈按「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保
之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第359條定有明文。查系爭房屋既有高氯離子鋼筋混凝土建築物即俗稱之「海砂屋」之瑕疵，且被告應負瑕疵擔保責任，是原告主張依民法第359條規定請求減少買賣價金，即屬有據。
⒉按法院對於減少價金之請求，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物
之應有價格比較後所得之差額而為斟酌，非可任意酌情增減（最高法院72年台上字第726號判決意旨參照）；買受人因物有瑕疵而請求減少價金，應就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之差額占無瑕疵物應有價值之比例，計算其應減少之數額，不得依瑕疵部分占買賣標的物之比例計算（最高法院99年度台上字第1972號判決意旨參照）。查系爭不動產經敏達不動產估價師聯合事務所估價結果，認系爭不動產104年10月31日（即系爭房屋交屋日）之正常情況價格（即在不具瑕疵問題下之不動產價值）14,171,472元，瑕疵情況價格（即瑕疵問題發生後之不動產價值）10,113,825元，污名價值減損（即假設系爭不動產在不具瑕疵問題下之系爭不動產價值，與瑕疵問題發生後之系爭不動產價值，二者間之價差）4,057,647元（見系爭估價報告第2-3頁、第41頁、第69頁），有社團法人台北市不動產估價師公會106年3月15日函及檢送之系爭估價報告附卷可稽（見本院卷第234頁及本院卷外放之系爭估價報告），則依上列說明，應以系爭房屋於買賣交屋及移轉（104年10月22日）時無瑕疵之應有價值為14,171,472元，扣除其有瑕疵之價值為10,113,825元後，二者之差額為4,057,647元，占無瑕疵之應有價值之比例為0.2863，計算其應減少之數額為3,349,710元（0.2863×1,170萬＝3,349,710），是原告自得依民法第359條規定請求減少價金3,349,710元。
⒊按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」，民法第179條定有明文。原告既得依民法第359條規定請求減少價金3,349,710元，則被告受領該部分給付之法律上原因即已失其存在，並使原告受有此部分之損害，自應負返還其利益之義務。是原告主張依民法第179條規定請求返還，洵屬有據。
⒋按公寓大廈管理條例第4條第2項明定「專有部分不得與其所
屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，系爭房屋為集合住宅之一部分，無法與基地所有權分離而單獨移轉或設定負擔；又建物之使用與土地之使用不可分離，於集合住宅式之建物，因使用年限甚長，所有權人眾多，改建不易，其土地之使用本受有相當之限制，故土地價值實難與其上建物價值完全割裂而獨立認定。再者，房屋與土地法律上雖係各別不動產，惟房屋實際上與土地不能分離，除有地上建物得隨時拆除改建之情形，可能分別估定土地及房屋之價值外，房屋通常存在於土地達數十年，其間基地事實上無從為其他利用，故不動產買賣以房地為整體作為單一之交易標的物，統一估定買賣之價格，恆為常態。是房屋存在之瑕疵，但尚未達必須拆除之程度者，就房屋及基地之總價值評估該瑕疵所生之價值減損，實屬合理。查本件原告向被告購買系爭不動產係為居住使用，並無隨時拆除改建之打算，且兩造係以系爭不動產整體作為單一交易標的物及約定總價為1,170萬元，並未就土地、房屋分別約定價格，為兩造所不爭執，並有系爭契約、系爭不動產之建物及土地所有權狀附卷可稽（見本院卷第30-48頁）。縱系爭房屋坐落之土地並無海砂屋之瑕疵，但因系爭房屋存在於其基地之期間，該基地無從為其他利用，而房屋通常存在於其基地之期間又長達數十年，則系爭房屋既具有瑕疵，該基地之價值當然亦同受影響。況房、地買賣，其不動產之價格為基地成本價格加建物價格加超額利潤。一般房屋買賣之慣例，價格減損額應由「建物價格」及「應分配至土地價格之超額利潤」分擔，故系爭房屋因氯離子含量過高之瑕疵，除減損系爭房屋之交易價格外，對應分配至其基地之超額利潤亦有減損。則系爭估價報告就系爭不動產整體市場價格，評估因傾斜瑕疵所導致之價值減損額，並無不合。是被告辯稱縱令被告就本件不動產買賣必須負起物之瑕疵擔保責任，然具有瑕疵部分僅為建物，並不包括土地。至於瑕疵建物如未拆除，永遠佔據基地，則土地使用權利價值受抑制而無法任意使用一節，並非屬土地瑕疵等語，即屬無據，洵不可採。
⒌系爭估價報告四、估價前提㈡估價條件：載明「2、本估價
報告書主要係評估「污名價值減損」。當勘估標的之瑕疵問題不具修復效益時，污名價值減損係假設勘估標的在不具瑕疵問題下之不動產價值，與瑕疵問題發生後之不動產價值，二者間之價差；當勘估標的之瑕疵問題具有修復效益時，污名價值減損（係）假設勘估標的在不具瑕疵問題下之不動產價值，與瑕疵問題修復後之不動產價值，二者之間之價差。」（見系爭估價報告第2頁）。又系爭估價報告係以當勘估標的之瑕疵問題不具修復效益時為前提所作成之上列估價結果，且因認勘估標的之瑕疵問題不具修復效益，故其價差應已含修復費用在內一併考慮，而未另列修復費用（見系爭估價報告第69頁），是原告自不得於上列請求減少價金3,349,710元之外，再請求系爭鑑定報告所評估之修復費用697,776元。被告辯稱系爭估價報告已載明4,057,647之污名價值減損已將修繕費用考慮在內，原告卻仍將系爭鑑定報告所列修繕費用697,776元納入請求範圍，亦屬重複請求等語，即屬有據，應屬可採。
五、按「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」、「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」、「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。」，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條定有明文。從而，原告依民法第354條、第359條、第179條規定，請求被告給付3,349,710元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年3月9日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，即屬無據，應予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經本院審酌後，認對於判決結果均無影響，爰不一一論述，併此指明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國106年8月17日
民事第五庭法官楊千儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數附繕本，勿逕送上級法院）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得無庸命補正，逕為裁定駁回上訴。
中華民國106年8月17日
書記官吳育嫻