臺灣臺中地方法院民事判決
112年度中小字第569號
原告
即反訴被告 涂子閎
被告
即反訴原告 陳儀
上列當事人間返還不當得利事件，本院於民國112年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣80,000元，及自民國111年12月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
訴訟費用新臺幣1,000元由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。
反訴原告之反訴駁回。
反訴訴訟費用新臺幣1,880元由反訴原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，就非專屬他法院管轄，且與本訴之標的及其防禦方法相牽連，並得行同種訴訟程序之事件，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴，此參照民事訴訟法第259條、第260條規定甚明。又當事人為訴之變更、追加或提起反訴，除當事人合意繼續適用小額程序並經法院認為適當者外，僅得於第436條之8第1項之範圍內為之，民事訴訟法第436條之15定有明文。本件反訴原告即被告於言詞辯論終結前，於民國112年3月27日言詞辯論期日當庭提起反訴，主張反訴被告即原告應依兩造所簽訂營業讓渡契約（下稱系爭契約）給付尾款、違約金、及房租損害共新臺幣（下同）173,150元。而原告提起之本訴係主張被告違反系爭契約，其已解除系爭契約並請求被告返還定金。核反訴與本訴均係基於系爭契約之履行所生，即有相牽連之關係，且尚不致延滯訴訟終結，又非專屬他法院管轄，並經兩造同意繼續適用小額訴訟程序，得行同種訴訟程序，揆諸前揭規定，反訴原告所提反訴應予准許，合先敘明。
貳、實體部分：
一、本訴部分兩造陳述要旨：
㈠原告主張：兩造於民國111年11月5日成立系爭契約，約定被告將坐落臺中市○○街0巷00號之營業店面（下稱系爭店面）轉讓予原告，讓渡總金額為150,000元，並約定於111年11月9日簽訂書面契約及完成讓渡手續，嗣原告已依約給付訂金5,000元、第1期款75,000元。被告於簽約前曾向原告保證，被告與房東就系爭店面之租賃期間為5年，每月房租為23,000元、水費為150元，5年不漲租，現租約尚餘4年半，原告得以相同條件與房東簽訂5年租約，或接續被告租約。詎被告未於111年11月9日搬遷完畢，房東亦未與原告完成簽約，致當日未能完成讓渡，原告已催告被告於111年11月14日履行，然系爭店面之物業於111年11月15日通知原告，房東僅願與原告簽訂3年之租賃契約，水費每月超過150元部分亦應由原告負擔，顯與兩造間約定不符，故原告得依民法第254條規定解除契約。又系爭契約因可歸責於被告之事由致給付不能，原告亦得依民法第256條規定解除契約。原告已於111年11月15日以通訊軟體對被告解除系爭契約，並於112年3月27日言詞辯論期日再當庭對被告為解除系爭契約之意思表示，爰依民法第259條、第179條規定，請求被告返還原告已給付之讓渡價金80,000元。並聲明：被告應給付原告80,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡被告則以：被告未曾向原告保證可以接續被告之租約，原告知悉其需與房東重新簽訂租賃契約，亦知悉被告並非房東，僅能盡量與房東接洽，無權干涉租賃契約內容，故系爭契約僅約定被告應將系爭店面之裝潢、招牌、機器、設備等讓渡予原告，並未約定被告應將未到期之租賃契約權利轉移予原告，嗣被告已於111年11月9日依約與原告簽訂書面契約、完成點交，並交付鑰匙予原告，即已履行契約義務，惟原告因其個人原因不願與房東簽訂租賃契約，系爭契約始無法繼續進行等語資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
二、反訴部分兩造陳述要旨：
㈠反訴原告主張：反訴原告已依系爭契約之約定，於111年11月9日與反訴被告簽訂書面契約、完成點交，並交付鑰匙予反訴被告，惟反訴被告因其個人原因不願與房東簽訂租賃契約，復拒不給付尾款70,000元，而有違約之情事，並使反訴原告需多支付系爭店面1個月之租金23,150元，爰依債務不履行及侵權行為之規定，請求反訴被告給付違約金150,000元及賠償租金23,150元。並聲明：反訴被告應給付反訴原告173,150元，及自112年3月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
㈡反訴被告則以：依系爭契約約定，111年11月9日點交完成並與房東簽立租賃契約後，反訴被告始應給付尾款，然本件並未完成房屋租賃契約之簽訂，反訴被告自無須給付尾款，且反訴被告遲至111年11月15日始知悉無法完成租賃契約之換約，因而產生上開房租，並非反訴被告所造成等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告主張兩造於民國111年11月5日成立系爭契約，約定被告將系爭店面頂讓予原告，讓渡總金額為150,000元，並約定於111年11月9日簽訂書面契約及完成讓渡手續，嗣原告已依約給付訂金5,000元、第1期款75,000元等情，為被告所不爭執，並有兩造簽訂之書面契約在卷可稽（見本院卷第73-75頁），此部分事實，已可認定。
㈡原告又主張：被告於簽約前曾向原告保證，被告與房東就系爭店面之租賃期間為5年，每月房租為23,000元、水費為150元，5年不漲租，現租約尚餘4年半，原告得以相同條件與房東簽訂5年租約，或接續被告租約。詎被告未於111年11月9日搬遷完畢，房東亦未與原告完成簽約，致當日未能完成讓渡，原告已催告被告於111年11月14日履行，然系爭店面之物業於111年11月15日通知原告，房東僅願與原告簽訂3年之租賃契約，水費每月超過150元部分亦應由原告負擔等語，業據提出兩造間對話之錄音譯文、通訊軟體對話記錄、被告頂讓訊息之網頁截圖為證（見本院卷第85-129、148頁），亦可認定屬實。被告雖抗辯：系爭契約並未約定被告應將未到期之租賃契約權利轉移予原告，原告知悉其需與房東重新簽訂租賃契約，自應知悉條件未必與被告相同云云。惟查：
⒈系爭契約第四條約定兩造應協力與房東簽立房屋租賃契約，固未明文約定被告必須讓原告承受被告之租賃契約或以相同條件續約，但系爭契約是營業讓渡契約，並非單純買賣營業設備而已，其契約目的就是要在系爭店鋪繼續營業，若無法與房東簽約租賃系爭店鋪，自不能在系爭店鋪繼續營業而無法達成契約之目的，而此條又無排除被告責任之約定，故此條約定自不能如被告抗辯解釋為只要被告有努力協助即可，而是必須使原告得順利與房東簽立租約。至於租約內容雖未明文，但頂讓契約並非法律規定必須有書面才能成立的契約，只需兩造意思表示達成一致，即便未以書面記載仍有契約效力，仍得審酌其他證據認定之。
⒉依被告於網路上所刊登頂讓訊息（見本院卷第148頁），店租金額部分記載「只要23000元/月（已簽約5年不漲租）」，最下方還附註好房東，雖無保證承接等字樣，但依社會常情，一般閱覽此頂讓訊息者，必然會覺得頂讓後可承接此租約。此後兩造於111年11月5日在系爭店面內商討頂讓事宜時，被告表示「所以你這裡租金是兩萬三，水費就是固定五百，怎麼用都是五百」、「這一間的話，就是兩萬三嘛！可是我是簽五年不漲租」、「所以你要負擔的就是，我說的是你號給房東的，就是房租兩萬三再加上五百的水費，然後這裡的管理費都已經含在裡面。」等語，有錄音譯文附卷可按（見本院卷第85、97、99頁），是被告更明白表示原告所需支付之房租僅為23,000元，年限就算扣除被告承租部分，也可以承租四年。至111年11月15日兩造就租約問題商討時，兩造對話「我問清楚啦！他（指房東方面）這樣子講，他當初就是說我們會照著原約去簽...」、「為什麼兩萬三，5年不漲？真的兩萬三，5年不漲啊！他當初也說可以，合約就續延。」，亦有錄音譯文存卷可查（見本院卷第101、111頁），可見被告先前確實有向原告表明可以照原租約簽訂新約，否則就不會說「他當初就是說我們會照著原約去簽」等語。而系爭店面是在一中街商圈的熟食店鋪，店租占經營成本比重很大，且開始營業前必然要投入成本裝修及添置設備，必須由日後經營獲得之利潤中慢慢賺回，如果經營時間太短無法收回成本，就會導致虧損。故店面的租金和租期對經營者而言非常重要，被告既然已經向原告釋放可以相同條件與房東簽訂5年租約，或接續被告租約之訊息，原告亦本於此考量而與被告訂立系爭契約，則「以相同條件與房東簽訂5年租約，或接續被告租約（按即扣除被告租賃期間接續承租至原本5年租約期滿日）」應已經成為兩造契約約定之一部份。
⒊被告雖抗辯：被告未曾向原告保證可以接續被告之租約，原告知悉其需與房東重新簽訂租賃契約，亦知悉被告並非房東，僅能盡量與房東接洽，無權干涉租賃契約內容云云。然由上開頂讓訊息、兩造對話錄音譯文及通訊軟體對話記錄，在簽約之前，被告除了可能扣除被告租賃期限外，並未說過租賃條件可能改變，也從來沒有向原告表示這些條件只是自己的租約且其不能保證房東之後會如何決定，相反的，被告跟原告討論的過程就是以自己的租賃合約為基礎，被告釋放的訊息就是可以相同條件租賃，且被告亦有向原告表示可以相同條件簽約，已如前述，自不能以原告知道必須重新與房東簽約乙節，就認為以相同條件租賃並非兩造之頂讓條件，被告此部分抗辯不足採取。
⒋由上所述，「以相同條件與房東簽訂5年租約，或接續被告租約（按即扣除被告租賃期間接續承租至原本5年租約期滿日）」應已經成為兩造契約約定之一部份。但房東僅願與原告簽訂3年之租賃契約，水費每月超過150元部分亦應由原告負擔等情，亦有兩造對話之錄音譯文及對話記錄在卷可稽（見本院卷第101-117、127頁），顯與兩造間約定不符。
㈢按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條定有明文。查兩造簽訂之書面契約約定兩造需於111年11月9日完成讓渡，但當日被告尚未整理完畢，且未能依兩造上開約定促使房東與原告簽立租賃契約，已屬給付遲延。之後原告催告被告履約，被告表示可以最快下週一簽租賃契約，原告即表示「簽約當天是14（指111年11月14日），那我知道了，時間等他（指物業公司）確定再跟我說」，被告表示「沒問題」，亦有對話記錄存卷可查（見本院卷第123頁），故原告已經再定期催告於111年11月14日完成簽訂租賃契約，被告亦表示同意。但期限經過後，仍因房東不願意與原告簽立5年之契約而無法順利簽約，是被告仍未完成促使房東「以相同條件與原告簽訂5年租約，或接續被告租約」，故其給付仍未完成，則原告於111年11月15日以通訊軟體向原告表示不再頂讓並要求退還已經支付之金額，應屬解除契約之意思表示，故系爭契約已經原告合法解除。原告已依約給付訂金5,000元、第1期款75,000元，契約解除後被受領之法律上原因，則原告依民法第259條、第179條請求被告返還上開金額，即屬有據。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告之債權，核屬無確定期限之給付，而起訴狀繕本於111年12月6日送達被告（見本院卷第39頁），應自隔日即111年12月7日起算遲延利息。
㈤至反訴原告即被告雖主張其已依系爭契約之約定，於111年11月9日與反訴被告簽訂書面契約、完成點交，並交付鑰匙予反訴被告，惟反訴被告因其個人原因不願與房東簽訂租賃契約，復拒不給付尾款70,000元，而有違約之情事，並使反訴原告需多支付系爭店面1個月之租金23,150元，提起反訴請求賠償。但系爭契約係因反訴原告給付遲延而經原告解除，已如前述，反訴被告並未違約，反訴原告主張反訴被告債務不履行並無理由，至於反訴原告主張侵權行為部分，所主張之基礎事實亦為反訴被告違反契約，依上所述亦非可採，度反訴原告之反訴並無理由。
四、綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告給付80,0元，及自111年12月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。反訴原告之請求，則無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
六、本件係小額民事判決，且為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執行。
七、本件本訴訴訟費用額依民事訴訟法第436條之19第1項確定為1,000元，並依同法第78條，命由被告負擔。反訴部分訴訟費用額依民事訴訟法第436條之19第1項確定為1,990元，並依同法第78條，由反訴原告負擔。
中 華 民 國 112 年 6 月 5 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官王奕勛
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明：
原判決所違背之法令及其具體內容。
依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中 華 民 國 112 年 6 月 6 日
書記官張哲豪