臺灣臺北地方法院簡易民事判決 99年度北簡字第17683號
原 告 太平洋房屋仲介股份有限公司
法定代理人 章民強
訴訟代理人 胡勝志
被 告 曾惇善
訴訟代理人 曾麒霖
上列當事人間請求給付服務報酬事件，經本院於民國100年1月26
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣壹拾萬捌仟元，及自民國九十九年九月二
十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新台幣貳仟壹佰玖拾元由被告負擔四分之三，餘由原告
負擔。
本判決原告勝訴部分，得假執行；但被告以新台幣壹拾萬捌仟元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：
（一）被告於民國九十九年五月二十九日委由原告銷售其所有門
牌號碼台北縣安祥路六九巷五二弄七號二樓房屋及坐落基
地（下稱系爭不動產），兩造並簽訂專任委託契約書（下
稱系爭專任委託契約），委託期間自九十九年五月二十九
日起至同年八月三十一日止，委託銷售價格為新台幣（下
同）三百九十八萬元。原告受託期間善盡房屋銷售職責，
善盡受託人職務（刊登廣告、帶看客戶、製作銷售報表、
網站登錄…），詎被告於九十九年七月九日委託期間內私
立將系爭不動產出售與訴外人 羅旭初 ，此為因可歸責被告
之事由致原告無法依約履行仲介銷售義務，被告仍應依系
爭專任委託契約第五條第三項第一款約定給付依委託價格
之百分之四計算之服務報酬十五萬九千二百元（委託價格
3,980,000元×報酬利率4％＝159,200）。
（二）被告已在系爭專任委託契約上簽名，可見被告業已充分瞭
解該契約條款之權利義務，且審閱期間之立法目的乃為維
護消費者知的權利，使其於締約前能充分瞭解定型化契約
條款，但被告與原告簽立系爭專任委託契約前已與訴外人
臺灣房屋及東森房屋簽訂一般委託契約，且原告公司簽約
人員 林宛璇 已告知系爭專任委託契約與一般委託契約不同
處，在於專任委託契約不得私自或透過第三者出售。至被
告稱原告同意若由被告朋友仲介買受系爭不動產，即毋庸
給付服務報酬乙節，原告否認等情。
（三）爰聲明求為命被告給付原告十五萬九千二百元，及自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算
利息之判決。
二、被告則以：被告於九十九年五月間欲出售系爭不動產，鄰居
何蘭芝 遂向被告表示其兒子之友人羅旭初有意購買系爭不動
產，但人在大陸未能確定，但原告又希望能與被告簽立系爭
專任委託契約，原告遂承諾若由被告之朋友介紹系爭不動產
，即不收取服務報酬。待羅旭初返臺後遂於九十九年六月二
十三日與被告就系爭不動產簽訂不動產買賣契約，自屬被告
朋友介紹購買系爭不動產，被告毋庸給付原告服務報酬。又
系爭不動產買賣契約以買賣時點認定是否給付報酬，卻不論
原告未盡努力即可取得報酬，應認違反民法第七十二條規定
悖於公共秩序及善良風俗，自屬無效。況且，被告與原告所
屬業務員林宛璇簽訂系爭專任委託契約，乃經由保險業務員
即訴外人 陳燕萩 介紹，被告本只想與林宛璇見面聽其經驗，
詎林宛璇見面即要求簽立系爭專任委託契約，被告本請林宛
璇稍待幾日確定羅旭初是否願意購買系爭不動產，林宛璇為
取得系爭不動產遂同意若由被告友人介紹買得系爭不動產，
原告即不收取仲介費，被告因而與原告簽立系爭專任委託契
約，並電話通知原先委託仲介之臺灣房屋及東森房屋，請其
將鑰匙交付林宛璇。被告簽立系爭專任委託契約總時間未逾
三十分鐘，林宛璇未依系爭專任委託契約第七條第二項約定
提供最近三個月成交行情供被告參考，趁被告急迫、輕率無
經驗訂定顯失公平之系爭專任委託契約，依民法第七十四條
第一項規定，被告亦得撤銷系爭專任委託契約。林宛璇未詳
細解釋契約僅告知不可再委託其他仲介業者賣屋，更未給予
被告三日審閱期間，違反消費者保護法第十一條之一第一項
規定，自屬無效。另原告受託期間不僅未帶客戶觀屋，亦未
向被告回覆系爭不動產銷售狀況，未為被告為銷售動作，無
權請求高額之服務報酬等語，資為抗辯。爰聲明求為原告之
訴駁回。
三、查被告於九十九年五月二十九日委由原告銷售其所有系爭不
動產，並簽訂系爭專任委託契約，委託期間自九十九年五月
二十九日起至同年八月三十一日止，委託銷售價格為三百九
十八萬元。被告於九十九年六月二十三日與羅旭初簽訂系爭
不動產買賣契約，並於九十九年七月九日辦理所有權移轉登
記，成交價格為三百六十萬元之事實，為兩造所不爭，並有
系爭專任委託契約書及建物登記第二類謄本在卷可查（見本
院卷第5頁至第7頁）。至原告主張被告應給付服務報酬，則
為被告所否認，並以上開情詞置辯。茲本件應予審究者為系
爭專任委託契約是否違反公共秩序或善良風俗；是否違反審
閱期間規定；是否利用被告輕率、急迫或無經驗並有顯失公
平之情況；被告在委託期間自行將系爭不動產出售他人是否
仍應給付服務報酬；原告可請求之服務報酬若干。經查：
（一）被告於九十九年五月二十九日將系爭不動產委託原告銷售
，委託期間自九十九年五月二十九日起至同年八月三十一
日止，惟被告於九十九年六月二十三日訂定系爭不動產買
賣契約，並於同年七月九日將系爭不動產所有權移轉登記
與羅旭初，依系爭專任委託契約第五條第一項、第三項第
一款：「太平洋於買賣契約成立時，得向賣方請求約定之
服務報酬，其內容如下：以成交價之4%計算之，…」、「
賣方有下列情形之一者，應一次全部給付本條上述第一款
所約定之服務報酬：（一）委託期間內，賣方自行將本契
約不動產標的物出售或另行委託第三者仲介者。」（見本
院卷第5頁），故被告雖未經由原告仲介而是自行將不動
產出售他人，然應依上開約定給付原告服務報酬。查證人
何蘭芝雖證稱：被告之不動產位在伊新北市新店區住家的
對面，被告因母親生病需用錢，希望將該不動產出售，伊
遂介紹兒子之友人叫「 阿初 」購買該不動產，「阿初」在
伊家交訂金與被告（見本院卷第50頁至第51頁）等語。而
被告於九十九年五月間○○○區○○路僅所有系爭不動產
，為兩造所不爭，且所謂「阿初」，亦與「羅旭初」之名
字有「初」字相同，則據此證言，雖可認定被告於九十九
年六月二十三日與羅旭初就系爭不動產訂定買賣契約，嗣
於同年七月九日將系爭不動產所有權移轉登記與羅旭初，
乃經由何蘭芝之介紹，但被告仍應依系爭專任委託契約上
開約定給付服務報酬。
（二）被告雖抗辯系爭專任委託契約約定若在委託期間自行出售
系爭不動產，被告即應支付約定之服務報酬，違反公共秩
序及善良風俗，依民法第七十二條規定自屬無效云云。按
民法第七十二條所謂法律行為有背於公共秩序或善良風俗
者無效，係指法律行為本身違反國家社會一般利益及道德
觀念而言。查系爭專任委託契約第三條第一項及第三項第
一款，約定被告在委託期間如自行將系爭不動產出售與第
三人，仍應依成交金額之百分之四給付服務報酬，此為兩
造關於報酬給付要件之約定，而原告受託銷售系爭不動產
，為促成媒介買賣雙方成立契約，須投入相當之成本費用
，支出市場調查、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅
出勤等活動與支出，且原告依系爭專任委託契約亦應盡此
義務，此觀系爭專任委託契約第七條第三款約定（見本院
卷第5頁）即明，進行買賣雙方交涉過程中，如許被告在
委託期間自行將系爭不動產出售他人而毋庸給付服務費用
，恐使被告獲有原告支出勞力、時間及費用，致其委託銷
售之物件較易為潛在買家所知，並因而達到出售不動產之
目的，卻毋庸支付獲得此利益之對價，如此非僅有失雙方
權益之衡平，並恐有礙不動產交易之效率，對於出賣者與
買受者均非有利，應認系爭專任委託契約第五條第三項第
一款約定若被告在委託期間自行將系爭不動產出售他人仍
應依約給付服務報酬之約定尚屬正當，並未違反國家社會
一般利益及道德觀念而言。被告此部分抗辯，為無可取。
（三）被告又抗辯其簽立系爭專任委託契約原告未給予審閱期間
云云。按企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三
十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容，消費
者保護法第十一條之一第一項固有明文。其目的在給予消
費者充分瞭解契約內容之機會，並規範企業經營者不得在
未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契
約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得
主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受
有損害。故只須消費者於簽約前已瞭解該契約之權利義務
關係，或有可認其能認識契約權利義務關係之合理審閱期
間，即不得引用上開規定而主張契約無效。查兩造所簽訂
之系爭專任委託契約，與一般不動產委託銷售契約最大不
同處，為專任委託銷售契約之委託人不得將該不動產委託
他人銷售或自己銷售，為兩造所不爭。次查，證人即與原
告接洽訂定系爭專任委託契約之林宛璇到場證稱：「這份
契約書是我寫的，我認識在場的被告，是經由一個朋友陳
燕萩介紹我認識的，陳燕萩是保險業務員，簽約當天是跟
被告本人簽約的，與被告簽約的時間約半小時多不到一小
時，我有告訴他整個流程，…包括審閱期，他已經有簽一
般約，我有解釋我們簽專任約，只能給我們賣，…」（見
本院卷第68頁），可認被告簽立系爭專任委託契約之前已
與其他仲介業者簽立一般委託銷售契約，被告復自陳其委
託臺灣房屋及東森房屋出售系爭不動產已久致其逾一個月
未繳房屋貸款（見本院卷第40頁），可見被告與台灣房屋
及東森房屋簽立一般委託銷售契約之後達一個月以上，始
再與原告簽立系爭專任委託契約，則就系爭專任委託契約
與一般委託銷售契約相同內容部分，被告已有一個月以上
之合理審閱期間；證人林宛璇復明確告知被告不得將系爭
不動產交由他人銷售。證人林宛璇又證稱：被告簽訂系爭
專任委託契約當時有提到伊朋友要買系爭不動產，伊向被
告表示因契約之審閱期間為三天，若被告朋友在這幾天決
定買受系爭不動產，請被告儘速通知伊，伊遂打電話向主
管即訴外人 張志仰 報備，報備內容為若被告朋友在一星期
內購買系爭不動產，被告毋庸給付服務報酬與原告，原告
不可能在委託期間內只要被告朋友購買系爭不動產均不收
仲介費（見本院卷第67頁至第68頁）等語，被告既於簽訂
系爭專任委託契約時已向原告提出有朋友欲買系爭不動產
，林宛璇並表示若在一星期內被告朋友買受系爭不動產即
毋庸給付服務報酬，可見被告已經知悉依系爭專任委託契
約不能自行片面出售系爭不動產，遂向林宛璇提出這疑問
，堪認被告已知依系爭專任委託契約並不能自行或委託他
人出售系爭不動產，始提出上開疑問。被告簽立系爭專任
委託契約之前，已知一般委託銷售契約之內容達一個月以
上，並知不得自行或委託他人出售系爭不動產，被告對於
系爭專任委託契約所生之權利義務已經明確知悉，原告無
違上開審閱期間之規定。被告部分抗辯，仍無可取。
（四）被告再抗辯系爭專任委託契約乃原告趁被告輕率或急迫所
簽發，其依民法第七十四條規定撤銷系爭專任委託契約云
云，按民法第七十四條第一項規定撤銷法律行為或減輕給
付，須行為人有利用他人之急迫、輕率或無經驗，且需依
當時情形顯失公平者，法院始得因利害關係人之聲請撤銷
。再所謂顯失公平，係指依該法律行為本質所生之主要權
利義務，或按法律規定加以綜合判斷，顯違公平失衡之情
形而言。查系爭專任委託契約所約定之內容，已兼顧雙方
利益衡平，已如前述，自無顯失公平之情況。況依被告所
述，其與林宛璇見面是因其出售系爭不動產已久遂為聽取
其售屋經驗（見本院卷第39頁），且被告與台灣房屋及東
森房屋所簽立者僅為一般委託仲介契約，被告當可預期若
其肯認林宛璇之能力，亦不排除將系爭不動產交與林宛璇
出售之可能，自有與林宛璇訂定委託仲介契約之計劃；林
宛璇復告知被告系爭專任委託契約與一般委託契約不同之
處，被告瞭解系爭專任委託契約之內容，亦如前述，尚難
認被告簽署系爭專任委託契約乃利用被告輕率、急迫或無
經驗。至被告所述林宛璇未依系爭專任委託契約第七條第
二款約定提供最近三個月成交行情部分，惟原告提供最近
三個月成交行情與被告，係為供被告定價之參考，此觀該
款約定即明（見本院卷第5頁），但被告對其所訂定之委
託價格並無意見，則縱認原告未依該款提供最近三個月成
交行情，仍不能認被告訂定系爭專任委託契約有輕率、急
迫或無經驗之情況。被告此部分抗辯，仍無可取。
（五）被告又抗辯原告已承諾若由被告朋友買受系爭不動產，即
毋庸給付服務報酬云云，惟為原告所否認。查原告同意被
告若在系爭專任委託契約簽訂後一個星期內將系爭不動產
出售與被告提到之朋友，原告始不收取服務報酬，業經證
人林宛璇證述在卷，已如前述；再審酌被告委託原告銷售
系爭不動產，原告應投入相當之成本費用，支出市場調查
、廣告企畫、買賣交涉、諮商服務及差旅出勤等活動與支
出，亦如前述，且原告亦確實製作銷售廣告，包括套版、
報紙稿、DM、網路刊載及製作不動產事項說明書，並各於
九十九年六月五日、六月十二日、六月十八日、六月二十
五日、六月二十六日、七月四日、七月九日、七月十日、
七月十八日及七月二十四日，分別在聯合報、中國時報、
自由時報、蘋果日報等之台北市版或新北市版登載報紙廣
告，及刊載在太平洋房屋網站上，有海報、登報廣告及網
頁資料附卷可查（見本院卷第73頁至第83頁），並有證人
林宛璇證言為證（見本院卷第68頁），原告應不可能同意
如由被告自行將系爭不動產出售他人均毋庸收取服務報酬
，且若原告為此同意，已與一般委託仲介契約無異，則兩
造簽署一般仲介契約即可，毋庸簽署系爭專任委託銷售契
約，況被告既謂有朋友要購買系爭不動產，則應在近期內
即可簽立契約，則證人林宛璇證稱原告僅同意在七日內被
告朋友購買系爭不動產毋庸給付服務報酬，與一般經驗法
則相符，尚可憑信。查兩造於九十九年五月二十九日簽訂
系爭專任委託契約，被告於九十九年六月二十三日始與羅
旭初簽訂不動產買賣契約，已如前述，已逾原告同意不收
取服務報酬之時間，被告抗辯毋庸給付報酬與原告，尚無
可取。
（六）按當事人得約定債務人於不履行債務時，應支付違約金；
又違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行債務而生損
害之賠償總額；其約定如債務人不於適當時期或不依適當
方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履
行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履
行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條第一項、
第二項分別定有明文。又當事人約定契約不履行之違約金
過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當
之數額，但是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況
及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院四十九
年台上字第八０七號判例著有明文。另債務已為一部履行
者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約
金，民法第二百五十一條亦有明文。次按稱委任者，謂當
事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約
。再稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機
會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約（民法第五百二
十八條及第五百六十五條規定參照）。復按不動產出賣人
與仲介人間所簽訂之不動產仲介契約，依當事人約定具體
內容之不同，而有不同型態之劃分。有約定仲介人僅為出
賣人報告訂約之機會或為訂約之媒介，出賣人於買賣契約
成立時即應給付相當報酬者，此種不動產仲介契約應解為
民法居間之性質。惟如約定仲介人除為報告或媒介者外，
尚須處理其他事務甚或代為法律行為，藉以索取較高報酬
者，則此種不動產仲介契約已非單純居間可比，應屬兼具
居間與委任性質之混合契約。查被告於九十九年五月二十
九日受原告委託代為銷售系爭不動產，依系爭專任委託契
約前言記載：「本人…，同意以下列條件委託太平洋房屋
仲介股份有限公司（以下稱太平洋，即原告）『仲介銷售
』，…」，及該契約第七條所載「太平洋受託處理仲介事
務應以善良管理人之注意為之」，暨該契約第十條約定：
「賣方同意售出時，應於3日內依太平洋所指定之時間處
所與買方另行簽訂『不動產買賣契約書』，並由太平洋所
指定之代書辦理產權移轉登記等相關事項，以維護交易安
全」（見本院卷第5頁至第6頁），可認系爭專任委託契約
已非單純居間，實屬兼具居間與委任性質之混合契約。合
先敘明。依系爭專任委託契約第五條規定，原告原則上應
在不動產買賣契約成立時始可以成交價之百分之四請求被
告給付報酬，此與民法第五百六十八條第一項居間報酬規
定：「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得
請求報酬」相符，惟系爭專任委託契約第五條第三項第一
款約定，在買賣雙方尚未成立不動產買賣契約之情況，若
被告自行將系爭不動產出售仍應依該條第一項依成交價百
分之四計算之服務報酬，自與上開服務報酬之給付要件不
符，核此約定性質應為被告違約自行將不動產出售為債務
不履行之違約金。又上開約定既未明言所謂依第一款所約
定之服務報酬為懲罰性違約金，則依上開說明，應認系爭
專任委託契約第五條第三項地一款所約定之服務報酬之性
質實為損害賠償總額預定性質之違約金，本院並得依民法
第二百五十二條規定予以酌減。
（七）被告違約將系爭不動產自行出售他人，致原告無從繼續履
行仲介銷售業務，喪失依系爭專任委託契約第五條第一項
約定取得服務報酬之機會。而系爭專任委託契約之性質為
居間加上委任，已如前述，則就受託人之原告而言，主要
義務在約定期限內提供委託人即原告締約機會，使被告與
買方成立買賣契約，如委託期間內，無法促成買賣契約成
立，原告須自行吸收所有人事、廣告、企劃、招攬等行銷
費用與成本花費。查原告簽訂系爭專任委託契約之後，已
為被告製作銷售傳單，套版、不動產事項說明書及登載報
紙廣告，並刊載在太平洋房屋網站上，嗣原告帶看之客戶
亦有購屋意願為出價，惟被告拒絕售屋，已如前述，並有
證人林宛璇證言可稽（見本院卷第69頁）；然系爭不動產
乃由何蘭芝仲介被告與羅旭初成立買賣契約，被告實際上
並未盡其依系爭專任委託契約之主要義務即經由原告仲介
而訂定不動產買賣契約；再依系爭專任委託契約第五條第
二項約定可知（見本院卷第5頁），若被告經由原告仲介
出售系爭不動產而應給付服務報酬，乃分二期給付，第一
期為不動產買賣契約簽訂時給付約定報酬之百分之七十，
第二期為交屋結案時付清餘款，其目的在確保原告於買賣
成交後仍依約協助買賣雙方辦理過戶、價金給付等事項，
則系爭專任委託契約第五條第一項所約定之報酬亦應包括
原告此部分應盡之勞務，但系爭不動產是由被告自行與羅
旭初辦理買賣過戶事宜，原告並未盡此部分義務。堪認原
告辦理系爭不動產之銷售事宜，雖有勞務付出，但衡其情
節，所付出之勞力、時間、成本，倘依契約原定報酬額計
算給付原告所受損害，其金額尚屬過高，爰斟酌系爭不動
產之上開委託及成交價格，原告於受託銷售期間所付出之
勞力、時間、成本及原告為房屋仲介公司、被告為一般不
動產委託出售者等一切情況，認本件原告可請求被告給付
之報酬應酌減為依上開成交價格三百六十萬元之百分之三
（即依原約定之四分之三）為適當。依此標準計算，原告
得請求被告給付之服務報酬為十萬八千元（計算式：成交
價格3,600,000×3%=108,000）。
四、綜上所述，原告依系爭專任委託契約請求被告給付十萬八千
元，及自起訴狀繕本送達翌日即九十九年九月二十五日起至
清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，洵屬
有據，應予准許，逾此部分，應予駁回。
五、本件係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為
被告敗訴之判決，爰依同法第三百八十九條第一項第三款之
規定，職權宣告假執行。並依同法第三百九十二條第二項，
依職權為被告預供擔保，得免為假執行之宣告。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十九條，依後附計算
書確定如主文所示金額。
中華民國100年2月18日
臺北簡易庭
法官黃書苑
以上判決正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於送達後20內向本庭（臺北市○○○路○段○○○
巷○號）提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年2月18日
書記官楊夢蓮
計算書
項目金額（新台幣）
第一審裁判費1660元
證人旅費530元
合計2190元