中壢簡易庭102年度壢小字第1019號民事判決

臺灣桃園地方法院小額民事判決　　　102年度壢小字第1019號
原　　　告　 張美甄
訴訟代理人　 張修齊
被　　　告　 曾裕煒
上列當事人間請求返還押金等事件，本院於民國103年4月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺參萬陸仟伍佰伍拾元，及自民國一○二年七
月十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項但書第3款分別定有明文。本件原告原起訴聲明為
：被告應給付原告新臺幣（下同）39,000元，及自及自102
年7月10日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；嗣
原告於言詞辯論期日，將上開聲明變更為被告應給付原告36
,550元，其他部分不變，揆諸前揭規定，自應准許，合先敘
明。
貳、實體部分：
一、原告主張：兩造就坐落於桃園縣中壢市○○路○段○○○巷○○
○號2樓之房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下
稱系爭租約），租期自民國101年7月11日起至102年7月
10日止，每月租金新臺幣（下同）22,000元，租金應於每月
11日以前繳納，原告並交付押金44,000元，按系爭租約第5
條之規定，被告應於租約期滿，返還房屋後，退還押金。嗣
系爭租約期滿交還系爭房屋後，扣除相關費用共計7450元（
包括電費5,000元、停車卡500元、鑰匙400元、磁卡150
元、櫥櫃鑰匙1,000元、化妝台鑰匙200元、書桌鑰匙200
元），被告應返還押金36,550元（計算式：44,000元－7,45
0元＝36,550元），詎被告竟拒絕返還押金，被告所稱之損
壞，非常輕微，爰依返還押金之法律關係提起本件訴訟等語
，並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：系爭房屋之屋況於出租原告時，是全新的房子，
原告提早於101年6月解約、租金遲延5天繳納，與合約不
符，押金須沒收。又未當面點交，屋有如附表所示損壞、費
用，沒有把房屋回復原狀等語置辯，並聲明：駁回原告之訴
。
三、原告主張兩造就系爭房屋簽訂系爭租約，租期自民國101年
7月11日起至102年7月10日止，每月租金22,000元，租金
應於每月11日以前繳納，原告並交付押金44,000元。相關費
用共計7450元（包括電費5,000元、停車卡500元、鑰匙40
0元、磁卡150元、櫥櫃鑰匙1,000元、化妝台鑰匙200元
、書桌鑰匙200元），應由原告繳納，被告拒絕返還押金等
事實，業據其提出系爭租約為證，復為被告所不爭執，原告
此部分之主張堪信為真實。惟被告則抗辯原告有違約之情事
，並以前詞置辯。是本件應審酌者應為：（一）原告租金遲
延繳納，被告是否得拒絕返還押金？（二）原告是否負損害
賠償之責？有違將系爭房屋「按照原狀遷空交還」之義務？
（三）原告是否提早解約？
四、得心證理由：
（一）原告租金遲延繳納，被告是否得拒絕返還押金？
被告主張原告租金遲延5天繳納，與合約不符，押金須沒
收等情，業據其提出系爭房屋租金匯款明細為證，原告對
租金遲延5天繳納之事實，亦不爭執，被告主張租金遲延
繳納之部分堪信為真實。惟查，按系爭租約第4條前段之
規定，租金應於每月11日以前繳納；又於特別約定事項中
第1項約定：「乙方（即原告）同意於應繳房租日起超過
5天仍未繳納，經雙方協議，視同違約，無條件終止契約
乙方絕無異議。」，由上開約定可知，原告遲繳房租之法
律效果為被告得終止系爭租約，僅為被告取得意定終止權
，並非系爭租約當然終止，且被告並無於系爭租約到期前
行使其終止權，系爭租約仍係到期後自動歸於消滅，此並
非被告得拒絕返還押金之理由，是以被告以原告租金遲延
5天繳納為由，拒絕返還押金，實屬無據。
（二）原告是否負損害賠償之責？有違將系爭房屋「按照原狀遷
空交還」之義務？
1、被告主張系爭房屋之屋況於出租原告時，是全新的房子，
原告又未當面點交，屋有如附表所示損壞、費用，沒有把
房屋回復原狀等情，業據其提出系爭房屋之照片為證，惟
原告則認系爭房屋損壞輕微，否認有違系爭房屋「按照原
狀遷空交還」之義務。查：按系爭租約第11條之約定：「
乙方（即原告）應以善良管理人注意使用房屋，除因天災
地變等不可抗拒之情形外，乙方之過失致房屋毀損，應負
損害賠償之責。房屋因自然之損害有修之必要時，由甲方
（即被告）負責修理。」，由前揭約定，衡諸常情及一般
交易習慣，可知原告於故意、過失毀損房屋之範圍內，負
損害賠償之責，而於故意、過失毀損房屋之範圍以外之天
災地變、自然耗損，被告則負有修繕之義務。又按系爭租
約第6條之約定：「乙方（即原告）於租期屆滿時，除經
甲方同意繼續出租外，即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空
交還甲方…」。對照前開約定、衡諸常情、一般交易習慣
及誠信原則，原告於天災地變、自然耗損之範圍內並斟酌
系爭房屋之折舊等狀態，將系爭房屋返還被告，即難謂原
告有違「按照原狀遷空交還」之義務，並非謂原告負有將
原有「全新」狀態之物返還於原告之義務。再者，據證人
羅珩 文即被告所委託之仲介人員結證稱：原告本想要提早
一個月返還，但是因為提早一個月還屋會被扣押金，所以
原告就繼續把房子租到租賃期間結束。當初要還房子時，
就是租賃期間滿了左右才還的，但是伊也不確定是否在租
期屆滿之前或之後，雖有先聯絡兩造還房子時間，但並未
確定，後來承租人聯絡伊表示房子已整理好，約伊過去交
屋，伊和被告聯絡，被告表示當日沒空，伊先去和原告碰
面，去抄水電、瓦斯部分，就當時房子情形伊並未細看，
是後來隔了幾天和被告一起到現場看屋況時，才發現有些
與出租時之情形不同，便整理了如附表之清單，但原告看
到清單後，不同意要付這麼多錢等語。（本院卷第43頁正
反面）本件揆諸被告所提之相片（參本院卷第29頁至第34
頁），被告所指之系爭房屋損壞尚屬輕微，房屋正常使用
狀態下，本就會有自然耗損，但如油漆漆面、電燈開關有
手摸痕跡、地板磁磚、門框等有些許磨擦、碰撞、沙窗之
破小洞等，本就屬於正常使用下之自然耗損，被告將此部
分均列入要由原告負責修繕範圍，實無理由，且證人於交
屋當日亦未發現有何重大異狀，亦可佐證該房子在原告租
賃期間應屬正常使用，並無刻意造成房屋有何毀損情形，
難謂因此認定原告有違「按照原狀遷空交還」之義務。又
被告既然有委託仲介人員處理租賃房屋情事，則仲介人員
當然屬於有權代理未已到場被告與原告進行點交房屋，被
告一再以其點交當日不克到場來主張原告沒有履行點交義
務，實屬無據。且就上開情形可知，原告本已有提早搬走
之打算，仲介亦明知此情形，被告亦不可能不知情，原告
仍將房屋租金付到原租賃期滿為止，其是否在租期真正屆
滿「當日」或「之前」幾日返還，仍屬兩造合理可預期且
對被告無仍何不利之情事，不得認為原告有提前返還而有
違約之情形，被告主張因租賃期間未屆至，原告已提前返
還，亦屬無據。被告均不得扣除押金。
2、綜上所述，被告主張系爭房屋之屋況於出租原告時，是全
新的房子，原告又未當面點交，屋有如附表所示損壞、費
用（除原告同意扣除者外），沒有把房屋回復原狀等情，
而主張得拒絕返還押金，洵屬無據。
（三）原告是否提早解約？
按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文。本件被告主
張原告提早於101年6月解約，押金須沒收等情，揆諸上
開法條，自仍應就原告提早於101年6月解約之事實，負
舉證之責。惟證人羅珩文則證稱：「法官問：那時候租約
是否已經到期？」「證人答：到期了，是租賃到期才還房
子。」「法官問：房子有無提早還？」「證人答：沒有，
一直到租約到期才返還？」揆諸上開證人之證述，系爭租
約係已到期後，始返還系爭房屋，被告均未就原告提早解
約之事實舉證以實其說，亦無事實可供認定原告有提早解
約之事實，是被告主張原告提早於101年6月解約，押金
須沒收等情，尚無所據。
五、綜上所述，原告系爭租約第5條之規定，訴請被告應給付原
告36,550元，及自102年7月10日起即租約到期日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用
之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，
爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
七、本件為小額訴訟而為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436
條之20之規定，應依職權宣告假執行。並於判決時確定訴訟
費用額。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年4月25日
中壢簡易庭法官黃致毅
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳
納上訴裁判費。
中華民國103年4月25日
書記官劉文松
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
(一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。
附表：
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│項目│金額（新台幣）│
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│鑰匙4個│400元│
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│磁卡1個│150元│
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│櫥櫃鑰匙4個│1,000元│
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│書桌鑰匙│200元│
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│化妝臺鑰匙│200元│
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│車道感應器│500元│
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│沙窗兩片│3,000元│
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│地磚兩片│6,000元│
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│梳粧台│2,500元│
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│木門框│2,500元│
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│小房間油漆│2,500元│
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│牆面刮傷│2,000元│
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│開關兩個│2,000元│
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│冷氣變黃│7,500元│
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│室內清潔│4,000元│
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