臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事小額判決
105年度營小字第328號
原 告 康金泰
被 告 嶺峰國際生物科技有限公司
法定代理人 陳嶺
上列當事人間請求給付租金事件，經本院於民國105年12月27日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾萬元，及自民國一○五年九月一日起
至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，無正當理由，未於最後言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之
聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
㈠被告前於民國101年7月1日間與訴外人嶺先興業股份有限公
司（下稱嶺先公司）就坐落臺南市○○區○○○段○○○○號
土地，及其上之門牌號碼臺南市○○區○○村0000000
號房屋（下合稱系爭房地）訂立不動產租賃契約，租賃期間
自101年7月1日起至106年6月30日止，每月租金為新臺幣（
下同）20,000元。嗣嶺先公司所有之系爭房地經本院104年
度司執源字第38585號強制執行程序拍賣，於105年3月23日
由原告拍定，並由本院於105年3月31日核發不動產權利移轉
證明書予原告，經原告於105年4月21日辦竣系爭房地之所有
權移轉登記在案。按民法第425條第1項「買賣不破租賃」之
規定，及最高法院44年台上字第578號判決意旨，原告自得
依原租賃契約提起本件訴訟。原告屢向被告請求給付自取得
系爭房地所有權之日即105年3月31日起，按月給付20,000元
之租金，均遭拒絕，迄今已積欠五個月之租金，共計100,00
0元未為清償。
㈡對被告抗辯之主張：被告提出之租約資料係造假，系爭房屋
之房屋稅每月就高達23,107元，是原所有權人即嶺先公司不
可能以每年20,000元之低價租金出租系爭房地予被告。伊係
依法院拍賣公告中所載明之使用情形為依據，向被告請求每
月20,000元之租金，被告及嶺先公司於當時即有向法院表示
意見。爰依租賃契約之法律關係提起本件訴訟。
㈢並聲明：如主文第1項所示。
三、被告抗辯則以：
㈠被告於101年7月1日與嶺先公司訂立租賃契約，出租範圍限
於「⒈坐落臺南市○○區○○○段○○○○號基地及基地上房
屋臺南市○○區○○村0000000號一層樓鋼造面積一層
453.30平方公尺。⒉坐落臺南市○○○○○段734之1、734
之19、734之20、734之21、734之22、734之23、734、736地
號土地及基地上層鐵皮造、辦公室、倉庫一樓層，面積490.
16平方公尺，車棚22.56平方公尺」之範圍，不包括前大埔
68之2號增建部分，此有不動產租賃契約（下稱系爭租賃契
約）乙紙可茲為證。
㈡依系爭租賃契約第3條記載：「租金每年為20,000元，租金
五年份100,000元一次先付，已於101年7月1日由承租人給付
出租人完畢，不另給據」等語，顯然被告業已給付租金完畢
，是原告已無租金請求權。原告於105年3月31日始取得系爭
房地所有權，並於同年4月21日始辦理所有權移轉登記完畢
，原告請求5年租金顯非合理等語置辯。
㈢並聲明：請求駁回原告之訴。
四、本院得心證之理由：
㈠本件原告主張其於本院104年度司執源字第38585號強制執行
拍賣程序中，在105年3月23日拍定取得嶺先公司所有系爭房
地之所有權，業經本院於105年3年31日發給權利移轉證明書
，原告並於105年4月21日辦竣系爭房地之所有權移轉登記；
系爭房地拍賣公告使用情形記載「編號1、2、3（包含系爭
房地在內）均出租予被告，租賃期間自101年7月1日起至106
年6月30日止，每月租金20,000元」；系爭房屋之105年度房
屋稅為23,107元等情，業據原告提出本院不動產權利移轉證
書、土地及建物所有權狀、臺南市政府稅務局105年度房屋
稅繳款書等資料影本為證，而被告對原告經本院拍賣程序取
得系爭房地乙節亦不爭執，故原告此部分之主張，堪信為真
實。
㈡按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權；前項不動產原有之地上權
、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉，強制執行法
第98條第1項前段及第2項前段分別定有明文。而強制執行上
之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍
賣機關代替債務人立於出賣人之地位（最高法院49年台抗字
第83號判例要旨參照）。又出租人於租賃物交付後，承租人
占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓
人仍繼續存在，民法第425條第1項亦有明文。另當事人主張
有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第
277條前段定有明文。原告於起訴原因已有相當之證明，而
被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然
認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判（最高
法院18年上字第1679號判例要旨參照）。經查：
1.系爭房地經本院強制執行拍賣後由原告拍定，且於105年3月
31日取得權利移轉證書，依強制執行法第98條第1項之規定
，原告自核發權利移轉證書之日起即取得系爭房地之所有權
；又系爭房地於查封拍賣時，已有租賃契約存在，為兩造所
不爭執，依同條第2項之規定，拍定人取得系爭房地之所有
權後，租賃關係亦隨同移轉存在於拍定人即原告與承租人被
即被告之間，原告自得依約向被告請求給付租金。
2.被告雖辯稱：依系爭租賃契約第3條所示，租金為每年20,00
0元，租金五年份共計100,000元一次先付，並於101年7月1
日給付予嶺先公司完畢云云，並提出系爭租賃契約乙紙為證
，然觀該系爭租賃契約所載文字字跡均為同一人所書寫，且
據原告所提出之臺南市政府稅務局105年度房屋稅繳款書所
示，系爭房屋即門牌號碼臺南市○○區○○里0000000
號房屋，自105年5月1日起至105年5月31日止1個月期間之房
屋稅即高達23,107元，衡諸一般常情，實難認系爭租賃契約
書上所載，除系爭房地外，尚包含坐落臺南市○○○○○段
734之1、734之19、734之20、734之21、734之22、734之23
、734、736地號土地及基地上層鐵皮造、辦公室、倉庫一樓
層，面積490.16平方公尺，車棚22.56平方公尺等多比房範
地之每年租金僅為20,000元之低價為合理。另被告就已給付
100,000元租金予嶺先公司乙節亦未能舉證以實其說，依上
揭判例意旨，堪認被告上揭抗辯乃為臨訟撰飾之詞，自難採
信。
㈢綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付100,
000元，及自支付命令正本送達翌日即105年9月1日起至清償
日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准
許。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；小額訴訟，法院為訴訟
費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第43
6條之19第1項分別定有明文。本件訴訟費用計1,000元（即
第一審裁判費1,000元），應由敗訴之被告負擔，爰確定如
主文第2項所示。
六、又本件核屬民事訴訟法第436條之8第1項之小額訴訟事件，
本院為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應依職
權宣告假執行。
七、綜上所述，本件原告之訴為有理由。爰依民事訴訟法第436
條之23、第436條第2項、第78條、第385條第1項前段、第43
6條之19第1項、第436條之20，判決如主文。
中華民國106年1月10日
柳營簡易庭法官曾仁勇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其
具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事
實者。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年1月10日
書記官黃玉真