裁判字號：最高法院85年台上字第1471號民事判決
裁判日期：民國85年07月05日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決八十五年度台上字第一四七一號
上訴人甲○○
乙○○ 黃郁雯 兼右二人法定代理人 黃楊煙月 共同訴訟代理人 蘇吉雄 律師被上訴人丙○○訴訟代理人 李純一 律師
李易興 律師右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十四年十月三十日台灣高等法院高雄分院第二審判決（八十四年度重上字第四四號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回台灣高等法院高雄分院。
理由本件上訴人之被繼承人 黃榮輝 （於訴訟繫屬原審時死亡，由上訴人聲明承受訴訟）起訴主張：被上訴人於民國八十三年三月二十二日將其所有坐落高雄市○○區○○段二小段一○○、一○一號土地二筆（以下稱系爭土地），出售於伊，約定按每坪新台幣（下同）十二萬五千元計算總價。系爭土地係臨接道路並均位在原有竹圍籬範圍內，被上訴人並擔保產權清楚無糾紛或債務糾葛，若被上訴人違約，應將所收價金於違約發生之日起一星期內加倍返還於伊。惟系爭土地經複丈結果，並非全部在竹籬範圍內，且有約一百坪土地遭他人侵佔（竊佔）或係既成道路，被上訴人顯係違約；被上訴人又自行挖除原有緊臨其土地之巷道，顯然已累及伊使用土地，而影響設廠計畫，並使伊買受之土地價值驟降，蒙受嚴重損害。被上訴人自應將伊給付之款項二千零十三萬元加倍返還，經伊限期催告解除契約，被上訴人置若罔聞等情。求為命被上訴人給付二千零十三萬元及其法定遲延利息之判決。
被上訴人則以：伊出售系爭土地並未告知上訴人「土地為臨接道路」，亦未約定「土地在竹圍籬內」，該土地雖經高雄市○○區○○○○道路而予以舖設柏油，然並無被他人「侵占」使用之情事，所設柏油路已經挖除，伊並無違約情形。又上訴人以印鑑不符之支票三張支付價金而遭退票，已構成違約，經伊於八十三年五月二十四日以存證信函通知上訴人解除本件不動產買賣合約（以下稱合約），依合約書第三條、第十條約定，伊已沒收上訴人所支付之價金云云。資為抗辯。
原審以：本件上訴人就其主張之事實，固據提出合約書、存證信函、高雄市左營區戶政事務所門牌證明書、經濟部工廠登記證、經濟部執照暨鑑界結果與實地差異示意圖並照片為證。惟被上訴人則否認系爭土地有被「侵佔」及部分為既成道路之情事。查兩造買賣標的物之系爭土地，已於合約書第一條載明其地號、面積，則即令如證人 莊麒麟 及 黃榮龍 在第一審證稱，被上訴人曾說竹圍內之土地，係其所有；然莊麒麟亦證述，被上訴人祇係說明竹圍內之土地係其所有而已，並未明確表示是否即為一○○、一○一號土地，亦未說明竹圍外側道路部分屬誰所有云云。已堪認定被上訴人並未明確約定系爭土地係在竹圍籬之內，或曾為此保證。故兩造合約書始有特約條件第二點：「鑑界後辦理交地」及第四點：「土地面積以地政機關測量結果……為準據，以計算總價金」之約定。又證人 許美枝 在另案黃榮輝自訴被上訴人涉嫌詐欺之刑事案件（台灣高雄地方法院八十三年度自字第三三一號、台灣高等法院高雄分院八十三年度上易字第一二六四號）證稱，賣地係照土地所有權狀出賣，蓋房屋時亦照土地所有權狀興建；證人 邱陳美花 於該案亦證述，被上訴人並未提及在何處土地可蓋（房屋）各云云。經調閱上揭刑事卷查明屬實。台灣高等法院高雄分院刑事判決據此認定，被上訴人於訂約時，並不知系爭土地有無遭他人占用及系爭土地緊臨之國有道路用地被相鄰土地上之建築物占用，致通行道路往相鄰空地移轉，形成占用系爭土地之現況等情，有刑事判決可稽。足證上訴人主張，被上訴人有約定系爭土地在竹圍籬之內，產權絕無糾紛乙節，為不實在。又高雄市政府地政處楠梓地政事務所八十三年四月二十一日複丈測量當日，僅為鑑界而埋設鋼釘與塑膠樁，有複丈成果圖可憑，上訴人提出之鑑界結果與實地差異示意圖係其自行繪製，既為被上訴人所否認，且與上揭複丈成果圖不符，自不足採為系爭土地被人占用為道路之認定依據。則上訴人主張，被上訴人有違反兩造所訂合約書第五條：「擔保產權清楚並無來歷不明或其他產權糾紛或債務瓜葛」之約定云云，自嫌無據。且依該合約書第五條約明：「如有是項情事發生時，均由乙方（指被上訴人）負責理清，決無累及甲方（指上訴人），否則，應負一切賠償責任」之文義以觀，縱被上訴人有上訴人所指產權糾紛、債務瓜葛、來歷不明等情事，究僅係被上訴人應負賠償責任之問題。上訴人不得以被上訴人有上揭情事，主張被上訴人違約，依合約書第十條約定，解除買賣合約，請求被上訴人返還已受領之價金本息。爰將第一審所為如上訴人聲明之判決，予以廢棄，改判駁回上訴人之訴。
按民事訴訟法第一百九十九條第二項規定，審判長應向當事人發問或曉諭，令其陳述事實、聲明證據或為其他必要之聲明及陳述，其所聲明或陳述有不明瞭或不完足者，應令其敍明或補充之，此為審判長因定訴訟關係之闡明權，同時並為其義務，故審判長對於訴訟關係未盡此項必要之處置，違背闡明之義務者，其訴訟程序即有重大瑕疵，而基此所為之判決，即屬違背法令。查上訴人請求被上訴人返還價金或主張：系爭土地經楠梓地政事務所複丈結果，部分已變成巷道及被人侵佔，概估土地面積約有一百坪左右，高達一千多萬元，此與當初兩造約定買賣之土地均在竹圍籬內，旁邊有路通行，全部可以交付使用，明顯有很大出入；或謂：被上訴人自行挖除原有緊臨其土地之巷道，已累及上訴人土地之使用，影響設廠之計畫；又主張：被上訴人將原本土地旁有條約四公尺巷道廢除後，系爭土地價值驟降，如此重大變化使上訴人蒙受重大損失云云（見一審卷第四頁），其訴訟標的之法律關係如何，不甚明確，原審審判長疏未闡明，遽為判決，即屬違背法令。又兩造不爭之買賣合約書特約條件三約明：「乙方（指被上訴人）保證本筆土地為工業區用地」（見一審卷第六頁反面），上訴人又主張買地係為設廠之用（見一審卷第四頁正面）。是上訴人指稱，其設廠計畫受影響，……土地價值驟降，而蒙受重大損失云云，其真意何在，如係指摘系爭土地有減少通常效用或契約預定效用之瑕疵。則上訴人以此項瑕疵為原因，對被上訴人解除買賣契約而請求返還價金及附加之利息，似與民法第三百五十九條、第二百五十九條第一款第二款之規定無違。原審概未詳查研求，遽為上訴人不利之判決，亦難謂當。上訴論旨，指摘原判決違誤，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年七月五日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱錦娟法官許澍林法官蘇茂秋法官蘇達志右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年七月十六日