臺灣臺北地方法院小額民事判決
104年度北小字第1484號
原 告 施凱瑄
張家榕
共 同
訴訟代理人 林敏睿 律師
林紫璇 律師
共 同
複 代理人 林仁熙 律師
被 告 張淑晶
上列當事人間返還押租金事件，於中華民國105年6月16日言詞辯
論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣伍萬貳仟壹佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行；被告如以新臺幣伍萬貳仟壹佰元為原告預供擔
保後，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不
在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。
原告於訴訟進行中變更聲明為被告應給付原告新臺幣（下同
）5萬3700元（本院卷第45頁背面），核其所為，屬應受判
決事項聲明之減縮，合於前揭法條規定，應予准許，合先敘
明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：原告於民國104年1月25日與被告簽訂「房客
房屋租賃契約書」，租賃地點為新北市○○區○○路○○○號2
B房屋（下稱系爭2B房），期間為104年2月7日至105年2月6
日（下稱系爭租約），並約定原告須給付5萬3700元（包含
租金1萬6000元、2個月租金之押租金3萬2000元、電卡1000
元、電卡押金500元、鑰匙300元、磁扣2個400元、沙發套25
00元、垃圾1000元），簽約當下原告先給付被告1萬2700元
，並於隔日另匯款4萬1000元給被告。詎料原告於104年2月7
日欲入住系爭2B房時，被告旋即告知原告系爭2B房尚工人維
修漏水，無法入住，另提供新北市○○區○○路○○○號2D房
屋（下稱系爭2D房）放置原本要搬入系爭2B房之行李，嗣後
原告曾向被告反應何時得搬入系爭2B房，被告皆置之不理，
原於104年2月24日向被告表示欲解除系爭租約，惟被告仍不
予理會，原告復於104年3月5日寄發存證信函向被告要求解
除系爭租約，被告未曾履行系爭租約，且原告已向被告提出
解除契約之情況下，被告理應將其所收取之租金、押租保證
金等共計5萬3700元全數返還與原告。被告一直表示系爭2B
房及系爭2D房所有物品若有損壞皆要原告賠償，原告為了確
定房內物品完好要求被告點交，但被告不願意點交致原告無
法交還房間鑰匙、電卡及磁扣等語。並聲明：被告應給付原
告5萬3700元。
二、被告則以：原告稱被告未依約交付系爭2B房，僅涉及原告被
告有無給付遲延之問題，縱認被告給付遲延，然原告自應「
定相當期限」請求被告交付系爭租賃契約所約定之房屋，然
原告未依法踐行催告履行之程序，本件並無任何證據證明原
告已依民法第254條規定對被告踐行催告履行之程序，渠等
起訴主張系爭租約業經合法解除並請求被告返還已給付之押
租金，洵非適法。兩造於104年1月25日雖就系爭2B房締結租
賃契約，然因原告2人入住上開房間時，發現空間不足以擺
放物品，被告乃體察原告二人辛苦在外租屋，不僅同意原告
二人得將物品、行李暫放於無人承租之系爭2D房，並同時交
付系爭2B房及系爭2D房之鑰匙、電卡、磁扣予原告供渠等自
行使用系爭2B房及系爭2D房，甚至同意原告二人擔任被告之
祕書，協助被告處理房屋出租等相關事宜。據此，既被告已
將系爭2B房及系爭2D房之鑰匙、電卡、磁扣交付予原告，使
原告不僅得使用系爭2B房，亦得自由使用系爭2D房，則被告
自不負有任何給付遲延之義務，原告二人自亦不得行使契約
解除權。原告稱入住系爭2D房係因系爭2B房當時正在整修僅
單方之詞，被告在與原告二人締結系爭租約前，均已帶原告
親自查看系爭2B房，使原告得親自確認房屋是否合乎需求，
倘系爭2B房當時正在整修而無法居住，則原告絕無可能就系
爭2B房與被告締結租賃契約。原告雖提出其與被告之通訊對
話紀錄，僅為原告個人陳述，不足以證明系爭2B房當時正在
整修，更無從證明系爭2B房無法居住。退萬步言，縱認系爭
2B間具原告所稱瑕疵，則亦未依民法第430條之規定「定相
當期限」催告被告，足證原告起訴主張解除系爭租約而請求
被告返還已給付之押租金，確屬違法。且被告尚另提供系爭
2D房供渠等居住，甚另為原告張家榕介紹工作。凡此，足證
本件於法、於理、於情，均不應准許原告之請求。另原告於
104年3月8日要遷出時，請原告支付兩間房租金，但是原告
拒絕，扣留系爭2B房及系爭2D房鑰匙不還，應賠償被告5萬
元，又原告提前解約違反系爭租約，據系爭租約賠償違約金
6萬4000元，及自104年3月7日至4月6日系爭2B房及系爭2D房
共4萬元，又原告帶媒體進入房間，系爭2B房及系爭2D房租
金17日差額11萬5734元，與原告請求之金額相互抵銷等語，
資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益
，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。原告
主張其於簽訂系爭租約時，交付被告租金及押金計5萬3700
元（包含租金1萬6000元、2個月租金之押租金3萬2000元、
電卡1000元、電卡押金500元、鑰匙300元、磁扣2個400元、
沙發套2500元、垃圾1000元）乙節，業據其提出系爭租約（
本院卷第15頁）及原告於104年1月26日轉帳4萬1000元至被
告指定帳戶之存摺明細（本院卷第18頁）為證，而系爭租約
第5條，載明乙方（即原告）應於訂約時，交於甲方（即被
告）3萬2000元作為押租保證金，系爭租約第1頁右側則以手
寫方式另註記租金、押金、電卡、磁扣、沙發套及垃圾等各
別之押金金額，並記載施凱瑄、張家榕訂金先付1萬2700元
等情，綜上，足認原告業交付被告租金及押租金計5萬3700
元。被告雖於104年7月7日在庭辯稱，沒有收到原告所稱5萬
3700元云云（本院卷第46頁），惟於104年10月27日當庭改
稱，1萬2700元是沒有的，原告有匯款給我云云（本院卷第1
10頁）。被告前後抗辯不一，其真實性已屬有疑，況被告於
104年10月27日在庭自承，於104年2月7日交付系爭2B房及系
爭2D房鑰匙、磁扣及電卡等情（本院卷第111頁），若原告
未將前開租金及押金交付予被告，衡情被告當無將鑰匙、磁
扣等物品交付予原告之理，被告此部分抗辯，要難採信。是
原告主張其依照系爭租約給付1個月租金及押金計5萬3700元
予被告，堪以採信。
㈡原告於104年3月5日合法解除系爭租約：
按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求
賠償損害；債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，
民法第226條第1項、第256條分別定有明文。觀系爭租約（
本院卷第15頁），可知系爭2B房之租賃期間自104年2月7日
開始，則被告應於104年2月7日交付租賃標的物。然據被告
提出之雙方通訊紀錄，載原告於104年2月8日向被告表示，
昨晚趕著接班，這間沒辦法落定行李，到時系爭2B房您如修
繕好，我們確沒空搬，要怎麼處理，我們是否會變成要賠償
不同價金等情（本院卷第77頁）。原告除於104年2月8日向
被告詢問系爭2B房修繕及後續搬遷事宜，復據雙方之通訊紀
錄，載原告於104年2月17日向被告表示，明天過年，您讓我
們搬遷系爭2B房好了嗎？是要先整理這間給我們安頓，還是
如何？請您給個清楚解釋，簽約您趕收錢簽約，怎麼搬到不
是原承租處等情（本院卷第24頁），再於104年2月24日向被
告表示，張小姐，您這麼忙，我們租屋進住都沒空處理，多
次與您反應，您都沒空處理等情（本院卷第27頁），而另於
104年3月5日以江翠郵局第86號存證信函告知被告，於入住
日至今已超過應履行交付系爭2B房，事實為您違法，於此請
求解除系爭租約，並返還租金及押租金等情（下稱86號存證
信函，本院卷第29頁），且被告亦知悉原告向其表示解除系
爭租約之訊息（本院卷第80頁）。再觀雙方手機通訊軟體交
談紀錄，載原告向被告表示，於104年2月7日要搬當天，早
上11點多打給您要拿鑰匙，約好下午1至2點搬去。結果，當
天搬到您才說房子臨時漏水，也沒點交，讓我們東西放在不
是合約的地方。我跟當日修繕工，您說經理也不說姓名的人
，他告訴我，他早上9點多就過來修繕。表示，我跟您聯絡
確認時，您就知道房間不能給我們用，卻佯稱不知情，騙我
們先給其他地方放東西，後又改稱是有糾紛未處理好等情（
本院卷第158頁）。衡情出租人如交付之租賃房屋，屬可供
住宅使用之狀態，承租人取得鑰匙後即得入住，可認出租人
交付鑰匙代表業交付承租方合於租賃目的之標的物，然本件
原告取得系爭2B房鑰匙後，反而於隔日向出租方（即被告）
詢問系爭2B房後續修繕完畢之搬遷問題，甚至日後一再向被
告詢問入住之時間，與常情不符，是被告雖辯稱業於104年2
月7日交予原告系爭2B房鑰匙、磁扣及電卡，尚不足證明其
於104年2月7日確實交付原告系爭2B房。又遍觀被告所提證
據，亦未足能證明其稱業提供原告合於系爭租約使用目的系
爭2B房之情屬實。綜上，系爭2B房於104年2月7日時為進行
修繕工程狀態，被告未依系爭租約於起租當日提供原告可入
住之系爭2B房，又自104年2月7日起至104年3月5日止，被告
仍然未依約交付系爭2B房供原告居住使用，即屬可歸責於債
務人（即被告）之事由致給付不能，原告自得於104年3月5
日解除系爭租約。原告於104年3月5日合法解除系爭租約，
則當事人應回復原狀，被告應返還原告交付之租金及押租金
總計5萬3700元。另按出租人應以合於所約定使用收益之租
賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約
定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。出租人即被
告負有依約定方法，將租賃物交付於承租人即原告使用收益
之義務，並於租賃關係存續中，負有保持租賃物使用收益狀
態之義務，如出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反
面解釋，承租人即原告於其不能依約定為租賃物使用、收益
之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義
務，原告自系爭租約始至解除系爭租約均未使用系爭2B房，
無負擔租金之義務。至於被告抗辯縱其未交付房屋屬給付遲
延，原告並未定期限催告云云，惟觀前揭通訊軟體紀錄，原
告自104年2月8日起即不斷促請被告交屋，足認被告受通知
後經過相當期間仍不履行，原告自得主張解除系爭租約。
㈢被告抗辯原告提前解約應支付違約金6萬4000元，不歸還鑰
匙房卡罰款5萬元及自104年3月7日至4月6日止系爭2B房及系
爭2D房租金共4萬元，另原告最後找媒體進入的時間是104年
4月23日，系爭2B房及系爭2D房17日之差額為11萬5734元，
與原告之請求相互抵銷云云：
1.原告於104年3月5日合法解除系爭租約，已如前述，故被告
抗辯原告提前解約應支付違約金6萬4000元，為無理由。
2.系爭租約第18條第7項固約定：「…但因甲方（即被告）已
交付鑰匙及電卡，乙方（即原告）若任意丟棄不還甲方或藉
故解約，乙方應賠償甲方5萬元…」，惟被告於104年8月27
日當庭收回系爭2B房及系爭2D房鑰匙、磁扣及電卡（本院卷
第63頁），原告並無任意丟棄不還之情事，與前開約定不符
，是被告此部分抗辯，亦屬無據。更何況，該條款為被告所
擬定，核鑰匙、磁扣及電卡之價值亦與五萬元顯不相當，該
該條款之內容亦違反平等互惠原則無效。至於，被告抗辯原
告歸還之數量短少云云，然觀被告提出之證據，尚不足證被
告當時交付原告之項目及數量為何，故被告抗辯之詞，即非
可取。
3.據被告提出之104年3月8日手寫錄音譯文，記載（原告：）
你點交我們就還。（被告：）唉唷，恐怕這樣不能交換，大
家各自作各自的（本院卷第91頁）；（被告：）所以我說現
在有錄影，你把鑰匙還給我，然後就以現在這樣為準，那你
鑰匙不還我，你拿這鑰匙走出這大門，待會電視不見，你就
負責，只要我東西不見，你就負責，要不要還給我（本院卷
第92頁）；（被告：）所以你們就不還囉！你們要怎麼處理
。（原告：）點交。（被告：）然後租金要不要付？（原告
：）解約！（被告：）所以你拿人家鑰匙就不還囉（本院卷
第93頁）等情。綜觀上揭手寫錄音譯文可知，原告本欲於10
4年3月8日與被告點交房屋，然被告現場僅一再表示要求原
告返還鑰匙，仍未於當日與原告點交房屋，本件係因被告現
場迴避點交房屋乙事，原告因此未將鑰匙返還，故被告抗辯
原告不歸還鑰匙房卡罰款5萬元，自不足採。至該條款約定
亦屬無效乙節已如前述，茲不再述。
4.原告主張於104年2月7日欲入住系爭2B房，被告向其表示系
爭2B房進行修繕而改提供系爭2D房置放行李（本院卷第45頁
背面）等情，為被告所否認。查被告於104年7月7日在庭陳
稱，因為原告說要幫其工作，原告東西又很多，希望東西先
放在系爭2D房，其在被詐欺情況下把系爭2B房及系爭2D房鑰
匙、磁扣及電卡交給原告等情（本院卷第45頁背面）；另於
104年10月27日到庭稱，其不是把系爭2D房借給原告放行李
，其有表明租金差額4000元等情（本院卷第110頁背面）；
又於105年6月16日到庭改稱，其只是把系爭2D房借原告放物
品1、2天等情（本院卷第206頁背面）。被告對於交付原告
系爭2D房為借放或預收取租金乙節，說詞前後矛盾，啟人疑
竇。如前述，系爭2B房於104年2月7日時為進行修繕工程狀
態，堪認被告於104年2月7日因無法交付系爭2B房，而自願
提供系爭2D房供原告免費使用，並非將系爭2D房出租原告。
且被告提出之證據，亦不足證雙方就系爭2D房另成立租賃契
約，故雙方就系爭2D房係無償使用借貸關係，被告不得向原
告請求使用系爭2D房之對價。
5.原告於104年3月5日解除系爭租約後，即不得使用租賃標的
物，然據被告提供之媒體採訪畫面翻拍照片（本院卷第104
頁），堪認原告曾於104年3月17日、104年3月20日、104年4
月23日使用原告出租之房屋，則原告受有3日使用租賃標的
物之不當得利1600元（計算式：1萬6000元÷30日×3日＝16
00元，元以下四捨五入）。計算抵銷後，被告仍應給付原告
5萬2100元（計算式：5萬3700元－1600元＝5萬2100元）。
㈣從而，原告請求被告給付5萬2100元之範圍內，即屬有據，
應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
四、本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴
訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第436條之20規定，應
依職權宣告假執行，並依同法第436條之23準用第436條第2
項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔
保，得免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不
生影響，爰不一一贅論，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國105年8月2日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官趙子榮
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月2日
書記官劉曉玲
計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1000元
合計1000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。