臺灣臺北地方法院民事簡易判決 105年度北簡字第3724號
原 告 蔡素惠
訴訟代理人 林美倫 律師
陳勵新 律師
許恬心 律師
被 告 張寶典
訴訟代理人 黃柏勳
上列當事人間返還押租金等事件，於中華民國105年7月18日言詞
辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟元，及自民國一百零五年三
月二十三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新臺幣壹仟叁佰元，由原告負擔新臺幣貳仟
叁佰肆拾元。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣壹拾壹萬柒仟元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基
礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，
民事訴訟法第255條第1項但書第2、3款定有明文。本件原告於
民國105年3月16日起訴時先位請求：請求被告應給付原告新臺
幣（下同）33萬2,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日為止，按年利率5%計算利息。備位請求：㈠被告應給付原告
18萬2,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止，按
年利率5%計算利息。㈡被告應給付原告15萬元及自105年3月31
日起至清償日為止，按年利率5%計算利息（起訴狀見本院卷第
3頁）。嗣於105年5月27日具狀變更聲明為：被告應給付原告
33萬2,500元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日為止，按
年利率5%計算利息（原告準備㈠狀見本院卷第139頁）。其請
求之基礎事實同一，參諸前揭規定，均應予准許。
原告於105年5月9日提出書狀並當庭言詞表示要追加房所有權
人 涂玉春 為被告（筆錄見本院卷第130頁，書狀見本院卷第132
頁），本院於105年5月9日當庭請原告於5日內提出被加被告涂
玉春之地址、追加聲明及事實理由（筆錄見本院卷第130頁反
面），原告未補正，並於105年6月7日當庭表示捨棄追加被告
，有言詞辯論筆錄可稽（見本院卷第154頁），故本件被告為
原告起訴時所列張寶典1人。
貳、實體方面
原告主張：原告自79年起向被告承租座落於台北市○○路○段
○號1樓的房屋（下稱系爭房屋）供經營餐飲設備新舊買賣業使
用，兩造固定於2年為期限重新簽訂租約乙次，目前最新之租
賃契約租期為103年4月1日起至105年3月31日為止，租期亦為
兩年，每月租金為新臺幣（下同）5萬5,000元，兩造約定租金
按月計算，原告每次即繳納半年份租金。原告於104年10月1日
即預先繳納6個月租金（該租金為104年10月份至105年3月份）
嗣後，原告於104年10月24日向被告以電話通話表示不願繼續
承租，有鑑於原告多年承租皆按時繳納租金，被告遂同意原告
請求。兩造因此合意於104年12月31日（即兩個月後）終止租
約，約定改由被告之長女婿承租。然而被告嗣後於105年2月4
日發存證信函否認協議終止租約情事，正值原告著手回復系爭
房屋原狀時，往地下室樓板部分乃依照被告長女婿要求之施工
法完成，但被告向原告表示系爭房屋不能僅回復至當時首次承
租時之情形，更要求爐台、牆面地面磁磚、地面磨石子、鋁門
窗、浴室門、地面水泥、鐵捲門、鐵棚杆更換為全新設備，礙
於承租人地位勉為其難配合被告無理要求，原告已經花費14萬
5,000元施工。原告於104年10月24日以電話通知被告於104年
12月31日（即兩個月後）提前終止租約，依據系爭租賃契約第
18條規定，原告本有權利單方面提前終止租約並賠償1個月之
租金，故被告依據系爭租賃契約第4條預收105年1月份至3月份
租金之規定，當時雖有法律上之原因，而其後已不存在，被告
係無法律上原因受有預收2個月租金（已扣除1個月提前遷讓賠
償償金）之利益，致原告受有財產權損害，被告應返還105年1
月1日起至105年3月31日為止，扣除原告提前終止租約1個月份
之租金，共計兩個月租金即11萬元。原告早在104年12月17日
已經清空系爭房屋，系爭房屋處於隨時可供點交之狀態，符合
系爭租賃契約第5條「遷空」、「返還」之要件，被告應無息
返還押租保證金予原告，況原告業已將地面水泥、鋁門窗、浴
室門、鐵欄杆、鐵捲門等工程項目施作完畢，104年12月31日
被告之女兒有來現場確認完工狀況，105年1月5日被告前來履
勘時，又向原告表示尚應施作爐台、踏面地面應貼磁磚、地面
磨石子等三項工程，然此三項工程為被告怠於修繕所導致原漏
水處，並非原告本應回復原狀之工程，原告遂配合被告補施作
此三項工程，始於105年1月底施作完畢，有105年2月20日估價
單為憑，非如被告所述繼續使用系爭房屋。又兩造無其他債務
不履行或欠租情事，依照兩造於104年12月31日終止租約，如
今租期業已屆至，被告應返還押租金15萬元。鐵捲門、鐵欄杆
、爐台、鋁門窗、浴室門部分折舊年限早已屆至，牆面地面磁
磚、地面磨石子、地面水泥折舊年限已過1/3，原告將系爭房
屋內更換為全新設備，已經顯然逾越回復原狀之程度。依系爭
契約第9條自行吸收施工費用的50%，另以79年時總體施工設備
折舊率達50%計算，原告支出有益費用7萬2,500元（計算式：
原告支出整修費用14萬5000元50%＝7萬2,500元)，而係增加
系爭房屋之價值，原告應得向被告償還有益費用7萬2,500元。
依民法第179條、第431條、系爭契約第18條、第5條起訴請求
被告返還自105年1月1日起至105年3月31日止，租金11萬元、
押租金15萬元、償還有益費用7萬2,500元，共計33萬2,500元
等語。並聲明：被告應給付原告33萬2,500元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日為止，按年利率5%計算利息。
被告則以：雙方並無合意於104年12月31日終止系爭契約，原
告所提與訴訟代理人黃柏勳傳送訊息內容為回復原告安裝貨梯
時所打除的樓地板施工植鋼筋部分，僅可證明104年12月22日
原告開始回復系爭房屋，其中並沒有提到終止系爭契約，無法
證明雙方合意於104年12月31日終止系爭契約。被告訴訟代理
人黃柏勳系被告長女婿，被告訴訟代理人黃柏勳因念及被告年
紀已88歲高齡，因年事已高行動不便，故於105年4月1日方接
受被告委託代為出庭釐清事實。黃柏勳基於關心家人理由，由
於原告在未經被告同意下私自破壞系爭房屋結構，影響安全甚
鉅，出面了解原告回復安裝貨梯時所破壞之樓地板部分植鋼筋
施工，所以原告以104年12月22日被告訴訟代理人黃柏勳與原
告傳送回復系爭房屋之部分施工內容，鋼筋植筋與合意於104
年12月31日終止系爭契約並無關聯，當時並無代表被告處理系
爭契約，亦無法證明雙方合意於104年12月31日終止契爭契約
。否認原告所述漏水情事。105年2月20日估價單後所施工的三
項工程，為原告回復所必須項目，否則原告自可拒絕施工，也
無須配合施做。原告在104年12月31日之後仍持有系爭房屋鑰
匙，可自由進出估價、施工，與原告所稱遷空、返還事實不相
符。原告確實於105年4月18日開庭後才返還系爭房屋鑰匙，鑰
匙係屬於系爭房屋之一部分，況且鐵捲門已由原告更換過，被
告並無鑰匙，被告也無法進入系爭房屋使用、出租，所以原告
要求返還105年2月1日至年3月31日兩個月租金共11萬元實屬無
理由。原告為增大營業空間，自行打除浴室隔間牆、廚房、並
為安裝升降梯將樓地板打兩個大洞。原告於改裝房屋時，均未
告知被告，被告於104年12月5日由榮民總醫院醫治返家時，順
道至系爭房屋察看時發覺原告在未告知被告，逕行將樓板挖2
個大洞、拆除原有屋內隔間剪力牆、廁所、浴室、廚房、及進
入地下室之安全欄杆。原告辯稱被告訴訟代理人黃柏勳104年
12月22日表示到場監督施工，被告訴訟代理人黃柏勳當天到場
僅半小時，整個回復工程，約有10個工作天，並未全程參與工
程施工，不足以代表知悉所有工程施作，且當日被告訴訟代理
人黃柏勳到現場時僅施作植鋼筋，其餘工作並無進行，而且當
時被告訴訟代理人黃柏勳並無接受被告委託處理系爭房屋事宜
，所以原告以此證明表示被告知其情事而不為反對之表示，實
屬不當。事實為被告在回復系爭房屋施工期間，從未到過系爭
房屋了解回復工程，所以對系爭房屋回復工程內容並無知悉，
被告於105年1月5日在原告的開門下，方得與原告進到系爭房
屋勘驗回復工程，原告在回復系爭房屋原狀時，未曾與被告溝
通協調回復內容，欲使用之材料、工法，僅依原告個人意願施
作。系爭房屋經原告改裝後，其後之回復原狀使系爭房屋變得
殘破不安全，導致被告系爭房屋價值下降，被告並未受益。
105年3月31日租期屆滿，原告至105年4月18日始歸還系爭房屋
鑰匙，依系爭契約第6條，應賠償租金5倍違約金15萬9,677元
；原告安裝升降梯及貨梯，長期對柱碰撞，造成柱水泥剝落致
鋼筋生鏽外露，又原告長期移動動大型物品碰撞地下室之柱、
牆壁致地下室多處磁磚脫落損壞，修繕所需費用為5萬元，合
計20萬9,677元，主張與原告請求之押租金15萬元互相抵扣等
語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
得心證之理由：
㈠本件原告自79年起向被告承租系爭房屋，被告於79年間將系
爭房屋交付原告使用，兩造固定2年重新簽約，最近一次於1
03年4月1日簽訂系爭租約，約定租期自103年4月1日起至105
年3月31日止（第2條），租金每個月5萬5,000元（第3條）
，租金應於每月3月30日以前繳納，每次應繳半年（第4條）
，押租保證金15萬元，被告如不繼續承租，原告應於被告遷
空、交還房屋後無息退還押租保證金（第5條），有房屋租
賃契約書在卷可稽（見本院卷第39至43頁）。被告租金支付
至105年3月31日。被告承租後有更換系爭房屋之門鎖及鑰匙
，於104年4月18日庭期結束之後，原告將鑰匙返還予被告，
為兩造所不爭執（筆錄見本院卷第56頁），並有被告訴訟代
理人黃柏勳簽收之字據可稽（見本院卷第94頁）。
㈡系爭租約於105年3月31日租期屆滿時終止。
⒈被告主張：伊於104年10月24日以電話通知被告不續租，
兩造合意於104年12月31日終止契約云云。被告則否認系
爭契約有提前終止。
⒉按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按民事訴訟如係
由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不
能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯
事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原
告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。
本件原告主張期前終止，為被告所否認，原告應負舉證責
任。當事人約定租賃期限者，應受期限之拘束，惟若約定
當事人之一方，得於期限屆滿前終止契約者，即終止權之
保留，法律所許可之，惟一方終止契約時，須依民法第45
0條第3項之規定，負先期通知之義務，使他方得預作出租
或使用之準備，以期公允。本件兩造簽訂之系爭租約約定
租期自103年4月1日起至105年3月31日止（第2條），租賃
期間內被告若擬遷離他處時，被告應賠償原告1個月租金
（第18條）。原告主張於104年10月24日電話通知被告不
續租，兩造合意於104年12月31日終止契約云云，為被告
所否認，原告未再舉證證明確有於104年10月24日電話通
知被告不續租、兩造合意於104年12月31日終止契約，此
部分主張尚難採信。
⒊原告未舉證證明系爭契約有期前終止，應認為系爭租約於
105年3月31日租期屆滿時終止。
㈢原告於105年4月18日庭期之後交還系爭房屋予被告。
⒈原告主張：原告於104年12月31日有用簡訊方式向被告訴
代說：「我把房子交還給你們，你們把押金跟剩餘預付的
租金還給我即可...」105年1月1日有說被告返還我押金跟
預付租金共26萬元之後，我就會交還鑰匙，但被告訴代不
收云云。被告則抗辯：原告承租後有更換系爭房屋之門鎖
及鑰匙，於104年4月18日原告始將鑰匙返還予被告等語。
⒉按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承
租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1
項、第455條前段分別定有明文。系爭租約第6條前段約定
：「乙方（即原告）於租期屆滿時．．．應即日將租賃房
屋誠心按照原狀遷空交還甲方（即被告）．．．」有系爭
租約附卷可參（見本院卷第41頁）。經查，原告承租後有
更換系爭房屋之門鎖及鑰匙，系爭租約於105年3月31日租
期屆滿，原告於104年4月18日庭期之後，將鑰匙返還予被
告等情，為兩造所不爭執，並有被告訴訟代理人黃柏勳簽
收之字據可稽（見本院卷第94頁），應認為原告於104年4
月18日庭期之後將系爭房屋返還被告。
⒊至原告雖主張於104年12月31日有表示要交還房屋但被告
不收云云。民法第264條第1項前段規定：「因契約互負債
務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付
。」所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契約而發生，倘
雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債
務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務
契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於
互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯，最
高法院著有59年台上字第850號判例。經查，105年4月18
日審理時，本院詢問原告是否願意將系爭房屋鑰匙交還給
被告？原告答稱：「我還是要被告交付我本件請求的錢我
才願意還鑰匙。」（見本院卷第57頁），又本院詢問原告
稱交付房屋但被告不收之證據為何？原告陳稱：「我在
104年12月31日用簡訊方式向被告訴代說：『我把房子交
還給你們，你們把押金跟剩餘預付的租金還給我即可...
』我105年1月1日有說被告返還我押金跟預付租金共26萬
元之後，我就會交還鑰匙，但被告訴代跟他老婆不收。」
，有105年4月18日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本院卷第57
頁），足見原告係要求原告返還押金等才願還交還房屋，
被告在105年4月18日之前，因原告未返還押金而未交還房
屋。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；押租金為
以擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行為目的，由承
租人交付於出租人之金錢或其他代替物。被告於租賃關係
終止後返還租賃物之義務，與原告返還押租金之義務，並
非立於互為對待給付之關係，被告要求原告返還押金等之
同時，才要返還鑰匙返還房屋，原告因被告未返還押金而
未返還鑰匙，尚難認為原告於104年12月31日或105年4月
18日庭期之前已提出交還房屋之給付。
㈣原告請求被告返還2個月租金11萬元，為無理由。
⒈原告主張：原告已預付至105年3月31日租金，但租約於
104年12月31日提前終止，扣除提前遷讓賠償金即1個月租
金後，被告應返還2個月租金計11萬元，原告於104年12月
17日已清空系爭爭房屋，隨時可點交，原告配合被告補施
作工程，於105年1月底施作完畢，非繼續使爭房屋云云。
⒉按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部之使
用、收益者，不得免其支付租金之義務，民法第441條定
有明文。經查，系爭租約於105年3月31日租期屆滿時終止
，原告於105年4月18日庭期之後交還系爭房屋予被告，已
如前㈡㈢所述。縱使原告自104年12月17日起已清空房屋
而未再使用收益，然原告在客觀上並無不得使用系爭房屋
之障礙，係因其自己之事由所致，依上開法條規定，仍不
得免其支付租金之義務。原告請求被告返還2個月租金，
為無理由。
㈤原告請求被告應償還有益費用或不當得利7萬2,500元，為無
理由。
⒈原告主張：原告於104年12月17日支出整修費用10萬元、
105年2月20日支出整修費用4萬5,000元，共計14萬5,000
元，原告自行吸收施工費用的50%，另以79年時總體施工
設備折舊率達50%計算，原告支出有益費用7萬2,500元（
計算式：原告支出整修費用145,000×50%＝72,500），增
加系爭房屋之價值，原告應得向被告償還有益費用或不當
得利7萬2,500元云云。被告抗辯：原告未經被告同意私自
破壞系爭房屋結構，原告上開支出之費用，是回復系爭房
屋之施工等語。
⒉民法第431條第1項固規定：「承租人就租賃物支出有益費
用，因而增加該物之價值者，如出租人知其情事而不為反
對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以其現
存之增價額為限。」其立法理由記載：「謹按承租人就租
賃物支出有益費用，因而增加其物之價值者，則本於不當
得利之法則，出租人應負償還費用之義務。但其費用之償
還，須以租賃關係終止時現存之增價額為準。」本件原告
提出原證4之估價單（見本院卷第21至22頁），並聲請施
作之泥水工 蕭木崑 作證：如估價單之工程，是原告請 伊施
作的，伊依原告的指示施作，第1次是跟廁所有關，第2次
是跟廚房有關，是原告開門讓伊施作等語（見本院卷第
159至161頁），僅能認為原告有僱工施作如估價單所列工
程，此外，原告未再舉證證明其所為有增加系爭房屋之價
值，其請求被告返還有益費用，為無理由。
⒊民法第179條固規定：「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後
已不存在者，亦同。」系爭契約第9條約定：「房店屋有
改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，
但不得損害原有建築，乙方於交還房店屋時自應負責回復
原狀。」則有改裝設施之必要時，原告取得被告之同意後
得自行裝設，但原告於交還房店屋時應負責回復原狀。本
件原告承租系爭房屋做餐飲設備，原告於承租期間拆除浴
缸、把往地下室的欄杆拆除，為做升降貨梯而挖第1個洞
，後於99年間補平後，再挖第2個洞設貨梯，於104年12月
補平等情，有105年4月18日言詞辯論筆錄在卷可稽（見本
院卷第56頁正反面），則原告依約有回復原狀之義務。此
外，原告未舉證證明被告無法律上之原因而受利益，其請
求被告返還不當得利，為無理由。
㈥被告抗辯原告損壞系爭房屋，修繕所需費用5萬元，主張抵
銷，為無理由。
⒈被告抗辯：原告安裝升降梯及貨梯，長期對柱碰撞，造成
柱水泥剝落致鋼筋生鏽外露，又原告長期移動動大型物品
碰撞地下室之柱、牆壁致地下室多處磁磚脫落損壞，修繕
所需費用為5萬元，應與原告請求之押租金扣抵云云。原
告則否認之。
⒉被告固提出照片及估價單為證（見本院卷第122至125頁、
第127至128頁），照片僅能證明被告拍照時之現況，無從
因此認為係原告所損壞，尚難因此認為原告有修繕賠償之
義務。
㈦原告之押租金15萬元，扣除自105年4月1日起至同年月18日
止之違約金3萬3,000元後，被告應返還11萬7,000元。
⒈民法第250條第1項規定：「當事人得約定債務人於債務不
履行時，應支付違約金。」第2項規定：「違約金，除當
事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其
約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，
即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金
視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之
賠償總額。」經查，系爭租約第6條約定：「乙方（即原
告）於租期屆滿時，除經甲方（即被告）同意繼續出租外
，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉
詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方
每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日
止，乙方及連帶保證人丙方，絕無異議。」（見本院卷第
16頁），而系爭租約業於105年3月31日屆期，被告於104
年4月18日庭期之後始返還系爭房屋予被告，被告主張依
上開約定對原告有違約金請求權，自屬有據。
⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民
法第252條定有明文，而契約當事人約定之違約金是否過
高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上
所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之
一切利益（消極損害、預期利益等）為衡量標準。本院審
酌事實上被告長期向被告承租系爭房屋，被告於租賃關係
終止後未依約履行遷讓返還系爭房屋之義務，原告所受積
極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收
益等，而目前社會經濟處於存款低利率之狀況，原告所受
損害難謂重大等情，認原告請求給付按租金5倍計算之違
約金，尚屬過高，應予酌減為按月以租金1倍即5萬5,000
元計算之違約金，則自105年4月1日至同月18日之違約金
為3萬3,000元（計算式：55,000×18/30=33,000）。
⒊按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租
賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其
所交付之押租金，發生當然抵充之效力，而於抵充後，猶
有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院87年度台上字
第1631號判決要旨參照）。系爭租約第5條約定：「乙方
（即原告）應於約時，交於甲方（即被告）15萬元作為押
租保證金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還
房店屋後無息退還押租保證金。」（見本院卷第15至16頁
）原告原有押租金15萬元，扣除自105年4月1日起至同年
月18日止之違約金3萬3,000元後，被告應返還11萬7,000
元。
⒋按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債
權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為
其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，
以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲
延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可
據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1
項前段、第203條定有明文。從而，原告請求被告給付11
萬7,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即105年3月23日（
送達證書見本院卷第33頁）起至清償日止，按年息5%計算
之利息，為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，為無
理由，應予駁回。
本件原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定
，職權宣告假執行。並依同法第392條第2項，依職權為被告預
供擔保，得免為假執行之宣告。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌
後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額，
依後附計算書確定如主文所示之金額。
中華民國105年8月2日
臺北簡易庭
法官周美雲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本
）如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月2日
書記官曾東竣
計算書
項目金額（新臺幣）
第一審裁判費3,640元
合計3,640元