裁判字號：臺灣臺北地方法院95年簡上字第192號民事判決
裁判日期：民國95年07月10日
裁判案由：確認押金債權不存在等
臺灣臺北地方法院民事判決95年度簡上字第192號上訴人即附帶被上訴人乙○○訴訟代理人 董安丹 律師被上訴人即附帶上訴人美商必丕志國際股份有限公司臺灣分公司法定代理人 何俊民 訴訟代理人 陳長文 律師
林瑤律師 黃恩旭 律師上列當事人間請求確認押金債權不存在等事件，上訴人對於 中華民國 九十五年二月十七日本院臺北簡易庭九十四年度北簡字第一一五一號第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院於中華民國九十五年六月二十六日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨本訴訴訟費用之裁判廢棄。
確認被上訴人對上訴人依兩造間民國九十一年八月一日所訂租賃契約之押租金債權超過新台幣貳拾貳萬肆仟柒佰元部分不存在。
其餘上訴駁回。
附帶上訴人之附帶上訴駁回。
第一審本訴訴訟費用及第二審訴訟費用關於上訴部分，由被上訴人負擔五分之二，餘由上訴人負擔。第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按簡易訴訟之第二審程序，被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴。民事訴訟法第436條之1準用同法第460條第1項前段定有明文。本件被上訴人即美商必丕志國際股份有限公司臺灣分公司就原審敗訴部分原未提起上訴，嗣於民國95年3月23日提出之民事答辯暨附帶上訴狀提起附帶上訴，核與首揭規定相符，自應准許。
二、被上訴人之法定代理人原為甲○○，嗣於訴訟中變更為何俊民，有被上訴人提出之外國公司認許事項變更表可證，經被上訴人聲明承受訴訟，經核並無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、上訴部分：
一、上訴人起訴主張：其前於91年8月1日將所有座落臺北市○○路○段○○號7樓之9辦公室出租予被上訴人公司，並立有租賃契約（下稱系爭租約），並約明每月租金新臺幣（下同）120,000元，租期2年，至93年7月31日屆滿，押租金為360,000元。因上訴人出租之辦公室已耗資裝潢，故於租賃契約中第9條及第11條約定，上訴人係以締約當時之現有裝潢出租，租期屆滿時被上訴人應依此現狀交還房屋。如租賃標的物被上訴人公司有裝修或修繕必要時，被上訴人須得上訴人之書面同意後，始能改變、增設裝潢。詎本件租期屆滿，被上訴人通知上訴人不再續租，搬遷時上訴人始悉被上訴人於租期內，不僅未得上訴人書面同意而改設多處，且肆意破壞租賃標的物裝設。經上訴人屢催回復原狀，被上訴人一再托辭無暇處理，或稱不知原狀為何，無法回復原狀云，並經上訴人發函催被上訴人回復原狀及賠償遲延回復之損害，仍未獲置理。為此，上訴人依系爭租約第2條、第9條約定及民法第
432條規定，請求被上訴人回原狀所需之費用325,803元。又未經被上訴人回復原狀前，系爭租賃物無從作正常辦公室使用，導致上訴人不能出租該辦公室而獲租金收入，為此，併請求自93年8月1日被上訴人應回復原狀之日起至被上訴人公司受領上訴人請求以金錢賠償損害之信函日止（共66日），依民法第231條第1項規定，請求被上訴人給付上訴人因無法出租，而受有每日相當於租金4,000元之遲延損害，共264,000元。從而，被上訴人應賠償上訴人應為589,803元，然上訴人原應給付被上訴人360,000元押租金，上訴人主張互為抵銷後，故被上訴人對上訴人所有之360,000元押租金債權，已因抵銷而不存在，而兩造抵銷後，被上訴人尚應給付所餘金額229,803元，爰提起本訴。
二、被上訴人則以下列辯詞資為抗辯：
（一）系爭租賃契約第11條之「當時現狀」並非指訂立租賃契約時之狀態，且綜觀該第11條上下文之文義，文句中「當時現狀」一詞即應表示句首「租約期滿或終止時」之狀態無疑。
（二）上訴人委託訴外人生格設計事業有限公司裝修系爭房屋之時點係於83年間，距離系爭租賃契約訂立時業已8年之久，故系爭租賃標的物於租賃契約訂立時，業有多處折舊毀損之狀況。上訴人既主張被上訴人未履行回復原狀之義務，上訴人應就系爭租賃標的物於租賃契約訂立時之狀態為何，負舉證之責。此外，依原審原證4及原證10之估價單內容以觀，上訴人請求被上訴人負擔之回復原狀費用完全係以將系爭租賃標的物重新裝修為估價之基礎，完全無考量經8年以上使用後之折舊情況，顯有不當高估之情事。
（三）原審卷原證6之設計圖係上訴人於前審提出用說明被上訴人於承租系爭標的物後所為之裝修型態，要與上訴人是否於出租前有裝修系爭租賃標的物無涉，原判決對於原證6設計圖之實質意涵，顯有誤解。
（四）原審原證2照片所顯示之狀態多為系爭租賃標的物出租前即已存在，是當非得僅以該等相片，即率爾認定被上訴人有毀損系爭租賃標的物之情事。再者，原審證人 黃靖詠 之陳述僅得證明系爭租賃標的物於出租當時與租期屆滿返還時狀況有若干差異而已，尚非能證明被上訴人有毀損系爭租賃標的物之行為。此外由於系爭租賃標的物於出租當時係作為「全理法律事務所」之辦公室使用，並於入口處尚遺留有全理法律事務所之玄關，其格局亦不符合附帶上訴人之使用目的，故被上訴人予以裝修，事屬必然。是以縱使系爭租賃標的物於出租時之狀況有異於租期屆滿返還時之狀況，要非得以此等差異認定被上訴人有毀損系爭租賃標的物之情事。
（五）被上訴人於裝修系爭房屋前，已將原審卷原證6之設計圖交付予上訴人，且上訴人於2年之租賃期間內，亦從未表示反對之意思。依民法第431條保障承租人之意旨，倘若出租人對於承租人就租賃物所支出之有益費用，若知其情事而不為反對之表示者，於租賃關係終止時，原尚應償還其費用。今系爭房屋於交付被上訴人時，即已明顯不符合被上訴人之使用目的，故被上訴人將系爭房屋裝修乙事，應顯為上訴人所預期，且上訴人於收受原審卷原證6之設計圖後亦從未表示反對。是以，上訴人對於被上訴人裝修系爭房屋乙事，實際上業已明示或默示表示同意。
三、本件原審對上訴人之請求，判決確認被上訴人對上訴人依兩造間91年8月1日所訂租賃契約之押租金債權超過293,200元部分不存在。上訴人其餘之訴駁回。上訴人聲明不服，提起上訴，求為（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上開廢棄部分，請求確認兩造間於91年8月1日所訂租賃契約中被上訴人對上訴人之293,200元押租金債權不存在。（三）第一項廢棄部分，被上訴人應給付上訴人229,803元，並自93年10月13日起至清償日止按年息百分之五計付之利息；被上訴人則求為判決駁回上訴。
貳、附帶上訴部分：
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）於原審反訴主張：上訴人即被附帶上訴人（下稱上訴人）自承其尚有360,000元押租金尚未返還，而被上訴人對上訴人未負任何債務，從而，依兩造租賃之法律關係，請求上訴人返還之，並聲明：
上訴人應給付被上訴人360,000元，及自93年10月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：被上訴人應賠償上訴人589,803元，經上訴人主張抵銷後，被上訴人對上訴人已無任何債權等語置辯。
三、原審就被上訴人之反訴請求判決上訴人應給付被上訴人293,200元，及自93年10月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。被上訴人其餘之訴駁回。被上訴人就其敗訴部分提起附帶上訴。被上訴人聲明為：（一）原判決不利於被上訴人部分廢棄。（三）上開廢棄部分，上訴人應給付被上訴人66,800元及自93年10月2日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。上訴人則求為判決駁回被上訴人附帶上訴。
丙、得心證之理由：
壹、上訴部分：
一、上訴人主張其前於91年8月1日將所有座落臺北市○○路○段○○號7樓之9辦公室出租予被上訴人公司，並約明每月租金120,000元，租期2年，至93年7月31日屆滿，押租金為360,000元等情，業據其於原審提出租賃契約書影本為憑，並為被上訴人所不爭執，應認為真實。
二、上訴人主張租賃契約第9條及第11條約定，上訴人係以締約當時之現有裝潢出租，租期屆滿時被上訴人應依此現狀交還房屋。如租賃標的物被上訴人公司有裝修或修繕必要時，被上訴人須得上訴人之書面同意後，始能改變、增設裝潢。詎本件租期屆滿，知悉被上訴人未得上訴人書面同意而改設多處，且肆意破壞租賃標的物裝設。故上訴人依系爭租約第2條、第9條約定及民法第432條規定，請求被上訴人回原狀所需之費用325,803元。又未經被上訴人回復原狀前，系爭租賃物無從作正常辦公室使用，導致上訴人不能出租該辦公室而獲租金收入，為此，併請求自93年8月1日被上訴人應回復原狀之日起至被上訴人公司受領上訴人請求以金錢賠償損害之信函日止（共66日），相當於租金4,000元之遲延損害，共264,000元。從而，被上訴人應賠償上訴人應為589,803元，與360,000元押租金抵銷後，故被上訴人對上訴人所有之360,000元押租金債權，已因抵銷而不存在，而兩造抵銷後，被上訴人尚應給付所餘金額229,803元等情，固據其提出現場照片、估價單、公證書為證，惟被上訴人則以上開辯詞資為抗辯，故本件爭執點在於被上訴人依約是否負有回復原狀之義務？被上訴人於系爭租約第十一條所約定之「當時現狀」，是否受系爭租約第六條及九條限制而應負損害賠償責任？押租金債權是否因抵銷而不存在？茲判斷如下：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解；是探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，依誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，但解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人之真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解。最高法院17年上字第1118號判例、86年度臺上字第3873號裁判意旨參照。經查系爭租約第11條約定﹕「租約滿期或終止時，乙方（即被告）應即時騰空遷出，將租賃標的物依當時現狀交還甲方（原告），不得要求貼補任何費用．．．。」，已明確約定租約期滿時，被上訴人將租賃標的物依「當時現狀」交還上訴人，顯然契約真意並非須將租賃標的物回復到簽訂租賃契約時之狀態，揆諸上開判例及判決意旨，上訴人主張被上訴人負有將系爭租賃物回復至出租時原狀義務云云，即不足採。故上訴人主張被上訴人未回復原狀致系爭租賃物無從出租，依民法231條第1項規定，受有共66日相當於租金之遲延損害部分，尚屬無據。
（二）又按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限。民法第432條定有明文；又系爭租約第6條約定﹕「乙方（指被上訴人）應以善良管理人之注意使用房屋，倘因乙方或其受僱人、使用人或其他經乙方允許為租賃標的物使用之故意或一切過失行為，致租賃標的物有火災或毀損者，乙方應負損害賠償責任。」、第9條約定﹕「甲方（指上訴人）以現有裝潢出租予乙方。租賃標的物如有裝修或修繕之必要時，乙方必需取得甲方之書面同意後，方能改變、增設裝潢，且不得損壞原有建物結構。租期內租賃物除因天然災害，如地震、颱風等不可抗力之情形造成損毀外，費用由乙方自行負擔。」，可知被上訴人於系爭租約屆期時，固僅須依當時現狀將租賃物返還上訴人，但被上訴人對此租賃物現狀仍不得有違背民法第432條、系爭租約第6條、第9條約定善良管理人之注意義務。換言之，依現狀返還之前提必須系爭租賃物無「非以約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損」及「未取得上訴人書面同意即裝潢及修繕」之情，否則，被上訴人仍應依民法第432條規定負損害賠償責任。
（三）查證人 黃靖雅 於原審證稱：「當時我帶被告（即被上訴人）看屋的時候，照片中所示的部分我都記得當時的狀況，結果有很多都不一樣，Ｆ４上面的照片，出租當時並沒有貼上霧面膠紙，出租當時沒裝上網路線及插座，所有的網路線插座都是被告裝設的，公證書上面所附的照片，我昨天都也到現場看過，我確定與當時出租房屋的現狀不一樣，但是Ａ５的洞我確定，Ａ９、Ｃ６、Ｄ３、Ｅ４我也不確定」等語（見原審卷第152頁），被上訴人於本院亦自認伊擅自拉電線、插座、網路線、玻璃貼紙，未以書面經上訴人簽署之事實（見本院卷第53頁），可見拉電線、插座、網路線、貼玻璃貼紙部分，被上訴人在對系爭租賃物作上開裝修時確未依系爭租約第9條約定，經上訴人書面同意，雖被上訴人辯稱上訴人於出租前即能預期辦公室會經過裝修，且前二年上訴人有到辦公室來收租金，有看到辦公室裝修，都沒有表示反對，有默示同意云云，除未舉證以實其說外，且縱上訴人曾到系爭租賃物收租金屬實，因辦公器具擺設原因，亦不必然得以仔細觀察到有上開之改變，被上訴人所辯尚不足採，故上訴人依上開估價單所示其中第一項「全室多餘之出線抽除」16,000元、全室原有插座恢復，安裝蓋板45,000元、第十項玻璃貼紙清除7,500元部分，請求損害賠償共68,500元（16,000＋45,000＋7,500＝68,500），應屬有據。
（四）又查依上開估價單及現場照片所示，其中泥作工程（補地上坑洞）7,000元、木作工程（主管室四之儲藏門片5片修補、辦公區踢腳板破損）9,000元、1,500元、輕隔間（隔間石膏板處理、半明架天花礦纖板破損更換、隔間石膏板補洞）6,000元、22,000元、1,500元，窗簾工程（主管室
二、三原有直立式百葉已被拆除需再安裝）19,800元等項目，均係明顯毀損部分，顯然非承租前已存在，自難認被上訴人已盡善良管理人之注意義務，從而上訴人依民法第432條規定，請求被上訴人賠償其損害66,800元（7,000＋9,000＋1,500＋6,000＋22,000＋1,500＋19,800＝66,800），應為有理由。
（五）上訴人尚有360,000元押租金債務未返還被上訴人，為兩造所不爭執，經上訴人主張與被上訴人應給付之損害賠償債務互為抵銷後，上訴人尚欠被上訴人224,700元（360,000－68,500－66,800＝224,700），故上訴人對被上訴人仍有224,700元押租金債務存在。
貳、附帶上訴部分：查被上訴人對上訴人應負損害賠償金額為135,300元（66,800＋68,500＝135,300），而上訴人尚欠360,000元押租金債務，已如前述，故被上訴人主張上訴人返還押租金360,000元部分，經上開抵銷後，上訴人應尚欠被上訴人224,700元，故被上訴人主張除原審判決上訴人應給付293,200元（上訴人未對此不利己部分上訴）外，應再給付66,800元及法定遲延利息，即屬無據。
參、綜上所述，上訴人本於租賃契約法律關係，請求確認被上訴人對上訴人之押租金債權超過224,700元部分不存在部分，為有理由，應予准許。逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審僅確認被上訴人對上訴人租金債權超過193,200元部分不存在，而駁回上訴人上開其餘之請求，自有未洽。上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。至被上訴人附帶上訴請求除原審判決上訴人應給付293,200元（上訴人未對此不利己部分上訴，已告確定）外，應再給付66,800元及法定遲延利息部分，而認原審判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
四、據上論結，本件上訴為一部分有理由，一部無理由，附帶上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第
449條第1項、第79條、第78條，判決如主文。中華民國95年7月10日
民事第二庭審判長法官鄭純惠
法官黃蓓蓓法官黃雯惠以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國95年7月11日
書記官林玗倩