彰化簡易庭97年度彰簡更字第5號民事判決

臺灣彰化地方法院彰化簡易庭民事判決　97年度彰簡更字第5號
原　　　告　乙○○
訴訟代理人　 陳鎮 律師
訴訟代理人　 林佐偉 律師
被　　　告　彰原交通有限公司
法定代理人　丙○○
上列當事人間請求調整租金事件，本院於民國98年2月25日言詞
辯論終結，判決如下：
主　文
被告向原告承租坐落彰化市○○段○○○○號土地上如附圖編號
Ａ所示面積0.0029公頃之石綿瓦鐵架造、Ｂ部分面積0.0001公頃
之廁所、Ｃ部分面積0.0024公頃之二樓加強磚造建物，及同段四
九七地號土地上如附圖所示Ｅ部分面積0.0014公頃之二樓加強磚
造建物，及同段四九八之一地號面積0.0014公頃土地之石綿瓦鐵
架造之建物等之租金，自民國九十六年一月十五日起，調整為每
年新臺幣壹拾參萬柒仟柒佰伍拾柒元。
訴訟費用新臺幣參仟伍佰貳拾肆元由被告負擔。
事實及理由
一、原告方面
（一）聲明：如主文第一項所示。
（二）陳述：
⒈坐落彰化縣彰化市○○段第496地號面積0.0138公頃、同
段第497地號面積0.0078公頃、同段第498-1地號面積0.00
14公頃土地，均為彰化縣所有，原告及訴外人 王文哲 等五
人向彰化縣政府承租同段第496號其中面積0.0110公頃、
同段第497號其中面積0.0042公頃（嗣因分割增加497-1地
號）及第498-1地號面積0.0014公頃土地（下稱系爭土地
）。被告向原告承租坐落彰化市○○段第496地號土地上
如附圖所示A部分面積0.0029公頃、B部分面積0.0001公頃
、C部分面積0.0024公頃，同段第497地號土地如附圖所示
E部分面積0.0014公頃，同段第498-1地號面積0.0014公
頃土地（下稱系爭基地）上有原告所有磚造二層樓房（即
門牌號碼彰化市○○路○○號，下稱系爭建物），另同段第
496地號如附圖所示B部分面積0.0001公頃土地上之廁所，
及該地號上如附圖A所示面積0.0029公頃、同段第498-1地
號面積0.0014公頃土地上石棉瓦遮陽棚，則為原告同意被
告所建。原告於民國（下同）70年8月15日，將系爭建物
及系爭基地以不定期出租予被告，嗣82年間，原告以系爭
土地價值上昇為由，訴請調漲租金，經臺灣高等法院臺中
分院82年度上字第699號判決調整租金為每年新臺幣（下
同）16萬2641元。嗣於94年間，被告以原告向彰化縣政府
承租系爭土地之租金調降幅度達30%為由，訴請調降租金
，經鈞院93年度彰簡字第413號判決調整租金為每年11萬
3849元。惟系爭土地自96年1月間起之租金，業經彰化縣
政府調漲，年租金已由21萬6016元，調高為26萬2122元，
其漲幅達21%。爰依民法第442條規定之法律關係，請求判
決如聲明所示。
⒉對被告答辯之陳述：
　被告辯稱96年之租金反比95年度為高，其原因係騎樓用地
之497地號既係騎樓，其租金有優惠，該騎樓用地有五棟
房屋。除被告承租之系爭建物騎樓，仍保留為騎樓使用外
。其餘四棟房屋之騎樓，全部違章圍起並連通店內，充作
店內之營業用地使用。此遭出租人之彰化縣政府發現，因
而自96年起，取消該四棟騎樓用地之優惠而調漲地租金。
嗣補稱兩造於69年8月15日所訂之不動產租賃契約書，明
載租賃物為系爭建物，不包括系爭基地云云，惟查：
⑴按原告訴請就系爭基地調高租金，乃係根據系爭土地所有
人彰化縣政府調高原告所承租系爭土地之租金計算所得。
系爭土地從96年1月起年租金已由21萬6016元，調漲為全
年為26萬2122元，漲幅21%。由此可知，被告辯稱系爭土
地之公告地價不僅無調漲，且為調降云云，實與本件原告
訴請調漲租金之原因無涉。
⑵次按政府所有非公用基地之每年租金，係按當期公告地價
及租金率5%計算，若是騎樓部分，可按年息減半為2.5%計
算租金。原告向彰化縣政府承租系爭土地後，將系爭土地
及其上房屋分別出租予被告經營計程車行及訴外人經營服
飾店，其中系爭基地係由被告承租。然而因被告佔用騎樓
部分充當營業用，因而系爭土地被彰化縣政府以營業用地
計算租金，此可由彰化縣政府土地使用補償金收入繳款書
，及證人即縣政府承辦員 王建來 於鈞院 更審前後之證詞即
可推知。被告所承租系爭基地之租金計算，包括騎樓部分
，皆是以租金率5%計算。是以，彰化縣政府之所以調高原
告之租金，實乃肇因於被告將騎樓佔為營業用地所致，被
告主張此所調昇之租金，與其所承租之系爭建物及系爭基
地無關，並非事實。
⑶末查房屋係坐落於基地，承租房屋即一併承租其所坐落之
基地，此為事理所必然。被告辯稱僅承租系爭建物而不包
括系爭基地云云，實屬無稽。
（三）證據：提出宣示判決筆錄、彰化縣縣有房地土地租金收入
繳款書（均影本）各一份。
二、被告方面：
（一）聲明：駁回原告之訴。
（二）陳述：
⒈原告向彰化縣政府承租系爭土地，地上有五棟房屋、門牌
依序為彰化市○○路24、26、28、30、32號，其中原告將
系爭建物於70年8月15日以不定期出租予被告迄今。被告
承租之系爭建物之騎樓，始終維持作為騎樓使用。而原告
另出租之四棟房屋之騎樓，則全部違章圍起並連通店內，
充作店內之營業用地使用，遂遭出租人彰化縣政府發現，
因而自96年起調漲其租金，此非可歸咎於被告。按政府所
有非公用基地之每年租金，係按當期公告地價（等同申報
地價）5%計算租金，分上、下兩期繳納，國、省、縣、市
有土地之出租，均採此同一標準計算租金，如公告地價有
調整時，租金亦應予調整。基此，原告將系爭建物於70年
8月15日以不定期出租予被告後，嗣82年間，原告以系爭
土地價值上昇為由，訴請調漲租金，經臺灣高等法院臺中
分院82年度上字第699號判決調整租金為每年16萬2641元
。嗣於94年間，被告以系爭土地之租金調降幅度達30%為
由，訴請調降租金，經鈞院93年度彰簡字第413號判決調
整租金為每年11萬3849元。
⒉又系爭土地於93年1月調降公告地價後，維持至95年底，
均未有調整，而於96年1月，非但未調昇，反而調降至今
。從而原告向彰化縣政府承租之系爭土地，其96年度之租
金，應比95年度低，方屬正確。然而何以96年之租金反而
比95年高，其原因係騎樓用地之497地號，既係騎樓，租
金有優惠，該騎樓用地有五棟房屋，除被告承租之系爭建
物之騎樓仍保留為騎樓使用外，其餘四棟房屋之騎樓，全
部違章圍起並連通店內，充作店內之營業用地使用，遭出
租人之彰化縣政府發現，因而自96年起取消該四棟騎樓用
地之優惠而調漲地租金。又被告車行的車子來來去去，不
能因為停車在那裡，就說那部份充當營業使用。
⒊又兩造就系爭房屋於69年8月15日所訂租期一年之不動產
房屋租賃契約書，明載租賃物為系爭建物，並非原告將其
向彰化縣政府承租之系爭土地一併轉租與被告。是以，96
年1月再調降公告地價，即係系爭建物價值下降所致。從
而，鈞院93年度彰簡字第413依96年1月未調降公告地價前
之93年間之公告地價所酌定調降租金之確定判決既判力，
應不受影響。亦即，96年1月調降公告地價，既係系爭建
物價值下降所致，除被告可據以請求調降租金外，原告仍
應受上開確定判決既判力之拘束，應無理由請求調漲租金
等語。
（三）證據：提出地價第二類謄本3紙、宣示判決筆錄1份、系爭
建物租賃契約書1份（均影本）及現場照片3幀及聲請訊問
證人彰化縣政府職員王建來。
三、得心證之理由：
（一）原告主張系爭土地係其向彰化縣政府承租，而原告於70年
8月15日，將系爭建物及系爭基地以不定期出租予被告，
及82年間，原告以系爭土地價值上昇為由，訴請調漲租金
，經臺灣高等法院臺中分院82年度上字第699號判決調整
租金為每年16萬2641元；嗣於94年間，被告以原告向彰化
縣政府承租系爭土地之租金調降幅度達30%為由，訴請調
降租金，經本院93年度彰簡字第413號判決調整租金為每
年11萬3849元。系爭土地自96年1月間起之租金，業經彰
化縣政府調漲，年租金已由21萬6016元，調高為26萬2122
元，漲幅21%之事實，業據原告提出本院93年度彰簡字第
413號判決、彰化縣縣有房地土地租金收入繳款書（均影
本）等件為證，且為被告所不爭，此部分堪信為真實。
（二）原告主張系爭基地係由被告承租，然而因被告佔用騎樓部
分充當營業用（車行），因而系爭土地被彰化縣政府以營
業用地計算租金。是以，彰化縣政府之所以調高原告之租
金，實乃肇因於被告將騎樓佔為營業用地所致，被告主張
此所調昇之租金，與其所承租之系爭建物及系爭基地無關
，並非事實等詞。被告否認之，並辯稱騎樓用地之497地
號，既係騎樓，租金有優惠，該騎樓用地有五棟房屋，除
被告承租之系爭建物之騎樓仍保留為騎樓使用外，其餘四
棟房屋之騎樓，全部違章圍起並連通店內，充作店內之營
業用地使用，遭出租人之彰化縣政府發現，因而自96年起
取消該四棟騎樓用地之優惠而調漲地租金等語。經查，被
告雖辯稱承租之系爭建物之騎樓仍保留為騎樓使用等語，
然經彰化縣政府本件公有地租金調整之承辦人員即證人甲
○○到庭證稱：取消優惠的原因，也包括車行將騎樓地當
營業使用等語。足認系爭土地自96年1月間起之租金，由
21萬6016元，調高為26萬2122元，乃係包括車行及服飾
店等門牌彰化市○○路24、26、28、30、32號五間店面均
將騎樓地當營業使用所致。固被告復辯稱車行的車子來來
去去，不能因為停車在那裡，就說那部份是作營業使用等
語，惟被告既經營計程車車行，既已自承有將車行的車子
停放至系爭建物之騎樓處，且衡情為了停車便利，被告不
會將騎樓處封閉，則不論停放之久暫及頻繁與否，仍不改
變其供營業使用之事實。本件既因彰化縣政府取銷租金優
惠，以致原告應繳租金增加，與土地公告現值調高否無涉
。是被告所辯非實，難謂可採。從而，原告依民法第442
條之法律關係，請求自96年1月15日起調整系爭建物租金
　　　，從原來的每年11萬3849元調高為每年13萬7757元，尚屬
正當，應予准許。
結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2項、第
78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　98　　年　3　　月　　9　　日
　　　　　　　　臺灣彰化地方法院彰化簡易庭
法官王鏡明
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　98　　年　　3　　月　　9　　日
書記官石坤弘