臺灣高等法院臺中分院100年度上更(一)字第16號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院臺中分院100年上更(一)字第16號民事判決

裁判日期：民國101年04月03日

裁判案由：回復原狀等

臺灣高等法院臺中分院民事判決100年度上更㈠字第16號上訴人 楊素玉 訴訟代理人 張寧洲 律師被上訴人 黃章維
梁毓玲 前列二人共同訴訟代理人 江錫麒 律師
張麗琴 律師上列當事人間請求回復原狀等事件，上訴人對於民國99年8月10日臺灣苗栗地方法院99年度訴字第147號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於民國101年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及假執行之聲請均駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、聲明：
一、上訴人上訴聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人黃章維應給付上訴人新台幣（下同）380萬元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起算，按年息百分之五計算之利息。
（三）被上訴人梁毓玲應給付上訴人382萬元，及自原審起訴狀繕本送達翌日起算，按年息百分之五計算之利息。
（四）前二項被上訴人中任一項被上訴人已為給付時，他項被上訴人於該給付範圍內同免責任
（五）歷審訴訟費用由被上訴人等負擔
（六）上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人答辯聲明：
（一）上訴駁回。
（二）上訴費用由上訴人負擔。
（三）如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、上訴人起訴主張略謂：
（一）上訴人於民國（下同）97年12月23日經被上訴人梁毓玲之仲介，以380萬元之價格，向被上訴人黃章維購買其所有坐落苗栗縣三灣鄉崁頂寮263之2地號土地（下稱系爭土地），而被上訴人梁毓玲為促上訴人簽約，當場開出個人支票代為給付頭期款100萬元，上訴人不得已於翌日匯款予被上訴人梁毓玲共102萬元，其中2萬元作為其仲介服務之報酬；並於98年1月8日完成系爭土地買賣價金之給付，故上訴人於本件系爭土地買賣共給付382萬元。嗣上訴人查知系爭土地具有形狀不規則，其中夾雜有同段264、662地號土地，以及土地內有一部份為山壁等瑕疵，根本無法利用，且被上訴人等亦未向上訴人說明系爭土地具有上述之瑕疵，為此爰依民法第359條規定解除買賣契約，並請求出賣人即被上訴人黃章維應返還其所受領之價金380萬元。另被上訴人梁毓玲為本件買賣之居間人，未查明系爭土地之瑕疵情形，甚至於簽約前亦未告知系爭土地有一部份為無法利用之山壁，顯然未盡其居間人應負之善良管理人注意義務，違反居間契約，則類推適用民法第544條規定，應賠償上訴人已給付之價金380萬元。又被上訴人黃章維所負之返還價金義務與被上訴人梁毓玲所負之損害賠償責任，均係在填補同一損害，因此被上訴人二人應負不真正連帶責任。
（二）被上訴人梁毓玲居間介紹上訴人系爭土地，故意誘使不知情上訴人到系爭土地現場大略觀看，草草解說，刻意隱瞞上開瑕疵，並陳稱系爭土地係形狀方正，且很有價值，慫恿上訴人購買，而且被上訴人梁毓玲先謊稱訴外人 林淑惠 為系爭土地之所有人，直到簽約當天才對上訴人改稱林淑惠僅為簽約之代理人，系爭土地之真正所有權人為被上訴人黃章維。被上訴人梁毓玲上述行為顯有惡性詐欺行為及詐欺故意，致使上訴人在購買系爭土地時就土地品質、效用、價值、交易相對人等重要事項發生誤認，而陷於錯誤。而上訴人係遲至98年9月10日申請鑑界時，始知悉上情，因此尚未逾民法90條規定之1年除斥期間，爰一併依民法第88、89及92條規定，主張撤銷上開買賣契約之意思表示。
二、上訴人於本院補充陳述略稱：
（一）系爭土地買賣契約書內所附之土地登記謄本及參考圖影本等文件，僅足知其登記謄本上所載面積為2,558.00平方公尺；復參照該參考圖影本263-2號土地右上角僅見其有凸出一塊之面積，並無從認知該塊面積即為「無法利用之山壁」。系爭土地所含有「無法利用之山壁」自足以減少其價值及有效利用，是本件被上訴人等所交付之買賣標的物業已該當民法第354條「物之瑕疵」。
（二）上訴人僅係於97年12月23日簽約當日，方由被上訴人梁毓玲及訴外人 梁榕真 等陪同到系爭土地現場查看，而於同一日即行簽約，惟斯時系爭土地根本尚無埋設界樁之情形，上訴人係於98年9月10日始申請鑑界，並於98年9月15日始由苗栗地政事務所埋設界樁完竣。又退萬步而言，縱當時有界樁等情，則地籍圖右上角部分之界樁必係埋設於山壁上，然彼等根本無法攀上山壁而為詳細介紹，是證人 古源俊 於一審時向法院陳述「梁小姐有向原告說土地的界樁從哪裡到哪裡…，並詳加介紹云云」，顯均係為虛偽陳述。另依證人古源俊及證人 李豪仁 於原審證言可知梁榕真究否有拿地籍圖向上訴人解說，均屬證人推測之陳述，自難僅依其等之證詞，遽謂上訴人確實「知悉」系爭土地之地形地貌為何？更無法導出上訴人於「簽約時」已知悉系爭土地上之地形地貌甚明。再依證人 陳朝欣 於原審證詞，亦可知專業之代書，亦無法從參考圖上看出系爭土地含有山壁，足證上訴人無法據此即知悉系爭土地含有山壁等情，堪信為真實。
（三）依區域計畫法施行細則第13條第6款規定，關於山坡地保育區之定義觀之，亦無從得知所謂山坡地保育區即包含山壁等情。再者，依該土地登記簿謄本上所載之「使用地類別」，尚標示為「農牧用地」，而依「區域計畫法施行細則第15條第5款之規定，所謂農牧用地係指：供農牧生產及其設施使用者」，則既為供農牧用地之用，則更可期待系爭土地應不宜存有山壁，否則如何為農牧之目的而為使用呢?原審判決以該土地登記簿謄本，在使用分區欄位標示為山坡地保育區，即認系爭土地在地形構造通常即會有山坡或山壁等情形出現，進而認為上訴人應已「知悉」系爭土地有山壁存在語，殊難認為有理由。
（四）系爭土地不僅地形包括階梯式陡坡、道路、竹林、樹木等無法利用地形，且尚有662地號及264地號之他人土地，上訴人無法利用之土地面積高達1461.59平方公尺，已達系爭土地面積之58.7%；且系爭土地屬一山谷地形，以上種種均非上訴人於契約成立前所得窺知。被上訴人僅帶上訴人自觀景台上看系爭土地，並詐稱系爭土地「四四方方的，很有價值」等語後即將上訴人帶離，上訴人完全不知有上開無法利用之地形地貌。且系爭土地係被上訴人黃章維以58.9萬元之法拍方式買受後，另辦理分割地號為263及263-2地號，再將263-2地號以顯高於58.9萬一半價值之高達380萬元價金賣與上訴人。被上訴人梁毓玲既以居間為營業，對於有關簽約事項之重要情事，包括買賣標的物之價值、效用、品質、瑕疵等，既未據實報告於上訴人，亦未調查，甚至還向上訴人大力慫恿系爭土地「四四方方的，很有價值」云云。是上訴人已因被上訴人上開詐稱而對締約基礎事實發生錯誤之認知，而締結了一個在客觀價值上顯失均衡之契約，此不僅為被上訴人梁毓玲有關於居間契約債務不履行，亦顯屬刑法詐欺罪之構成要件。
三、被上訴人則抗辯謂以：
（一）系爭土地係被上訴人黃章維、被上訴人梁毓玲及其姊姊梁榕真、訴外人林淑惠所共同投資的，上訴人去看系爭土地時，被上訴人梁毓玲的姊姊梁榕真曾帶上訴人參觀系爭土地及其週邊環境，上訴人認為系爭土地環境不錯，可以開發作為別墅或民宿使用，並認為購買系爭土地有利可圖，遂主動向梁榕真表示願意購買，經討價還價後，始達成以380萬元買賣系爭土地。且系爭土地之使用分區係屬「山坡地保育區」，其土地之地界形狀不規則，而與同段264、622地號土地等犬牙交錯等情形，亦有系爭不動產買賣契約所附系爭土地之土地謄本、地籍圖謄本可資查證，且上訴人亦曾於系爭土地買賣契約內附之土地謄本、地籍圖謄本等文件上蓋指印等情，皆益證上訴人於簽訂買賣契約前，均已清楚知悉系爭土地有山壁及不規則形狀存在等具體狀況存在，其空言系爭土地有滅失或減少其通常價值或效用之瑕疵存在，而主張解除契約云云，自屬無據。又兩造係於97年12月23日簽訂系爭土地買賣契約，兩造簽約至今上訴人從未將系爭土地存有瑕疵一事通知被上訴人，亦未曾以意思表示行使契約解除權，依民法第356條第1、2項及第365條第1項規定，應認上訴人自無解除系爭契約之權，且縱認上訴人曾有解除系爭契約之權，其解除權亦因除斥期間經過而告消滅。
（二）97年12月23日上訴人與被上訴人梁毓玲一同前往參觀系爭土地現場，被上訴人梁毓玲自始即無為上訴人仲介系爭土地之意，僅係基於與上訴人之情誼，及上訴人先前之要求，善意邀請上訴人同行而已，非本件之居間仲介者。又上訴人所稱之匯款差額2萬，實則為上訴人返還先前向被上訴人梁毓玲借用之款項，並非仲介費用，上訴人就被上訴人梁毓玲曾居間仲介系爭土地買賣並自上訴人收取居間報酬之事實，應負舉證責任；上訴人對於兩造間之居間契約之具體內容為何並未說明與舉證。再者，上訴人所稱2萬元之居間報酬僅佔系爭土地價款之千分之5點2，顯然已低於一般居間報酬之計算標準（內政部89年5月2日（89）台內中地字第8979087號函規定，仲介報酬標準之上限為「不動產實際成交價6％），上訴人辯稱2萬元居間報酬之陳述，顯已有悖於經驗法則。退萬步言，縱認上訴人主張系爭土地有物之瑕疵，其已解除系爭買賣契約有理由云云，惟被上訴人梁毓玲並非系爭土地之出賣人，是以，上訴人請求被上訴人梁毓玲返還土地買賣價款，並無理由。
四、被上訴人於本院補充陳述略以：
（一）上訴人於買受系爭土地之前，曾經前往系爭土地所在觀看系爭土地現狀，並就系爭土地存有所謂「山壁」一事，已有認識，則上訴人簽訂系爭契約之際，是否存有「錯誤」？顯有疑問。退萬步言，縱認上訴人對於系爭土地之性質有錯誤認知，而「誤認」系爭土地地形平坦，但由上訴人簽訂系爭契約前，曾由訴外人梁榕真帶領，參觀系爭土地之現狀，並曾見到系爭土地內之「山壁」，可知上訴人縱有「錯誤」，亦係因上訴人自身之過失所致，依民法第88條第1項但書之規定，上訴人不得撤銷其意思表示。
（二）依上訴人所主張之事實，可知出售土地並受領價金者，為被上訴人黃章維而非被上訴人梁毓玲，且被上訴人梁毓玲亦未從上訴人處受有價金或居間報酬之給付，上訴人訴請被上訴人梁毓玲應賠償上訴人380萬元，顯屬無據。至匯款差額2萬元部分，係參觀系爭土地前3、4天左右，上訴人與被上訴人梁毓玲打完球後因要與被上訴人梁毓玲的先生等人打麻將，先由被上訴人梁毓玲借給上訴人2萬元之借款。
（三）系爭土地使用分區，依山坡地保育利用條例第3條規定編為山坡保育區，使用類別經苗栗縣政府依農業發展條例編為農牧用地，足認系爭土地位處標高在100公尺以上或平均高度在百分之五以上，適合且限制農牧之用，上訴人於簽約時依土地登記簿謄本所載內容，應知悉上開土地資訊，其本人於簽約前亦親自踏勘系爭土地，因此對於本案土地具有上開內涵，不能諉為不知，或訛稱被上訴人未告知，更不能自稱意思表示有錯誤或受詐欺云云。被上訴人黃章維於交付系爭土地予上訴人時，並無滅失或減損該土地應有之山坡保育地及農牧用地之價值或效用。又依土地登記簿謄本所載系爭土地面積2,558m2，被上訴人黃章維於點交予上訴人時並未減少其面積，上訴人亦未提出該土地面積有遭他人占用之人為因素，或受天災事變之自然因素，致面積數量減損之情事，被上訴人黃章維所出賣之土地亦無面積數量之瑕疵。又系爭土地西側有264、662地號他人土地，乃自始存在之事實，並載明地籍圖謄本一見立明，被上訴人黃章維從未將該兩地號土地列入本件買賣契約內，更未對上訴人表示263-2地號涵蓋264、662地號，上訴人片面主張該兩筆土地影響土地開發利用及價值之判斷云云，純屬個人說詞，不能作為撤銷或解除本件買賣契約之法律上之理由。再者，上訴人主張之「山壁」，位在263-2地號土地東北角與他人所有663地號毗鄰之天然山坡，該範圍之山坡土地上生長有天然樹木、竹林及灌木植披，與663地號為同脈延續之天然山坡地，非有土石流失之裸露山璧，完全符合263-2地號土地登記簿謄本所載之山坡地保育區、農牧用地使用分區及使用類別，為常見之天然山坡地貌，且其面積亦未因此有所減損，上訴人主張該「山壁」為瑕疵云云，並非事實。況上訴人自提起本件訴訟迄今已有兩年餘，未曾見上訴人提出其購買系爭土地之利用計畫書，更未見其提出何以有此「山壁」致影響土地開發利用及價值判斷之鑑定文書，益證上訴人之說詞無非係簽約後反悔不買之藉口，不能作為法律上之理由。
參、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下（見發回前本院卷第79、80頁）：
㈠兩造不爭執之事項：
⑴上訴人於97年12月23日與被上訴人黃章維訂定系爭買賣契約
，由上訴人向被上訴人黃章維購買系爭土地，價金為380萬元。
⑵上訴人於簽訂系爭買賣契約之當日即由被上訴人梁毓玲簽發
面額100萬元支票交付被上訴人 黃維章 ，作為系爭買賣契約之訂金，上訴人迄今已給付380萬元買賣價金完畢，被上訴人黃章維並已辦理系爭土地所有移轉登記及交付土地予上訴人完畢。
⑶上訴人於97年12月24日匯款102萬元予被上訴人梁毓玲。
⑷系爭土地中夾雜同段264、662地號土地。
㈡兩造爭執之事項：
⑴系爭土地是否因①地形不規則，夾雜同段264、662地號土地
；②系爭土地有一山壁，而構成物之瑕疵？被上訴人黃章維是否有故意不告知瑕疵之情事？⑵上訴人訂定系爭契約有無意思表示錯誤或受詐欺之情事？⑶被上訴人梁毓玲有無居間介紹上訴人購買系爭土地？有無上
訴人所主張未盡善良管理人注意義務？㈢兩造不再提出其他爭點。
肆、本院得心證之理由：
一、系爭土地是否因①地形不規則，夾雜同段264、662地號土地；②系爭土地有一山壁，而構成物之瑕疵？被上訴人黃章維是否有故意不告知瑕疵之情事？上訴人主張：系爭土地夾雜同段264、662地號土地，地形不規則，且有一山壁，應有瑕疵等情，業為被上訴人所否認。
經查：
（一）按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵，民法第354條第1項定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，亦屬之，最高法院73年度台上字第1173判例參照。
（二）本件上訴人於購買系爭土地前，曾與被上訴人梁毓玲及其姊姊梁榕真等人前往系爭土地查看土地之地形及相關狀況等情，為上訴人所不爭執。而證人 黃桂雙 、梁榕真、陳朝欣於本院到庭經隔離訊問後，先後證稱如下：
①證人即負責系爭土地園藝工作之黃桂雙證稱：「當天梁榕
真問我人在哪裡，我說我在大南埔做園藝工作，梁榕真就請我到土雞城，說有朋友來，要我一起去吃飯。有古源俊、李豪仁、梁榕真、楊素玉、梁毓玲、和我，在場一起吃飯。在飯桌上的時候，梁榕真有提到教練也就是楊素玉要來看土地，梁榕真就跟楊素玉介紹南庄的土地，當時我在吃飯，還有跟別人談天，我當時有遞名片給楊素玉，表明我是做園藝工作，如果她購買土地，我可以幫她處理園藝的工作，因為我很會種花，而且我也有提到我有投資土地，有些土地很便宜，我也會將它買入。----（上訴人訴訟代理人問：當天在看系爭土地時，你全程都有在場？）他們到現場之後，古源俊與李豪仁就到另外一個地方，因為那邊有人在工作，我則是到上方去看另外一個人工作，因為他們在談土地的交易內容，我不適合在場，我有避開。他們談了一、二十分鐘，梁榕真招手叫我下來，並跟我說他們已經談好土地買賣的事，再繼續跟我談園藝如何處理的事情。當時我有跟梁榕真表明因為不知道土地的界線，請梁榕真將地籍圖給我，並告訴我界樁在哪裡，因為兩邊有水泥路，後面不太規則，我必須知道界樁在哪裡，才能知道如何造景，然後梁榕真就帶我去看塑膠界樁的位置，並指明給我看，有些看不到界樁，就說以竹子為界，先前已請測量人員噴好油漆，可以確認界線。當時楊素玉、梁榕真都有和我一起繞土地一圈看界址。（法官諭請被上訴人提供多餘之地籍圖讓證人黃桂雙畫出行走路線並繼續證言。）我們三人行走看土地的路線就如我在地籍圖上以鉛筆繪製的方向，也就是沿著1、2、3的方向行走，走到我鉛筆所畫黑色的部分，就是一個斜坡，那邊有一個排水溝，排水溝旁邊是一個道路，道路與鄰地間有一棵大樹。因為梁榕真是賣方，賣方要做好園藝再交給買方楊素玉，所以梁榕真要將園藝工作給我承包，所以要我在大樹跟鄰地間種一些花草，後來講好後我就離開，到上面去休息，經過一段時間，他們說要去簽約先離開，我則留在現場。（上訴人訴訟代理人問：有無聽到梁榕真說你剛剛所稱的斜坡有包含在系爭土地的範圍內？）有，當時梁榕真還有告訴我斜坡要怎麼規劃，斜坡本身有原生種的竹子，梁榕真問我要如何規劃園藝比較漂亮，我就告訴她以我的經驗，這個斜坡不要破壞它，自然最美。（上訴人訴訟代理人問：斜坡上面有無界樁？）斜坡上有界樁，當時是在下面用指界給我看，梁榕真指界給我看的時候，楊素玉也有在場。（上訴人訴訟代理人問：梁榕真有無告訴楊素玉系爭土地裡面有兩塊別人的？）當時繞土地的時候，我拿地籍圖有問梁榕真這兩塊不規則的土地是何人的，梁榕真說是別人的，我當時有建議梁榕真一起買起來，比較完整，再賣給別人比較方便，梁榕真就說別人的土地不要管，當時楊素玉也都有在場，而且站很近，應該有聽到。（上訴人訴訟代理人問：你與梁榕真、楊素玉講話的時候，梁毓玲在何處？）在上面跟古源俊、李豪仁在聊天，聽不到我們講話。」等語（見本院卷第105至106頁）。
②證人梁榕真證稱：「當天在土雞城吃飯的時候，楊素玉有
提到南庄這個環境不錯，很像日本，說如果有地要賣，她想要買。我們吃完飯就到系爭土地，楊素玉覺得地點不錯，我就告訴她總價450萬，她說要算便宜一點，她想買起來，我就繼續跟她介紹土地的現況。我有沿著界樁包括一個小山坡介紹給她。因為園藝要交給黃桂雙做，所以我就叫黃桂雙下來，我跟楊素玉一起帶著黃桂雙一起繞系爭土地，告訴黃桂雙園藝要種在哪邊，因為要種園藝，所以我有逐一告訴黃桂雙界樁在哪裡。（上訴人訴訟代理人問：小山坡上面有無界樁？）有。我有釘界樁，並有以竹子再加強，我有告訴黃桂雙及楊素玉界樁在哪裡。（上訴人訴訟代理人問：有無走到上面看界樁？）沒有，我是站在下面的道路比斜坡上面的界樁給楊素玉與黃桂雙看。----（上訴人訴訟代理人問：簽約的時候，你有無在場？有何人在場？）有。楊素玉、梁毓玲、我、代書陳朝欣、林淑惠。（上訴人訴訟代理人問：簽約過程中，有無再提過系爭土地包括剛剛所提的山坡？）因為在現場的時候，我有跟楊素玉介紹過了，所以簽約的時候，沒有再提到。----（法官問：當天在現場的時候有無拿出地籍圖跟楊素玉介紹？或者跟黃桂雙談園藝？）有，我有拿出地籍圖跟楊素玉介紹，也有拿出地籍圖跟黃桂雙說園藝要做哪邊。（法官問：黃桂雙或楊素玉有無跟你談到系爭土地從地籍圖看來有別人的土地？）是我跟他們說系爭土地有別人的土地。（法官問：黃桂雙有無叫你去把土地買下來比較完整？）他有說，但我說那個一點點而已不要管」等語（見本院卷第107至108頁）。
③證人即辦理系爭契約簽訂事宜之代書陳朝欣於原審證稱：
「（問：簽這份不動產買賣契約書時出賣人有無附地籍圖？）有，在這份合約書後面有附地籍圖、權狀、登記簿謄本、雙方當事人身分證，我提出不動產買賣契約書原本供鈞院參酌。」（見原審99年度訴字第147號卷第50頁、第52至65頁為證人所提出不動產買賣契約書及相關過戶資料影本）於本院證稱：「（上訴人訴訟代理人問：在簽約的當時，是否有人提到山壁或是土地有不規則的情形？）沒有。（上訴人訴訟代理人問：簽約的當時，有無提出地籍圖？）有，有附在契約書上。（上訴人訴訟代理人問：簽約當時，有無人拿地籍圖來解說山壁在哪裡？）因為地籍圖是平面的，看不出山壁在哪裡，所以沒有。（上訴人訴訟代理人問：買賣價金380萬，是先談好的？還是在代書事務所談的？）是他們先談定後，才來代書事務所辦手續。----（法官問：當事人當天看土地當天簽約，為何如此趕？辦理的資料如何來的？）因為當初他們這些土地辦理分割和合併的部分，都是在我事務所辦的，所以我都有這些資料。出賣人的資料，則是林淑惠拿授權書來辦理的。（法官問：當天買賣價金，以你在當地的交易經驗，是否是合理的價格？有無超出一般市場行情過高的情形？）我認為是沒有。（法官問：事後楊素玉有無找你？談何內容？）她問我公契為何與私契的價格不同，也有跟我講到山壁的問題，我回答我不知道。（被上訴人訴訟代理人問：簽約的時候，有付100萬的訂金，是何人提議的？）他們來事務所談的時候，就已經談好訂金100萬，至於如何達成協議，我不清楚。（法官問：訂金為何是梁毓玲開票支付的？）當場是由梁毓玲開100萬的支票給賣方簽收，至於楊素玉與梁毓玲是怎麼談的，我不知道。（法官問：簽約在場的時候，楊素玉與梁毓玲有無提到為何請梁毓玲開票？）因為楊素玉與梁毓玲是坐同邊，他們講什麼，我不清楚。（法官問：以你的經驗，當天看土地當天簽約的情形多不多？）是不多，但當事人有合意的時候，還是有當天看土地當天簽約的情形，甚至有當天拿出印鑑證明的情形。」等語（見本院卷第108至109頁）。
④本院審酌證人前揭證詞內容，參互以析，認證人梁榕真、
黃桂雙就陪同上訴人查看系爭土地及討論園藝內容等證述情節，大致相符，並無虛矯；另證人陳朝欣為代書，其證述系爭契約簽訂過程，為上訴人所不爭執，應無偽詞，渠等證詞均堪採信。依證人梁榕真、黃桂雙前揭證詞，上訴人於簽訂系爭契約之前已前往系爭土地踏勘，並經證人梁榕真以地籍圖介紹系爭土地之地形地貌，包括系爭土地含有上訴人所稱之「山壁」及他人之土地坐落其間；且與證人黃桂雙討論如何於系爭土地上施作園藝美化景觀，兩造並於系爭不動產買賣契約第三條附註約定：「園藝施作部分由黃桂雙先生負責處理，買方不負擔施作費用」等語，足認上訴人於簽訂系爭契約前，對系爭土地之夾雜前揭二筆土地及有其所稱「山壁」之邊坡等現況存在，應已知悉甚明。另依證人陳朝欣之證述，上訴人於簽約時，系爭不動產買賣契約書附有系爭土地登記簿謄本及地籍圖（見原審99年度訴字第147號卷第53至56頁）；上訴人並於系爭土地買賣契約內附之土地謄本、地籍圖謄本等文件上蓋指印。而依系爭土地之地籍圖謄本，一看即知系爭土地上有二筆不規則之264地號、662號地號他人土地坐落其間；且被上訴人黃章維並未將該兩地號土地納入本件買賣契約範圍，上訴人所買受系爭土地之面積並未因此有所減損。是上訴人主張系爭土地因夾雜同段264、662地號土地，而構成物之瑕疪，自不可採。
（三）另系爭土地係屬「山坡地保育區之農牧用地」，此有前揭土地登記簿謄本在卷可稽。依山坡地保育利用條例第3條規定：「本條例所稱山坡地，係指國有林事業區、試驗用林地及保安林地以外，經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要，就合於左列情形之一者劃定範圍，報請行政院核定公告之公、私有土地：(一)標高在一100公尺以上者，(二)標高未滿100公尺，而其平均坡度在百分之五以上者」觀之，系爭土地既經編定為山坡保育區，使用類別編為農牧用地，足認系爭土地位處標高在100公尺以上或平均高度在百分之五以上，適合且限制農牧之用，自非平坦之土地，上訴人於簽約時依土地登記簿謄本所載內容，應知悉上開土地資訊，復於簽約前親自踏勘系爭土地，自不能諉為不知。次查，系爭土地地勢，除上訴人所稱之「山壁」外，其餘坡度尚稱平緩；至上訴人所稱之「山壁」，位處系爭土地東北角與他人所有663地號毗鄰之天然山坡延伸下來之邊坡，其上生長有天然樹木、竹林，並非陡峭或裸露之岩壁，等情，此據本院勘驗現場屬實，制有勘驗筆錄及拍攝之現場照片在卷可稽（見發回後本院卷第59、60頁），並有兩造各分拍攝之系爭土地及周圍地形之照片可參（見發回前本院卷第131至134頁、148至151頁，發回後本院卷第47、68、69、73、75、76頁）；足認系爭土地之邊坡為常見之天然山坡地貌。又該邊坡之面積為42平方公尺等情，復經本院囑託苗栗縣頭份地政事務測量制有土地複丈測成果圖所標示A之範圍在卷可按（見發回後本院卷第78頁），僅約占系爭土地面積2558平方公尺之百分之一點六，復位於系爭土地東北角對外通行通路旁邊，亦無減損系爭土地之價值、效用，且為上訴人於簽約前所明知，自非屬買賣標的之瑕疵。而證人陳朝欣代書既未協同兩造踏勘現場，則其證稱無法從地籍圖謄本看出系爭土地存有上訴人所稱「山壁」，自屬常情；另系爭契約簽訂時，未再提及上訴人所稱「山壁」問題，均無礙於上訴人就系爭土地之認知及本院審酌上情認系爭土地之買賣並無存在物之瑕疵之判斷。
（四）綜前所述，本件上訴人於簽約前既已知悉系爭土地之地形及夾雜前揭二筆土地及其所稱「山壁」之情形，且系爭土地既屬山坡地，其中存在有上訴人所稱「山壁」，亦屬山坡地之常見地貌，並不構成民法第354條第1項所稱物之瑕疪：則上訴人主張依民法第359條規定解除買賣契約，並請求被上訴人黃章維返還價金380萬元，即屬無據。
二、上訴人訂定系爭契約有無意思表示錯誤或受詐欺之情事？上訴人主張被上訴人故意隱瞞前揭瑕疵而有詐欺上訴人之情
事，且上訴人不知系爭土地有前揭瑕疵而有意思表示錯誤之情形等語；為被上訴人所否認。經查：
（一）上訴人於簽訂系爭契約前，確曾前往系爭土地查看系爭土地，並經證人梁榕真介紹系爭土地之地形地貌，且於簽約時亦經代書證人陳朝欣提出系爭土地之土地登記簿謄本及地籍圖供契約兩造閱覽參酌等情，已如前述。則上訴人在簽約時顯然已經知悉並考量系爭土地具有夾雜他人土地之不規則形狀、土地內有山壁等地形地貌。故上訴人主張有意思表示錯誤之情事，不足採信。
（二）上訴人另主張被上訴人梁毓玲先謊稱訴外人林淑惠為系爭土地之所有人，直到簽約當天才對上訴人改稱林淑惠僅為簽約之代理人，系爭土地之真正所有權人為被上訴人黃章維，因此，造成其就交易相對人等重要事項發生誤認或被詐欺等情。惟查，依卷附兩造所簽訂之系爭買賣契約上所載，該買賣契約書上賣方已明確載明出賣人係被上訴人黃章維，倘如上訴人所稱，其非常重視交易相對人，理當拒絕簽訂：又豈會簽訂後復續行依契約履行給付全部價金之義務。其上開主張，顯不足採。
（三）上訴人買受系爭土地之過程，被上訴人梁毓玲、證人梁榕真、縱有向上訴人推薦、誇讚系爭土地相關優點，以促使上訴人買受系爭土地，然並無隱匿上訴人系爭土地前揭地形地貌之情事；上訴人亦無所謂陷於錯誤之情形，上訴人復未舉證證明被上訴人有何其他施以詐術之行為；另依證人即代書陳朝欣之證述系爭土地之買賣價金，亦無超出一般市場行情過高的情形（見發回前本院卷第109頁）。故上訴人主張依民法第88、89及92條撤銷系爭契約之意思表示，並請求被上訴人返還買賣價金，亦無理由。
三、被上訴人梁毓玲有無居間介紹上訴人購買系爭土地？有無上訴人所主張未盡善良管理人注意義務？上訴人主張：被上訴人梁毓玲為本件買賣之居間人，未查明系爭土地之瑕疵情形，於簽約前亦未告知系爭土地有一部份為無法利用之山壁，顯然未盡其居間人應負之善良管理人注意義務，違反居間契約，則類推適用民法第544條規定，應賠償上訴人已給付之價金及仲介費計382萬元等語。被上訴人梁毓玲則否認其為本件買賣之居間仲介，並抗辯：上訴人所稱之匯款差額2萬，實則為上訴人返還先前向伊借用之款項，並非仲介費用；且其非系爭土地之出賣人，上訴人請求伊返還土地買賣價金，為無理由等語。查，上訴人於簽訂系爭契約前，確曾與被上訴人梁毓玲、證人梁榕真前往系爭土地查看地形地貌，系爭土地具有夾雜他人土地之不規則形狀及土地內有山壁，為其簽約時即已知悉，且不構成物之瑕疪；其亦無因意思表示錯誤或受詐欺而簽訂系爭土地買賣契約之情事；其主張解除系爭買賣契約及撤銷系爭契約之意思表示，均無理由，已如上述。則上訴人主張其與被上訴人梁毓玲存有仲介法律關係縱使屬實，亦難認被上訴人梁毓玲有何未盡居間人應負之善良管理人注意義務情事。則上訴人主張類推適用民法第544條規定，請求被上訴人梁毓玲賠償已給付之價金382萬元，自屬無據。
四、綜上所述，本件上訴人於簽訂系爭買賣契約之前，曾至系爭土地查看，對於系爭土地夾雜同段264、662地號土地及有上訴人所稱「山壁」存在之事實，應已知情，並無意思表示錯誤或受詐欺之情形；上訴人所稱「山壁」乃屬山坡地常見之地貌，非屬系爭土地之瑕疵。則上訴人主張依民法第88、89及92條規定撤銷系爭契約之意思表示及依民法第359條規定為解除買賣契約之意思表示，請求被上訴人黃章維返還價金380萬元，並依民法第544條規定，請求被上訴人梁毓玲賠償382萬元及均自起訴狀繕本送達翌日起算，按年息百分之五計算之利息，暨被上訴人二人應負不真正連帶責任，均無理由，不應准許。原審判決上訴人全部敗訴之判決並駁回其假執行之聲請，核無不當，上訴意旨仍執前揭理由，指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。本件上訴人之上訴既無理由，其假執行之聲請即失所附麗，自應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年4月3日
民事第二庭審判長法官邱森樟
法官蔡秉宸法官翁芳靜以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官粘銘環中華民國101年4月3日