臺灣臺北地方法院104年度訴字第4683號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院104年訴字第4683號民事判決

裁判日期：民國105年07月29日

裁判案由：返還買賣價金

臺灣臺北地方法院民事判決104年度訴字第4683號原告 王紹勳 被告宏盛建設股份有限公司法定代理人 林祖郁 訴訟代理人 林樹旺 律師
莊志成 律師上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於民國105年6月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）81萬元，及其中68萬元自民國103年10月20日起，其中13萬元自104年7月24日起，均至清償日止，按年息5％計算之利息。」（見本院卷㈠第2頁），嗣於105年6月8日具狀變更訴之聲明為：「被告應給付原告元81萬元，及自104年7月31日起至清償日止，按年息5％計算之利息。」（見本院卷㈡第60頁），核其所為變更，係減縮應受判決事項之聲明，與前揭規定尚無不合，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張略以：㈠被告委託代銷之現場銷售人員甲○○銷售被告推出之「宏盛
水悅－新世界NO3.建案」（下稱系爭建案）之時，口頭告知原告系爭建案係助群營造股份有限公司（下稱助群公司）負責營造興建，並不斷強調系爭建案是帝寶血統、未來係淡水帝寶，且系爭建案於淡海新市鎮重劃區已前後推出共三期，前兩期「宏盛新世界NO.1」、「宏盛新世界NO.2」皆係由助群公司承造，原告因而於103年10月19日與被告簽訂房地預定買賣契約書（下稱系爭契約），向被告購買系爭建案中、坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號及其上戶別編號為第E棟第3號12樓之房屋、編號第234號之停車位，原告已分別於103年10月20日、104年7月24日支付簽約價金68萬元、工程款期付金13萬元，共81萬元。然系爭建案開工後，原告至現場訪視，始知悉現場建照綠牌上營造廠已變更為建築品質及企業責任均差強人意之達欣工程股份有限公司（下稱達欣公司）。而原告僅為一般無建築專業背景之消費者，本即處於資訊極度不對等之弱勢地位，且因預售屋並無成屋可供消費者實地查看，使消費者之締約風險大幅增加，原告所能倚賴者，除了被告歷年來承包之建案品質之外，營造廠商為何人，更是原告評估預售屋品質以及是否購買之必要之點。況被告僅為建商，於預售屋建案僅扮演投資者角色，最重要之不動產實際營建者，實乃營造公司，營造公司之施工品質與技術，影響不動產建案居住安全與房價甚鉅，故系爭建案由何人承造興建乃不動產之來源基礎，具有本質上重要性，亦為消費者預購之誘因及評估依據，而屬預售屋不動產買賣契約重要之一部。
㈡被告之銷售人員口頭告知系爭建案之營造商為助群公司，被
告之廣告文宣上亦以仁愛帝寶、宏盛新世界NO.1、NO.2皆係由助群公司承造為廣告賣點，使原告深信系爭建案之承造廠商為助群公司，則被告現場銷售人員之口頭解說顯已成為契約內容之一部分，原告變更承造廠商，兩造就買賣標的自始即未達成合意，買賣契約無由成立，被告受領原告已給付之買賣價金，不具有法律上原因，除依民法第179條規定外，被告亦構成廣告不實行為，自應將已受領之買賣價金返還予原告。又縱認系爭契約成立，然依系爭契約第7條履約保證機制之約定，僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）僅有工程進度之查核及管理權，被告卻將起造人名義變更為僑馥公司，且因被告擅自更換營造廠商，已使原告本所欲購買「由助群公司所承造之不動產」陷於給付不能，依民法第226條、第256條及第259條之規定，原告可依法解除系爭契約，請求被告返還買賣價金。
㈢為此，爰依民法第179條或第226條、第256條、第259條等規
定解除契約，並請求被告返還已付之價金及利息等語，並聲明：被告應給付原告81萬元，及自104年7月31日起，至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：系爭建案經新北市政府工務局於103年6月25日核准建築執照，被告於同年7月7日領照，依建築法規規定，須於六個月內申報開工，得申請延遲開工一次，期限不得逾三個月，而申報開工僅須施設施工圍籬、提出相關法定書類，不須為建築工地實際開挖之動工，即被告最遲應自領照後九個月內即104年4月6日前申報開工。然因被告直至104年3月上旬尚未決定系爭建案之營建廠商，僅於104年3月10日與助群公司簽訂工程合約，就申報開工之相關手續委由助群公司進行而於104年3月15日申報開工。嗣被告於104年6月後始決定將系爭建案交由達欣公司承攬，並於104年8月14日向主管機關申請變更承造人為達欣公司，故104年3月15日申報開工前，工地現場無施工圍籬，亦不可能懸掛揭示建案相關工程事項之告示牌（即原告所稱之綠牌）；於104年6月決定營建廠商前，代銷公司人員自無知悉並告知客戶營造廠商為何之可能。又關於房屋車位、基地持分、買賣價金、給付方式等契約必要之點，均已記載於系爭契約內，原告詳細審閱後始行簽約，並無買賣意思不合致可言。且依內政部頒定預售屋買賣合約之應記載事項或不得記載事項及合約範本規定，可知預售屋建案之承造人並非買賣必要之點，只要所交付之房屋符合契約所約定之內容、品質即可，建案由何一承造廠商營造並不影響買賣標的之交付。況房屋之價值尚應考量地點、樓層、面積、相關公共設施等因素，並無買受人會因承造人為特定廠商而不顧上開因素購買房屋，故無論現場代銷人員有無告知系爭建案之營造廠為何人，均不影響系爭契約之成立，原告執此為請求返還價金之理由，實屬無據等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告於103年10月19日與被告簽訂系爭契約，向被告購買系爭建案中第E棟第3號12樓之房屋及編號第234號之停車位，約定買賣總價金為671萬元，原告已支付簽約價金及程款期付金共81萬元乙節，為兩造所不爭執，並有系爭契約、統一發票在卷可參（見本院卷㈠第36頁至第114頁、第127頁至第150頁），堪信為真實。本件原告主張被告擅自變更系爭建案之承造廠商，兩造就買賣標的自始未達成合意，買賣契約並不成立。又被告無法給付由助群公司興建之房屋，顯屬可歸責於己之事由致給付不能，原告得解除契約，故原告依民法第179條、第259條規定，請求被告返還已付價款等語，為被告所否認，並以前詞置辯。是本件爭點厥為：兩造有無約定系爭建案之營造廠商為助群公司？被告有無廣告不實之情事？原告請求被告返還已繳納之款項，有無理由？茲分述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段有明文規定，復按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院有17年上字第917號判例要旨可資參照。又主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害。如受利益人係因其給付而得利時，所謂無法律上之原因，即指其給付欠缺給付之目的，故主張該項不當得利請求權存在之當事人，自應舉證證明其欠缺給付之目的，始符舉證責任分配之原則（最高法院99年度台上字第2019號判決意旨參照）。原告主張被告任意更換原本約定之營造廠商，致系爭契約因兩造就買賣標的未達成合意而不成立，被告受有原告給付之價金無法律上原因乙情，既為被告所否認，揆諸前揭說明，自應由原告兩造就系爭建案之營造廠商有約定、其給付欠缺給付目的等節負舉證之責。
㈡原告主張銷售人員及廣告文宣均表明系爭建案之營造商為助
群公司，顯已成為契約內容之一部云云，雖以系爭契約、工程事項告示牌照片、廣告文宣為其依據（見本院卷㈠第36頁至第113頁、第169頁、第208頁）。然遍觀系爭契約、個別磋商條款並未有何系爭建案之承造廠商為助群公司之約定，且原告提出系爭建案之廣告文宣，原告於廣告中係列舉仁愛帝寶、信義帝寶、帝景水花園及宏盛新世界一、二期為其代表作品，亦無系爭建案之承造廠商為何之記載。復參以現場代銷人員即證人甲○○於105年3月25日本院言詞辯論期日到庭具結證稱：「（問：可否說明當天介紹的過程？）一般我個人介紹的流程大概有兩種，但我已經不記得原告是哪一種，兩種流程分別是，有些客人來時，會先作電子表板的介紹，電子表板裡面有基地的位置，被告公司的業績，團隊、公設、平面圖。團隊是指建築師、燈光大師、公設的規劃人員、建材，再來我會帶到模型及樣品屋，另外一種流程是，是從區域模型圖開始，我們有做立體的區域模型，再做外觀的介紹，電子表板，最後再帶客人去參觀樣品屋。、「（問：系爭建案是否比相鄰建案的單價比較高？）在整個重劃區裡面，系爭建案不是單價最貴的，最貴的靠近濱海路上有一個建案是旋轉別墅名稱的大樓建案，單價當時應該是最貴的，但是如果平均單價，我們確實是比較貴的。」、「（問：比較貴的原因是什麼？）是品牌，因為我們強調是仁愛帝寶的血統，另外還有規劃團隊，是業界有名的團隊。還有我們的點，距離捷運站也不遠。距離未來的輕軌走路十分鐘上下。還有公設真的很豐富，有學齡兒童的遊戲間、有類似 湯姆龍 的遊戲間或者不同年齡層的區分，強調1-99歲都有不同之規劃。」、「（問：剛才證人有提到，在品牌有強調是仁愛帝寶的血統，也提到是業界有名的團隊，有無向原告提到營造廠商會是哪一家廠商？）因為那時還沒有出來，所以不知道。」、「（問：丙○○上次具結說你還當著原告的面同時告訴原告及丙○○說助群營造是營造廠商？）當時營造廠根本沒有確定是哪一家廠商，所以我也無從告訴原告或丙○○營造廠商是哪一家，如果他們問我，我也無法告訴他們是哪家廠商營造。」、「（問：向客戶推銷的時候，除了強調是宏盛建設這家素有業績的建設公司外，有無強調營造團隊也是仁愛帝寶相關的營造公司？）本來就是賣宏盛這個品牌，所以營造公司也不會亂找。」等語（見本院卷第263頁、第264頁），堪認現場代銷人員甲○○依代銷公司之銷售訓練制式化介紹被告公司、過往投資興建之個案及包含建築、燈光、景觀、平面設計等建築團隊，並無向原告保證系爭建案之營造廠商為助群公司。
㈢又兩造簽訂系爭契約時，既已得就個別條款另行磋商修改，
倘原告認系爭建案之營造廠商係何人為影響其是否購買被告銷售房屋之重要事項，屬兩造締結契約必要之點，殊無不於個別磋商條款中詳細記載之理，然原告捨此不為，僅稱完全信任現場代銷人員，於事後卻執此主張系爭契約未成立，即非可取。況影響預售屋價格之因素所在多有，建案地點、所鄰交通環境與生活機能、相關公共設施、建商信譽、建材及建築品質等，均為消費者購屋時比價之基礎，則原告稱因系爭建案由助群公司承造，故願以較高價格購買云云，要難遽信。另原告雖提出證人 黃皓展 、乙○○之證詞為佐，惟查原告自承其乃獨自一人前往系爭建案現場參觀及簽約（見本院卷㈠第239頁反面），證人黃皓展亦證稱：「（問：在原告參觀系爭建案及簽約時，你都不在場？）對。」（見本院卷㈠第241頁），足徵證人黃皓展、乙○○並未於原告參觀系爭建案說明及簽訂系爭契約時在場親自與聞，原告復未提出其他證據以供本院參酌，是尚難僅以渠等證述即認原告主張被告之銷售人員口頭告知系爭建案之營造商為助群公司乙節為真。
㈣次按企業經營者應確保廣告內容之真實，其對於消費者所負
之義務不得低於廣告內容，消費者保護法第22條定有明文，是企業經營者與消費者間所訂定之契約，雖無廣告內容記載，消費者如因信賴該廣告內容，而與企業經營者簽訂契約時，企業經營者所負之契約責任應及於該廣告內容。惟消費者與企業經營者簽訂契約時，倘已就廣告內容另為斟酌、約定，或企業經營者並未再據原屬要約引誘之廣告為訂約之說明、洽談，使之成為具體之要約，縱其廣告之內容不實，應受消費者保護法或公平交易法之規範，仍難逕謂該廣告為要約或已當然成為契約之一部。」（最高法院92年台上字第2694號裁判要旨參照）。本件觀諸原告所提出之被告售屋廣告文宣，其廣告內容僅列舉仁愛帝寶、信義帝寶、帝景水花園及宏盛新世界一、二期為被告之代表作品，並無系爭建案之承造廠商為何之記載。又縱認被告有強調系爭建案具有「帝寶血統」之行為，然衡情廣告不過為吸引購買者前往詢問、洽購以推展商機之媒介，該商業交易行為是否成立尚須經由洽商、合意等程序，難認被告有何廣告不實之情事，亦不得僅據被告以過去其曾推出之知名建案為宣傳即推認被告有承諾系爭建案承造商為助群公司而誘騙原告簽訂系爭契約之事實。
㈤至原告又主張被告未予原告事先審閱契約等語。惟按企業經
營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容；違反前項規定者，其條款不構成契約之內容，但消費者得主張該條款仍構成契約之內容；中央主管機關得選擇特定行業，參酌定型化契約條款之重要性、涉及事項之多寡及複雜程度等事項，公告定型化契約之審閱期間，消費者保護法第11條之1定有明文。又按消費者保護法第11之1條第1項，供消費者審閱全部條款內容之規定，係為保護消費者所設，倘消費者於訂約當時對契約條款內容業已明瞭知悉，縱企業經營者未給予合理之審閱期間，對該定型化契約之效力亦不生影響。經查，本件原告所簽立之系爭契約，係被告預定用於同類成屋及預售屋買賣契約條款而訂定之契約，性質上確屬定型化契約契約約款；然查，本件原告於締約時已於系爭契約首揭「茲就『宏盛水悅』（以下簡稱本大樓）房地預定買賣事宜，雙方同意簽立本契約書。本契約於中華民國10月12日經甲方（即原告）攜回審閱7日（審閱期至少五日）」之處簽名確認無訛，且原告尚能與被告就系爭契約第5條、第13條、第15條、第17條、第19條、第20條、第22條、第23條等多達八條之條文內容另行磋商修改，足見原告於訂約當時對系爭契約條款內容業已充分明瞭知悉。而原告就被告未給予審閱期間一節，並未舉證以實其說，僅空言泛指應被告之要求而將契約審查日押署提前七日，實難憑採。
㈥從而，系爭契約既無約定承造廠商，亦無被告之代銷人員向
原告表明或廣告文宣載明承造商為助群公司而成為契約一部之事實，則原告主張系爭契約因兩造就買賣標的未達成合意而不成立，被告受有買賣價金即無法律上原因云云，洵屬無據。又兩造並未約定系爭建案之營造廠須為助群公司，被告本即無給付由助群公司營建之房屋之義務，是原告主張被告更換營建廠商，致「由助群公司所承造之不動產」陷於給付不能，依法解除系爭契約云云，同無可採。
四、綜上所述，原告依民法第179條、第226條、第256條、第259條規定請求被告給付已繳之買賣價款81萬元，及自104年7月31日起，至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
五、本件事實已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及所引用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年7月29日
民事第八庭法官宣玉華以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年7月29日
書記官巫玉媛