臺灣雲林地方法院民事判決 99年度六簡字第163號
原 告 賴鴻興
訴訟代理人 賴佳 和
被 告 陳金來
上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於中華民國99年12月28
日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
被告應將雲林縣斗六市○○段○○○○號土地之應有部分一百分
之六移轉登記予原告。
被告應將雲林縣斗六市○○段○○○○號土地如附圖一所示編號
514-A部分面積一百七十二點六三平方公尺交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣肆拾柒萬陸仟元為原
告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此
限；上開規定於簡易訴訟程序適用之，民事訴訟法第255條
第1項第2、3款、第436第2項分別定有明文。本件原告
起訴原聲明請求：被告應將雲林縣斗六市○○段○○○○號土
地（下稱系爭土地）其中持分6%、面積約68坪之土地，移轉
登記並交付予原告，嗣基於原聲明請求之同一基礎事實而變
更聲明為：㈠被告應將系爭土地其中應有部分14405分之11
24移轉登記予原告。㈡被告應將系爭土地如雲林縣斗六市地
政事務所民國99年12月1日土地複丈成果圖（下稱附圖二）
所示編號514-A部分面積224.8平方公尺交付原告。經核與
前揭規定相符，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
㈠被告前於85年5月31日將重測前坐落雲林縣斗六市○○○段
706之7地號土地、面積2881平方公尺（即重測後斗六市○
○段○○○○號、面積2877.19平方公尺）其中持分6%面積約
68坪（即224.8平方公尺）出售予原告，並已指定買賣位置
為系爭土地東方（如買賣契約書及其附圖），約定價金約定
為新臺幣（下同）476,000元，原告已於85年5月31日及同
年9月7日分別給付被告200,000元及276,000元。又系爭
土地雖於83年7月14日登記為中華民國徵收，但於85年12月
9日即登記撤銷徵收，依系爭買賣契約書特約事項欄約定：
「雙方買賣因地目為田，暫時無法分割移轉，他日如能分割
移轉登記時，賣方應於原因發生之日起10內無條件配合辦理
登記，不得要求任何補償」，並無任何不移轉為共有之約定
；且有原告得優先承購之約定，顯係承認原告為共有人，且
兩造簽約時，土地法第30條第1項定有私有農地之移轉，不
得移轉為共有之限制，然上開規定業於89年1月26日修正刪
除，則被告顯有預見將來土地可以分割或取得土地所有權後
，即願將原告買受部分移轉登記並交付予原告。而系爭買賣
契約書第1條不動產標示固約定為斗六市○○○段706之7
地號土地權利範圍6%（約68坪），惟此係因當時系爭土地為
中華民國徵收中，之後撤銷徵收之面積尚未能確定，且兩造
認為工業路與南仁路同為區段徵收，均將退讓49米深度，惟
如今工業路僅退讓45米深度，以致造成誤差，但兩造訂約時
，被告表示要出售之部分約有6%，原告則要求以68坪計算買
賣價金，被告亦同意，且原告已付款，故兩造顯已特定買賣
標的物為68坪，此由買賣契約書第2條買賣總價款476,000
元，係以每坪7,000元乘以68坪計算出來，即可證明，而每
坪7,000元係原告依政府徵收價格每坪3,500元提高1倍向
被告購買土地。則依民法買賣之法律關係及兩造間契約之約
定，被告即負有移轉及交付買賣標的物之義務，是原告請求
被告將系爭土地如附圖二所示編號514-A部分面積224.8平
方公尺（即68坪）交付原告，及將系爭土地應有部分14405
分之1124（換算持分面積為68坪）移轉登記予原告，自屬有
據，至於原告將來是否因法令限制而無法分割取得該特定部
分之土地，則為另一問題。為此，爰依法提起本件訴訟，並
聲明：⒈被告應將系爭土地其中應有部分14405分之1124移
轉登記予原告。⒉被告應將系爭土地如附圖二所示編號514-
A部分面積224.8平方公尺交付原告。⒊願供擔保請准宣告
假執行。
二、被告則以：兩造固訂有系爭買賣契約書，且原告已付清買賣
價金予被告，惟系爭買賣契約書於特約事項中約定「雙方買
賣因地目為田，暫時無法分割移轉，他日如能分割移轉登記
時，賣方應於原因發生之日起10日內無條件配合辦理登記」
，因系爭土地現在之地目仍為田，無法辦理分割移轉，兩造
所約定之條件尚未成就，當無法為移轉登記。另兩造所約定
之買賣標的物為系爭土地之持分6%，當初原告要求被告出售
土地時，因被告不會計算坪數，遂同意將系爭土地之持分6%
售予原告，並以476,000元為買賣價金，系爭買賣契約書是
由代書寫好後，被告才簽名，買賣價金亦由代書計算出來，
系爭買賣契約書上所載68坪係原告要求代書書寫，被告不清
楚此數字從何而來，亦不知買賣價金如何計算出來，且68坪
與依系爭土地之持分6%計算出來之面積並不相符，故原告主
張買賣標的物為68坪及買賣價金係以68坪計算而來云云，並
非事實，被告僅同意將原告買受之標的物即系爭土地如雲林
縣斗六地政事務所99年10月27日土地複丈成果圖（下稱附圖
一）所示編號514-A面積172.63平方公尺（依系爭土地面積
之6%計算）之土地交付給原告使用等語資為抗辯，並聲明：
原告之訴駁回；如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為
假執行。
三、本院之判斷：
㈠原告主張兩造於85年5月31日簽訂不動產買賣契約書，約定
由被告將重測前坐落雲林縣斗六市○○○段706之7地號（
即重測後斗六市○○段○○○○號）土地其中權利範圍6%（約
68坪）出售予原告，並已指定買賣位置坐落於系爭土地東方
（如買賣契約書附圖），買賣總價款為476,000元，而原告
已於85年5月31日及同年9月7日分別給付被告200,000元
及276,000元；又系爭土地於83年7月14日經以徵收為原因
登記為中華民國所有，嗣於85年12月9日再以撤銷徵收為原
因登記為被告所有，於重測前登記面積為2881平方公尺，重
測後登記面積為2877.17平方公尺，地目均為田等情，此有
原告所提出之不動產買賣契約書及其附圖、付款簽收表、付
款支票、系爭土地重測前之土地登記簿謄本、重測後之土地
登記謄本等件為證，且為被告所不爭執，自堪以認定。惟原
告主張兩造所約定之買賣標的物已特定為68坪，即不應再以
系爭土地面積之6%計算其面積；另兩造間並無不得移轉為共
有之約定，今土地法既已修正刪除私有農地不得移轉為共有
之約定，被告自應將原告所購買之68坪土地交付原告，並將
以68坪換算之系爭土地應有部分移轉登記予原告等情，則為
被告否認，並以前詞置辯，是本院所應審究者，即為：⒈兩
造所約定之買賣標的物面積究為68坪，抑或依系爭土地應有
部分6%計算之面積？⒉原告請求被告移轉登記並交付土地，
有無理由？
㈡按解釋意思表示，固須探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，但所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探求
者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解，最高法院86年度台
上字第3042號著有判決可參。觀諸系爭買賣契約書第1條不
動產標示記載「斗六市○○○段706之7地號土地權利範圍
6%（約68坪）（位置如附圖）」等語，惟無論依系爭土地重
測前、後登記面積計算6%即172.86平方公尺（計算式：2881
×0.06）與172.63平方公尺（計算式：2877.19×0.06），
均與68坪經換算為224.8平方公尺不一致，但審酌兩造訂約
時，系爭土地係經政府徵收中，日後經撤銷徵收之登記面積
尚未能確定，但兩造仍於系爭買賣契約書中明定買賣標的物
為「權利範圍6%（約68坪）」，可見兩造訂約時係合意以系
爭土地持分6%計算買賣標的物之面積，至於68坪則僅為大略
估算之土地面積，而未將買賣標的物之面積特定為68坪，否
則契約書上即應載明買賣標的物為「68坪」，而非「約68坪
」，亦無庸多此一舉記載「權利範圍6%」。至於原告主張系
爭買賣價金476,000元係以68坪、每坪7,000元計算得出乙
節，依此計算方式固可得出上開買賣價金，且被告亦未能說
明系爭買賣價金係如何計算出來，惟原告此部分主張縱然屬
實，亦僅能證明兩造當初係以68坪作為計算系爭買賣價金之
依據，尚不能推翻兩造於系爭買賣契約書中已明定買賣標的
物為系爭土地權利範圍6%，且位置如買賣契約書附圖之事實
，是原告主張兩造所約定之買賣標的物面積為68坪乙情，自
不足採，被告抗辯系爭買賣標的物之面積應以系爭土地應有
部分6%計算，應屬有據，故兩造所約定之買賣標的物依其位
置及系爭土地重測後面積之6%予以特定之結果，即為系爭土
地如附圖一所示編號514-A面積172.63平方公尺。
㈢次按89年1月26日修正前之土地法第30條原規定「私有農地
所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共
有。但因繼承而移轉者，得為共有。違反前項規定者，其所
有權之移轉無效。」上開規定嗣於89年1月26日經修正刪除
。而89年1月26日修正前之農業發展條例第30條原規定「每
宗耕地，不得分割移轉為共有。但因出售與毗鄰耕地自耕地
自耕農而與其耕地合併者，得為分割；因繼承而移轉者，得
為共有；共有耕地每人持達5公頃以上且有分割之必要者，
得報經該省（市）主管機關核准分割為單獨所有；部分依法
變更為非耕地使用者，其依法變更部分得為分割。」嗣於89
年1月26日修正時，將上開「每宗耕地，不得分割移轉為共
有」之規定刪除，並於修正後第16條規定「每宗耕地分割後
每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之
一者，不在此限︰因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得
為分割合併；同一所有權人之2宗以上毗鄰耕地，土地宗數
未增加者，得為分割合併。部分依法變更為非耕地使用者
，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。
本條例中華民國89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得
分割為單獨所有。本條例中華民國89年1月4日修正施行
前之共有耕地，得分割為單獨所有。耕地三七五租約，租
佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨
所有。非農地重劃地區，變更為農水路使用者。其他因
執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中
央主管機關專案核准者，得為分割。」（上開條文後於92年
2月7日再經修正原第7款「中央主管機關」為「中央目的
事業主管機關」，並增訂第2項「前項第3款及第4款所定
共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議
或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。
」）由上可知，於89年間土地法及農業發展條例修正後，已
將私有農地不得移轉為共有之規定刪除，但除有農業發展條
例第16條所訂各款例外情形外，私有農地之分割仍有每宗耕
地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割之限制。
㈣再按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所
有權之義務；不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失
及變更者，非經登記，不生效力，民法第348條、第758條
第1項分別定有明文。準此，於不動產買賣，因須登記始生
所有權變動效力，故解釋上出賣人之義務應包括辦理移轉登
記在內。另按附停止條件之法律行為，於條件成就時，發生
效力，民法第99條第1項亦有明文。經觀之系爭買賣契約書
第5條約定「雙方定於可分割遺（應為「移」之誤載）轉同
時雙方要將移轉登記所須之全部證件交付代理人辦理移轉登
記……」、第6條約定「雙方約定於85年7月31日同時賣方
將其不動產交給買方永為已業」、第7條第2款約定「買賣
標的物如有設定他項權利情形，……買賣雙方應於可分割前
完成他項權利義務人（債務人）名義人變更手續」、特約事
項約定「⒈雙方買賣因地目為田，暫時無法分割移轉，他日
如能分割移轉登記時，賣方應於原因發生之日起10內無條件
配合辦理登記，不得要求任何補償」等語，足見兩造訂約時
因系爭土地地目為田，受有前揭土地法及農業發展條例所定
私有農地不得分割移轉為共有之限制，始約定被告應於85年
7月31日將系爭買賣標的物交付原告，但須於系爭土地可分
割移轉時，始辦理系爭買賣標的物之移轉登記，亦即就出賣
人即被告所負辦理系爭買賣標的物移轉登記之義務附有系爭
土地依法可分割移轉之停止條件。而所稱「可分割移轉」，
對照前揭土地法及農業發展條例修正前後之文字內容，「移
轉」部分應係指「移轉為共有」之情形，而兩造約定之停止
條件既稱「可分割移轉」而非僅稱「可分割」，自係包括「
可分割」及「可移轉為共有」之情形，且如已符合其中一條
件，即應認條件業已成就，被告即負有辦理系爭買賣標的物
移轉登記之義務，如此解釋當事人之真意，方符兩造訂約時
之法令背景及誠信原則，是被告辯稱兩造係約定系爭土地得
分割時，被告始負有移轉登記之義務云云，尚不足採信。
㈤兩造所約定之買賣標的物依其位置及系爭土地重測後面積之
6%予以特定之結果，即為系爭土地如附圖一所示編號514-A
面積172.63平方公尺，已如前述，則原告買受部分之土地面
積即尚未符合目前農業發展條例第16條第1項前段所規定每
宗耕地分割後每人所有面積達0.25公頃之要件，且亦無同條
第1項但書所稱例外情形，是系爭土地目前依法尚不得辦理
分割登記系爭買賣標的物予原告所有，惟兩造訂約時系爭土
地不能移轉為共有之情形業已除去，則系爭土地可移轉為共
有之條件顯已成就，被告依約即應將原告所買受之系爭土地
應有部分6%移轉登記為原告所有，從而，原告依民法買賣之
法律關係及兩造間契約之約定，請求被告將系爭土地之應有
部分6%移轉登記予原告，並將系爭土地如附圖一所示編號51
4-A部分面積172.63平方公尺交付原告，即屬有據，應予准
許。至原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告
敗訴部分，其假執行之請求亦失所附麗，應併予駁回。
四、末按「命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定
判決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時
，債務人已為意思表示。」強制執行法第130條第1項定有
明文。又原告如持有判令被告應辦理所有權移轉登記之確定
判決，原得依強制執行法第130條規定，單獨向地政機關申
請辦理登記，此觀土地登記規則第27條第4款、第35條第3
款之規定自明。而強制執行法第130條第1項既然明定意思
表示於判決確定時視為已為意思表示，如予宣告假執行，將
使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合，故辦理不
動產移轉登記之判決，須自判決確定時方視為已為意思表示
，其性質上不得宣告假執行。準此，本判決第1項爰不依職
權為假執行之宣告，原告此部分假執行之請求，為無理由，
應予駁回。
五、本判決第2項係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事
訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行（
原告此部分假執行之請求僅為促請本院為職權發動，本院無
庸就其此部分聲請為准駁之裁判）；並依被告之聲請，依民
事訴訟法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額，准予
其得預供擔保後免為執假行之宣告。
六、本件訴訟費用共計11,880元（含裁判費5,180元、測量費4,
150元及2,550元），爰審酌兩造勝敗情形，命兩造依主文
第4項所示負擔訴訟費用。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審
酌均與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國100年1月21日
斗六簡易庭法官王雅苑
上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20
日內補提上訴理由書（須按他造人數附繕本）。
中華民國100年1月24日
書記官潘佳欣