臺灣桃園地方法院民事簡易判決 109年度桃簡字第804號
原 告 富通公寓大廈管理維護股份有限公司
法定代理人 李鎮杰
訴訟代理人 蕭明勳
被 告 曼哈頓社區管理委員會
法定代理人 吳金臻
訴訟代理人 李怡卿 律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於109年9月28日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
原告前於民國105年12月14日與被告訂定綜合管理維護契約
（下稱系爭契約），約定由原告提供被告所管理之桃園市○
○區○○路0段00號曼哈頓社區管理維護、保全人員管理及
教育訓練之服務；契約期間為106年1月1日起，至110年
12月31日止，被告每月應給付之管理服務費為新臺幣（下同
）187,411元。系爭契約第13條第1項前段並約定「甲（即
被告，下同）、乙（即原告，下同）雙方於本契約有效期間
內，得於1個月前以書面通知他方後，提前終止本約，倘甲
、乙雙方無正當理由終止契約者，應負損害賠償責任；其賠
償金額以本契約所定1個月服務費為限」。嗣被告於108年
9月26日函知原告，稱原告對被告前所要求提出之改善措施
報告及公司懲處條例未為回覆，認原告未善盡合約精神，而
主張自108年10月31日終止系爭契約；然而原告實無違反注
意義務之情形，故本件被告終止契約應無正當理由，且被告
因此受有原定契約期間之預期利潤損失653,478元。故依系
爭契約第13條第1項前段之約定提起本件訴訟，請求被告賠
償以1個月服務費計算之損害。並聲明：被告應給付原告18
7,411元。
二、被告則以：
㈠依據系爭契約第2條、第6條備註及其他協議事項，原告應
提供之管理維護服務包括一般事務管理服務事項、建築物及
其基地之維護及修繕事項、安全防災管理維護事項，以及協
助管理員教育訓練、人員遞補更換作業、保全人員之管理與
教育訓練等事項。又按系爭契約第8條約定，原告對於系爭
契約所定應提供之管理維護服務，應盡善良管理人之注意義
務。再按系爭契約第13條第2項第2款約定「乙方違反本約
第7條、第8條規定，經甲方以書面要求改善，乙方未能於
7日內改善時，甲方得無條件提前終止本約」。
㈡於108年4月22日下午12時31分許，被告社區之電梯因故障
以致電梯門自行開閉、地板有高低落差，然原告所屬之管理
員疏未在電梯口前方設置警告標示，致被告社區住戶掉落而
受傷，足認原告所提供安全維護服務欠缺善良管理人之注意
義務，且原告對其派駐現場之人員亦未為安全維護之必要教
育訓練；又於同年4月23日，原告應派駐至被告社區之管理
員因上班遭遇車禍無法到場出勤，然竟無法聯繫原告所屬主
管人員，原告亦未即時派員遞補，致無法提供被告社區完整
之安全維護服務；另於同年8月3日，原告復有未派管理員
前往被告社區交接班之情形，致無法提供被告社區完整之安
全維護服務，均足認原告就系爭契約之履行未盡系爭契約第
8條所定之善良管理人注意義務。嗣經被告於109年8月26
日發函，要求原告提出改善措施報告及公司懲處條例，然逾
期未獲回覆，被告自得依系爭契約第13條第2項第2款無條
件終止契約，而無庸負任何損害賠償責任。
㈢退而言之，縱認本件係由被告依系爭契約第13條第1項前段
而任意終止，然該項所稱「無正當理由」應係指行使終止權
之一方未於1個月前以書面通知終止之情形而言。本件原告
既已於108年9月6日書面通知原告於同年10月31日終止系
爭契約，自非該項所稱無正當理由之情形，而無庸負該項約
定之損害賠償責任。
㈣再者，按民法第263條準用第260條之規定，契約之終止雖
不妨礙損害賠償之請求，然此並非積極的認有契約終止所生
之新賠償請求權存在，不過規定其因債務不履行，即給付不
能或給付遲延而發生之舊賠償請求權，不因終止權之行使而
失其存在，仍得請求而已，故因契約消滅所發生之損害，不
在民法第260條所定得請求賠償之列；且民法第549條第2
項所規定之損害賠償責任，亦非指契約存在時，受任人預期
可獲得之報酬。從而，系爭契約第13條第1項所定之損害賠
償，亦應不及於契約原定剩餘期間之預期報酬，原告以其受
有剩餘期間之預期利潤損失，請求損害賠償，亦屬無據。
㈤並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項：
㈠兩造於105年12月14日訂定系爭契約，由被告委託原告提供
社區管理維護、保全人員管理及教育訓練服務，期間自106
年1月1日起至110年12月31日止，被告每月應給付原告管
理服務費187,411元。
㈡於108年4月22日下午12時31分許，原告派駐於被告社區之
管理人員疏未在故障之電梯口前方設置警告標示，致住戶掉
落而受傷；另於同年8月3日，原告有未派管理員前往交班
之情事。
㈢被告因前項事由，於108年8月26日發函通知原告，要求原
告於7日內改善回覆。嗣被告以原告未予回覆，於同年9月
6日發函向原告表示終止系爭契約，該終止契約之意思表示
，至遲已於同年9月19日前到達原告。
㈣系爭契約於108年10月31日終止。
四、本院之判斷：
㈠原告所提供管理維護服務，有下述未盡善良管理人注意義務
之情事：
1.經查，於108年4月22日下午12時31分許，被告社區之電梯
故障，而原告派駐於被告社區之管理人員疏未在故障之電梯
口前方設置警告標示，致住戶掉落而受傷；另於同年8月3
日，原告有未指派管理員前往被告社區交接班之情事，均為
兩造所不爭執，已如上述，故此等情節均足認屬實。而原告
既依系爭契約第2條第3項，應提供建築物維護修繕、公寓
大廈安全防災服務（見本院卷第6頁正面），則於被告社區
公共設施故障而有危害往來之人或使用者之虞時，原告自應
採取適當之警示、防護措施；又原告既依系爭契約第6條「
管理員管理規劃」備註欄第3項、「其他協議事項」第1、
2條，應提供管理人員遞補更換、保全人員管理、排班之服
務（見本院卷第6頁反面、第8頁反面），則其自應監督其
所屬管理人員，依所排定班次時間到場執勤。從而，原告既
係經營公寓大廈管理維護業務之物業管理公司，其對於公寓
大廈一般公共設施之管理、安全維護，以及管理人員之勤務
安排調配，均應具有相當之經驗，卻有上述未就故障之電梯
設置警告標示、防護措施，及未監督其所屬管理員按時到勤
交接班之情事，足認其就此等事項已有欠缺善良管理人注意
義務之情形。
2.另被告雖主張於108年4月23日，原告派駐於被告社區之管
理員因上班遭遇交通事故無法出勤，然原告未即時指派人員
遞補，亦無法連絡原告所屬主管人員，而有違反系爭契約第
6條「管理員管理規劃」備註欄所載「人員遞補更換作業（
見本院卷第6頁反面）」義務之情事。然依卷附富通保全股
份有限公司108年4月30日全字第1080430001號函說明1.部
分所示（見本院卷第55頁），可認此節所指之管理員應係指
富通保全股份有限公司所屬之保全人員；再觀諸系爭契約「
其他協議事項」部分，其中第2條雖約定原告須負責保全人
員之排班事項，然於第3條則另有「第2條事項不含臨時支
援人員調派」之約定（見本院卷第8頁反面）。是以本件原
告所應提供之管理人員遞補更換作業規劃服務，是否包括保
全人員因臨時事故無法到勤時，支援人員之指派，即屬有疑
。故就此部分，尚難認原告有欠缺善良管理人注意義務之情
事。
㈡就前項1.部分所述事項，被告已於108年8月26日以書面要
求原告改善：
1.經查，被告於108年8月26日發出曼哈頓函字第1080826006
號函（下稱8月26日函），其內容記載：「依綜合管理維護
契約項目：第2條第1項第3項、第6項備註欄（管理規劃
）之第1條、第3條、第4條及第8條第1項等，在執行業
務保全管理方面未能執行合約之精神，至今尚未明顯改善，
顯已未達富通物業管理之契約責任」、「社區8月3日日班
沒人接班，保全組長致電給公司負責張經理幹部，說明沒辦
法派人來，保全公司的幹部應對如此的推託、敷衍」、「社
區劉小姐電梯事件，經過協商後並未妥善處理」、「請針對
以上提出改善措施報告及公司懲處條例，請收文後於7日內
改善回覆」等語，有上述函文附卷可參（見本院卷第79頁正
面）。是依上述函文內容，足認被告於8月26日函已經具體
表明其認為原告有如前項所示未盡善良管理人注意義務，而
違反系爭契約第8條第1項之情事，並請求原告依約定期限
提出改善措施，應該當系爭契約第13條第2項第2款所定「
以書面要求改善」之要件。
2.又被告主張上述8月26日函係由原告交由派駐於被告社區之
主任 陳建智 ，於108年8月26日當日以傳真方式傳送予原告
之事實，已據被告提出上述函文及其背面所載「※8/26已傳
真回公司」之手寫註記、「社區主任陳建智8/26」之印文及
日期註記為憑（見本院卷第79頁），堪認屬實；且108年8
月26日為週一，亦非國定假日，衡情上述傳真應為原告所能
即時收受；另原告於本院審理中亦自承有收受上述函文，復
未提出其於較後之時點始為收受之事證，是原告以8月26日
函所為之書面改善要求，應於108年8月26日當日即已送達
原告，足以認定。
㈢被告就上述事項，並未依限提出改善措施：
對於被告8月26日函所述事項，原告嗣後雖發出108年9月
19日富通（公）字第1080919001號函，回覆其已要求現場主
管及勤區幹部確實依系爭契約第2條第1項、第3項、第6
條備註欄之內容處理；就值勤人員未到班之情事，已請現場
保全組長及主管確實掌握人員到勤退勤狀況，並要求如接獲
緊急狀況應立即前往了解，或立即接下勤務；另就住戶於電
梯受傷事件已積極協助等處理結果（見本院卷第77頁）。然
查，該函文發出時間為108年9月19日，距上述被告8月26
日函到達原告之時間已有20餘日，自難以認定原告已於系爭
契約第13條第2項第2款所定，受書面要求改善後7日內之
期限內，就其欠缺注意義務之情事為改善。
㈣承上，本件被告既於108年8月26日發函予原告，要求原告
就上述四、㈠、1.所示欠缺善良管理人注意義務之情事，於
系爭契約第13條第2項第2款所定受書面要求改善後7日內
之期限以前提出改善措施，然原告直至20餘日後之108年9
月19日始為回覆，難認其已依限改善。故被告於108年9月
6日，以曼哈頓函字第1080906007號函（見本院卷第9頁）
向原告為終止契約之意思表示，應合於系爭契約第13條第2
項第2款約定終止權之發生要件，而依該款約定發生終止契
約之效力。而系爭契約既係依該款約定終止，原告主張本件
係依系爭契約第13條第1項前段而終止，並請求該條所定之
損害賠償，自屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭契約第13條第1項前段之約定，請求
被告給付187,411元，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及所提證據
，於判決結果不生影響，故不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國109年10月23日
桃園簡易庭法官陳逸倫
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年10月26日
書記官洪惠娟