臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度桃簡字第273號
原 告 張憲璋
被 告 許亨 任
訴訟代理人 許盟燦
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國104年11月18日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將門牌號碼桃園市○○區○○路○段○○○號三樓之一、
之二、之三號及同段一六三號三樓之一、之二號房屋遷讓返還原
告，及自民國一○四年一月五日起至遷讓返還上開房屋之日止，
按月給付原告新台幣貳拾萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項得假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文；又不變更訴訟標的，而補充或更
正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，亦為同
法第256條所明定。本件原告原起訴時請求：（一）被告應
將門牌號碼桃園市○○區○○路○段000號3樓之1、之2
、之3號及同段163號3樓之1、之2號房屋（下稱系爭房
屋）遷讓返還原告，並給付積欠租金新臺幣（下同）4,025,
806元及自調解狀送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之
利息；（二）被告應自租約終止日即民國104年1月4日之
翌日起至返還系爭房屋之日止，按租約給付5倍之違約金；
嗣於104年11月18日變更聲明如後述之訴之聲明所示，核其
變更請求被告積欠租金455萬元及遲延利息起算日，分屬擴
張或減縮應受判決事項之聲明，應予准許；另關於請求違約
金之金額部分，則屬補充或更正事實上之陳述，於法亦無不
合，先予敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於97年11月15日向伊承租系爭房屋，租期自
97年11月1日起至107年10月31日止，租金每月20萬元，無
押金，於租期屆滿後，除伊同意繼續出租外，如不即時遷讓
返還系爭房屋時，伊得每月向被告請求按租金5倍之違約金
至遷讓返還系爭房屋之日止（下稱系爭租約），詎被告於系
爭租約期間，業已積欠租金455萬元（計算式：應給付租金
16,600,000元－已給付租金12,050,000元），而經伊以存證
信函催請被告給付租金及終止系爭租賃契約之意思表示，被
告均置之不理，亦拒不遷讓返還系爭房屋予伊，爰依系爭租
約之法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：（一）被告應將
系爭房屋遷讓返還原告；（二）被告應給付原告455萬元，
及自104年9月17日起至清償日止，按年息5%計算之利息，
暨自104年1月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給
付原告100萬元。
二、被告則以：伊於98年10月間已與原告協商系爭租約之每月租
金調降為14萬元，伊屢次要求原告更改系爭租約，但原告始
終拖延，伊念及賓主關係和諧亦作罷，而伊自99年起迄今均
有如期簽發一年期租金之支票予原告，原告亦從未異議並如
期兌現支票，如今竟稱伊積欠租金並提起本件訴訟，此舉顯
違誠實信用原則，且為權利濫用等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見本院卷一第122頁及反面，並依判決格
式修正或刪減文句，或依爭點論述順序整理內容）：
（一）被告於97年11月15日向原告承租系爭房屋，租期自97年11
月1日起至107年10月31日止，租金每月20萬元，兩造並
有簽訂系爭租約1紙。
（二）被告自97年11月起至98年12月31日止均以簽發支票交付予
原告之方式繳付每月租金20萬元；自99年1月1日起迄今
均以簽發支票交付予原告之方式繳付每月租金14萬元。
（三）原告於102年3月6日寄發台北北門郵局營收股存證號碼
000661之存證信函通知被告因積欠逾2期之租金，應於文
到後10日內給付，逾期即自動解約等語；復於102年3月
22日寄發台北建北郵局存證號碼000273之存證信函通知被
告給付積欠租金72萬元等語；再於103年12月18日寄發台
北建北郵局存證號碼001552之存證信函通知被告應於文到
後15日內給付積欠租金400萬元，逾期即終止等語，上開
存證信函被告均有收受。
四、本件兩造爭執之點，應在於：（一）被告是否有違約未繳納
全額租金而構成系爭租約終止之事由？被告抗辯自99年1月
起每月租金調整為14萬元，是否可採？（二）原告請求被告
遷讓房屋及給付積欠之租金暨違約金，有無理由？茲分述如
下：
（一）關於系爭租約之效力及被告有無違約之爭點：
1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二
個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定
於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得
終止契約。民法第440條第1、2項分別定有明文。又出
租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明
如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終
止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就
，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表
示（最高法院87年度台簡上字第7號判決意旨參照）。
2、原告主張系爭租約約定每月租金20萬元，然被告自99年起
每月僅繳交14萬元，迄至102年已積欠逾2個月之租金，
並於102年3月6日寄發存證信函定期催告被告給付租金
，逾期即終止系爭租約，而被告已於102年3月9日收受
等情，業據其提出被告所不爭執真正之系爭租約及台北北
門郵局營收股存證號碼000661號存證信函為證（見本院一
卷第11頁至第14頁、第68頁），被告固辯稱原告已同意自
99年起每月租金調降為14萬元云云，然為原告所否認，觀
諸系爭租約第3條及第4條已載明租金每月20萬元，並應
於每3個月之第1個月10日以前繳納，每次應繳納1年份
4張支票等語（見本院卷一第14頁），其上並無其他註記
或修改為租金每月14萬元之情事，考以系爭租約之租金並
非小額，而被告自陳承租系爭房屋係供營業之用，其已投
入巨額資金以裝修及更新設備等語（見本院卷一第77頁）
，參諸租金之多寡係屬租賃契約之重要要素，亦對當事人
間權益影響甚大，倘系爭租約確有如被告所辯兩造已合意
調降租金一事，衡情即應修正系爭租約或另行訂立新約，
以杜絕爭議，亦免被告所投入之營業成本化為烏有，然被
告卻捨此不為，顯悖於事理常情。至原告雖不否認伊自99
年1月1日起迄今所收受之每月租金均為14萬元，惟稱係
因考量被告資金壓力，遂同意被告延緩清償等語（見本院
卷一第64頁反面），參諸證人即原告員工 張亞西 到庭證稱
：大約3年前（本院按：證人 張西亞 係於104年7月29日
到庭作證）伊曾數次陪同原告向被告收取租金，於最後一
次陪同時，伊曾聽聞原告向被告表示「剩下的要給我」，
但伊並未不清楚剩下多少，而被告也只回答「好啦好啦，
以後再給」等語（見本院卷一第72頁），倘原告確有同意
調降租金，而依被告所述其均有依約按期交付支票以給付
租金，原告自無再向被告催討積欠租金之理，益徵原告所
稱伊並未同意調降租金等情，尚非虛妄，況被告始終未能
就兩造有合意變更租金一事舉證以實其說，是被告此部分
抗辯，自無可取。至被告雖辯稱兩造確有合意調降租金，
並以作為被告借款200萬元予原告之條件，然原告雖不否
認確有借款一事，惟否認此借款與租金調降有關，被告復
自承原告已清償該借款等語（見本院卷一第123頁），復
無提出提其他證明二者關係之證據，被告此部分所辯，實
無足採。
3、承上，系爭租約之租金既為每月20萬元，而被告自99年1
月起僅按月給付14萬元，為兩造所不爭執【見兩造不爭執
事項（二）】，則被告確係未依約給付全額之租金無疑，
而依此計算至99年7月所積欠之租金總額即已逾2個月（
計算式：6萬元×7＝42萬元），嗣原告以被告遲延給付
逾2個月租金為由，於102年3月6日以台北北門郵局營
收股存證號碼000661號存證信函通知被告應函到10日內繳
交積欠之租金，逾期即自動解約等語，該函於102年3月
9日送達於被告，亦為被告所不爭執（見本院卷一第121
頁反面），揆諸前揭規定，原告之終止租約，於法洵無不
合，應認兩造間系爭租約已於102年3月19日終止。
（二）關於原告得否請求被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠租金
暨違約金之爭點？
1、按出租人應依約定日期，支付租金；承租人於租賃關係終
止後，應返還租賃物；民法第439條前段、第455條前段
分別定有明文。經查，系爭租約因被告未依約給付租金而
已於102年3月19日終止等情，已如前述，則原告請求被
告遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金，依法核屬有據。
然原告既係依系爭租約請求積欠之租金，則原告自僅得請
求被告給付系爭租約存續期間（即97年11月1日起至102
年3月19日止）所積欠之租金，惟此與系爭租約終止後，
原告得否因被告拒不遷讓返還系爭房屋而得請求違約金或
相當於租金之不當得利，係屬二事。依此，被告自99年1
月1日起至102年3月19日所應繳付之租金共計7,726,66
7元【計算式：20萬元×（3年＋2月＋19/30月）＝7,
726,667元，元以下四捨五入】，而被告自99年1月起迄
至104年8月31日止已交付支票予原告兌現金額共計9,69
0,000元（計算式：1,920,000元＋1,680,000元＋1,68
0,000元＋1,680,000元＋1,680,000元＋1,050,000元
＝9,690,000元，見本院卷一第125頁至第129頁），且
經原告以作為租金一部收受等情，為兩造所不爭執【見兩
造不爭執事項（二）；本院卷二第22頁反面】，兩相扣抵
，被告已無積欠租金，從而，原告請求被告給付積欠之租
金及遲延利息，即無理由，不應准許。
3、另按違約金有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償總額預
定之性質者。如為懲罰性質之違約金約定者，債務人於債
務不履行時，債權人除得請求違約金外，如另有其他損害
，尚得依其他法律關係請求賠償其他之損害；如為損害賠
償總額預定性質者，則應視為就債權人所受之損害，業已
依契約預定其賠償，自不得更行請求其他之賠償損害；賠
償總額預定性之違約金，乃以該違約金作為債務人於債務
不履行時之損害賠償總額之預定（或推定）。當事人有損
害賠償總額預定性違約金之約定時，如債務人不於適當時
期或不依適當方法履行債務時，債權人除得請求債務人履
行原債務及支付違約金外，不得再請求債務人支付或賠償
因債務不履行而生之其他債務，此觀民法第250條第2項
之規定甚明（最高法院99年度台上字第1257號判決、102
年度台上字第1563號判決意旨參照）。觀以系爭租約第6
條約定：「乙方（本院按即被告）於租期屆滿時，除經甲
方（本院按即原告）同意繼續出租外，不得藉詞推諉或主
張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙
方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止……」（
見本院卷一第13頁反面），堪認該條約定之違約金，應認
屬損害賠償預定性質之違約金甚明。且如前述，被告因未
依約給付租金，系爭租約業經原告寄發存證信函催繳未獲
，而於102年3月19日終止，則原告固得依前揭約定請求
被告自該時起至遷讓返還系爭房屋之日止給付違約金，惟
原告僅請求自104年1月5日起算之違約金，基於處分權
主義之原則，就原告未請求部分本院自無從裁判。又被告
雖未為違約金過高之抗辯，但衡平正義起見，約定之違約
金過高者，法院得依職權酌減至相當之數額，民法第252
條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會
經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約
定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給
付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法
院仍得依前開規定，核減至相當之數額。（最高法院79年
台上字1915號判例意旨可參）。本院審酌被告未於終止系
爭租約後即遷讓反還系爭房屋予原告，原告所受積極損害
及所失之預期利益均為租金之收益，暨租金轉投資之收益
，本件原告所受損害難謂重大，其請求按月給付原告相當
租金5倍計算之違約金實屬過高，應予酌減。本院認原告
請求被告自104年1月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付原告以1倍之租金計算即20萬元，應為相當，
逾此部分之請求為無理由，不應准許。
4、至被告辯稱原告提起本件訴訟違反誠實信用原則及權利濫
用云云。惟按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害
他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用
方法，民法第148條定有明文。查系爭租約既經被告同意
簽署，被告本應依系爭租約所約定之條件履行，再者，系
爭房屋為原告所有，其可自由使用收益系爭房屋，系爭租
約既經原告合法終止，則原告本於出租人（所有人）之地
位請求被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠租金暨違約金，
依法即屬有據，自難認原告有何權利濫用之情事，亦與誠
實信用原則無違。
五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係請求被告遷讓返還系
爭房屋，及自104年1月5日起至遷讓返還系爭房屋之日止
，按月給付原告20萬元，為有理由，自應准許，逾此部分之
請求則無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：
本本件原告勝訴部分係依簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決
，爰依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，依職權宣告
假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國104年12月18日
桃園簡易庭法官張永輝
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年12月21日
書記官陳智仁