宣 示 判 決 筆 錄 106年度板簡字第1215號
原 告 林映瀞 （原名 林瑞靜 ）
訴訟代理人 邱子銘
被 告 歡喜樓大廈管理委員會
法定代理人 李露芳
訴訟代理人 鍾毓理 律師
上列當事人間106年度板簡第1215號修復漏水等事件於中華民國
107年2月27日辯論終結，於中華民國107年4月17日下午4時30分
整，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 孫宏瑋
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
被告應將門牌號碼新北市○○區○○街○○號十一樓之房屋天花
板及屋頂平台，依附件編號一、二所示修復工程項目為修復工程
，至修復為止。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告以新臺幣捌拾壹萬零陸佰玖拾肆
元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告應為歡喜樓大廈管理委員會，有被告所提新北市永
和區公所新北永工字第1062037606號函在卷可稽（被證7）
，原告起訴狀誤載為歡喜樓，核其當事人同一，爰逕予更正
。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一，不在此限：三、擴張或減縮應受判決事項之
聲明者，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。
本件原告原聲明：(一)被告應自行修繕其區分所有坐落門牌
號碼新北市○○區○○街○○號11樓房屋。(二)被告應給付原
告新台幣（下同）000000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於107年2月9日本院
收狀之民事準備書狀變更聲明為：(一)被告應將系爭標的屋
頂層及11樓天花板，依鑑定報告損壞修復費用項目修復至原
告房屋不漏水為止及天花板整修。(二)被告應給付原告
79000元（已修繕支付費用）及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之5計算之利息。揆諸前開規定，爰
准變更聲明，合先敘明。
三、原告主張：
（一）原告為被告社區公寓大廈頂樓（11樓）區分所有權人。前
於民國（下同）105年2月間因連續下雨造成屋頂平台磁磚
鼓起、破損而漏水至原告房屋天花板橫樑，並延至牆壁。
經反應管委會雖於同年4月間僱請水泥工處理（未抓漏）
。只將鼓起磁磚換新，但之後只要下大雨，原告房屋天花
板、橫樑及牆壁即受潮、掉漆，且重複發生。多次反應管
委會亦未置理，原告只有自行請人部份自行修理。
（二）本案鑑定結果：年久失修與屋頂層現況設置花台使用，皆
為屋頂防水層破壞導致系爭標的物直下層11樓漏水原因。
各測試點對應位置、屋頂層構造及含水量之解讀，應請鑑
定人說明，以免影響鈞院裁判。檢附屋頂平台與花台裂縫
、平台龜裂、磁磚鼓起、外牆 白華 等跡證照片，11樓內部
跡證請詳鑑定報告。
（三）105年2月27日原告向被告提出系爭標的漏水(詳起訴狀附
件照片）請其修繕，被告稱於同年4月完成修繕，已無漏
水之虞（請詳被告提供之修繕估價單），但按修繕估價單
（除總金額與支付金額不符外）編號2僅施作地磚隆起及
局部施作防水，未先抓漏（編號1會議室及編號3-1地下室
漏水皆先抓漏）且部分地磚亦未貼回（請詳外牆白華照片
）、再按建築師公會鑑定報告附件九-屋頂平台防水隔熱
大樣示意圖，防水層應在地磚及隔熱層（6公分）之下，
防水層未做修繕，卻稱已無漏水之虞，顯非事實更是對屋
頂平台構造多有誤解。
（四）106年11月14日再向被告提出系爭標的仍漏水(請詳起訴狀
附件），被告稱不再修繕。此期間經洽請有抓漏及防水經
驗之廠商現場會勘，如何修復，但是他們不敢接此工程，
並回答說這要管委會修，就告知先將嚴重部分如何自行處
理，皆稱屋頂防水層損壞未修復前樓下施作防水效果不大
、降低排水孔可暫免漏水擴大。同年11月30日（請詳起訴
狀附件）為免漏水擴大之虞，始將排水孔之落水頭降低被
告卻稱破壞防水層）。
（五）106年9月18日會勘建築師要求作積水測試，並由原告來作
，我們請建築師與管委會溝通同意後再作，同年9月21日
管委會回復不同意施作（請詳106.10.16板簡文第406號收
文律師函），但建築師還是要求由原告來作，當時為了節
省成本（因本案原告巳經花費許多金錢，實在無多餘能再
負擔）想作部分測試，才將先前修繕範圍內之部分矽利康
剔除（被告稱刮除磁磚水泥填縫破壞防水層與事實不符）
，也告知建築師，但他說以專業角度不能作部分，一定要
全部作測試，他會再次與管委會溝通協調，但我們已經將
之前修繕條剔除了會影響測試嗎？管委會一定會以此作文
章，他的回答是不影響鑑定，因為防水層在最底層，除非
原先就已經漏水，測試點含水量會較高，告知與剔除與否
無關。
（六）107年1月2日當庭提出質疑管委會聘請律師一事，因為被
告提到大樓基金不夠，為何用大樓基金聘請律師？106年2
月區分所有權人會議巳修訂管理規約，增訂因管理事務洽
律師、建築師等專業顧問諮詢費用條文。當初為何不諮詢
請專業人士，調解兩次也不到場，又一再指責原告破壞防
水層（請問若一個人受傷流血，是不是第一時間先處理止
血），被告無所作為也無同理心，管委會成立的宗旨是在
幫助大樓管理公共事務，減少紛爭，提高生活品質。
（七）此案已經兩年了，亦指本戶滲水長達兩年的時間，屋頂滲
水情況隨雨勢大小而影響，心情與精神上備受煎熬，而且
屋內刮漆補修持續中，被告的置之不理的心態，讓原告巳
得憂鬱性疾患（請詳診斷證明書）。
（八）被告僅提1個月之財務月報表，就說持續透支？再請詳報
表項目2-利息收入1645元，顯有所隱瞞，又提電梯使用超
過15年耐用年限要更新需1百多萬，那屋頂排水及防水已
超過10年耐用年限且鑑定報告已說明年久失修，為何不修
？卻還一再指責被害人，標準何在？
（九）綜上所述，顯見被告故意過失造成被害人精神及財物損失
、生活品質低落、房屋價值減損，請求鈞院依法裁判被告
依鑑定報告損壞修復費用項目修復至原告房屋不漏水為止
及天花板整修並支付已修繕費用。.
為此爰依所有權之法律關係提起本訴，求為判決：⑴被告
應將系爭標的屋頂層及11樓天花板，依鑑定報告損壞修復
費用項目修復至原告房屋不漏水為止及天花板整修。⑵被
告應給付原告79000元（已修繕支付費用）及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息等
語。
四、被告則辯以：
（一）系爭11樓房屋及頂樓之修繕屬重大修繕，應交由區分所有
權人會議決議後始得為之。按公寓大廈管理條例第11條第
1項規定，共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改
良，應依區分所有權人會議之決議為之；次依系爭社區修
正後之歡喜樓住戶管理規則第4條第4項第1款規定，本大
樓超出15萬元年度上限之重大修繕或改良，應經區分所有
權人會議決議(被證7)本件依鑑定報告預估之修繕費用合
計為81萬694元(包括11樓修復費用185146元及頂樓修費費
用625548元），屬於超過15萬元之重大修繕；次查，系爭
社區管理費於106年11月底為止結存僅有209萬餘元，且當
月管理費收入約19萬餘元，卻有22萬餘元之支出，有系爭
社區106年11月份財務月報表可稽(被證8)，在系爭社區管
理費持續透支情形下，倘依鑑定報告認為被告應支付修繕
費81萬餘元，將造成系爭社區財務之重大負擔。茲因鑑定
報告之修繕費用與系爭社區結存之管理費二筆金額衡量之
，系爭11樓房屋及頂樓平台之漏水顯屬重大修繕，原告應
向區分所有權人會議提案並決議通過後始得進行修繕。經
查，本件原告未經區分所有權人會議決議，逕提本件訴訟
，顯然有違公寓大廈管理條例第11條、歡喜樓住戶管理規
則第4條第4項第1款規定，難認於法有據。
（二）原告起訴狀主張之費用，被告無支付義務，原告起訴主張
已支出之費用為79000元，並未提出單據證明確有前述費
用之支出；另查，原告主張尚未產生之部份151375元，原
告尚未支出，是以被告對前述兩筆費用均無支付義務。
（三）系爭11樓房屋鑑定修復費用應計算折舊，按負損害陪償責
任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損
害發生前之原狀。因回復原狀而應給付金錢者，自損害發
生時起，加給利息。第1項情形，債權人得請求支付回復
原狀所必要之費用，以代回復原狀，民法第213條定有明
文。又所謂必要費用，於以新品換舊品時，應予折舊（最
高法院97年度台上字第2739號判決參照）。又按當事人已
證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，
法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法
第222條第2項定有明文。依鑑定報告記載，系爭11樓房屋
之拆除原有裝修表層19980元、矽酸鈣板天花板118826元
、平頂水泥漆16825元，小計155631元，因上述費用均包
含材料及工資，其材料部分已新品代替舊品，自應計算折
舊。 爰建 請鈞院就材料與工資比例應以1:1計算，較為公
允，即前述系爭11樓房屋修復之材料費用為77815元。(
19980/2+118826/2+16825/2=77815小數點以下捨棄）次依
行政院制頒固定資產耐用年數表，鋼筋(骨)混凝土建造、
預鑄混凝土建造之住宅用房屋耐用年數為50年，房屋附屬
設備之「給水、排水、煤氣、電氣、自動門設備及『其他
』」耐用年數則為10年，而衡諸常情，建築物之防水及裝
潢年限一般不如建築物結構體本身之耐用年數，其耐用年
數應比照房屋附屬設備之「其他」，以10年計算為適當。
系爭房屋屋齡約21年(詳鑑定報告第2頁第六項第(一)點）
，依行政院制頒固定資產折舊率規定，採定律遞減法者，
每年折舊千分之二0六，其最後一年之折舊額，加歷年折
舊累計額，其總和不得超過該資產成本原額之10分之9。
系爭11樓房屋修復之材料費用為77815元，已如前述，經
折舊計算後，材料殘餘價額為7782元（000000/10=7782，
元以下四捨五入），加計毋庸計算折舊之工資費用77，
816元（19980/2+118826/2+16825/2=77816)，加計零星
整修、廢料清運(1～3項之3%)2568元、其他費用(1~4項
之5%)4408元、營業稅、行政管理費9257元，總計修復費
用為101831元(7782+77816+2568+4408+9257=101831)是由
前述，本件縱認被告有支付11樓房屋修繕費用之義務，至
多為101831元。
（四）原告與有過失，請求減輕被告之賠償金額，按損害之發生
或擴大，被害人與有過失者，法院得減輕賠償金額或免除
之。重大之損害原因，為債務人所不及知，而被害人不預
促其注意或怠於避免或減少損害者，為與有過失。民法第
217條第1、2項定有明文。查系爭頂樓平頂洩水坡度成斜
式，讓水因重力作用流往低處的排水孔排出，是以頂樓下
過雨後不會積水。且頂樓區域防水處理及洩水溝之施作甫
於105年4月完成，已無漏水之虞。然原告配偶基於日常家
務代理權，於105年11月13日前之某段時日，自行鑿除頂
樓防水層，且深度達2公分，又於不詳時間，自行在外牆
加裝防水條，由於被鑿除之防水層及加裝防水條位於鑑定
報告附件七編號2、3位置之上方，造成該二處之含水率均
偏高；鑑定期間在施作積水試驗前夕，原告配偶又於106
年9月23日晚間8時許，逕自將頂樓公共區域之地面磁磚接
水泥黏接處刮除，並以水沖灌，該被刮除處位於鑑定報告
附件七編號1位置上方，造成該處含水率偏高。有關頂樓
防水層遭鑿挖之位置標示如被證9照片紅圈所示。經查，
系爭房屋防水層破壞，與原告房屋之漏水有因果關係，又
因原告配偶之行為，使系爭房屋漏水更為嚴重，核原告對
於損害之發生或擴大，與有過失，本件如認被告有賠償義
務，請求鈞院依法減輕被告之賠償金額。
（五）原告請求修繕至其房屋不漏水為止。然因系爭大樓11樓共
有13戶，與原告相鄰戶有6戶，僅修繕系爭標的物屋頂，
無法保證不再發生滲、漏水疑慮。此亦可由鑑定報告書附
件十註4記載「屋頂防水層破壞之修繕應以整層為之，…
」可為證。
（六）原告承認其自行挖鑿頂樓，應負擔部分修繕費用公寓大廈
管理條例第10條第2項但書及歡喜樓住戶管理規約第13條
規定，…但(共用部分)修繕費用係因可歸責於區分所有權
人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。本件依原告準
備書狀第2頁記載：「三、…同年11月30日…為免漏水擴
大，始將排水孔之落水頭降低…。四、...106年9月…想
做部分測試，才將先前修繕範圍之部分矽利康剔除...。
」。依據前述原告書狀所載，證明被告所提之被證2、3及
被證5、6照片所示之頂樓部分區域遭鑿除確為原告配偶所
為，且前述自行挖鑿頂樓行為，與系爭房屋滲漏水有相當
因果關係，是依前引規定，原告應負擔部分頂樓修繕費用
。
（七）原告主張頂樓平台磁磚鼓起云云。惟查，經被告勘查頂樓
發現，該處似乎是之前已先被刮劃磁磚接縫，可由照片中
之白色刮痕可見屬於新刮痕，此有照片7幀可稽(被證10)
。再查，原告於106.9.23刮除磁磚接縫之處，至今年1月
11日拍攝照片時，該被刮除處之磁磚已成空浮狀態且有植
物生長其中，有照片1幀可稽，顯見磁磚接縫遭刮除易造
成磁磚鼓起。至於頂樓地面水泥磨石平台龜裂，乃系爭大
樓於87年間經土木技師公會鑑定有裂縫，業經建商修補後
所留痕跡，與本件頂樓滲漏水無關各等語。
五、本院之判斷：
（一）本院於106年8月18日上午10時至原告所有系爭房屋履勘，
該房屋為11層鋼筋混凝土建物之第11層，系爭房屋客廳面
臨馬路牆壁有油漆剝落、客廳天花板亦有油漆剝落，另主
臥室天花板有水漬，此有勘驗筆錄在卷可稽。又本院委由
社團法人新北市建築師公會就上開系爭房屋內油漆剝落及
水漬原因與修復方法及費用為鑑定，經該會鑑定結果：
㈠鑑定人經現場勘察及儀器檢測，系爭標的物11樓牆面及
平頂有多處受潮、水漬及白華等現象，再經由系爭標的物
屋頂層指定位置處進行積水試驗，量測之水份含量均有明
顯升高之變化，茲以驗證11樓平頂直上層（屋頂層）確有
滲漏之情形。㈡系爭標的物為屋齡21年之鋼筋混凝土造建
築物，年久失修與屋頂層現況設置花台使用，皆為屋頂防
水層破壞，導致系爭標的物直下層11樓漏水之原因。
㈢綜上所述，鑑定結果如下：
┌───────┬────────────────┐
│鑑定事項│鑑定結果│
├───────┼────────────────┤
│系爭房屋之漏水│1.系爭標的物屋頂防水層。│
│原因│2.系爭標的物屋頂層現況設置花台使│
││用。│
│││
├───────┼────────────────┤
│系爭房屋之漏水│系爭標的物11樓全室範圍均有漏、滲│
│位置及範圍│水之慮。│
│││
├───────┼────────────────┤
│系爭房屋之漏水│1.系爭標的物11樓之平頂拆除原有裝│
│修復方法│修表層，重新施作復原。│
││2.系爭標的物屋頂層地坪打除，重新│
││施作屋頂防水層，表面裝修材料復│
││原。│
└───────┴────────────────┘
各等語，此有該公會106年11月22日新北市建師鑑字第360
號函附鑑定報告書附卷可稽（第4、5頁參照）。足見造成
系爭房屋天花板前揭水漬、白華、油漆剝落原因應係屋頂
防水層失效及設置花台使用所致。是原告請求被告應將門
牌號碼新北市○○區○○街○○號11樓之房屋天花板及屋頂
平台，依附件編號一、二所示修復工程項目為修復工程，
至修復為止，自屬有據。至原告另請求已支付修繕費用
79000元部分，未據原告舉證證明以實其說，委無足採。
。另被告聲請本院訊問鑑定人 林家弘 建築師，核無必要，
併此敘明。
（二）從而，原告訴請被告應將門牌號碼新北市○○區○○街
○○號十一樓之房屋天花板及屋頂平台，依附件編號一、
二所示修復工程項目為修復工程，至修復為止，為有理由
，應予准許；至逾此之請求，為無理由，應予駁回，其餘
假執行之聲請，亦失附麗，應併駁回。
六、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項所為被告
敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權
宣告假執行。
七、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國107年4月17日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官莊雅萍
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國107年4月17日
書記官莊雅萍