嘉義簡易庭(含朴子)111年度嘉簡字第271號民事判決

臺灣嘉義地方法院民事判決

111年度嘉簡字第271號

原告 莊麗珍

郭盈妤

兼上二人

訴訟代理人 郭瑞豐

被告 黃汎詩

上列當事人間給付租金等事件，本院於民國111年7月4日言詞辯論終結，判決如下：

　　主文

原告之訴駁回。

訴訟費用由原告負擔。

事實及理由

一、原告主張：

　㈠被告於民國110年10月1日向原告承租嘉義市○區○○○路000號房屋（下稱系爭房屋），雙方並簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租賃期限為2年，租期自110年10月1日起至112年10月1日止，租金每個月新臺幣（下同）32,000元，租金應於每月1日以前繳納，被告於訂約時交付原告64,000元作為押金。但被告僅繳納110年10月租金，其餘自110年11月起至迄今未再繳納租金，經催告仍置之不理，原告除催告被告繳納租金外，並告知如欲提前解約，需以書面通知原告，原告同意後，被告需付清應付之租金、違約金及水電費，押金則全部沒收，其中違約金是以未付租金起第1至10日每日罰200元、第11日起至付清租金日止每日罰300元計算，系爭房屋需回復原狀點交給原告始能解除契約，如未以書面解除或未回復原狀點交，則系爭租約仍在存續中。

　㈡因此，被告應從110年11月份起給付租金及違約金、水電費等至書面解除契約、租金清償為止，原告得請求金額326,976元（先暫時計算至111年3月底止）之明細如下：

　⒈被告積欠110年11、12月、111年1、2、3月，共5個月之租金，再加以未提前解約之罰金32,000元，共計192,000元【計算式：32,000元×6月＝192,000元】。

　⒉被告未依約繳納租金之違約罰金，自110年11月起至111年3月止，分別為44,000元（即110年11月：1到10日2,000元，第11日到111年3月，每月以30日計算，300元部分共140日）、35,000元（即110年12月）、26,000元（即111年1月）、17,000元（即111年2月）、8,000元（即111年3月），共計130,000元。

　⒊水費1,412元、電費764元。

　⒋換前後門鎖2,800元。

　⒌以上金額合計為326,976元，爰依系爭租約請求被告給付等語。

　㈢並聲明：被告應給付原告326,976元，及自起訴之日起至償還完畢為止，依年利率5％計算之利息。

二、被告則以：原告所述不實，被告承租系爭房屋開始沒幾天，原告兒子即報警說系爭房屋沒有要出租，且出具委託書表示系爭房屋非原告所有。原告拿出之委託書有簽名但並未蓋章，因原告配偶在臺北，原告居然隔天即能補蓋印章，令人懷疑這份委託書之真實性，因認為原告家庭問題會影響被告，故在110年10月15日原告兒子報警後，被告即在110年10月17日非常明確告知原告「確定不租了」，且被告在搬家的時候，告訴原告換下的門鎖放在一樓的櫃子，此有LINE對話紀錄為證，是依被告之認知被告不租了，系爭租約即終止。被告係依據系爭租約第21條來解除契約等語抗辯。

三、本院之判斷：

　㈠原告主張被告於110年10月1日向原告承租系爭房屋，雙方並簽訂系爭租約，約定租賃期限為2年，租期自110年10月1日起至112年10月1日止，租金每個月32,000元，租金應於每月1日以前繳納，被告於訂約時交付原告64,000元作為押金等情，有原告另案提出之系爭租約為證（見本院111年度 嘉小 調133號卷，下稱嘉小調卷，第11至21頁），並為被告所不爭執，堪信為真實。

　㈡原告另主張系爭租約仍在存續，被告應從110年11月份起給付租金及違約金、水電費等至書面解除契約、租金清償為止，原告得請求金額326,976元（先暫時計算至111年3月底止）等語，惟據被告否認，並以前詞置辯。經查：

　⒈依據系爭租約第21條明訂：「甲（原告莊麗珍、郭盈妤）、乙（被告）雙方在本契約有效期間內解約，必須在一個月前通知對方，同時支付對方最多一個月租金作為違約金，方可解除契約。」、第27條約定：「乙方欲提前解約或不續約，應於一個月前提前告知甲方（按系爭租約漏寫「告知」），否則，需負擔一個月租賠償，未提前公告出租出去之損失。」可知，上開「解約」乙語，係為使該契約效力向將來消滅（而非在使契約效力溯及既往消滅），故上開約款所載「解約」之口語用詞，法律意義應為「『終止』契約」，亦即賦與「一方當事人得依其單方之意思表示（無須徵得他方當事人之同意），使法律關係向將來消滅」之契約終止權。因終止權乃「形成權」之一種，故其僅須權利人（形成權人）一方之意思表示，即可直接使法律關係發生、變更或消滅（若以一般口語之方式表達，即係意指某特定法律關係究否發生、變更或消滅，悉由「形成權人」說了算），故形成權人單方意思表示到達對方或使對方了解之時，即可當然發生該形成權所欲達成之法律效果（例如契約終止），故形成權效力之發生，客觀上不可能有所謂「對應義務」之存在，從而，系爭租約第21條雖謂形成權人（終止權人）必須「同時支付對方最多一個月租金作為違約金」，然此約定絕「非」契約終止效力發生之對待給付，且依系爭租約第23條「疑義處理：本契約各條款如有疑義時，應為有利於承租人之解釋」之約定，就系爭租約第27條約定為反面解釋可知，乙方若於一個月前提前告知甲方解約（即終止租約），則無需負擔一個月租賠償。因此，契約當事人祇需依約於一個月以前，就他方為終止系爭租約之意思表示，且其意思表示一旦到達他方或一經他方了解，縱使他方不表認同或未同時交付最多一個月租金作為違約金，系爭租約之法律關係均因形成權人之「終止」表示而告消滅。據此，被告於110年10月17日在LINE中以「我非常確定不租了」（見嘉小調卷第95頁）通知原告郭瑞豐（即系爭租約出租人之代理人）表示終止系爭租約（形成權人就他方為「終止契約」之意思表示，且該意思表示已然到達他方並使其了解），復於110年11月28日再以LINE傳送「由於鑰匙不小心弄丟了，要麻煩你請鎖匠開鎖哦，舊的鎖頭在一樓木櫃上」等語（見嘉小調卷第117頁）表示其已搬家，是依系爭租約第21條約定，被告已於一個月前通知出租人之代理人，系爭租賃關係即於110年11月28日發生「終止」之法律效果，且此不因被告「未同時給付對方最多一個月租金作為違約金」或「甲方未同意解約」或被告「未以書面解除」或「未回復原狀點交」而有不同，故系爭租約已於110年11月28日終止，原告主張系爭租約仍在存續，尚不可採。

　⒉承上，原告莊麗珍、郭盈妤（即系爭租約出租人）得請求被告（即承租人）給付之費用說明如下：

　①租金部分：系爭租約既已於110年11月28日終止，已如前述，因此，原告莊麗珍、郭盈妤僅得請求被告給付110年11月份之28日租金29,867元【計算式：32,000×28/30≒29,867，小數點以下四捨五入】，其餘租金請求，則屬無據，應予駁回。

　②水電費部分：依系爭租約第7條約定：租賃期間，使用房屋所生之相關費用即水費、電費，由承租人負擔。而原告主張被告自110年10月承租起即未給付水電費等情，未見被告爭執，又系爭租約係於110年11月28日始生終止之效力，業經本院認定如前，參以110年9月8日至同年11月8日之水費為449元、110年11月9日至111年1月4日之水費為105元、110年9月13日至110年11月11日之電費為689元、367元【計算式：689＋367＝1,056】等情，有原告提出的水電費繳費通知單為證（見本院卷第11至13、17至21頁），故原告莊麗珍、郭盈妤請求被告給付自110年10月1日至同年11月28日之水費275元【計算式：（449+105）÷（62+57）×59≒275，小數點以下四捨五入】，以及自110年10月1日至同年11月28日之電費1,038元【計算式：1,056÷60×59≒1,038，小數點以下四捨五入），合計1,313元【計算式：275＋1,038】，為有理由，原告逾此範圍之請求，並非有據，應予駁回。

　③更換前後門鎖費用部分：依系爭租約第13條約定：房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝設，但不得損害原有建築，乙方於交還屋時自應負責回復原狀。查被告承租系爭房屋後自行更換鎖匙，並遺失鑰匙，且將換下來的門鎖放在一樓櫃子，業據被告自承在卷（見本院卷第64頁），顯見被告並未依約回復原狀，且門鎖攸關住宅之安全，因此原告莊麗珍、郭盈妤請求更換前後門鎖費用2,800元以替代回復原狀，為有理由，應予准許。

　④未提前解約罰金部分：原告主張被告應給付未提前一個月解約之違約金等語，查系爭租約第27條約定：「乙方欲提前解約或不續約，應於一個月前提前告知甲方（按系爭租約漏寫「告知」），否則，需負一月租賠償，未提前公告出租出去之損失。」而被告既於110年10月17日以LINE表示「我非常確定不租了」等語通知原告郭瑞豐（即系爭租約甲方之代理人）表示終止系爭契約，並於110年11月28日搬離，且告知原告郭瑞豐（即系爭租約甲方之代理人）可自行前往開鎖而於110年11月28日終止契約，顯見被告已於一個月前提前告知出租人之代理人即原告郭瑞豐，因此，原告莊麗珍、郭盈妤依據系爭租約第27條約定請求被告給付一個月租金32,000元之未提前解約罰金，即屬於法無據。

　⑤被告未依約繳納租金之違約罰金部分：原告主張自110年11月起至111年3月止，分別為44,000元（即110年11月：1到10日2,000元，第11日到111年3月，每月以30日計算，300元部分共140日）、35,000元（即110年12月）、26,000元（即111年1月）、17,000元（即111年2月）、8,000元（即111年3月），共計130,000元等語。惟按「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。」、「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」民法第250、第252條依序定有明文。又「違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束。惟倘當事人所約定之違約金過高者，為避免違約金制度造成違背契約正義等值之原則，法院得參酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，依職權減至相當之金額。」（最高法院102年度台上字第1606號民事裁判參照）。依系爭租約第4條約定：租金應於每月1日以前繳納、第28條約定：租金應按時繳納，如有延遲繳納租金，每1至10日，每日罰200元、11日以上罰300元，超過1個月時，請乙方另覓房屋搬遷。經查，被告僅積欠110年11月份之28日租金，業經本院認定如上，則原告莊麗珍、郭盈妤依據上開約定，請求未按時繳納110年11月租金之違約罰金44,000元，雖非無據，然上開違約金之約定核其性質應屬損害賠償額預定性質之違約金，而依其約定逾期未繳納當期租金時，前1至10日每日罰金200元，11日以上每日罰金300元，顯屬過高，爰予以酌減為每逾1日應加付每期租金0.02％之違約金，方屬適當，故原告得向被告請求110年11月租金逾期給付所生之違約金應為960元【計算式：每期租金32,000元×0.02％×150天】，應予准許，超過此部分之請求，則無理由，應予駁回。

　⑥依上，原告莊麗珍、郭盈妤得請求被告給付之費用合計34,940元【計算式：29,867+1,313+2,800+960】。至於原告郭瑞豐僅為系爭租約之代理人，此觀系爭租約即明，其自依據系爭租約向被告請求任何費用之法律權源。

　㈢末按承租人交與出租人押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，例如：租金之給付，租賃關係終了後，租賃物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。蓋押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然得就押租金受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然抵充」（法定抵充）之效力。基上，被告預繳之押租金64,000元經抵充上開原告莊麗珍、郭盈妤得請求被告給付之費用合計34,940元（詳上開三、㈡⒉⑥所述）後，原告莊麗珍、郭盈妤已無得請求之金額。

四、綜上所述，本件原告莊麗珍、郭盈妤得請求之金額為34,940元，扣除被告已交付之押租金64,000元後，被告已毋庸再為給付，至於原告郭瑞豐則僅為系爭租約之代理人，自無依據系爭租約向被告請求任何費用之權源。從而，原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付326,976元及其法定遲延利息，為無理由，應予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第78條。

中　　華　　民　　國　　111　年　　7　　月　　18　　日

臺灣嘉義地方法院嘉義簡易庭

法官　周欣怡

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本庭（嘉義市文化路

308之1號）提出上訴狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　7　　月　　18　　日

書記官　葉芳如