臺灣桃園地方法院民事簡易判決 104年度桃簡字第557號
原 告 戴節容
訴訟代理人 李瑞峰
陳志峯 律師
複 代理人 陳孟彥 律師
被 告 黃秀緞
訴訟代理人 何文雄 律師
複 代理人 陳夢麟 律師
黃榮輝
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國106年1月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落桃園市○○區○○路○○○號八樓之房屋騰空返還
予原告。
被告應給付原告新臺幣陸萬貳仟伍佰元，及自民國一百零四年五
月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零四年五月九日起至騰空返還第一項房屋之日
止，按月給付原告新臺幣肆仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣陸拾萬玖仟玖佰元為
原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣陸萬貳仟伍佰元為原
告預供擔保，得免為假執行。
本判決第三項就到期部分得假執行。但被告就到期部分如每期以
新臺幣肆仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠被告於民國102年6月1日向原告承租門牌號碼為桃園市○
○區○○路○○○號8樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間
自102年6月1日起至108年5月31日止，每月租金為新臺
幣（下同）2萬元，被告並交付押租金2萬元（下稱系爭前
租約），惟被告僅於102年6月至8月，每月給付原告租金
2萬元，自102年9月起，每月僅給付原告租金1萬元，嗣
因兩造已於103年11月30日合意終止租約，被告自應將系爭
房屋騰空返還予原告；又至103年11月30日租約終止時，扣
除押租金後，被告尚積欠原告租金8萬元；而被告自租約終
止後之103年12月起至本件起訴前之104年3月止，仍繼續
占用系爭房屋，受有相當於租金之不當得利，而使原告受有
共計8萬元之損害（每月2萬元，共4個月）；另被告提前
終止租約，依系爭前租約第18條之約定，應賠償相當於1個
月租金之違約金2萬元；再依系爭前租約第12條之約定，因
被告有違約之情事而涉訟，律師費用應由被告負責賠償，故
被告需賠償原告委任律師之費用6萬元，上開金額共計24萬
元（租金8萬元＋不當得利8萬元＋違約金2萬元＋律師費
用6萬元＝24萬元）。又被告於租賃關係消滅後迄今仍無權
占有使用系爭房屋，受有相當於每月租金2萬元之利益，使
原告受有該租金之損害，故併依民法第179條之規定，請求
被告自起訴狀繕本送達翌日起按月給付原告2萬元。為此，
爰依租賃契約及不當得利之法律關係提起本件訴訟等語。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈原告並未於102年9月1日與被告簽立另一份租約（下稱後
租約），因兩造既於102年6月1日簽立系爭前租約，豈有
可能於102年9月1日再簽立他份租約，且在被告短付一半
租金多月，原告委請 莊守禮 律師製發律師函，其上記載有：
「本人前於102年6月1日與黃秀緞就本人所有桃園市○○
區○○路○○○號8樓之房屋簽訂租約，租期自102年6月1
日起至108年5月31日止計6年，每月租金約定為2萬元，
惟黃小姐除初期3個月係依約定按月給付2萬元外，其後即
皆每月僅給付1萬元，迄103年6月止，總計已累積10萬元
之租金差額」等語，被告收受該律師函後於103年7月至11
月仍按月開立面額2萬元之支票作為支付租金之用，自被告
每月支付之租金不是2萬元就是1萬元以觀，並無4,500元
之數額，如102年9月1日兩造另簽立後租約，被告豈不按
月支付4,500元即可，又何有可能溢付租金，亦未見被告就
溢付租金之性質為何予以說明，更未見對前揭律師函反駁有
後租約之情形，況且於兩造間之錄音內容中，原告亦提及被
告積欠短付租金10萬元乙事，亦未見被告之配偶否認，亦未
提及系爭後租約之事，足見兩造一直以102年6月1日簽立
之前租約為合意。
⒉法務部調查局為鑑定後雖認後租約之筆跡及印文與前租約原
告之筆跡及印文相同，惟參酌最高法院104年台上字第706
號民事判決見解，該鑑定書僅得做為證據之一，而依前述，
被告自終止租約前均未曾給付過4,500元之租金，按一般常
情，被告乃係在履行102年6月1日所簽立之前租約義務，
故系爭後租約自非作為兩造間租賃關係之依據。
㈢並聲明：
⒈被告應將系爭房屋騰空返還予原告。
⒉被告應給付原告24萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按週年利率5%計算之利息。
⒊被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還第1項房屋之
日止，按月給付原告2萬元。
⒋原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則抗辯：
㈠兩造間雖於102年6月1日簽立系爭前租約，然嗣後兩造又
於102年9月1日合意變更契約而簽立系爭後租約，約定每
月租金更改為4,500元，租期改為102年9月1日至107年
8月31日，押租金未另行交付，而由前租約之押租金取代，
故原告以系爭前租約為據，請求被告給付每月租金2萬元並
無理由。
㈡被告因故依契約第18條之規定，以桃園成功路郵局第2715號
存證信函終止兩造間之租約，依約被告僅需賠償原告1個月
之租金即4,500元，從押租金2萬元內扣除4,500元後，原
告仍需歸還被告剩餘之押租金15,500元，而租約既已終止，
原告自103年12月起，自無權再向被告請求給付租金。
㈢被告以桃園成功路郵局第2715號存證信函要求原告於103年
11月30日點交系爭房屋，然原告收受存證信函後並未配合完
成點交，顯見原告有受領遲延之情形，依民法第230條之規
定，被告就原告受領遲延所生之損害自毋庸負責，故原告請
求自103年11月30日後相當於租金之損害亦無理由。
㈣被告自102年9月起至103年6月止，每月給付原告1萬元
，另自103年7月至11月止，每月給付原告2萬元，合計已
給付20萬元，原告應返還被告溢繳之租金132,500元（20萬
元－4,500元×15月＝132,500元），又原告尚需返還被告
剩餘之押租金15,500元，故共計原告應返還被告148,000元
（132,500＋15,500＝148,000）。
㈤並聲明：
⒈請求駁回原告之訴。
⒉如被告受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項如下：
㈠被告自102年6月1日起向原告承租系爭房屋，兩造並簽立
系爭前租約（見本院卷一第9至12頁），租期自102年6月
1日起至108年5月31日止，每月租金為2萬元，被告並交
付押租金2萬元。
㈡被告於102年6月至8月，每月給付原告租金2萬元，自10
2年9月至103年6月止，每月給付原告租金1萬元，自10
3年7月至同年11月止，每月給付原告租金2萬元。即自10
2年9月至103年11月止，共計已給付20萬元（明細見本院
卷一第235頁反面）。
㈢兩造於103年11月30日合意終止租賃關係。
㈣原告因本件租賃糾紛委請律師進行本件訴訟，支付之律師費
用為6萬元。
㈤被告迄今尚未將系爭房屋內之裝潢拆除回復原狀，其所持有
之系爭房屋鑰匙亦未交還予原告。
四、得心證之理由：
㈠兩造有無簽訂系爭後租約？
⒈原告主張：兩造間之租賃關係應依102年6月1日簽立之前
租約而定乙節，為被告所否認，並抗辯：兩造間之租賃關係
應依102年9月1日簽立之後租約而定等語，且提出後租約
1份為憑（見本院卷一第45至50頁），原告則否認曾簽立後
租約。
⒉經本院將系爭前租約、後租約，及原告當庭書寫其姓名、身
分證字號之筆跡，送請法務部調查局為鑑定，經該局鑑定後
表示：系爭前租約上及本院當庭請原告書寫「戴節容」筆跡
編為甲類筆跡，「戴節容」印文編為A類印文，系爭後租約
之「戴節容」、「Z000000000」筆跡編為乙類筆跡，其上「
戴節容」印文編為B類印文，以筆跡特徵比對、印文重疊比
對、印文特徵比對法進行鑑定之結果，甲類筆跡與乙類筆跡
之比劃特徵相同、A類印文與B類印文相同等情，此有該局
105年1月4日調科貳字第10403537470號鑑定書在卷可稽
（見本院卷一第206至209頁），可證系爭後租約為真正。
而後租約既係於前租約之後始為訂立，是應認兩造間之租賃
關係已由前租約變更為依後租約而定，故被告此部分之抗辯
為可採。
㈡原告請求被告應騰空返還系爭房屋，有無理由？
⒈按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物」，民法第45
5條前段定有明文。查被告於103年11月14日寄發桃園成功
路郵局第2715號存證信函予原告，表示欲提前於103年11月
30日終止租賃關係（見本院卷一第14至16頁），原告於收受
此存證信函後亦同意於103年11月30日終止租賃關係，是兩
造之租賃關係已於103年11月30日經合意終止，此為兩造所
不爭執（見本院卷一第254頁反面），而被告迄今尚未將系
爭房屋內之裝潢拆除回復原狀，而仍占有系爭房屋，是原告
依上開規定及契約約定，請求被告應騰空返還系爭房屋即為
有理。
⒉被告雖抗辯：其以上開存證信函要求原告於103年11月30日
前來點交房屋，惟原告置之不理，係原告受領遲延云云。查
「民法第234條規定之『受領遲延』，必須債務人對於債權
人確依『債之本旨』提出給付，而為債權人無故拒絕收受者
，始足當之。倘債務人未依債之本旨提出給付，自難認已生
提出給付之效力」（見最高法院84年度台上字第1452號判決
要旨），而依系爭後租約第6條及第9條之約定，被告應將
系爭房屋回復原狀並騰空後始為返還（見本院卷一第46頁）
，然被告已自承：其物品還在系爭房屋內，裝潢還未拆，其
持有之系爭房屋鑰匙還未交出等語（見本院卷二第49頁及反
面），是堪認被告於租約終止後並未依債之本旨提出返還系
爭房屋之給付，其此部分之抗辯自無可採。
㈢原告請求被告給付租金8萬元及相當於租金之損害8萬元，
有無理由？
⒈原告主張：被告自102年9月起每月僅給付租金1萬元，至
103年11月30日租約終止時，扣除押租金後，被告尚積欠租
金8萬元；又被告於租約終止後仍繼續占用系爭房屋，受有
相當於租金之不當得利，使原告自租約終止後之103年12月
起至本件起訴前之104年3月止共計受有8萬元之損害（每
月2萬元，共4個月）乙節，被告係抗辯：被告自簽立後租
約之102年9月起至103年11月止已給付租金20萬元，以每
月租金4,500元計算，原告尚應返還被告溢繳之租金132,50
0元（20萬元－4,500元×15月＝132,500元）及被告剩餘
之押租金15,500元，共計148,000元（132,500＋15,500＝
148,000），而租約既已終止，原告自103年12月起無權再
向被告請求給付租金，又原告未於103年11月30日配合點交
房屋係受領遲延，被告毋庸負責其所受之損害，故原告請求
自103年11月30日後相當於租金之損害亦無理由等語。
⒉查兩造間之租賃關係應依102年9月1日簽立之後租約而定
業經認定如上述，故被告自102年9月1日起至103年11月
30日租約終止，應給付原告之租金共計為67,500元（4,500
元×15月＝67,500元），而被告自102年9月1日起至103
年11月30日止已給付20萬元，故原告請求被告給付租金8萬
元云云，即無理由。
⒊再按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益」，民法第179條前段定有明文。復按無權占有他人
之不動產，依通常情形受有相當於該不動產租金之利益，而
不動產所有權人，此時依通常情形亦受有相當於租金之損害
。查兩造之租賃關係業因合意終止而消滅，則被告於租約終
止後繼續占有系爭房屋，取得使用系爭房屋之利益，即屬無
法律上之原因而受有相當於租金之利益，並使原告無法使用
收益系爭房屋，依上開說明，原告自得向被告請求返還所受
之利益。又依系爭後租約所約定之每月租金為4,500元，是
原告依民法第179條之規定，請求被告應給付自租約終止後
之103年12月1日起至本件起訴前之104年3月31日止，計
4個月共計18,000元（4,500x4=18,000），為有理由，其逾
此範圍之請求則不應准許。至被告抗辯：原告未配合點交房
屋係受領遲延云云既無可採已如上述，是其抗辯：其毋庸給
付租約終止後相當於租金之損害云云，亦屬無據。
㈣原告請求被告賠償1個月租金2萬元及律師費用6萬元，有
無理由？
⒈查系爭後租約第12條及第18條分別約定有：「乙方（即被告
）若有違約情事，致損害甲方（即原告）之權益時願聽從甲
方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均
應由乙方負責賠償」，「特約應受強制執行之事項：⒈租賃
期間內乙方（即被告）若擬提前遷離他處時，乙方應賠償甲
方（即原告）1個月租金，乙方絕無異議」（見本院卷一第
47、48頁）。再按「押租金之主要目的在於擔保承租人履行
租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務
不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於
抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題」（見最高法院
87年度台上字第1631號判決要旨）。
⒉本件係因被告之要求故兩造提前於103年11月30日合意終止
租約已如上述，而原告因被告未依約騰空返還房屋有違約情
事而委請律師進行本件訴訟，已支付律師費用6萬元等情，
業據其提出萬達法律事務所開立之收據1紙在卷為憑（見本
院卷一第17頁），並為被告所不爭執，故原告依據上開契約
之約定，請求被告賠償提前終止租約之1個月租金即4,500
元，及因涉訟所支出之律師費用6萬元洵屬有據。又查，兩
造於訂立系爭後租約時，並未另行交付押租金20,000元，而
係由訂立前租約時所交付之押租金20,000元取代，依上開最
高法院判決要旨所示，被告所交付之押租金於其有債務不履
行時發生當然抵充之效力，是被告應給付之64,500元於扣除
押租金20,000元後，原告得向被告請求之金額即為44,500元
（64,500-20,000＝44,500）及法定遲延利息，至原告逾此
範圍之請求應予駁回。
㈤原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日起至騰空返還系爭
房屋之日止，按月給付原告2萬元，有無理由？
查被告於租約終止後繼續占有系爭房屋，係無法律上之原因
而受有相當於租金之利益，原告得向被告請求返還所受之利
益已如前述。而依系爭後租約所約定之每月租金為4,500元
，是原告依民法第179條之規定，請求被告應自起訴狀繕本
送達（於104年4月28日寄存送達，經10日於000年0月0
日生效，見本院卷一第22頁）之翌日即104年5月9日起至
騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告4,500元亦於法有
據，應予准許，至原告逾此範圍之請求則不應准許。
五、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被
告應將系爭房屋騰空返還予原告，並應給付原告62,500元（
18,000+44,500＝62,500），及自起訴狀繕本送達翌日即10
4年5月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，暨
自起訴狀繕本送達翌日即104年5月9日起至騰空返還系爭
房屋之日止，按月給付原告4,500元，為有理由，應予准許
。至原告逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
六、本件係就民事訴訟法第427條第2項第1款適用簡易程序所
為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之規定
，依職權宣告假執行，並依同法第392條第2項之規定，就
被告聲請宣告免為假執行之部分酌定相當之擔保金額准許之
。又原告聲明願供擔保請准宣告假執行之部分，僅係促使法
院職權發動，毋庸另為准駁之諭知。至原告敗訴部分，其假
執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據，
於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國106年2月24日
桃園簡易庭法官郭琇玲
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年2月24日
書記官劉育秀