臺灣高等法院109年度抗字第329號民事裁定

裁判字號：臺灣高等法院109年抗字第329號民事裁定

裁判日期：民國109年03月31日

裁判案由：聲明異議

臺灣高等法院民事裁定109年度抗字第329號抗告人 梁秀雄 上列抗告人因與 廖美霞 間拍賣抵押物強制執行事件聲明異議，對於中華民國109年2月25日臺灣桃園地方法院109年度執事聲字第20號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理由
一、本件抗告人在原法院異議意旨略以：相對人廖美霞執原法院106年度司拍字第507號裁定（下稱系爭執行名義）及確定證明書為執行名義，聲請原法院民事執行處（下稱執行法院）拍賣伊所有坐落桃園市○○區○○段○0000地號，權利範圍322350分之10962之土地（下稱系爭土地）。執行法院於民國109年2月6日以底價新臺幣（下同）1,152萬元進行第二次拍賣程序，與108年4月間內政部不動產實價登錄查詢資料就系爭土地同段之附近其他土地售出每坪價格11萬元有明顯落差，系爭土地應有價值為5,000萬元以上等語，提出異議，並聲請重新鑑價。原法院司法事務官裁定駁回抗告人之聲明異議及重新鑑價之聲請（下稱原處分），抗告人提出異議。原裁定駁回抗告人之異議。抗告人仍有未服，對之提起抗告。
二、按強制執行法第80條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。又執行法院核定之價格應如何認為相當，屬於執行法院職權裁定之範圍，執行法院所核定之最低底價，僅限制投標人之出價不得少於此數額而已，就願出之最高價則不受限制，拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容當事人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院100年度台抗字第263號裁定意旨參照）。又依強制執行法第95條第1、2項規定，視為撤回執行，倘債權人復對同一不動產聲請強制執行，並聲請引用前案之鑑價報告及拍賣底價，作為本案第一次拍賣之最低價額者，為免再鑑價而徒增勞費，影響債權人及債務人權益，執行法院得審酌前後二案間隔期間之長短、不動產價格之波動等情形，逕以該前案最後一次拍賣底價詢問債權人及債務人後，核定底價，進行本案之拍賣程序（最高法院99年度台抗字第719號裁定意旨參照）。
三、經查，相對人前於107年間向執行法院聲請對系爭土地強制執行（案列:原法院107年度司執字第49994號執行案件，下稱前案），經執行法院囑託正聯國際不動產估價師聯合事務所（下稱正聯事務所）鑑定就系爭土地價格，該所依執行標的土地（面積：1,516.25平方公尺）屬都市計畫農業區，有座落農舍、多棟未登記建物及雜草、雜林木使用，附近多以田園綠地為主，該區域多以農業發展，綜合系爭土地之使用情形、面積、地形地勢、鄰近市場供需、區域狀況、地區建設情形等各項因素，採用比較法進行鑑定，估定價格為2,109萬8,597元。嗣前案執行法院於108年5月30日以最低價額1,440萬元為特別變賣程序後之減價拍賣，仍未拍定，依強制執行法第95條第2項規定，視為撤回執行而終結。相對人旋於同年6月13日就系爭土地再次聲請強制執行，並聲請引用前案鑑價報告及拍賣底價，作為本案第一次拍賣價額，經執行法院於同年月17日通知兩造進行詢價，抗告人表示本件拍賣價格與市價落差甚大，依108年4月間實價登錄系爭土地同段之附近其他土地成交行情資料，系爭土地每坪價格應為11萬元等語，相對人則表示系爭土地前案拍賣並未拍定，應以前案最後一次拍賣價格為拍賣底價等語，兩造於108年7月9日執行法院詢價時均未到場等情，有前案執行法院108年5月31日函、正聯事務所鑑定報告書、執行法院108年6月17日函、前案執行法院特別變賣程序後之減價拍賣公告、不動產拍賣筆錄（無人投標）、抗告人108年7月2日陳報狀、相對人同年月5日陳報狀及同年月9日執行筆錄（詢價）可稽（見系爭執行事件影卷第45、46頁、第51至70頁、第79、80頁、第105至116頁、第121、122頁、第127頁、本院卷第29至37頁）。從而，執行法院綜合審酌系爭不動產甫經前案於108年5月30日特別拍賣程序仍未拍定而終結之實際狀況，前案所定特別拍賣底價1,440萬元，仍未拍定，於一年內再行本件拍賣之社會經濟狀況發展並無重大變遷情形，為兼顧債權人、債務人之利益，避免再以2,109萬餘元以上底價進行第一次拍賣，將導致無益之執行程序拖延，損及債權人之權益等情，認無庸再行重複鑑價，酌定以前案特別變賣程序之減價拍賣底價1,440萬元為系爭執行事件第一次拍賣底價，嗣因無人應買，再酌減拍賣最低價額20%，核定第二次拍賣底價為1,152萬元，自屬妥適。況查系爭土地於109年2月6日以1,152萬元價格進行第二次拍賣，仍無人應買，又於同年3月12日酌減拍賣最低價額為921萬6,000元，進行第三次拍賣，有執行法院拍賣公告、執行法院通知、不動產拍賣筆錄可稽（見系爭執行事件影卷第241至253頁、第281至301頁），益徵執行法院以核定第二次拍賣底價為1,152萬元，並無違誤。抗告意旨雖以系爭不動產合理市價應在5,000萬元以上，並提出內政部不動產實價登錄查詢資料為證（見系爭執行事件影卷第111至115頁、本院卷第27頁），惟本件拍賣之不動產為系爭土地應有部分322350分之10962，抗告人所提實價登錄資料係同段1141～1170地號區間，而同區域不動產受主客觀因素影響，成交價格差異尚且甚大，遑論上開資料區間與系爭土地坐落區間有別，自難執為系爭土地合理價格之判斷依據。抗告人指摘系爭土地拍賣底價過低云云，要無可取。況再拍賣底價僅係該次拍賣之最低價格，拍賣程序以競標方式購買並由最高價者得標，未限制應買人應買之最高價格，系爭土地如具有高於上開拍賣底價之市價，買方自願出高價投標，不會影響抗告人之權益。抗告人所提實價登錄資料係同段1141～1170地號區間，其上已經載明：「不動產成交價格（金）因異質性影響，即使同一棟亦存在價差，查詢所得資訊不代表該區域內所有不動產行情」。從而，原法院司法事務官駁回抗告人聲明異議及重新鑑價之聲請，原裁定駁回其提出之異議，依法並無不合。抗告意旨仍執陳詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其抗告。
四、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中華民國109年3月31日
民事第七庭
審判長法官周玫芳
法官李昆曄法官王育珍正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中華民國109年3月31日
書記官簡曉君