裁判字號：臺灣士林地方法院101年訴字第1036號民事判決
裁判日期：民國102年03月05日
裁判案由：給付報酬等
臺灣士林地方法院民事判決101年度訴字第1036號原告璨鴻房屋仲介有限公司法定代理人 張璨鱗 原告 陳文賢 共同訴訟代理人 劉岱音 律師共同複代理人 楊明廣 律師被告 周麗文 訴訟代理人 謝裕 律師上列當事人間請求給付報酬等事件，本院於102年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴暨假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬零捌佰元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告於101年4月17日與原告璨鴻房屋仲介有限公司（即21世紀不動產石牌裕民加盟店，下稱 璨鴻公 司）簽署專任委託銷售契約書，委託銷售位於臺北市○○區○○路○○○號1樓之房地（下稱系爭房地），委託銷售價格新臺幣（下同）2,980萬元，當日雙方並經合意變更委託銷售價格為2,605萬元。復於101年5月間，約定自6月1日起改為一般委託，屋主可自行銷售。原告璨鴻公司於101年5月28日洽妥買方即原告陳文賢願以2,605萬元購買上開房地，並支付斡旋金200萬元之支票，原告璨鴻公司隨即以簡訊通知被告，並於翌日以電話及簡訊通知被告，並將代收斡旋金200萬元轉為定金，再寄發存證信函通知被告，另於5月31日寄發存證信函並附上定金支票影本。101年6月4日兩造3方均到場，然因被告提出不合理之簽約條件，致當日未簽訂買賣契約。故原告陳文賢以存證信函限期被告應於101年6月12日前簽訂買賣契約書，否則逾期即依法解除契約，不另通知，惟被告乃置之不理。被告拒絕簽署確認或簽訂買賣契約，依專任委託銷售契約書第11條之約定，被告應給付原告璨鴻公司委託銷售價格4%報酬即1,042,000元（2,605萬×4%）。又依系爭委託銷售契約第7條第5項之約定，買賣契約於原告璨鴻公司代為收受定金時成立生效，故原告陳文賢得依民法第249條第3款之規定，請求被告應加倍返還其所受之定金200萬元等語。並聲明：㈠被告應給付原告璨鴻公司1,042,000元、原告陳文賢200萬元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡原告陳文賢願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：原告間於101年5月28日所簽訂之買賣議價委託書與要約書係通謀虛偽意思表示，依法其意思表示為無效。
縱或該買賣議價委託書與要約書非通謀虛偽意思表示而無效，惟原告璨鴻公司未依系爭契約書第7條第3款約定，將該買賣議價委託書與要約書交付被告並經被告簽署是否同意依買方承購條件出售，故原告陳文賢與被告間就系爭房地並未成立買賣契約。且原告陳文賢所交付與原告璨鴻公司之付款人台北富邦銀行北投分行、面額200萬元支票係為斡旋金而非定金。是故原告璨鴻公司依系爭契約書第11條第1款第4目規定，請求被告給付居間報酬1,042,000元，及原告陳文賢依民法第249條第3款規定請求被告加倍返還定金200萬元，自無理由等語置辯。並聲明：求為判決，駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、本件經兩造協議後簡化爭點如下：
甲、兩造所不爭執之事項：㈠被告於101年3月28日與原告璨鴻公司簽訂帶看銷售同意
書（本院卷第99-111頁），委託原告璨鴻公司仲介銷售被告所有系爭房地，委託銷售價格2,980萬元（本院卷第99頁），同日簽訂委託銷售契約內容變更合意書，變更委託銷售總價為2,604萬元（本院卷第101頁）。㈡被告於101年4月17日與原告璨鴻公司簽訂不動產專任委
託銷售契約書（本院卷第11-14頁），委託原告璨鴻公司仲介銷售上開房地，同日簽訂委託銷售契約內容變更合意書（本院卷第15頁），委託銷售總價2,605萬元，委託銷售期間自1014月17日至101年6月30日。㈢被告與原告璨鴻公司於101年5月14日簽訂委託銷售契約
內容變更合意書（本院卷第16頁），約定自6月1日起改為一般委託，屋主可自行銷售，委託銷售期間延長至101年7月31日止。
㈣原告璨鴻公司於101年5月21日通知被告客人出價2,220
萬元，101年5月22日原告璨鴻公司通知被告之配偶趙先生表示客人出價2,220萬元及斡旋金10萬元，被告之配偶要求以App方式傳送要約書（實應為買賣議價委託書），原告璨鴻公司拒絕以App方式傳送，表示要親自送交被告。
㈤原告陳文賢於101年5月28日簽訂買賣議價委託書（本院
卷第17-18頁），承購總價為2,605萬元。原告璨鴻公司於同日下午11時10分以簡訊通知被告，表明客人出價已達委託價格2,605萬元，宣告成交。
㈥原告璨鴻公司以101年5月29日北投石牌第117號存證信
函，及101年5月31日北投石牌第120號存證信函通知被告，買方出價已達委託銷售價格2,605萬元，並代收斡旋金轉為訂金，請被告於3日內至公司與買方簽立買賣合約書。並以101年5月29日以簡訊通知被告及其配偶上開事實。
㈦被告以101年6月1日北投文林郵局第60號存證信函，及
101年6月5日北投明德郵局第318號存證信函通知原告璨鴻公司終止委託銷售契約。
㈧原告陳文賢於101年6月7日以北投舊北投郵局第280號
存證信函要求被告於101年6月12日前依被告與原告璨鴻公司簽立之契約內容就其簽訂系爭房地買賣契約書，否則逾期即依法解除契約，不另行通知，且將依法訴追被告加倍返還訂金之責，並經被告收受（本院卷第34-36頁）。
㈨對本院稅務電子閘門財產所得調件明細表（本院卷第85-9
0頁）沒有意見。㈩對台北富邦商業銀行股份有限公司北投分行財富管理101
年9月28日北富銀北投字第0000000000號函暨其附件（本院卷第頁115-116），沒有意見。
本件若原告勝訴，就原告勝訴部分之法定延遲利息自101年8月10日起算。
同意以本院卷第230-303頁之錄音譯文內容，作為本案判斷依據。
乙、兩造所爭執之事項：㈠原告璨鴻公司與原告陳文賢（下稱原告間）是否通謀虛偽
簽訂「議價委託書與要約書」（下稱系爭要約書）？㈡原告璨鴻公司得否依不動產專任委託銷售契約書第11條第
1項第4款之規定（本院卷第13頁），請求被告給付委託銷售價格4%報酬（即1,042,000元）？㈢原告陳文賢得否依據民法第249條第3款規定，請求被告
給付200萬元？
四、本院得心證之理由：
（一）原告間是否通謀虛偽簽訂系爭要約書？
１、按應證之事實雖無直接證據足資證明，但可應用經驗法則，依已明瞭之間接事實，推定其真偽。是以證明應證事實之證據資料，並不以可直接單獨證明之直接證據為限，凡先綜合其他情狀，證明某事實，再由某事實為推理的證明應證事實，而該間接事實與應證事實之間，依經驗法則及論理法則已足推認其有因果關係存在者，自非以直接證明應證事實為必要（最高法院98年度台上字第2035號判決意旨參照）。
２、被告以：原告陳文賢從未至系爭房屋現場查勘，竟呼應原告璨鴻公司表明同意2,605萬元之價金，亦未見原告璨鴻公司復為磋商，又原告陳文賢為原告璨鴻公司一名職員之父，而與原告璨鴻公司關係密切，亦顯無資力購置系爭房屋。故原告璨鴻公司既於101年5月29日通知伊夫婦，表明系爭房屋已成交，竟於同日寄出存證信函詐稱伊拒絕同意並擬訴請賠償等不實情事，是上情依經驗法則，足見原告間確係因通謀而為虛偽之約定等語置辯。則揆諸上開說明，被告自應就原告間有何因通謀而虛偽簽訂系爭要約書之情事，負舉證之責任。
３、查，被告就其上開抗辯，提出兩造於101年6月4日至原告璨鴻公司處協商之錄音，並經兩造同意以其譯文為判斷依據（詳上揭兩造所不爭執事項，本院卷第356頁背面）。復提出原告璨鴻公司經營團隊介紹有關被告陳文賢之女 陳薏 先網頁資料之列印紙本（本院卷第197頁）、照片一張（本院卷第198頁）為證。另就原告陳文賢之資力如何？經本院函查原告陳文賢之稅務電子閘門資料（本院卷第85-90頁）、臺北富邦商業銀行之財富管理資料（本院卷第115-116頁），亦經兩造不爭執（詳上揭兩造不爭執事項㈨、㈩，本院卷第356頁背面）。經核：
⑴觀上開錄音譯文中記載：「周（即被告）：他（指原告陳
文賢）是哪一天帶看的？李（即原告璨鴻公司營業員李中豪）：就...5月28號當天呀！對啊～對啊～」（本院卷第
239頁）、「張：你是幾號帶看的？胡（即原告璨鴻公司營業員 胡益峰 ）：沒有，我只帶他們看外觀而已，...」（本院卷第242頁），「周：他們是幾號來看的？胡：沒有啦，我們這一組買方（即原告陳文賢）就只有在外面看過好幾次...周：你的意思是說：他們沒有進來看過？胡：他們沒有進去看～這是真的千真萬確，對～只看外面～他也好幾次自己去看～」等語（本院卷第247頁）。又原告曾於本件言詞辯論期日自陳：「（法官問：原告陳文賢本人於何時去看本件系爭房屋？）陳文賢本人沒有進入屋內看過系爭房屋。（法官問：故陳文賢購買系爭房屋之前從未進入系爭房屋勘查過？）陳文賢本人沒有...」等語（本院卷第200頁背面）。是依上揭內容足認被告陳文賢本人並未進入系爭房屋參觀。
⑵原告雖主張，原告陳文賢之帳戶經常保有200餘萬元之存
款，其名下亦有數筆不動產及投資，是原告陳文賢仍有相當之資力購買系爭房屋云云。查，依原告璨鴻公司與被告簽訂之不動產專任委託銷售契約書及原告間簽立之系爭要約書，均約定原告陳文賢之付款方式係分為4期，而前3期各應繳交系爭房屋總價10%，即2,605,000元之購屋款。又原告陳文賢之資力如何，經本院依職權調閱原告陳文賢上開稅務電子閘門資料，可知原告陳文賢之收入總額為20萬餘元，而財產總額為13,974,990元，是依其收入總額以觀，顯與系爭房屋之售價有相當大之差距。且經本院調閱原告陳文賢之臺北富邦商業銀行帳號000000000000之帳戶明細（本院卷第115-116頁），其於101年5月31日（即兩造約定簽署買賣契約當日前）之存款餘額僅456元，另原告陳文賢陳報其帳號000000000000之帳戶，於同日結餘之存款僅363,630元（本院卷第309頁）。又原告除上開臺北富邦商業銀行帳戶外，雖尚有臺北五信之帳戶，並提出存摺為憑（本院卷第169頁），惟觀上開臺北五信之帳戶，於101年5月28日原告間簽訂系爭要約書時，其存款為2,172,828元。綜上，可知原告簽約時之存款總額共計2,536,914元（計算式：2,172,828元＋363,630元＋
456元），仍低於系爭房屋第1期款2,605,000元。可知原告陳文賢於簽訂系爭要約書時，其持有之現金總額仍不足給付系爭房屋之第1期款。是上情足證，原告陳文賢於簽訂系爭要約書時，其自有資金顯非充裕。
⑶是綜觀被告提出之事證，並衡諸經驗法則、一般社會常情
與現今之交易習慣，若係以居住為目的之不動產買賣，往往涉及數百萬元至數千萬元不等之價金、則所購房屋之居住品質及安全之確保等要素，實影響買賣雙方之權益甚鉅。是一般理性之成屋買受人，通常均實地進入其欲買受之標的詳為觀察，以期充分瞭解標的之現況，並經一定期間完整評估自身之需求與標的之合理價值，俾能以之為議價之依據，而保障自身之權益。縱單以市場景氣、周遭環境等因素評估不動產能否增值獲利而買受不動產，亦應就現今不動產之價值有所認識，並就其履約預備相當之資力。今原告陳文賢既稱以自住之意思欲承購系爭房屋，而非以投資心態承購，則依常情，自應就系爭房屋多方評比才是。然其竟從未親入系爭房屋觀察標的之現況，且自有資金亦顯非充裕之情況下，竟僅於101年5月28日查看系爭房屋之外觀後，旋即於同日同意以2,605萬元之價額承購系爭房屋，並簽訂系爭要約書，實悖於一般不動產交易之常情，亦顯與一般計畫購屋自住者之習慣有別，實難認原告陳文賢確有承購系爭房屋之真意。
⑷況原告陳文賢稱其女陳薏先於101年3月29日曾進入系爭
房屋內勘查，且原告陳文賢之住家外牆亦供原告璨鴻公司張貼廣告（本院卷第198頁），足認原告璨鴻公司於受被告委任銷售系爭房屋期間，與原告陳文賢當具一定程度之密切關係，當略知原告陳文賢之住所、職業等基本資料。則兩造於101年6月4日商談簽訂買賣契約之事宜時，原告璨鴻公司之營業員面對被告詢問買方之職業時，覆以「買方（即原告陳文賢）喔，我是有聽小胡說，住在...好像是住在北投，但是做什麼的基本上我不是很清楚。」（本院卷第239頁）、「你說買方喔，他是做那個...其實我也不太清楚，我只知道他常去釣魚」（本院卷第280頁）等語，均足認原告間互為認識之事，經被告詢問原告陳文賢之基本資料，而受原告璨鴻公司有意隱瞞，自亦與常情有違。
⑸是揆諸上開判決之要旨，被告所提事證，雖無法直接證明
原告間確係通謀而虛偽簽訂系爭要約書，惟上情顯與常理相悖之處，已足徵原告間雖簽訂系爭要約書，然原告陳文賢並無承購系爭房屋之真意，且原告璨鴻公司亦明知原告陳文賢係其員工之父，而刻意就對被告為不實之告知，堪認原告間係以通謀虛偽簽訂系爭要約書一事，應屬有據。
４、原告雖主張，原告陳文賢之母 陳周金 仍備有存款450萬元以為原告陳文賢之購屋基金，且其兄 陳文隆 亦有存款200餘萬元，上開存款均可於原告貸款額度不足時提供資金，足認原告陳文賢實具承購系爭房屋之資力云云。惟原告所稱之上開存款仍屬他人之財產，而非原告陳文賢所能支配，要難以之為原告陳文賢之財產而稱其仍有資力。況依陳周金之存摺所示，於101年6月4日兩造商討簽訂買賣契約之日止，其存款均未逾124,106元，至同年7月3日方轉入約450萬元之現金（本院卷第312頁），亦徵訂約當時原告陳文賢確欠缺承購系爭房屋之資力，是原告以他人之存款，主張其仍有資力承購系爭房屋云云，當無可採。
５、原告復主張，縱原告陳文賢之女陳薏先為原告璨鴻公司員工，然原告陳文賢確有購屋自住之意願，且其女於101年
3月29日進入系爭房屋內勘查（本院卷第200頁背面），而對原告陳文賢推薦系爭房屋可自住亦可投資，原告陳文賢相信其眼光方決定承購云云。惟原告陳文賢僅觀察系爭房屋之外觀，即於同日簽訂系爭要約書等情，顯屬悖於常情，業如上述。況原告陳文賢既稱其同意買受系爭房屋係本於自住之意，依一般社會常情，自當實地進入系爭房屋，就其屋況、採光、格局等因素親自見聞，方知系爭房屋是否合於其自住之需求，又豈能僅依他人之轉述，即知系爭房屋確實合於其自住之用？是原告上開主張仍無足採。
６、綜上所述，被告所提事證雖無法直接證明原告間係通謀虛偽簽署系爭要約書之事實，然並無不得綜核被告所提之間接事實及其他事證，據以推論應證事實之存否。而依被告上揭抗辯事證以觀，足證原告陳文賢並無承購系爭房屋之充裕且寬鬆之資金調度能力，且復未親入系爭房屋為勘查，竟於101年5月28日查看系爭房屋之外觀後，即於同日表示願以2,605萬元承購系爭房屋，實背離一般計畫購買自住房屋者之習慣遠甚。又原告璨鴻公司明知原告陳文賢係其員工之父，原告間之關係亦甚密切，然原告璨鴻公司仍有意隱瞞被告，甚至表達對原告陳文賢並不知悉之意。況原告間簽訂系爭要約書之日期，恰為原告璨鴻公司與被告約定由專任委託契約轉為一般委託之日前2日。是上開訂約事關價值數千萬元之標的，可謂影響買賣雙方之權益甚鉅，而原告間訂約之過程竟至為匆促，更有意將原告間之關係隱瞞被告，益徵上情顯然背於經驗法則與社會通念。是足以推知原告間均無由原告陳文賢承購系爭房屋之真意。故被告抗辯，原告間係通謀虛偽簽訂系爭要約書一事，應可採信。
（二）原告璨鴻公司得否依不動產專任委託銷售契約書第11條第
1項第4款之規定（下稱系爭規定，本院卷第13頁），請求被告給付委託銷售價格4%報酬？
１、本件原告主張，原告既已於101年5月28日（即原告璨鴻公司與被告之專任委託契約存續期間）簽訂系爭要約書，合意由原告陳文賢以銷售總價2,605萬元承購系爭房屋，其後被告拒絕與原告陳文賢簽訂買賣契約，自合於被告與原告璨鴻公司簽訂之系爭規定之情形，應視為原告璨鴻公司之仲介義務已完成，其自得請求被告給付委託銷售價格4%之報酬即1,042,000元等語。惟被告以：原告間係以通謀虛偽簽訂系爭要約書，是原告間上開買賣約定當屬無效。縱認該買賣約定有效，原告陳文賢與伊仍未成立買賣契約，原告璨鴻公司當不得請求依約給付上開仲介之報酬等語置辯。
２、查系爭規定規定：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價格4%服務報酬予受託人：...4、買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者；或委託人簽署確認後卻不履行簽訂買賣契約書之義務者」（本院卷第13頁）等語。又被告與原告璨鴻公司於10
1年4月17日合意變更委託銷售總價為2,605萬元（兩造不爭執事項㈡，本院卷第356頁），另於同年5月14日約定自同年6月1日起改為一般委託（兩造不爭執事項㈢，本院卷第356頁）。其後原告陳文賢於同年5月28日簽訂系爭要約書（本院卷第17-18頁），承購總價為2,605萬元（兩造不爭執事項㈤，本院卷第356頁）等情，均為兩造所不爭執。是細譯系爭規定，可知原告璨鴻公司以買方以書面提出之承購價格，達賣方提出之最低總價即足，而不以買賣雙方成立買賣契約為要。
３、惟原告間係通謀虛偽簽訂系爭要約書，已如上述，是縱系爭要約書所載之銷售總價為2,605萬元，而達原告璨鴻公司與被告合意變更之銷售總價，然系爭要約書既屬通謀虛偽意思表示而屬無效，是原告陳文賢以系爭要約主張承購系爭房屋之意思表示即自始不生效力，足認原告璨鴻公司仍未完成仲介之義務。故原告璨鴻公司主張其應進之仲介義務應視為完成，自得請求被告依系爭規定給付4%之仲介報酬即1,042,000元云云，自不足採。
（三）原告陳文賢得否依據民法第249條第3款規定，請求被告給付200萬元？
１、本件原告主張，原告陳文賢業已支付200萬元之定金支票，從而依民法第249條第3款之規定，自得請求被告加倍返還定金等語。惟被告以：伊與原告陳文賢間之買賣契約尚未成立，是原告陳文賢交付之200萬元支票仍屬斡旋金之性質，而非定金，是原告陳文賢自不得對伊主張加倍返還定金置辯。
２、經查：⑴查原告間係通謀虛偽簽訂系爭要約書一事，已如上述，自足認被告與原告陳文賢間當無成立任何買賣契約。
⑵縱認系爭要約書非屬通謀虛偽意思表示，惟原告曾於本院
102年1月8日之言詞辯論期日陳述：「（法官問：被告是否有與原告簽署任何系爭房屋之買賣文件？）沒有簽署任何書面買賣契約。（法官問：陳文賢係交付定金或斡旋金？如何交付？）陳文賢先交付200萬元支票斡旋金給仲介璨鴻公司的承辦人員，...」等語（本院卷第355頁背面）。是依上揭原告所陳稱內容可知，原告陳文賢雖交付
200萬元之斡旋金予原告璨鴻公司，惟尚未與被告簽署系爭房屋之買賣契約。
⑶又依原告間所簽署之系爭要約書內容以觀，原告陳文賢選
擇填寫系爭要約書之部分，即以制式文字載明：「本書據經賣方簽章同意買方承購條件時，買賣即成立，受託人即得全權代理買方將斡旋金轉為買賣價金之一部分，...」（本院卷第17頁）；且系爭要約書復未經被告於「賣方同意出售。賣方確認：...（簽章）」處予以簽名用印（本院卷第18頁）；又原告璨鴻公司之公司網頁有關買賣專區中「簽署要約或承諾」欄位中亦載明：「4.賣方於您的『買賣議價委託書』上簽字同意出售時，此時買賣契約即成立，斡旋金即轉為購屋定金，...」等語（本院卷第180頁）。是依系爭要約書之約定及記載之反面解釋，是被告既未於系爭要約書上簽章，則原告陳文賢與被告間之買賣契約自未成立，亦足徵原告陳文賢交付之斡旋金無從轉為定金。
⑷綜上，原告陳文賢既未與被告就系爭房屋成立買賣契約，
則原告陳文賢所交付予原告璨鴻公司之200萬元，自屬斡旋金之性質，而非定金至明。
３、綜上所述，原告陳文賢所交付之200萬元，既係屬斡旋金而非定金，自無從請求被告加倍返還定金。故原告主張，被告應依民法第249條第3款之規定加倍返還定金200萬元等語，自不足採。
五、綜上所述，原告本於前揭原因事實，原告璨鴻公司依系爭規定、原告陳文賢依民法第249條第3款之規定，請求被告給付如其訴之聲明所為之請求，並無理由，應予駁回，並依職權確定原告應負擔之訴訟費用額為20,800元（第一審裁判費20,800元）。又原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造所提出之攻擊防禦方法暨訴訟資料，經本院斟酌後，核與判決基礎不生影響，爰不一一論駁，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第87條第1項。中華民國102年3月5日
民事第一庭法官陳梅欽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年3月5日
書記官蔡昀潔