裁判字號：臺灣臺中地方法院97年消簡上字第1號民事判決
裁判日期：民國97年03月28日
裁判案由：減少價金
臺灣臺中地方法院民事判決97年度消簡上字第1號上訴人總圓建設股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 林坤賢 律師
邱華南 律師被上訴人乙○○訴訟代理人 王士銘 律師上列當事人間請求減少價金事件，上訴人對於民國96年11月26日本院臺中簡易庭95年度中消簡字第4號第一審判決提起上訴，本院於民國97年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人起訴主張：
一、上訴人於民國92年間推出坐落臺中市○區○○段○○○○○○號土地「中港．奇摩市」大樓新建工程推案，期間並以「EFFE
CTOFSPACE、5.85米樓中樓多效空間、尺度SIZE樓中樓特有空間感，讓視野與氣度雙重享受」等強調空間規劃之廣告吸引消費者購買。被上訴人遂於92年10月5日向上訴人購買上開新建大樓之B棟編號B5六樓房屋（門牌號碼為臺中市○○○路○段19之5號6樓，下稱系爭房屋）及所坐落之基地，價金為新臺幣（下同）3,908,000元，上訴人於95年3月中旬發函通知被上訴人儘速於同年4月7日前辦理交屋手續。惟被上訴人於95年3月26日至系爭房屋查看，發現系爭房屋有多處瑕疵，其中尤以「樓上住戶污水管線外露侵入被上訴人客廳」一事，令人難以忍受，其不僅嚴重影響系爭房屋交易價格，而構成重大瑕疵，復因其位處房屋客、餐廳之上方，除使被上訴人無法安放神明牌位外（被上訴人原預定購買B棟編號B3六樓房屋，因上訴人告知購買同棟B5六樓房屋，可多出3坪安放神明位，被上訴人應允，被上訴人為此需多支出20幾萬元價金），如被上訴人用餐時遇到樓上住戶使用衛浴設備時，其於被上訴人室內之污水排放聲（有時亦夾雜惡臭味），更是嚴重影響被上訴人及其家人進餐食慾、身心健康及居住品質。被上訴人遂於同年4月3日以士林中正路郵局第473號存證信函通知上訴人，請求減少價金，惟迄今未見上訴人回覆。系爭房屋因上訴人自始設計失當，致系爭房屋樓上住戶污水管線外露侵入被上訴人客廳，影響被上訴人居住品質，足以影響系爭房屋交易價格，減少室內空間構成通常效用之瑕疵及影響被上訴人安放神明位之空間規劃，構成契約預定效用之瑕疵，致系爭房屋減損價值35萬元。又上訴人依兩造買賣契約受領該減少價金部分，雖有法律上之原因，然因被上訴人行使價金減少請求權後已不存在，應屬不當得利，被上訴人乃於95年9月間，向臺中市政府消費者保護官申訴，並聲請調解，惟因雙方間之認知差異過大，調解不成立。被上訴人爰依民法第359條、第179條等法律關係，請求上訴人給付35萬元及其利息等語。
二、上訴後補稱：
（一）上訴人於銷售時，不僅未告知系爭房屋有上層污水管外露於下層樓房之現象，於樣品屋及廣告傳單上更隱瞞此項缺失。衡諸常情，一般人購買房屋係以家居、休憩為主要目的，系爭污水管外露現象，使得居住者喪失個人得以自由設計使用之預定效用，且有空間視覺上壓迫之缺失，如上訴人於銷售時明確告知系爭瑕疵，依一般人日常生活經驗，系爭房屋當無人購買。故基於買受人對於出賣人陳述之信賴（即出賣人故意欺騙賣受人系爭房屋無瑕疵）及誠信原則，亦可認為上訴人故意不告知瑕疵。
（二）依目前房屋交易習慣，如被上訴人拒絕交屋，不僅需繼續負擔房貸利息，還需負擔房屋租賃租金，被上訴人僅為一介平民，收入微薄，如何能負擔房貸利息及租金雙重支出？迫於無奈，被上訴人只得依約先行繳納交屋款辦理交屋手續，且上訴人亦拒絕被上訴人於交屋時減少價金（斯時，上訴人要求被上訴人向法院起訴，法院判多少就賠多少，不同意被上訴人減少交屋款），被上訴人之配偶 王秋錳 就系爭瑕疵自95年3月31日至95年6月16日與上訴人所屬人員一再聯絡，故豈能謂被上訴人已承認既有瑕疵？
（三）被上訴人已於95年10月24日委任王士銘律師（自95年5月28日起算尚未逾六個月）在臺中市消費者保護辦公室與上訴人之代理人即原審訴代 張廖貴峰 ，就系爭瑕疵請求減少價金進行協調，並表示減少價金35萬元，此由臺中市政府消費爭議案件申訴協調會會議記錄記載「有關利息部分雙方願意達成和解」可知，被上訴人除就瑕疵部分請求減少價金外，尚對上訴人要求補貼延遲交屋之房貸利息。上訴人於原審96年10月19日審理期日陳稱：被上訴人訴代於消保管處是向上訴人訴訟代理人張廖貴峰要求減少價金，並非向上訴人本人表示云云。然張廖貴峰既為上訴人之代理人，依民法第107條規定，其抗辯應無可採之處。又上訴人於原審係抗辯其代理人無受減少價金之意思表示，其於本案始否認被上訴人有減少價金之意思表示，應屬新攻擊防禦方法之提出，依民事訴訟法第447條規定，應不得為之。
貳、被上訴人則以：
一、系爭房屋於95年5月28日既已交屋完成，被上訴人主張於95年3月26日發現瑕庛，並於同年4月3日發函通知上訴人，然被上訴人於系爭房屋交屋時，並無任何異議，倘被上訴人認有何價值減損情形，其於交屋時即應主張。又被上訴人認污水管線外露為重大瑕庛，惟該管線是依建築執照圖建築及設置，且該管線為該建築物必須具備之設施，故被上訴人主張該管線外露為瑕庛，即顯無理由。再者，縱該管線為瑕庛，然被上訴人於95年3月26日即發現此瑕庛，並於同年4月3日通知上訴人應予以修繕，嗣於95年5月28日點交系爭房屋，由此可知，系爭房屋點交前被上訴人雖曾經主張瑕庛事由，惟同意點交後，並未曾再主張瑕庛，依民法第356條之規定，應認被上訴人於點交系爭房屋後，即已承認系爭房屋並無任何瑕庛。又被上訴人於95年5月28日受領房屋，依民法第365條第1項規定，6個月間不行使減少價金請求權，其請求權消滅。亦即被上訴人之減少價金請求權，最遲於95年11月28日即已消滅，而被上訴人本件之起訴狀，遲至95年12月底始送達上訴人，是其主張自不生任何法律上效力。
二、上訴後補稱：
（一）房屋如何設計，或施工方法如何，為個人主觀喜好、自由選擇之問題；簡言之，除非出賣人予以保證外，應不牽涉瑕疵問題。由原審鑑定報告得知，系爭房屋有污水管線明露，是屬先天設計上之問題，因污水管線必須設置，無法避免，故牽涉施工之方法，而上訴人必須選擇其一予以施工，法理上只有適當與否之問題。至於是否屬於瑕疵應屬另外法層次之問題。再者，系爭房屋之銷售價格早已反應，即無所謂減少價值瑕疵之問題，且系爭房屋確實比鄰房價值為低。另預定效用之瑕疵，被上訴人謂要裝設神明廳云云，此為被上訴人單方片面之主張，此主張並不得認為是瑕疵。又依最高法院22年上字第716號判例及72年台上字第4694號判決意旨可知，民法第365條第1項之減少價金請求權係一形成權，原審將其認為請求權顯有違背法令等語，資為抗辯。
叁、本件原審對於被上訴人之請求，判決命上訴人應給付被上訴
人188,000元，及自95年12月12日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，並依職權宣告假執行。被上訴人就其敗訴部分並未聲明不服，該部分已確定。上訴人則就其敗訴部分聲明不服，求為廢棄原判決不利上訴人部分，並駁回被上訴人在第一審之訴。被上訴人則聲明：上訴駁回。
肆、本件經兩造協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事項（本院採為判決之基礎）：
（一）被上訴人於92年10月5日向上訴人購買系爭房屋，價金為3,908,000元，上訴人於95年3月中旬發函通知被上訴人於同年4月7日前辦理交屋手續，被上訴人於95年3月26日至系爭房屋查看，發現系爭房屋內於客廳廚房出口上方樓板，有一露明污水管線，為樓上7樓住戶排放浴廁內馬桶之糞便、地板落水管、洗手台污水管。
（二）被上訴人於95年4月3日以士林中正路郵局第473號存證信函通知上訴人前揭瑕庛，並請求上訴人於收受存證信函後2週內完成修繕，逾期將視為上訴人自願放棄合約之應付未付款，做為被上訴人自行僱工之修繕費用等語，上訴人於95年4月6日收受該存證信函。
（三）系爭房屋於95年5月28日點交被上訴人，被上訴人另於95年9月間向臺中市政府消費者保護官申訴，經消費者保護官通知兩造於95年10月24日到場協商，惟協調不成立。
二、兩造爭執之事項：
（一）系爭房屋之客廳廚房出口上方樓板，有一露明污水管線，為樓上7樓住戶排放浴廁內馬桶之糞便、地板落水管、洗手台污水管，是否有被上訴人所主張之自始設計失當，致影響居住品質、交易價格及減少室內空間規劃之通常效用、契約預定效用之瑕疵，而有減損價值之情事？
（二）被上訴人依民法第359條瑕疵擔保及民法第179條不當得利之法律關係，請求減少買賣價金，並返還該減少價金部分之價款，有無理由？
１、上訴人抗辯上訴人於95年5月28日完成點交系爭房屋後，已同意點交，未再主張瑕疵，其減少價金請求權已因逾民法第365條第1項6個月之規定而消滅，有無理由？
伍、本院之判斷
一、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文；所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。
凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院69年度台上字第3935號、72年度台上字第4265號、86年度台上字第2398號判決意旨參照）。
（一）依一般社會通常之觀念，住家乃為個人生活、休憩之主要處所，每個人皆期待在自已之住家能得到充份之休息及精神上之放鬆，享受家庭之寧靜及溫暖，其中客餐廳尤為個人在家庭生活中主要之起居場所。倘在客餐廳上方，設置一露明污水管線，當用餐或任何居家休憩時間，聽見樓上住戶排放之污水、或馬桶沖水之噪音，實在很難想像，個人情緒不會受此影響，甚至亦無法期待，個人必須忍受該污水管線日後可能因不可抗力之因素，破裂損毀時，其居家之客餐廳遭污、廢水浸濕等不確定因素所造成之精神上痛苦。系爭房屋之客廳廚房出口上方樓板，有一露明污水管線，為樓上7樓住戶排放浴廁內馬桶之糞便、地板落水管、洗手台污水管，為兩造不爭執之事實，該在客廳露明污水管線之設置，於通常之交易觀念，不具備有一般人對居家所期待之居住品質，而達到其原有之一般使用效能，而屬物之瑕疵，要無可疑。
（二）原審囑託臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定，上開露明污水管線之設置，是否能避免設置於房屋之客餐廳內，及此一設置，造成建物減損交易價值為何，該會認：按一般建築施工慣例，污水管之設置有3種方式：⑴穿樓板吊管露明於下層之平頂再釘天花板遮敝。⑵污水管配置於浴廁樓板上，再將浴廁之地板灌漿抬高20公分。⑶浴廁位置之樓板往下降低20公分。本案標的係採第⑴種方式施工，以第⑵及⑶種施作方式，可避免污水管露明。但因本案之規劃設計採用複層式設計，7樓之浴廁位於複層之地方，該處之樓層淨高約190公分，若採第2種施工方式將廁所地板抬高20公分，7樓廁所之淨高度會降低為170公分而無法使用，至於依第3種施工方式，雖可避免污水管露明，但會因此降低第6層客廳高度20公分。綜上分析，本案依原設計將7樓浴廁設計於6樓客廳上方，勢必產生現況之瑕庛，若要避免因污水管配置而產生之瑕庛，建商於產品規劃時，應將7樓臥室內之浴廁，設計至7樓廚房或入口走道上方等語，有該處鑑定報告書1份附卷可憑（見原審卷第76頁之函文，鑑定報告外放）。準此，上開露明污水管之設計，於設計上並非不可能避免，上訴人竟捨此而不為，致污水管露明於客廳上方，足證系爭房屋該部分確屬自始設計失當，而有瑕疵。
（三）房屋如何設計，或施工方法如何，固為個人主觀喜好、自由選擇之問題。但系爭房屋之設計及施工涉及日後需依約交付予買受人即被上訴人居住使用，是其設計及施工，如合約有明定，應依約為之，如合約未約定，至少應符合社會上一般人之期待，尚不能憑上訴人之個人主觀喜好、自由選擇。查被上訴人主張：其係購買預售屋，上訴人所提供之廣告文宣、傢具備置參考圖及現場樣品屋均未顯示前揭瑕疵等情，此有被上訴人所提出之樓屋配置參考圖、廣告文宣等在卷可憑（見原審卷第113至116頁），並為上訴人所不爭執。兩造就系爭房屋所簽訂之房屋預定買賣合約書（見原審卷第118至162頁），就系爭房屋之前揭瑕疵亦未載明，足見就買賣契約之約定而言，被上訴人並不知系爭房屋之該瑕疵。而系爭房屋之前揭瑕疵就通常之交易觀念而言，不具備有一般人對居家所期待之居住品質，而達到其原有之一般使用效能，已如前述，上訴人主張該設計施工並非瑕疵云云，自非可採。又上訴人一面主張系爭房屋之前揭瑕疵不屬於瑕疵，又主張系爭房屋之銷售價格早已反應前揭瑕疵，即無所謂減少價值瑕疵之問題，並無法自圓其說。且上訴人所謂爭房屋之銷售價格早已反應系爭房屋之前揭設計施工，並未載明於買賣契約，亦難採信。
二、按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之，民法第356條第1項、第359條、第365條分別定有明文。又民法第354條有關物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，惟出賣人既有給付無瑕疵物之義務，故在危險移轉前，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，是倘於買賣標的物交付前，買受人已發覺其物有瑕疵者，如經買受人催告出賣人補正，而出賣人不能補正其瑕疵時，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，為期買賣雙方當事人權益之平衡，應認為在危險移轉前買受人即得行使瑕疵擔保請求權，亦即買受人得依民法第359條之規定請求減少價金，並主張與其應付未付之價金及代墊款抵銷（最高法院88年度台上字第2494號判決、89年度台上字第1085號判決、91年度台上字第1315號判決參照）。
（一）系爭房屋雖於95年5月28日點交予被上訴人，惟被上訴人於95年3月26日至系爭房屋查看，已發現系爭房屋內於客廳廚房出口上方樓板之前揭瑕疵，被上訴人旋於95年4月3日以士林中正路郵局第473號存證信函通知上訴人前揭瑕庛，並請求上訴人於收受存證信函後2週內完成修繕，逾期將視為上訴人自願放棄合約之應付未付款，做為被上訴人自行僱工之修繕費用等語。上訴人於95年4月6日收受該存證信函，迄本件訴訟中，均未補正，且原審送請臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定結果，該瑕庛現況已成定案無法避免，亦即該瑕疵無法補正（詳如後述）。則依前揭說明，被上訴人於系爭房屋交付前，仍得行使瑕疵擔保行使請求權。上訴人於95年3月26日發現瑕疵後，旋於95年4月3日通知上訴人，並催告上訴人補正，上訴人拒不補正，且該瑕疵亦無法補正，被上訴人前揭存證信函記載逾期未完成修繕視為上訴人自願放棄合約之應付未付款，已有行使民法第359條減少價金之意思，其行使減少價金之瑕疵擔保請求權，並未逾民法第365條第1項所規定之6個月期間。又民法所定之消滅時效，僅以請求權為其客體，故就形成權所定之存續期間，並無時效之性質。契約解除權為形成權之一種，民法第365條第1項所定6個月之解除權存續期間，自屬無時效性質之法定期間，最高法院22年上字第716號著有判例。而民法第365條第1項規定之請求減少價金，實係主張減少價金，不以出賣人承諾為必要，與同法條項所定之解除契約，其性質相同，均屬形成權，該條項於二者所規定之6個月行使期間，皆為無時效性質之法定期間，不發生中斷問題，買受人於該6個月內行使後所生之效果權利，即可於普通時效期間內繼續存在（最高法院72年度台上字第4694號判決參照）。準此，上訴人於95年3月26日發現瑕疵後，已於95年4月3日以存證信函行使減少價金請求權，其行使後所生效果之權利，即可於普通時效期間內繼續存在，並無6個月不行使而消滅之問題。上訴人抗辯：被上訴人於95年5月28日完成點交系爭房屋後，已同意點交，未再主張瑕疵，其減少價金請求權已因逾民法第365條第1項6個月之規定而消滅云云，並無理由。
（二）就上揭瑕庛造成建物減損之交易價值部分，原審送請臺灣省建築師公會台中市辦事處鑑定結果，認：現況客廳上方露明管線係以夾板遮敝（長147公分×寬137公分×高39公分）形成一長方塊體突出於客廳一角，有礙室內空間之整體性及美觀，又上層馬桶沖水時會產生噪音，此二項瑕庛現況已成定案無法避免。目前能處理之方式唯有朝改善天花板外觀及降低沖水噪音方式進行。就天花板之改善方式，建議將露明管線往上抬高約2至3公分，並將現有天花板拆除，新做天花板往上抬高至樓板下21公分（現況為39公分），新做天花板範圍由樓梯口延伸至入口大門處以求整體性。又為減低天花板降低21公分之視覺不佳感受，建議天花板高低差凸緣處施做飾條。另為降低馬桶沖水產生之噪音，建議加厚天花板之材質為6mm矽酸鈣板，並加隔音棉降低噪音值。經以市價推估計算上開天花板工程費為32,000元；至於因露明管線減損交易價值之計算，則以鑑定標的總價金乘以瑕庛部分面積佔室內面積之比率乘以減損折數，即3,908,000元×1／10×減損40％＝156,000元。是以，本件建物減損交易價值合計共188,000元（計算式為32,000元＋156,000元＝188,000元）等情，此有鑑定估價報告書1件在卷可稽。原審審酌被上訴人買受系爭房屋，原以家居、休憩為主要目的，縱上開露明污水管線能因天花板之重新施作，得以某程度之改善，惟仍有些許視覺上之壓迫，致系爭房屋客廳天花板喪失個人得以自由設計使用之預定效用之事實，並參考一般社會通念，對購屋上之期待目的，認被上訴人得請求上訴人減少之價金以上述188,000元為適當，於法並無不合。
三、綜上所述，系爭房屋之客廳廚房出口上方樓板，有一露明污水管線，為樓上7樓住戶排放浴廁內馬桶之糞便、地板落水管、洗手台污水管，被上訴人主張係上訴人自始設計失當，致影響居住品質、交易價格及減少室內空間規劃之通常效用、契約預定效用之瑕疵，而有減損價值之情事，核屬有據。
被上訴人已於發現瑕疵後依法通知催告上訴人補正，上訴人拒不補正，該瑕疵亦不能補正，上訴人自應負瑕疵擔保之責任。被上訴人依民法359條之規定請求減少價金188,000元，於法並無不合。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。被上訴人請求減少前揭價金既有理由，上訴人所受領經減少之188,000元價金，其法律上之原因已不存在，被上訴人進而依民法第179條不當得利之法律關係，請求上訴人返還該減少價金部分之價款188,000元及自起訴狀繕本送達上訴人之翌日即95年12月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定利息，為有理由，應予准許。原審認民法第365條第1項所規定之6個月減少價金期間為請求權部分雖有未當，但原審判決被上訴人應返還揭價金暨法定遲延利息，則於法並不合，仍應予以維持。上訴人仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄改判如上訴聲明所示，為無理由，應予駁回。
四、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國97年3月28日
民事第三庭審判長法官林洲富
法官曹宗鼎法官黃渙文正本證明與原本無異。
不得上訴。
中華民國97年3月28日
書記官