裁判字號：臺灣臺中地方法院95年訴字第2046號民事判決
裁判日期：民國97年03月28日
裁判案由：給付管理費
臺灣臺中地方法院民事判決95年度訴字第2046號原告台中市第一廣場大樓管理委員會法定代理人壬○○訴訟代理人乙○○
丁○○吳榮昌律師複代理人 陳世川 律師被告庚○○訴訟代理人 鄭雪櫻 律師上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國97年2月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣參佰捌拾貳萬柒仟伍佰陸拾元，及自民國九十五年八月九日起至清償日止，按年息百分之十二計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣壹佰貳拾柒萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新台幣參佰捌拾貳萬柒仟伍佰陸拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第170條、第175條第1項分別定有明文。本件原告之法定代理人原為乙○○，於訴訟中變更為壬○○，其已具狀聲明承受訴訟，依上開規定，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告受台中市第一廣場第三B分區區分所有權人（下稱全體
業主）之委託，代表與被告於民國92年10月17日簽立租賃合約書，約定將門牌號碼台中市○區○○○街○○○號B1A、B區（即第一廣場第三B分區全部出租予被告使用，租期自93年1月18日起至102年11月17日止，並於該合約書第8條第9項約定大公管理費，自92年10月18日起由被告繳納，該約定之性質為債務承擔。又依社區管理費規定，被告每月須繳納之管理費為新台幣（下同）211,238元，經優惠為每月132,261元，然被告已依約占有使用該租賃物，卻未按時繳交管理費，經原告多次催繳，被告除曾於93年9月23日以到期日93年9月30日之二信支票支付20萬元之管理費外，其餘管理費均未繳交，迄95年4月止已累積欠管理費3,827,560元，已逾2期以上費用之數額，原告自得依公寓大廈管理條例第21條及社區規約第11條規定，請求被告給付管理費及未繳金額年息12%計算之違約金。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈系爭租賃合約之出租人係第三B分區全體區分所有權人，
原告僅代表其等與被告簽約，權利義務仍歸屬全體業主，故管理委員會無權利能力不影響系爭契約之成立及效力。況系爭租約代表之簽約人為管委會之各委員，均為自然人，自得代表全體業主與被告簽約，系爭租賃合約自屬有效。另系爭契約於簽約前確已徵得全體業主同意，縱認簽約時書面之授權書不足而推定原告無法證明經區分所有權人同意，該契約僅對本人不生效力，並非無效，若事後經本人同意，亦屬有效。又被告曾向主管機關申請辦理使用執照變更，依法應由全體區分所有權人出具同意書，被告方能取得使用執照，顯見區分所有權人於簽約後已均同意出租，且原區分所有權人A30 林秀蕊 、B91 曾正光 之部分已由被告購買取得所有權，B94己○○已直接與被告簽署租約，無須授權同意書。又租賃契約為債權契約，縱出租他人之物，只要雙方當事人具行為能力、意思表示健全一致，標的確定、可能、適法、正當，契約即有效；若被告認系爭租賃契約無效，其豈敢拆除攤位之裝潢、隔間、申請增設電表容量，請建築師申請執照，並辦理展示活動收取租金，且出租租賃物而收取娃娃機、投籃機及卡OK等機台之租金？被告使用收益系爭租賃物時即認系爭契約有效，其爭執系爭租賃契約無效，有違誠信。
⒉系爭租賃合約第8條第10款雖約定於使用區別變更用途完
成時本契約始成立，惟由該條同款後段之約定可知，當事人真意係指租期及租金開始收取之起算日，況同條第9款已特別約定被告須自92年10月18日起開始繳納管理費，被告亦已向原告為上開日期繳納管理費之債務承擔之約定。又系爭租賃標的本為市場用地，因受先前法令限制，無法申請多用途使用，嗣內政部92年6月27日台內營字第0920087512號函令頒訂「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」後已可做商業使用，經雙方確認系爭租賃標的物之使用用途已變更得做商業使用後，被告於92年9月23日送件申請變更使用執照，且相關主管機關之會簽意見，亦表明可以變更，雙方遂於92年10月17日簽訂系爭租約，經向台中市政府請示確認，其93年4月13日回函亦同此要旨，又依台中市政府工務局93年5月19日中正建字第0020019911號函稿可知，系爭租賃標的物已取得台中市政府准予按核准圖說內容施作，合法變更使用，是原告依系爭合約約定，將系爭租賃標的物交付被告使用，並無違反民法第423條之規定。
⒊本件被告簽訂系爭租約前多次與原告接洽租賃、管理費事
宜，簽約時原告之主任委員亦在場，依系爭租賃契約第8條第9項之約定，被告與區分所有權人已約定自92年10月18日起由其繳納管理費，並通知原告，且經原告承諾，是兩造間已有債務承擔之約定。嗣被告於93年1月18日參與第三B分區管理委員會議時，亦未否認繳納管理費之義務，且於該會議第13點討論事項中同意變更為比照百貨層方式計算管理費，嗣被告員工 林東田 已多次代被告簽收催繳管理費通知書，可見被告確有向原告表明由其承擔管理費之意思。又被告曾於93年9月23日以二信支票（到期日93年9月30日）繳納20萬元管理費予原告，被告員工並簽收該管理費繳納收據，該收據明確記載係繳管理費，且依系爭租約第8條第1款約定可知，系爭租賃標的物之修繕均由被告自行負責，顯見被告給付之20萬元並非修繕費。
⒋被告自92年10月17日簽約後，利用大樓之設備（電梯、手
扶梯）及（人力、水電人員、保全人員）之協助，拆除攤位之裝潢隔間等設施，並於93年1月1日起正式於系爭租賃標的物開始營業至94年6月底，並繼續占有使用迄今，且其既未將該處鑰匙交回，顯然該當公寓大廈管理條例第3條第10款及大樓規約之大樓使用人，被告使用大樓之公共設備，及享用大樓工作人員提供之收發信件、保全人員巡邏等服務，亦有繳納管理費之義務，始符使用者付費之公平原則。
⒌系爭樓層原係供美食街使用，而依該大樓規定每月須納21
1,238元管理費，然因被告並非經營美食街，且考量其營運初期獲利較少，經雙方協調比照B1百貨樓層標準收費，即每坪以129元計（美食街原為每坪206元），該樓層面積1,025.28坪，故每月管理費為132,261元。另依上開規約第11條第5項約定：「…以未繳金額年息12%計算遲延利息及違約罰金」，是被告就上開未繳之管理費應負擔5%之遲延利息及7%之違約罰金。
㈢聲明：⑴被告應給付原告3,827,560元，及自起訴狀繕本送
達翌日起至清償日止，按年息12%計算之利息；⑵願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠公寓大廈管理委員會依公寓大廈管理條例第38條第1項規定
，雖具訴訟法上當事人能力，惟因管委會僅為公寓大廈區分所有權人團體之代表機關，僅具「非法人團體」性質，無實體法上之權利能力，不能享受權利、負擔義務，台中市第一廣場第三B分區管理委員會（下稱第三B分區管委會）委員自不得代表業主與被告簽訂系爭租賃契約。又第一廣場公寓大廈管理委員會固於88年8月2日依公寓大廈管理條例施行細則申請報備，惟「第三B分區管委會」非合法組織，原告主張受業主委託由「第三B分區管委會」簽立租賃合約，因該第三B分區管委會不具意思能力，無簽約能力，不得為契約當事人主體，該租賃合約應不生法律上效力。另簽約當日，原告並未徵得全部區分所有權人之同意，亦未於約定之期限內獲得全部區分所有權人之出租同意，且未於約定之期限內提出全部區分所有權人之出租同意書予被告，迄今未出具同意書之區分所有權人至少尚有A30林秀蕊、B91曾正光、B95（應為B94之誤）己○○，系爭租賃契約不生效力。
㈡被告與第一廣場地下一樓美食區之區分所有權人 梁聯發 、丙
○○、曾正光、甲○○、辛○○、 李明鏗 、林秀蕊等前於90年間即曾就第一廣場地下一樓美食區區分所有權人所有之系爭租賃物簽定租賃契約，後因租約所定條件不成就，即未於約定期限內辦妥租賃物多目標功能分區使用證明，該租賃契約不生效力，被告並未支付任何一期租金。本件系爭租賃合約簽約時，原告未提出全部區分所有權人同意書， 吳禎耀 未在場見證，係事後補蓋印章。又93年1月8日管委會會議記錄中貳、提案討論提案一之說明記載「仍有部分所有權人存有疑，至今尚未用印完成，依92年10月17日所簽定之契約無法如期履約，…」，及提案二之說明，可知於簽約當日乃至93年1月8日會議時，仍未取得全部區分所有權人同意之書面授權。雖系爭租賃合約第8條第9款規定92年10月18日起由被告開始繳納大公管理費，惟因系爭租賃合約長達9年，被告要求應就系爭租賃標的物配合辦理變更用途，在租賃地點規劃11個門牌號，供被告經營電子遊戲場之營業目的之使用，即承租時該地點為供商業使用，地下一層原用途為商場（B-2）、超級市場（B-2）、飲食店（B-3），部分變更用途為店鋪（G-3），部分變更用途為電子遊戲場（B-1），部分變更為休閒服務場所（D-1），…部分變更為撞球場（D-1），部分變更用途為展示廳（D-2），其餘不變。簽約時，被告均已言明承租之目的為上開營業用途之使用目的，並於92年9月23日委託 董青峰 建築師事務所向台中市政府工務局申請變更使用執照，故依同條第10款約定意旨，應自上開使用區別變更用途完成時，本契約始成立；雖台中市政府93年5月19日核准函之「係供公眾使用」屬變更後得作為商業使用，惟與兩造簽署契約所指「商業用途」應符合變更使用執照申請書備註欄內所載商業目的之使用用途不符，系爭租賃合約因原告未於期限內提供或補正全體業主同意書之必要授權文件，致建築師事務所因無法齊備全體區分所有權人同意書，無法辦妥符合當事人約定之商業用途使用目的，即未完成變更使用執照之申請，系爭租賃合約因該條件不成就而自始不生效力。縱認台中市第一廣場地下1樓之分區使用證明於93年5月間完成變更使用（被告否認之），原告亦不得自92年10月18日起請求管理費。另董青峰建築師事務所受託於92年9月23日以梁聯發等190人名義申請變更使用執照所檢附全體區分所有權人同意書或授權書，有部分委任授權書非區分所有權人之授權。
㈢又系爭租賃合約第8條第9項約定，不得作為被告與區分所有
權人或原告間就系爭管理費有債務承擔之約定，被告於93年9月23日交付面額20萬元、到期日93年9月23日之二信支票係為支付美食區之牆壁漏水之修繕費用，原告在其自行出具之收據上填寫為繳納管理費。縱認被告支付上開支票係繳納管理費，仍須被告能依約合法使用系爭租賃標的物，開始營業，始有繳納管理費之義務，惟本件租賃標的物無法依民法第423條規定，符合當事人約定使用收益，原告無法於期限內取得全部區分所有權人同意書或授權書，且未能配合建築師辦妥該變更使用執照之一切變更申請程序，致系爭租賃標的物無法符合被告商業使用用途，契約條件即不成就，當事人間之租約自始不生效力。
㈣又原告核算應繳之大公管理費核算基準，與其他分區之基準
核算顯不一致，面積大繳納之管理費用少，如地下一樓百貨部分有營業者之管理費，其面積1,145.3坪較美食區1,025.28坪之面積大，卻僅繳交5萬元管理費，對地下1樓美食區部分之營業經營者顯失公平。另台中市第一廣場地下一樓美食區於87年9月1日起即已停止營業並封閉，整場關場已達7、8年以上，自簽約以來，被告受上開用途限制，僅因配合商業展覽目的，於93年1月1日至同年月4日於該地點辦理展覽5天，迄今均未在上開地點開始營運，亦未占有使用該租賃標的物，證人子○○及癸○○之證詞不實在。況台中市第一廣場地下一樓百貨部分及美食區未營業之空戶，管委會均未要求空戶繳納、亦未收取管理費。
㈤聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件兩造不爭執事項：㈠台中市第一廣場第三B分區整場租賃合約書係台中市第一廣
場第三B分區管理委員會代表人丙○○與被告於92年10月17日簽訂。
㈡兩造對上開租賃合約書及原告提出之租賃合約書第1條所稱附件一平面資料之形式上真正不爭執。
㈢系爭租賃合約書第8條第9項記載：「雙方契約大公管理費，自民國92年10月18日起，始由乙方（即被告）開始繳納」。
㈣依第一廣場管理費每坪單價統計表計算，系爭租賃標的面積
1025.28坪，以B1面美食廣場每坪206元計算，每月須繳納211,238元管理費；以B1百貨廣場每坪129元計算，每月須繳納132,261元管理費。另非經營美食之美食區以百貨層計算之方式計算。
㈤原告曾以台中建國路郵局第289號存證信函及管理費繳款通知單催告被告繳交積欠之管理費。
㈥被告曾於93年9月23日以到期日93年9月30日之二信支票交付
原告，用以支付20萬元之款項，同時原告並開立第一廣場管理費收據乙紙交付被告。
㈦被告於92年9月29日送件申請變更系爭租賃地點之使用執照
，於93年5月19日經台中市政府工務局中工建字第0020019911號函稿完成使用執照變更為「供公眾使用」。
㈧被告於93年1月1日至1月4日間有使用系爭租賃標的物供展覽之用。
㈨就原告所提出A08 謝素萍 、S45 鄭麗雪 、B83 游淑芬 於92年書
立之三份委任書及授權書（原證16）之形式上真正不爭執。㈩就原告提出之編號017972之台中市政府工務局使用管理簽稿
會核單（原證11）、93年4月13日府經字第0930057532號發文之台中市政府函（原證12）、庚○○於92年7月23日書立之備忘錄（原證13）、第一廣場第三B分區管委會93年1月8日之簽到表、會議記錄、提案單（原證14）、93年5月19日中正建字第0020019911號發文之台中市政府工務局函稿（原證15）之形式上真正均不爭執。
四、法院之判斷：本件原告依系爭租賃合約書請求被告給付管理費，為被告所否認，並以前揭詞置辯。是本件應審究者厥為：㈠系爭租賃合約書是否有效？㈡系爭租賃標的物是否符合約書第8條第10款之約定及依民法第423條之規定使用？㈢兩造間有無債務承擔之約定？㈣被告於93年9月23日以二信20萬元支票支付予原告之款項性質為何？㈤被告有無占有使用系爭租賃物？㈥被告租用系爭租賃物之大公管理費計算方式是否合法？經查：
㈠系爭租賃合約書是否有效？
⒈按自然人及法人為權利義務之主體，惟非具有權利能力之
「團體」，如有一定之名稱、組織而有自主意思，以其團體名稱對外為一定商業行為或從事事務有年，已有相當之知名度，而為一般人所知悉或熟識，且有受保護之利益者，亦應受法律之保障。故未完成登記之法人，雖無權利能力，然其以未登記法人之團體名義為交易者，民事訴訟法第40條第3項為應此實際上之需要，特規定此等團體設有代表人或管理人者，亦有當事人能力。至於因其所為之法律行為而發生之權利義務，於實體法上應如何規範，自應依其行為之性質，適用關於合夥或社團之規定。不能以此種團體在法律上無權利能力即否定其一切法律行為之效力，最高法院91年度台上字第1030號裁判可資參照。次按管理委員會之成立，公寓大廈管理條例並未特別規定，亦無規約規定，自應適用公寓大廈管理條例第29條第1項之規定，惟報備與否並不影響管理委員會成立（台灣高等法院90年度上字第1350號裁判要旨參照）。本件被告雖抗辯：
出租人未具權利能力，該租賃契約不生法律效力云云。惟查，原告台中市第一廣場大樓管理委員會係經依法設立並報備成立，有原告提出之公寓大廈管理組織報備證明附卷可稽，而系爭租賃合約書之出租人並非原告，而係第三B分區管委會，不論其是否經依法設立並報備成立，均無權利能力，惟該第三B分區管委會，既有一定之名稱、組織而有自主意思，以其團體名稱對外為一定商業行為或從事事務有年，並依法由該第三B分區之區分所有權人開會決議選任，縱未經完成報備登記，依上開裁判意旨，因其所為之法律行為而生之權利義務，自應依實體法規範適用之，不得否定其一切法律行為之效力（如與管理公司、機電保養等簽訂合約），故出租人第三B分區管委會若係經第三B分區區分所有權人授權或同意，由具行為能力之第三B分區管委會當時之主任委員丙○○及各委員乙○○等共12人代表全體區分所有權人與被告簽訂系爭租約，該租約即屬有效，且租約之權利義務均歸授權或同意之區分所有權人全體。
⒉被告雖另辯稱：簽約當時尚有部分區分所有權人未同意或
授權該出租人訂約，系爭租賃契約不生效力云云。惟查，系爭租賃契約業經第三B分區管委會授權同意，業經原告提出授權書附卷可稽，且其中原區分所有權人A30林秀蕊、B91曾正光之攤位所有權業經被告取得，為被告所不爭執（見本院96年8月20日言詞辯論筆錄，該部分被告自取得所有權起，即應以區分所有權人之地位繳納後述之管理費），而證人即B94攤位所有權人己○○於本院審理中證稱：「（第一廣場Ｂ94的攤位是否你所有？）是的」、「（有無出租給被告庚○○？）有，時間忘了，我是委託原告第一廣場大樓管委會幫我出租給被告，我有授權，但並未寫授權書」、「（當時如何寫租約書及合約？）該租約及合約書都是定型化，我簽完名就交給前任主委戊○○」等語（見同上筆錄），又證人戊○○於審理中亦證述：「（是否為前任第一廣場大樓管委會主任委員？）是的，但擔任之時間因隔太久忘記了」、「（是否知悉己○○有將攤位租給庚○○的事？）我有告訴己○○說大家要一起租給庚○○，而己○○也有同意將她的攤位租給被告庚○○」等語（見同上筆錄），顯見原告已經全體區分所有權人同意而與被告簽訂系爭租賃契約，該租賃合約書應屬有效。
㈡系爭租賃標的物是否符合約書第8條第10款之約定及依民法
第423條之規定使用？⒈解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但如契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號判例可資參照。本件系爭租約第8條第10款雖約定：「本契約於使用區別變更用途完成時，本契約始成立」，惟契約之成立要件，僅需具有契約當事人、標的、意思表示即足，至標的是否已符合適法、可能、確定，屬契約之生效要件，是上開約定至多為系爭租約之附停止條件之約定。又依民法第423條之規定，出租人應以合於所約定使用、收益租賃物，交付承租人之義務，而本件系爭租賃合約書第5條第1款約定：「本區係供營業用」，是出租人以合於「供營業用」之租賃物交付被告，即符合民法第423條之出租人交付義務。
⒉本件被告於93年1月1日至1月4日間有使用系爭租賃標的物
供展覽之用等情，有原告提出之報紙廣告可參，並為兩造所不爭執，是應認出租人已交付系爭租賃物予被告使用。被告雖辯稱：該租賃物未能符合租約約定供營業用目的云云，惟查，系爭租賃物原本為市場用地，嗣經內政部於92年6月27日以台內營字第0920087512號令頒訂「都市計畫公共設施用地多目標使用辦法」後，已得聲請為商業使用之變更，而第三B分區區分所有權人梁聯發等113人亦於92年9月23日向台中市政府工務局提出變更使用執照申請書，系爭租賃契約始於92年10月17日簽訂，嗣該變更聲請經台中市政府工務局於92年10月1日中工管字第0920017309號函請補正後，於93年5月19日中工建字第0920019911號函稿對圖說許可：變更使用、室內裝修，准予按核准圖說內容施作等情，有原告提出之台中市政府93年4月13日府經市第0000000000號函、92年9月23日台中市政府工務局收文之變更使用執照申請書、台中市政府工務局使用管理簽會核單、台中市政府工務局函稿影本附卷可稽，應認系爭租賃物已於93年5月19日已准予變更商業使用。又被告自承其係委託董青峰建築師辦理上開聲請（見96年8月20日言詞辯論筆錄第2頁），而依被告提出之92年10月1日台中市政府工務局補正函中，並無記載未經全體第三B分區區分所有權人同意或授權之應補正字樣，是應認本件系爭租賃標的物已符合約書第8條第10款之約定及依民法第423條之規定交付被告使用。
㈢兩造間有無債務承擔之約定？
按第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人不生效力，民法第301條定有明文。次按「債務之承任（即承擔），乃第三人與債權人或債務人所為以移轉債務為標的之契約，依法須第三人與債權人訂立契約，承擔債務人之債務，或與債務人訂約而經債權人承認者始克生效」，最高法院20年度上字第2017號判例可資參照。另按「債務之承任（承擔），關係債權人之利害甚大，非得債權人之同意，不能發生拘束債權人之效力」，最高法院18年上字第2369號判例意旨參照。本件兩造於系爭租約已就租金之給付及租賃物之使用、收益之主給付義務有所約定外，另就非關租賃內容之大公管理費於第8條第9款亦有約定：「雙方契約大公管理費，自民國92年10月18日起，始由乙方（即被告）開始繳納」，是出租之區分所有權人與被告間已就使用租賃物應繳交之管理費部分已約定自92年10月18日起由被告承擔繳納。姑不論該債務承擔之約定有無通知債權人、是否已經債權人即原告同意，該通知或同意僅為原告得主張不受拘束之對抗原債務人之抗辯事由，並非被告與出租之區分所有權人間就系爭管理費債務承擔約定是否有效之問題，被告不得主張不受該債務承擔約定之拘束；又該管理費債務之承擔約定既為原告所承認，被告自應依系爭租賃契約約定，自92年10月18日起繳納管理費。
㈣被告於93年9月23日以二信20萬元支票支付予原告之款項性
質為何？被告雖辯稱：93年9月23日以二信20萬元支票支付予原告之款項係為先行支付美食區之牆壁漏水之修繕費云云，惟依原告提出之該20萬元繳納收據觀之，其上記載費用別為大公管理費，備註欄並註明先支付20萬大公管理費，並經被告之受僱員工（即系爭租賃物現場經理）林東田簽名確認，且證人丙○○於本院審理中證稱：「（對被告有交付20萬元的支票，是否清楚？）被告當初是經由其現場負責管理之經理林東田轉交給我，之前被告有跟我說要繳管理費50萬元，後來他說因他所承租的地點有漏水，對於大樓幫忙處理漏水的方式不滿，所以只願意先付20萬元，其餘的30萬元以後再付，該20萬元的支票就是支付該部分的管理費」等語（見本院95年11月6日言詞辯論筆錄），而被告復無法舉證證明該20萬元係支付何漏水修繕款項明細，是被告所支付之20萬元應為繳納管理費至明。被告上開所辯，顯無足採。
㈤被告有無占有使用系爭租賃物？
被告雖另辯稱：其無占有使用系爭租賃物云云；惟查，被告自93年1月1日起至1月4日止有使用系爭租賃標的物供展覽之用，為被告所不爭執，而證人子○○（下稱蘇）、癸○○（下稱簡）於本院審理中證稱：「（是否認識被告庚○○？）二人：之前不認識，是後來他在第一廣場做生意才認識，他是經營電子遊藝場，他是向第一廣場承租地下一樓的美食區全部供作電子遊藝場營業用」、「（被告於93年1月1日至94年9月間是否都有在第一廣場地下一樓經營電子遊藝場？）簡：被告於93年1月1日起先在該處辦電子遊戲機之展覽，共4日，第5天起就自己在該處經營電子遊藝業，並添購電子遊藝設備，一直到94年6月底左右，之後就沒有再經營並關閉，而被告關閉後並未將地下室機房設備之鑰匙交還給我們，當時均在被告自己保管中。蘇：被告於93年1月1日起先在該處辦電子遊戲機之展覽，共4日，而參展的廠商之後就撤櫃，第5天起被告就自己在該處經營電子遊藝業，並添購電子遊藝設備，一直到94年6月底左右，之後就沒有再經營並關閉」、「（被告所承租的場地未經營時有無將鐵門關下，並將該場地之鑰匙交回？）蘇：被告承租的地點未經營時，鐵搶門有拉下，但未將該處之鑰匙交回。簡：我是養護人員對此不清楚」、「（如何判斷被告有在該處營業？）簡：因為該廣場地下1樓鐵門都有打開，且電子遊藝設備放置在該處，電源均有開啟，且都有客人在玩，我們有聽到玩電子遊藝設備的聲章。蘇：我們每天要去巡邏，都有看到該廣場地下室有擺設電子遊藝設備，且有客人在玩」、「（電子遊藝設備均擺放在何處？）二人：是擺在地下室樓梯進去美食區前入口處，及地下室靠近三信銀行提款機之該廣場中間部分」、「（92年底至94年間，美食區部分除了放置電子遊戲機台以外，還有無廠商在美食區經營？）二人：沒有。」、「（美食區的部分，是否還有一部分封閉？）二人：美食區部分本來是封閉的，而被告承租後，92年底開始裝潢，93年間開始經營，一直到94年6月都只有被告在該廣場地下室使用」、「（有無看過被告庚○○本人在第一廣場地下室？）簡：
偶而有看到被告在該處出現，但不是每天。蘇：偶而有看到被告出現，大部分是看到被告僱請的林經理在該處出現」等語（見本院96年5月28日言詞辯論筆錄），顯見被告自93年1月1日至94年6月底左右，均有使用系爭租賃物，迄至上開證人作證期日，雖未於該處經營，惟被告並未交還該租賃物之鑰匙，是被告就系爭租賃物仍為現實占有使用管理權人，自仍應給付管理費。
㈥被告租用系爭租賃物之大公管理費計算方式是否合法？
被告雖辯稱：系爭租賃物之大公管理費計算方式未合法、合理云云。惟查，本件被告既為使用系爭租賃物之承租人，亦受管理費之債務承擔約定之拘束，自應遵守住戶規約所定之管理費規範，而台中市第一廣場大樓規約第11條公共基金、管理費之繳納第1項規定：「為充裕共用部份在管理上必要之經費，區分所有權人及住戶應遵照區分所有權人會議決議或規約之規定向管理委員會繳交管理費」，又依該規約附件一即第一廣場管理費每坪單價統計表所載，其中B1美食區之管理費坪數為1,025.28坪、加10%後每坪單價206元、管理費為211,238元，而B1百貨區之管理費坪數1,145.3坪，加10%後每坪單價129元、管理費為147,274元。又系爭租賃物屬B1美食區，原告主張因被告非經營美食街，經雙方協調比照B1百貨區之標準，即每坪以129元計算，故每月應繳管理費為132,261元（計算式：129元×1,025.28坪＝132,261元，元以下4捨5入），有原告提出93年1月8日之第一廣場第三B分區管委會會議記錄可參，且原告主張之該部分較原規約規定收費標準對被告有利，自應認原告就被告應繳納之管理費之計算，尚屬合理。另依該大樓規約第11條第4項規定：「區分所有權人或住戶若在催告後仍未繳納應繳金額時，管理委員會得訴請法院令其給付應繳之金額及遲延利息…，另外加計違約金，以未繳金額年息12%計算遲延利息及違約罰金」，而該規定年息12%未逾法定最高利率即年息20%之限制，是原告該部分主張，亦屬有據。
㈦綜上所述，系爭租賃物已符合營業使用目的，被告並已供作
營業使用，自應就其承擔之管理費債務負有繳納之義務。又被告自92年10月18日起至95年4月止（共30月又14日），應繳納之管理費扣除上開已給付之20萬元，尚欠3,827,560元（計算式：132,261元×30月+132,261元×14天÷31天-已付20萬元=3,827,560元，元以下無條件捨去），而原告於被告未遵期繳納管理費時，已盡通知、催告之義務，分別有被告就系爭租賃物現場負責人林東田經理所簽收之92年10月至93年11月管理費繳款通知單5紙、未經簽收之92年10月至95年4月管理費繳款通知單1紙及原告於93年4月5日通知限期繳納管理費之存證信函附卷可稽。從而原告依系爭租賃合約第8條第9款之約定、公寓大廈管理條例第21條及第一廣場大樓規約第11條規定，請求被告給付3,827,560元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年8月9日起至清償日止，按年息12%計算之遲延利息，為有理由，應予准許。
㈧兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行、免為假執行，經核並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊及防禦方法，核與本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
六、訴訟費用負擔及假執行宣告之依據：民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條。
中華民國97年3月28日
民事第一庭法官卓進仕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。
中華民國97年3月28日
書記官賴榮順