臺灣士林地方法院民事小額訴訟判決 103年度湖小字第585號
原 告 蔡孟嘉
被 告 潤泰陽光新廈管理委員會
法定代理人 池紀政
訴訟代理人 張顥璞 律師
田欣永 律師
上列當事人間損害賠償事件，經本院於民國103年8月12日言詞辯
論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、原告之主張：
1、民國102年2月25日原告因裝修新北市○○區○○街○○○號17
樓之2房屋，被告要求交付新臺幣（下同）3萬元施工保證金
，施工期間被告多次派人前來監督、觀察，至102年5月底施
工完畢後仍未歸還該3萬元保證金。爰依民法第179條不當得
利及第184條第1項侵權行為之法律關係，訴請被告應給付原
告3萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百
分之五計算之利息。
2、於被告答辯之陳述：
①裝潢施工管制事項中完工查驗部分僅有：裝潢完成後符合下
列條件，並經本大廈管理委員會簽字認可者，始得領回保證
金：1.未損壞公共設施（消防、防盜、對講機）、走道、地
磚、水電管路等。2.未損壞鄰居之房屋、建材、財務及其他
設施。3.雖有前開各款之損害情事，但已修復完成者。4.未
有堆積垃圾、廢建材等。5.裝設門窗窗框一律以香檳色為主
。由上述可知，被告所言之事項，皆不符合扣款條件。該冷
氣安裝位置，是社區近20年來習慣的安裝位置。新北市政府
工務局102年12月18日北工寓字第0000000000號來函，即證
明並未違反規約、公寓大廈管理條例等。施工期間，管理中
心人員多次進入室內督導，當時即已告知冷氣安裝位置，不
見其糾正與阻攔，事後卻羅織罪責。依法律不溯及既往，
102年8月31日區權會議決議自與此案無關。
②被告法定代理人對於原告是否違反規約一事，並未在管委會
中公開討論，卻自行判斷住戶違規事宜，並扣留保證金，造
成原告財物損失，自當給付原告所生之利息以彌補損失。
二、被告之答辯：
1、原告於102年2月25日向被告申請裝潢施工，裝潢戶即原告並
簽立住戶裝潢施工切結書及住戶裝潢施工管理承諾書，承諾
將會遵守本社區之規約及裝潢施工管理辦法。另本社區裝潢
施工管制事項，載明住戶裝潢施工期間，不得違反相關法規
、住戶規約而擅自增建擴建。被告當初僅同意該裝潢戶就其
專有部分進行裝潢施工，豈料，該裝潢戶即原告竟利用施工
之便，擅自將其冷氣主機架設於公共空間，亦即擅自占用社
區共用部分，已經侵害其他住戶之所有權，且危及公共安全
，明顯違背其裝潢施工之承諾，復未經過管理中心驗收，基
於其自己所立之承諾，該裝潢戶自不得請求領回其保證金。
又該裝潢戶擅自占用共有部分之行為，依公寓大廈管理條例
第8條第1項規定，已涉及公寓大廈之規約或區分所有權人決
議管制之範圍，就此，本社區前此已經於區分所有權人大會
中，就住戶中有占用共用部分之情況，決議應回復原狀，並
請管理中心進行勸導移除，被告為此也曾於102年11月21日
發函要求該裝潢戶應改善其冷氣主機違規情事。然而，該裝
潢戶至今均置之未理。是則，原告既違規在先，自不得請求
返還保證金。
2、爰聲明求為判決駁回原告之訴。
三、本院得心證之理由：
1、經查原告主張之前揭事實，業據其提出住戶裝潢施工切結書
、住戶裝潢施工管理承諾書、施工保證金收據、裝潢施工管
制事項等為證，被告對於收受原告所交付之3萬元保證金尚
未返還等情雖不爭執，然以前詞置辯。
2、經查上揭裝潢施工管制事項之完工查驗固僅列舉「裝潢完成
後符合下列條件，並經本大廈管理委員會簽字認可者，始得
領回保證金：1.未損壞公共設施（消防、防盜、對講機）、
走道、地磚、水電管路等。2.未損壞鄰居之房屋、建材、財
務及其他設施。3.雖有前開各款之損害情事，但已修復完成
者。4.未有堆積垃圾、廢建材等。5.裝設門窗窗框一律以香
檳色為主。」之情，惟該裝潢施工管制事項之施工期間第4
點亦有載明「不得違反相關法規、住戶規約而擅自增建擴建
。」，且上開切結書亦有載明：「……保證遵守本大樓裝潢
施工管理辦法，在指定範圍及日期內，依上述管理辦法規定
施工，施工期間如有損壞大樓任何設施或破壞鄰居設施及違
反管理辦法規定時保證金願由管委會沒收無異議；並願意負
一切回復原狀及損壞賠償責任。」；而上開承諾書亦有載明
：「茲承諾遵守潤泰陽光新廈貴大樓管理中心規定之管理公
約及潤泰陽光新廈裝潢施工管理辦法之一切規定，如有違背
，願按規定接受處罰絕無異議。」顯見兩造間所簽立之上開
切結書及承諾書之相關規範，亦有補充該裝潢施工管制事項
之完工查驗列舉事項之不足而同有規範原告於裝潢時之適用
。足徵原告主張裝潢完成後，符合裝潢施工管制事項之完工
查驗，並經本大廈管理委員會簽字認可者，即得領回保證金
云云，尚難認可採。
3、次查依兩造間所簽立之上開切結書及承諾書之相關規範既有
補充該裝潢施工管制事項之完工查驗列舉事項之不足而同有
規範原告於裝潢時之適用，已如前述，則參諸前開行為時之
被告住戶規約第18條第2點所示：「住戶違反本條例第8條第
1項之規定，有任意變更公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂
平臺及防空避難室之構造、顏色、使用目的、設置廣告物等
行為時，應予制止，並報請主管機關依本條例第39條第1項
第2款處以罰鍰，該住戶應於一個月內回復原狀，屆期未回
復原狀者，由主管機關回復原狀，其費用由該住戶負擔。」
以及該第2點所對應之102年5月8日修正前公寓大廈管理條例
第8條第1項：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不
屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告
物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該
公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向
直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區
分所有權人會議決議之限制。」之規定，顯然該住戶規約第
18條第2點約定及依該過橋條款所適用之102年5月8日修正
前公寓大廈管理條例第8條第1項規定均非以明文列舉為限，
亦包括其他違反類似行為之概括條款在內，則觀之被告所提
出之原告裝設冷氣機之照片所示，原告將其冷氣主機架設之
處，當已處於窗台外之公共空間，而有該當於任意變更公寓
大廈周圍上下、外牆面之構造、使用目的之其他類似行為要
件之概括條款內。
4、再查原告雖舉新北市政府工務局102年12月18日北工寓字第
0000000000號函文欲佐證其並未違反公寓大廈管理條例第8
條第1項規定云云，然觀之該函文第4點說明：依上開內政部
營建署函釋規定，本局僅得就明文列舉之項目予以認定。經
查貴社區報備有案之規約，並無冷氣室外機設置之相關限制
，故無公寓大廈管理條例第49條第1項之適用等語，顯見前
開函文係針對規約中明文列舉之項目而作認定，而並未就該
規約或法律規定中之其他違反類似行為之概括條款而為認定
，是原告所執該函文為據，尚難認可採。
5、原告雖復主張：該冷氣安裝位置，是社區近20年來習慣的安
裝位置。依法律不溯及既往，102年8月31日區權會議決議自
與此案無關云云，並提出相關照片以佐其說，惟查，被告辯
稱其他住戶冷氣有違規部分，亦有行文給其他住戶要求改善
，有住戶已改善，移到其專有部分窗台等語，且依被告所提
出被告102年8月31日第18屆區分所有權人會議記錄議題三、
違規占用社區共用部分處理辦法同意案，就此亦有說明：基
於本社區公共安全考量，先請管理中心對違法佔用社區共用
部份進行柔性勸導，請其自動移除，若重複勸導無效時，將
按照下列方式處理：①行文規勸違法者自動移除。②向主管
機關舉報拆除。③委由律師訴訟解決。④律師委任費用在新
臺幣60萬元以下者，授權管委會處理在新臺幣60萬元以上者
，必須提報區分所有權人大會同意。且經決議通過等情節，
顯見被告就此抗辯一情非虛，則被告既已對過往有類此違反
情形之其他住戶進行處理，且此等違反情形，本屬違反被告
前於86年4月間所通過之住戶規約第18條第2點約定及102年
5月8日修正前公寓大廈管理條例第8條第1項規定，自無原告
所稱法律不溯及既往情形，則原告自難執其他住戶之相同或
類似違反情節而進以主張不法之平等。
6、揆諸前揭說明，被告扣留原告之裝潢保證金，誠屬有據，原
告遽依民法第179條不當得利及第184條第1項侵權行為之法
律關係，訴請原告返還3萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至
清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁
回。
7、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資
料，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，無一一論述之
必要；並依職權確定訴訟費用額1,000元（第一審裁判費）
應由原告負擔。
中華民國103年8月26日
內湖簡易庭法官張國棟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀並應記載上
訴理由，表明關於原判決所違背之法令及其具體內容與依訴訟資
料可認為原判決有違背法令之具體事實，如於本判決宣示後送達
前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕
本）。
中華民國103年8月27日
書記官簡吟倫