裁判字號：臺灣彰化地方法院93年訴字第800號民事判決
裁判日期：民國94年12月23日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣彰化地方法院民事判決93年度訴字第800號原告戊○○
丁○○共同訴訟代理人 陳建勛 律師複代理人乙○○被告啟達汽車股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 李振祥 律師
丙○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國94年12月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應自坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上，如附圖所示編號A面積71.09平方公尺、B面積1904.53平方公尺、C面積82.56平方公尺、D面積17.48平方公尺之建物遷讓返還予原告。
被告應給付原告新台幣貳佰伍拾參萬伍仟元，及自民國94年4月21日起至返還如附圖所示編號A面積71.09平方公尺、B面積1904.
53平方公尺、C面積82.56平方公尺、D面積17.48平方公尺土地上建物之日止，按月給付原告新台幣壹拾肆萬伍仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰零參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣參佰零玖萬零柒佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項於原告以新台幣捌拾肆萬伍仟元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於執行標的物拍定、變賣或物之交付前，以新台幣貳佰伍拾參萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件原告原起訴先位聲明請求被告應將坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上如附圖編號A、B、C、D所示之建物遷讓返還予原告，備位聲明請求確認原告就坐落上開土地之建物與被告之間，自民國92年10月21日起至94年3月12日止，租賃契約法律關係存在。嗣撤回備位聲明，再追加被告應給付原告新台幣（下同）0000000元，及自民國94年4月21日起至搬遷日止，按月給付145000元，被告已同意原告撤回備位之訴，惟不同意原告訴之追加。按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。又按訴狀送達後，原告不得追加他訴。但不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第7款分別定有明文。原告撤回備位之訴，已得被告同意，而原告追加之訴，已以給予被告防禦之機會，且無礙於本案之終結，故原告其訴之撤回及追加，均合於上開規定，應予准許。
二、原告主張：坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上建號一五七之一號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號之房屋，係由原告於92年8月20日自訴外人隆泰綜合工業股份有限公司（以下簡稱為隆泰公司）購得，於92年10月21日完成所有權移轉登記取得所有權，隆泰公司於出售系爭房屋予原告時，系爭房屋係由被告承租，作為被告銷售汽車展售中心，依彰化縣花壇鄉調解委員會調解書所示，租期自92年3月12日起至94年3月12日止，嗣隆泰公司於92年9月2日以被告違反租約，將系爭房屋以變相方式提供訴外人能守實業有限公司使用為由，發函終止租賃契約，訴請被告遷讓房屋。經鈞院93年度簡上字第94號判決認定：隆泰公司與被告間於92年3月12日所成立之調解，係租賃契約之更新，並非成立一個新的租賃契約，該租賃契約至94年3月12日屆滿；又隆泰公司於92年9月2日終止租約係合法有效，渠等之租賃關係於同年月5日即已消滅；嗣後亦無民法第451條默示以不定期限繼續租賃契約之問題。是以隆泰公司於92年9月5日開始，與被告間之租賃關係業因合法終止而不復存在，被告自該時起已無權占有系爭房屋，隆泰公司嗣後於92年10月21日將系爭房屋及其基地讓與原告，被告對原告亦屬無權占有，故原告依民法第767條物上請求權之規定訴請被告遷讓房屋；又被告自92年10月21日無權占有系爭房屋而使用作為汽車展售中心，顯然受有相當於租金之不當得利，爰依民法第179條之規定，請求被告給付：①自92年10月21日起至93年3月20日止，按每月130000元計算，共計650000元。蓋依據被告與隆泰公司彰化縣花壇鄉調解委員會調解書所示，渠等於92年3月12日成立之調解第1項記載：被告向隆泰公司續租第一年之租金，為每月130000元，第二年租金提高為每月145000元。原告爰 援引渠 等所約定之租金數額，作為計算被告所受相當於租金之不當得利之依據。並自被告於92年10月21日無權占有而使用系爭房屋開始計算，算至渠等所約定第一年期滿為止，即93年3月20日。②93年3月21日起至94年4月20日止，按每月145000元計算，共計0000000元。以上共計0000000元。被告嗣後至搬遷之日止，仍應按月給付145000元之相當於租金的不當得利予原告，故聲明求為判決被告應將上開土地上如附圖所示編號A、B、C、D所示之建物遷讓返還予原告，並應給付原告0000000元，及自民國94年4月21日起至搬遷日止，按月給付145000元，以及願供擔保宣告假執行等語。
三、被告辯稱：對於原告訴之追加不同意；原告稱訴外人隆泰公司將系爭房屋出售予原告時，系爭房屋由被告承租，租期自92年3月12日起至94年3月12日止，嗣後隆泰公司於92年9月2日以被告違反租約，將系爭房屋以變相方式提供訴外人能守實業有限公司使用為由，發函終止租賃契約等語，然被告於鈞院彰化簡易庭九十二年彰簡字第561號事件即否認有違約事實，並謂隆泰公司終止租約，縱使屬實，然隆泰公司於其所稱終止原租約時間後，仍繼續向被告收取92年9月起至93年2月止，每月十三萬元之租金，則隆泰公司與被告至遲已於92年10月1日起，就系爭房屋成立另一未定期限之新租賃契約，經鈞院以上開案號判決認定隆泰公司與被告之間至遲已於92年10月1日時成立另一未定期限之新租賃契約，此一未定期限之新租賃契約既由法院判決，自不因未經公證、未定期限而對原告不存在，足見原告引用民法第425條第2項之規定，主張隆泰公司與被告之間所成立另一未定期限之新租賃契約對原告已不存在云云，實不足採。而鈞院93年度簡上字第94號判決雖謂：隆泰公司與被告間於92年3月12日所成立之調解，係租賃契約之更新，並非成立一個新的租賃契約，該租賃契約至94年3月12日屆滿，又隆泰公司於92年9月2日終止租約係合法有效，渠等之租賃關係於同年5日即已消滅，被告自該時起已無權占有系爭房屋，隆泰公司嗣後於92年10月21日將系爭房屋及其基地讓與原告，被告對原告亦屬無權占有云云，惟查被告對於該項判決不服已提起上訴，原告以鈞院之上開判決主張隆泰公司與被告之租賃關係於92年9月5日已消滅，實不足採。另有關調解書係隆泰公司與被告間另行訂立之一個新租賃契約，該調解書並無記載除調解內容另有約定外，被告應遵守85年4月13日租賃契約之約定，即未經隆泰公司同意，不得將房屋之全部或一部份轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋，否則隆泰公司得終止租約等字，則被告縱有將系爭房屋之部份提供予「能守實業有限公司」做為營業所使用，亦無違約之可言，足見鈞院93年度簡上字第94號判決理由謂：隆泰公司以被告違反約定方法使用房屋，於92年9月2日以存證信函向被告表示終止租約之意思表示，於法有據云云，實屬不當。亦足見被告依據該調解書使用系爭房屋並非無權占有，原告訴請被告遷讓房屋，實無理由。故聲明求為判決駁回原告之訴假執行之聲請，如受不利被告之判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語。
四、原告主張坐落彰化縣○○鄉○○○段○○○○○號土地上建號一五七之一號即門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段○○○號之系爭房屋，係原告於92年8月20日向訴外人隆泰公司所購得，於92年10月21日完成所有權移轉登記取得所有權，隆泰公司於出售系爭房屋予原告時，系爭房屋由被告承租，作為被告銷售汽車展售中心，依彰化縣花壇鄉調解委員會調解書所示，租期自92年3月12日起至94年3月12日止等事實，為被告所不爭執，且有土地登記謄本、建物登記謄本、彰化縣花壇鄉調解委員會調解書在卷可稽，自堪信為真實。又原告主張系爭房屋即如附圖所示編號A、B、C、D所示之建物係原告所有，現為被告占有使用作為汽車展售中心之事實，亦為被告所不爭執，並經本院會同彰化縣彰化地政事務所派員勘測屬實，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽，堪認被告確有占用原告所有系爭房屋之事實。
五、原告復主張隆泰公司已於92年9月2日以被告違反租約，將系爭房屋變相提供訴外人能守實業有限公司使用為由，發函終止租賃契約，該租賃關於同年月5日即已消滅，自無民法第
451條繼續租賃契約之問題，被告對原告亦屬無權占有等語，則為被告所否認，辯稱：調解書係隆泰公司與被告間另行訂立之一個新租賃契約，該調解書並無記載應遵守85年4月13日租賃契約有關未經隆泰公司同意，不得將房屋之全部或一部份轉租、出借、頂讓、或以其他變相方法由他人使用房屋，否則隆泰公司得終止租約等字，則被告縱有將系爭房屋之部份提供予「能守實業有限公司」做為營業所使用，亦無違約之可言，且隆泰公司終止租約後，仍繼續向被告收取92年9月起至93年2月止，每月十三萬元之租金，則隆泰公司與被告於92年10月1日起，就系爭房屋成立另一未定期限之新租賃契約，此一新租賃契約既由法院判決，不因未經公證、未定期限而對原告不存在等語。經查：被告與隆泰公司間就系爭房屋之租賃關係，因被告違約而經隆泰公司為終止租約之意思表示，於同年月5日租賃關係消滅，隆泰公司並起訴請求被告遷讓系爭房屋，明示反對被告繼續使用系爭租賃物之意，被告於租賃關係消滅後負有返還系爭租賃物義務之事實，業經本院93年度簡上字第94號請求返還租賃物事件判決確定在案，被告雖提起上訴，然亦經裁定駁回上訴確定，有該判決及裁定可稽，是以被告與隆泰公司間之租賃關係自92年9月5日起消滅，要無民法第451條之適用，洵堪確定，自無適用同法第425條第1項租賃契約對原告繼續存在之餘地，故被告所辯租賃關係仍繼續存在云云，當無可採。從而，原告本於物上請求權請求被告應自系爭建物如附圖所示編號
A、B、C、D之建物遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。
六、原告再主張被告自92年10月21日無權占有系爭房屋而使用作為汽車展售中心，顯然受有相當於租金之不當得利，依據被告與隆泰公司彰化縣花壇鄉調解委員會調解書第1項有關被告向隆泰公司續租第一年之租金，為每月130000元，第二年租金提高為每月145000元作為計算被告所受相當於租金之不當得利之基準，被告應給付原告0000000元，及自94年4月21日起至搬遷日止，按月給付145000元等語。按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。而無權占有他人房屋或土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，原告於92年10月21日取得系爭土地及房屋所有權，已如前述，原告自此時起即享有民法第765條自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人干涉之權利，被告無權占用系爭土地，無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致原告受損害，原告自得依不當得利法則，請求被告返還相當於租金之數額。按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1項定有明文。又租金之數額，尚須斟酌地理之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用之經濟價值及所受利益等項，並與鄰近租金相比較以為決定之。查被告無權占有如附圖編號A、B、C、D部分建物之基地面積為2075.66平方公尺，該土地申報地價每平方公尺為1021元，有土地登記謄本可證，故其價值為0000000元（元以下四捨五入），又其房屋價值為0000000元，故土地及其建築物申報總價額為0000000元，本院斟酌現時社會經濟生活標準、房屋所在位置位於市○○○鄰○○路旁、交通便利，附近汽車展售中心林立，商業尚稱發達等因素，亦認為以相當於申報總價年息百分之五為計算損害金之標準即為相當，故以年利率百分之五即0000000元計算，其每月之租金為217081元。原告請求自92年10月21日起至93年3月20日止，按月130000元計算，93年3月21日起至94年4月20日止，按每月145000元計算，共計0000000元，以及自94年4月21日起至清償日止，按月給付145000元，均未逾上開每月租金217081元之數額，自屬合理，為有理由，應予准許。
七、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額宣告之。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決之結果無影響，毋庸一一論列，併此敘明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國94年12月23日
民事第一庭法官陳弘仁以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國94年12月23日
書記官王宣雄