裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第533號民事判決
裁判日期：民國108年06月28日
裁判案由：排除侵害等
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第533號原告合康領袖廳大廈管理委員會法定代理人 陳育麟 訴訟代理人 張世興 律師被告 焦韋菱 上列當事人間排除侵害等事件，本院於民國108年5月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠坐落於新北市○○區○○路之「合康領袖廳大廈」（下稱系
爭大樓）係於民國95年間建築完成並取得使用執照，為一共
221戶之集合式住宅大樓。系爭大樓有制定社區規約（原證
1），成立管理委員會，並經主管機關備查。原告為系爭大樓之管理委員會，被告於101年10月25日持有如附表所示土地及建物（門牌號碼：新北市○○區○○路○○號15樓）（原證2、3），而為系爭大樓之區分所有權人。
㈡緣被告偏持己見，不容他人意見，亦不遵守社區管理運作規
範，僅憑個人主觀看法，自106年8月起即辱罵社區服務人員如主任、秘書、 保全 等；擅自在社區公告添加文字、撕下公告、張貼個人意見；擅闖辦公室、會議室；指控、騷擾、辱罵及咆哮住戶、委員、主委及服務人員；對住戶、第10、
11、12屆各屆全體委員及服務人員多次提起刑事告訴；私自聯絡社區廠商，損害管委會名譽；亂丟垃圾及狗大便；對住戶及社區委員強行錄影…等等行為，已造成眾多住戶、委員及服務人員精神壓力及小孩心理恐懼，嚴重影響社區安寧及損害社區形象，經社區多次勸導，並發函促請其改善（原證
4），被告仍我行我素，毫無改善，反而變本加厲（原證5）。
㈢系爭大樓遂於107年6月10日召開第13屆區分所有權人會議
，通過決議授權原告訴請法院強制被告遷離及出讓房屋（原證6），逾3個月，被告仍未改善，系爭大樓再於同年11月18日召開第13屆第1次臨時區分所有權人會議，再次通過決議授權原告訴請法院強制被告遷離及出讓房屋（原證7），並經通告在案（原證8）。因此，原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款及第2項規定，訴請被告遷離及出讓如附表所示之不動產，實有理由。
㈣本件原告係依據公寓大廈管理條例第22條規定，請求被告遷
離出讓，衡之原告所得訴訟利益，乃為維護全體住戶之居住安寧、生命安全，將被告強制遷離出讓係命被告為一定之行為，並無財產權性質，故本件非屬財產權性質，依民事訴訟法第77條之14條第1項規定，應徵第一審裁判費新臺幣3千元。併此敘明。
㈤綜上所述，本件原告之請求，均有理由，敬請鈞院鑒核，判
決如訴之聲明，以維護社區全體住戶之居住安寧、生命安全。
㈥爰依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第2項及社區
規約第18條第3項第3款規定，提起本訴，並聲明：⒈被告應自門牌號碼新北市○○區○○路○○號15樓房屋遷離。⒉被告應出讓如附表所示不動產所有權。⒊訴訟費用由被告負擔。⒋願供擔保請准宣告假執行。（見板司調卷第5頁、本院卷第251頁）
二、被告則以：㈠土區規約（原證1），被告一直要不到，直到申請工務局會
勘協助拿取社區會計憑證（原證5第6面）於107年2月17日星期六，按工務局結論於2週內擇一假日提供，被告花費96元自費影印部分社區規約。
㈡被告非持個人己見，世間應有放諸四海皆準的道德標準，合
康社區管委會零用金高於其他社區甚多，及多項財報上不合理的支出，被告只是於管委會貼於電梯鏡子上的公告上提問為什麼一場社區活動會花費5萬元且一筆領走而不是按項目核銷，之後管委會持續貼公告威脅要提告刑事（被證1），被告嘗試於中和區公所申請調解，但12屆主委 陳培文 等人藉口不去，調解失敗（被證2）。13屆主委陳育麟又在服務台入口圍起紅龍阻止被告進入警衛室後違法分割出來的小房間（被證3），還令保全 林明樹 推擠衝撞住戶，導致住戶右上臂疼痛前去永和耕莘拿驗傷單，（被證4），管委會擴權使用管理費47萬餘元請合康社區合約律師誣告被告，因為律師費太高，被告申請律師費收據會計憑證，但主委陳育麟置之不理，被告寄存證信函後才提供匯款單影本還附帶一張保密但書，何以社區花費要保密，因此被告拒簽。（被證5）即使有律師，管委會陳培文、陳育麟卻還是不斷找藉口前去安平派出所提告，由於聽說社區多年來都是這一群人在把持管委會，被告於106年11月15日年底持續請求閱覽歷屆管委會名單，但管委會完全藉故不給，（原證5第2面）後來是代班保全 吳添福 從服務台資料夾拿出來提供拍照，（被證6）才確定這夥人都是輪流的管委。主委陳育麟竟然在回覆被告社區提案單上面恐嚇:你要自己搬走還是等法拍？（被證7）種種壓迫 霸凌 造成被告健康受影響，產生心律不整及焦慮，有臺安醫院診斷證明，之前更因心情而導致免疫力下降，感染A流（被證8），被告只好將主委陳育麟恐嚇的回覆貼於自家的信箱面板上，但又遭陳育麟去安平派出所提告妨礙名譽（被證9）。
㈢主委陳育麟常常深夜躲在警衛室後房間抽雪茄，107年11月
13日被告偶然經過看到，就以手機拍攝向衛生局檢舉裁處在案（被證10）。107年6月10日是被告第一次參加本社區第13屆的區權會，現場發現只有當過委員的人才可以領很多份委託書投票，總共60份委託書，但票選下屆委員卻有領票簽名比票匭票數少的情況，後來私下補選，仍然是 吳介仁 。議案都以拍手通過或主委自行決定，最後只有垃圾袋費用現場投票，結果共39票，加上委託書60份，根本連社區半數都不到，合康共221戶，被告有現場錄音檔，已交給 宇股 ，這裡提供譯文（被證11）。之前11屆區權會有住戶柴小姐提案請管委會匆私自與新視波簽約收取1年13萬共2年26萬的回饋金卻不回饋給社區收視戶去抵收視費用，反而放進社區帳戶讓管委會使用。被告於107年2月22日已對管委會提告背信等罪。（107年度偵字第21007號）11屆區權會 中柴 小姐並建議管委會確實執行區櫂會人數清點與記載。（被證12）㈣107年6月10日第13屆區權會主委陳培文在會中說要驅離被
告，以拍手草草通過，之後又在107年11月18日假意辦一個社區12年多來第一次的臨時大會，公告未寫舉辦目的，違反公寓大廈管理條例第25條規定，且製作I7頁汙衊被告的文宣冊（原證5）投人221戶信箱（已提告加重誹謗），11月18日當天下午2點左右，被告想到大廳拍攝實際參加人數，故致電安平派出所請員警陪同，但到1樓大廳發現桌椅都已清空，但表定時間是到17：00而且還包括要將警衛室違建合法化的臨時動議，二次的大會均不合法。（被證13）管委會輪流的主委陳培文、 陳肓麟 ，經常晚上在大門口聚集跟夜班保全林明樹抽菸，破壞社區環境與空氣，東鼎保全樓管公司紀律不彰，向管委會與 東鼎張 經理反映均無用（被證14），在12屆區櫂會也有住戶提出請勿於門口擺放煙桶變相鼓勵吸菸，且反映陳育麟抽雪茄煙霧更大更臭，但陳培文只說請住戶體諒因為本社區只剩該處抽菸。他們吸菸的場所是社區大門，且都是玻璃門根本無法防止煙霧飄散進大廳。（被證15）附近方圓百里沒有一處社區有放置煙桶。專橫把持的管委會漠視住戶權益，這些濫權主委才是應該被驅離社區。107年
5月10日被告參與管委會議錄影，被管委會提告妨礙秘密，後來獲不起訴，107年6月7日被告參加管委會議，陳培文竟報警想把我趕走，被告一共拿到3份不起訴處份書（被證16）因為管委會惡搞霸凌被告，被告總共寄送4份存證信函。（被證17）管委會提供與事實不符的存證信函，因為管委會一再威脅提告刑事，又到處貼誣衊公告，被告選擇拒收，（原證5第9面5月2日）管委會就將其放大貼於每棟電梯對面的牆壁，供社區觀賞。
㈤綜上所述，本件被告之答辯陳述均有理由，最初只因查帳就
被步步進逼，不只霸凌被告，連被告80多歲的父母也跟著擔驚受怕。敬請鈞院鑒核，維護被告憲法所保障的居住自由與財產安全。
㈥答辯聲明：⒈原告之訴均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊
如受不利判決，願供擔保免為假執行。⒋原告提供不實證物，規避住戶合法之查帳權力，實施各種壓迫罷凌，造成被告身體健康受到影響，父母擔心受怕，應受律法規範制裁。（見本院卷第61頁、251頁）
三、不爭執事項：（見本院卷第252頁）㈠系爭不動產為被告所有。
㈡系爭不動產所在之「合康領袖廳大廈」有社區規約（全文詳
板司調卷第9至15頁），其中第18條第3項第3款約定：「住戶有下列各款之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。住戶若為區分所有權人時亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分。㈢其他違反法令或規約，情節重大者。」
四、本院之判斷：
㈠按人民有居住及遷徙之自由。人民有請願、訴願及訴訟之權。以上各條列舉之自由權利，除為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序，或增進公共利益所必要者外，不得以法律限制之。為憲法第10條、第16條及第23條所分別明定。上開憲法第23條規定，即為論者所稱「比例原則」之依據。所謂「比例原則」，係作為司法審查（或違憲審查）之標準；質言之，即使係為防止妨礙他人自由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益之正當目的（或稱目的正當性），仍需符合手段適合性（或稱適當性原則）、手段必要性（或稱必要性原則）及限制妥當性（或稱衡量性原則或狹義比例原則），方能限制人民基本權利（司法院大法官釋字第476號解釋及釋字第699號解釋理由書參照）。乃為保護特定重要法益之正當目的，而對基本權利有所限制時，其手段必須確實有助於目的之達成，且別無其他相同有效達成目的而侵害較小之手段可資運用，而手段與目的間復需合乎比例關係（亦即，損害比例必須相當），方符比例原則。次按住戶有下列情形之一者，由管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離：一、積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。二、違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第4款規定處以罰鍰後，仍不改善或續犯者。
三、其他違反法令或規約情節重大者公寓大廈管理條例第22條第1項定有明文。其立法理由揭明：「按強制出讓區分所有權之制度攸關區分所有權人利害關係甚大，參考西德住宅所有權法第18條第1項規定區分所有權人有嚴重違反對他區分所有權人之義務，致無法維持共同關係者，得由他區分所有權人向法院請求出讓該違反者之區分所有權及該條第2項所例示強制出讓區分所有權之事由」，準此，公寓大廈管理條例第22條第1項第3款規定所稱「違反法令或規約情節重大」而訴請法院強制遷離之情形，應以該住戶違反法令或規約而嚴重違反對他區分所有人之義務，致無法維持共同群居關係（並應考量有無逾越適當性、必要性、衡平性），經管委會促請其改善，於3個月內仍未改善，經區權人會議決議訴請法院強制遷離始足當之。再按，住戶有下列各款之情事，管理委員會應促請區分所有權人或住戶改善，於三個月內仍未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離。住戶若為區分所有權人時亦得訴請法院命其出讓區分所有權及其基地所有權應有部分。㈢其他違反法令或規約，情節重大者，合康領袖廳大廈社區規約第18條第3項第3款亦定有明文。末按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任；民事訴訟法第277條前段亦有明文。原告就被告有何違反法令或規約情節重大之情事，及是否曾由管理負責人或管理委員會促請被告改善，被告於3個月內仍未改善，始依區分所有權人會議之決議提起本件訴訟等事實，應負舉證之責任。
㈡經查：
⒈按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區
分所有權人3分之2以上及其區分所有權比例合計3分之
2以上出席，以出席人數4分之3以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權4分之3以上之同意行之，公寓大廈管理條例第31條定有明文。又依合康領袖廳大廈社區規約第3條第10項後段規定：「其餘決議均應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之（見板司調卷第10頁）。
⒉由此可知管理負責人或管理委員會對於住戶訴請法院強制
其遷離，須具備住戶有違反法令或規約行為且情節重大，曾由管理負責人或管理委員會促請改善，而該住戶於3個月內仍未改善，並經區分所有權人會議決議強制其遷離之要件。窺其立法意旨，係考量將住戶或區分所有權人強制遷離，對於住戶居住自由及財產權之限制甚鉅，乃維持公寓大廈其他住戶共同利益之最後及最激烈手段，為兼顧其他公寓大廈住戶之居住安寧等利益，遂規定管理負責人或管理委員會須先促請改善，並給予該住戶3個月之緩衝期間為改善。倘3個月內仍未改善，始得由區分所有權人會議衡量該住戶改善情形，決議是否訴請法院強制其遷離。
⒊原告主張被告迭次不遵守社區管理運作規範，並多次辱罵
社區服務人員；擅自在社區公告添加文字、撕下公告、張貼個人意見；擅闖辦公室、會議室；指控、騷擾、辱罵及咆哮住戶、委員、主委及服務人員；對住戶、第10、11、12屆各屆全體委員及服務人員多次提起刑事告訴；私自聯絡社區廠商，損害管委會名譽；亂丟垃圾及狗大便；對住戶及社區委員強行錄影等行為，已違反公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第2項及社區規約第18條第3項第
3款等規定，並於107年6月6日以存證信函敘明被告之相關脫序行為，促請其改善，有存證信函影本可稽（見板司調卷第20至25頁），且另於107年11月18日召開第13屆第一次臨時區分所有權人會議，決議訴請法院強制被告遷離，有會議紀錄可證（見板司調卷第44頁）。該次會議實到出席人數比例為63.71％，同意決議者之區分所有權比例經核算佔全部比率61.08％，超過出席總數2分之1，是前開決議當屬合法，符合公寓大廈管理條例及住戶規約規定。
⒋經查，原告主張之事實，固據其提出通知被告停止擾亂社
區安寧行為之郵局存證信函、被告破壞社區之相關行為彙整表、107年6月10日第13屆區分所有權人會議紀錄、
107年11月18日召開第13屆第1次臨時區分所有權人會議紀錄、原告管理委員會於107年11月28日之通告為證（見板司調卷第20至25頁、第26至41頁、第42至43頁背面、第44頁、第45頁）。惟上開文件僅係原告單方所製作之文書或紀錄，應無法作為證明召開臨時區分所有權人會議前，被告有何違反法令或規約情節重大之證據，且原告未舉證被告之何種行為屬違反規約情節重大，亦未能舉證證明被告經促請改善後尚有違反法令或規約之事實，尚難認被告有「曾由管理負責人或管理委員會促請改善，於3個月內仍未改善」之情事。原告依前揭法條、規約規定訴請被告遷離，尚有未合。是原告前開主張為不可採。
⒌再查，原告前法定代理人陳培文曾因與被告間之糾紛多次
對被告提起以下之刑事告訴：①陳培文及住戶 歐榮珠 以被告自106年10月25日起至同年12月9日止，多次在管委會公告上塗鴉或將公告撕毀及自106年11月27日起至106年12月26日止，先後對歐榮珠或陳培文為辱罵或妨害名譽之行為，對被告提起刑事告訴；②陳培文以被告於107年5月10日20時許，在該社區2樓會議室外，無故開啟手機之錄影功能竊錄陳培文及其友人，對被告提起妨害秘密之刑事告訴；③陳培文以被告自107年2月22日起至同年5月10日止，在未經管委會或管委會所屬值班保全、秘書等人之同意，多次侵入該社區1樓大廳之管委會管理室及辦公室，及另基於強制之故意，分別於同年2月22日20時26分許，在管委會辦公室門口處以身體壓住門以阻擋陳培文關門，及於同年5月10日20時許，正值陳培文與管委會委員在該區2樓會議室召開管委會會議時，大聲咆哮並以身體阻擋陳培文關門，以此方式妨害陳培文及管委會委員會議之進行，對被告提起妨害自由等刑事告訴。惟上開案件經臺灣新北地方檢察署（下稱新北地檢署）檢察官調查後均已為不起訴處分，有新北地檢署107年度偵字第11887號、107年度偵字第20717號、107年度偵字第21140號不起訴處分書在卷可稽（見本院卷第159至169頁、第171至173頁、第175至183頁），而上開刑事告訴均係陳培文與被告間之私人糾紛，與社區住戶之居住權益無涉，是原告雖陳稱被告有上述擾亂社區安寧之行為云云，惟並未提出其他積極證據證明被告確有原告所述之擾亂社區安寧行為，原告前開主張為不可採。
五、綜上所述，依原告所提之證據資料，尚不足以認定被告已有違反法令或規約情節重大之情事，且未能證明被告於接獲通知之後3個月內仍未改善，則原告依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、第2項及社區規約第18條第3項第3款規定起訴，請求法院強制被告遷離，尚屬無據，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於判決結果不生影響，爰不一一論列。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國108年6月28日
民事第四庭法官許珮育以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年7月5日
書記官陳冠云