臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決
105年度南小字第1188號
原 告 李明建
被 告 楊藏庸
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國106年10月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文，依同法第436條之23、第436條第2
項規定，亦為小額訴訟程序所準用。本件原告原起訴聲明請
求被告應給付原告新臺幣（下同）28,000元，及自民國105
年8月10日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。嗣於
105年12月9日言詞辯論程序中變更其聲明為：被告應給付原
告80,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止
，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第21頁），核屬擴
張應受判決事項之聲明，揆諸前開規定，自應准許。
二、原告主張：
㈠原告於105年7月11日向被告以1,050,000元購買坐落臺南市
○○區○○段○○○○號（權利範圍10000分之130）、951地號
（權利範圍10000分之130）土地，及其上同段654建號（門
牌號碼臺南市○○區○○路○○○○○○號5樓）建物（以下合稱
系爭房地，如指建物部分則稱系爭房屋），購買後馬上入住
，於同年8月份有颱風，下雨後陽台天花板（下稱系爭天花
板）開始一直漏水，經原告查看，系爭天花板水泥均是後來
整修新補；嗣經原告僱工進行防水工程後，仍有漏水狀況。
㈡兩造簽約時，兩造及房仲業者均在場，雖買賣契約有約定賣
方即被告不負瑕疵擔保及屋況修繕責任，然當時房仲業者係
告知原告系爭房屋沒有漏水情況，標的現況說明書亦明確載
明沒有滲漏水，則依民法第366條規定，被告故意不告知物
之瑕疵，不在得免除瑕疵擔保的範圍內。又系爭房地成交價
格為1,050,000元，以系爭房屋全部坪數及陽台所占坪數比
例計算，陽台部分之價金為160,000元，但全額請求並不合
理，因若無下雨沒有漏水仍然可以使用，另參考如樓上屋主
願意讓原告修理，原告要另給付住宿費用，是以，依民法第
359條之規定，請求減少價金80,000元，及依民法第179條規
定，請求被告給付減少之價金80,000元等語。並聲明：被告
應給付原告80,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至
清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告抗辯：
㈠被告於103至104年間，曾在系爭房屋內居住過，陽台並非密
封，雨遮是舊式，颱風天風一吹，會將雨水吹進來。之前被
告還住在系爭房屋內時，系爭天花板因為混凝土比較薄的部
分有一些裂縫、剝落，造成鋼筋露出，這是因為鋼筋綁的高
低不一所造成，並非漏水所造成，故被告自己買混凝土補天
花板，並重新粉刷油漆，防止鋼筋生鏽，被告並非因為漏水
進行修補。之後被告就委託仲介出售系爭房屋，並搬至嘉義
居住。如果是嚴重漏水，鋼筋會腐爛，但補混凝土時，被告
並未發現鋼筋有腐爛。被告委託房仲業者出售後約1年後才
賣給原告，在此期間被告未住在系爭房屋。被告認為系爭房
屋陽台並未漏水，才未跟原告說有漏水，並非故意不告知。
㈡系爭契約簽訂前，被告已告知原告，系爭房屋已是賠錢出售
，被告不再支出任何費用，包含維修電梯費用等，原告當時
稱如果有問題會去找房仲，被告才將系爭房屋賣給原告。現
況說明書上雖勾選沒有漏水，但也勾選不修理以現況交屋，
系爭契約也載明以現況交屋，原告也有蓋章，原告在購買系
爭房屋前亦前往看屋看了3、4次，訂約前一天還有到現場看
，看了之後才購買，被告並無不當得利，原告之請求無理由
等語。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於105年7月11日訂定不動產買賣契約書（下稱系爭契約
），約定原告向被告以1,050,000元購買系爭房地。系爭契
約第12條特約事項約定：「現況交屋，賣方不負瑕疵擔保及
屋況修繕責任。」
㈡被告於105年2月28日就系爭不動產填寫標的現況說明書，其
中於第29項「是否有漏水情形？」勾選「否」，備註說明欄
上方「若是，請敘明位置：_」空白並未填寫，下方則於記
載「上列揭露之滲漏水處，賣方不修理以現況交屋」處打勾
。
㈢原告已付清系爭房地之價金1,050,000元，其購買系爭房地
後，將系爭房地登記於其女兒 李宜蓁 名下。
㈣原告於購買系爭房地前有前往看屋。
五、得心證之理由：
本件兩造爭點在於：㈠系爭建物之陽台天花板是否有漏水之
瑕疵？㈡若然，原告主張被告係故意不告知上開瑕疵，故上
開免除出賣人瑕疵擔保義務之特約為無效，有無理由？㈢原
告依據民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條規
定請求被告給付80,000元，有無理由？經查：
㈠系爭天花板雖有漏水情形，然無法認定被告係故意不告知瑕
疵，原告主張兩造間免除出賣人瑕疵擔保義務之特約為無效
，並無理由：
⒈原告主張其向被告購買系爭建物後，系爭天花板有漏水等
情，業經其提出系爭天花板照片26張（見本院卷第47至52
頁）、載有抓漏、油漆、打除費用共計12,500元之修繕單
據1紙（見本院卷第35頁）為證，並經證人 吳家軒 證稱：
我與原告是鄰居，原告問我職業，我告知原告我是做防水
抓漏的，原告告知我他家中有漏水，我就找個時間前往系
爭房屋查看；我前往查看當時並無正在漏水之情形，但我
看到系爭房屋陽台天花板左上方有滲水痕跡及一顆一顆膨
脹起來的水泡，用手碰就破掉，有水跑出，而滲水痕跡是
從樓層縫吸進去，從天花板裂縫跑出來一整條的泛黃，當
時我從水泡及泛黃痕跡就可以看出有漏水；我敲天花板，
聽起來有膨脹中空的聲音，鋼筋外露是我去敲膨脹中空處
，油漆剝落後才露出，露出的鋼筋是有生鏽、泛黃腐蝕的
；後來我用機器進行施工，用電鑽、鑽尾打洞後，將發泡
劑灌入系爭天花板，如果發泡劑有吸到水，就會膨脹，代
表裡面有滲水，本件發泡劑有吸水後膨脹的情形，並從樓
層縫跑出到系爭房屋外牆，剛好對面有我認識的工人在施
工，他跟我說灌入的發泡劑從6、7層樓的縫跑出；系爭陽
台有鋁門窗，如果是雨從外面潑進來，不可能造成上開水
泡及泛黃情形等語（見本院卷第102至105頁）。參諸吳家
軒陳稱其自91年起至今從事防水抓漏工程，係高雄仁武風
神防水抓漏公司出身，並曾任職於多家防水公司師傅等語
（見本院卷第101頁），足認其具有關於防水抓漏之專業
知識經驗，所述堪認可採。則原告主張系爭天花板有漏水
情形等語，堪認可信。
⒉按民法第354條第1項規定，物之出賣人對於買受人應擔保
其物依第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減
少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。此項出賣人應負
物之瑕疵擔保責任之規定，係為補充當事人之意思表示而
設，若當事人間已有免除擔保責任之特約者，縱使買賣標
的物確有民法第354條第1項所稱之瑕疵情形，惟出賣人仍
不負此法定擔保之責任（最高法院29年上字第826號判例
意旨之反面解釋足資參照）。又按以特約免除或限制出賣
人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知
其瑕疵，其特約為無效，民法第366條定有明文。而瑕疵
擔保之義務，因買受人之利益而設，故有免除義務或加以
限制之特約，當然有效。若出賣人故意不告知物之瑕疵，
則違交易上之誠實及信用，雖有免除或限制特約，仍應認
為無效（民法第366條立法理由參照）。是基於私法自治
、契約自由之原則，當事人間所締結之契約之內容，倘非
違反強行規定、違反公序良俗或其他法律特別規定而無效
者，法院自應尊重當事人間之特別約定而為審判，而民法
第354條第1項所規定之物之瑕疵擔保責任，其立法目的本
在於補充契約當事人間之契約不足之處，並非強行規定，
故若契約中特別約定免除或限制物之瑕疵擔保責任，又無
違反民法第366條規定者，則應認為該契約之約定內容為
有效，進而排除出賣人之物之瑕疵擔保責任。
⒊本件兩造間締結之系爭契約第7條「本買賣標的點交」第4
項約定：「點交之本買賣標的應以簽約時之現狀或本契約
之約定為準。」，第12條「特約事項」約定「現況交屋，
賣方不負瑕疵擔保及屋況修繕責任。」等情，有系爭契約
附卷可證（見本院卷第26至27頁），足見兩造於簽訂系爭
契約時，已以特約免除出賣人關於系爭房屋之瑕疵擔保義
務。原告雖主張被告出賣系爭房屋時，故意隱匿系爭天花
板有漏水之事實，至交屋後其始發現系爭房屋有漏水之情
形等語，然此為被告所否認，並以前詞置辯，則依民事訴
訟法第277條前段規定，自應由原告就此有利於己之事實
負舉證責任。原告固主張被告先前曾有修補天花板之情形
，且從未告知原告有漏水情形，並於系爭不動產填寫標的
現況說明書，其中於第29項「是否有漏水情形？」，勾選
「否」，另於備註說明欄上方「若是，請敘明位置：_」
空白並未填寫，可認被告有故意不告知漏水瑕疵存在之情
形等語。然查：
⑴系爭房屋有漏水之情形，固經本院認定如前，然依證人
吳家軒證稱：「（問：是否可以看出照片除了你敲除的
狀況以外，是何時產生的？《提示本院卷第47至49頁並
告以要旨》）無法判斷，我們可以判斷的是有沒有人去
施工過。」（見本院卷第105頁背面），足見縱然具有
防水抓漏專業知識者，亦無法判斷原告所提出照片中之
起毛、泛黃、水泡等情形是何時產生，則原告所指之漏
水狀況，是否於被告交付系爭房屋時即已存在，已屬有
疑。
⑵依證人 張瑜紓 證稱：我是臺灣房屋僱用的業務員，系爭
房地仲介事宜是由我承辦；被告委託臺灣房屋出售1年
多，才賣給原告；訂約前我曾帶原告前往現場看屋2、3
次，被告並未在場，最後一次看屋好像是決定要不要買
；在賣給原告之前，曾有以1,260,000元賣出1次，但後
來因對方違約而未成交等語（見本院卷第60頁背面、第
63頁背面）；並參諸被告提出臺灣房屋服務費確認單上
記載日期為104年8月31日（見本院卷第110頁），堪認
被告辯稱：其在系爭天花板補混凝土並重新粉刷油漆後
，就委託仲介出售系爭房屋，其並未居住在系爭房屋內
，期間曾經有另一人要購買，其亦曾給付仲介服務費，
然後來未成交，其委託仲介銷售後約1年，原告始購買
系爭房屋等語，應屬可採。
⑶觀諸原告所提出系爭天花板照片，有明顯水泥剝落、起
毛現象（見本院卷第47至48頁），參以證人吳家軒證稱
：依我前往現場查看之狀況，一般人就可以看得出來天
花板有滲漏水的情形，因為油漆有起毛、泛黃、起水泡
，這些是壁癌的特徵等語（見本院卷第102至105頁）。
則如在系爭契約簽訂前，系爭天花板已呈現如本院卷第
47至49頁原告提出之照片所示起毛、水泡、泛黃等現象
，則原告偕同房仲人員前往看屋時，原告及房仲人員均
應可輕易發現上情，而得知系爭天花板有滲漏水情形，
原告及房仲人員應會就系爭天花板是否有滲漏水情事向
被告詢問確認，以保證各自權益。然依原告所述，其於
簽約前至系爭房屋看屋時，系爭天花板並非呈現本院卷
第47至49頁照片所示狀況，當時天花板沒有起毛、水泡
、油漆剝落情形，看不出來有漏水痕跡（見本院卷第53
頁背面至第54頁、第106頁背面），證人張瑜紓亦證稱
：訂約前我曾帶原告前往現場看屋2、3次，被告並未在
場，最後一次看屋好像是決定要不要買；我不記得當時
陽台天花板有無油漆剝落情況，也沒有注意陽台天花板
有無滲漏水痕跡，現場是乾淨的，沒有看出有什麼瑕疵
；原告看屋時沒有詢問我關於陽台天花板的問題，我在
仲介本件買賣過程中，兩造也沒有談論到陽台天花板有
無漏水的情形，我賣房子時會將所知的房子現況條件據
實告知買方等語（見本院卷第60頁背面至第65頁）。足
見被告就系爭天花板填補混凝土並粉刷油漆後，至兩造
簽訂系爭契約時約1年時間，系爭房屋陽台仍未呈現自
外觀可明顯看出之漏水情形或其他異狀，則被告主觀上
認為系爭房屋並無漏水，因此於簽訂系爭契約時，表示
系爭房屋並無漏水等語，尚難認係故意不告知瑕疵存在
。又被告縱有補混凝土及重新油漆之行為，然其已陳稱
係因看到鋼筋露出而進行填補，並非因漏水之故而進行
修補等語（見本院卷第94頁背面），而系爭房屋係於79
年12月3日建築完成之鋼筋混凝土造建物，有土地建物
查詢資料附卷可參（見本院卷第13頁），距今已約20餘
年，並非新建，且屋齡甚長，則被告於填補混凝土前，
系爭天花板所生混凝土裂縫、剝落情形，是否係因漏水
所致，或係因屋齡已久、或其他原因所致，實屬有疑。
而原告並未舉證證明其所提相片中所示起毛、泛黃、水
泡等情形，於被告填補混凝土及重新粉刷前亦屬存在，
故尚不能以被告有補混凝土及油漆之行為，即認其上開
行為係因系爭天花板漏水而進行之修補，並據以推認其
有故意不告知瑕疵之情形。
⒋依上所述，系爭天花板雖有漏水情形，然該漏水情形是否
確為被告交付系爭房屋時即已存在，已屬有疑，且依原告
所舉證據資料，尚難認定被告於簽訂系爭契約時，具有故
意不告知瑕疵之情事，故原告主張被告係故意不告知瑕疵
，依民法第366條規定，兩造間免除出賣人瑕疵擔保義務
之特約為無效等語，尚屬無據。
㈡原告依據民法第359條規定請求減少價金，並依民法第179條
規定請求被告給付80,000元，並無理由：
兩造簽訂系爭契約時，既已約定出賣人即被告以現況交屋，
不負瑕疵擔保及屋況修繕責任（如不爭執事項㈠），且依上
開說明，該特約並無因出賣人故意不告知瑕疵而無效之情形
，從而，縱然系爭房屋陽台天花板存有漏水之瑕疵，然被告
依兩造之上開特約，仍不負瑕疵擔保責任。原告依據民法第
359條規定請求減少價金80,000元，並依民法第179條規定請
求被告給付80,000元，並無理由。
六、綜上所述，兩造於簽訂系爭契約時，已約定被告以現況交屋
，不負瑕疵擔保及屋況修繕責任，且本件尚難認有被告故意
不告知瑕疵之情形，則原告依民法第359條規定，請求減少
價金，並依民法第179條規定，請求被告給付減少之價金800
,000元，及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
七、末按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；小額訴訟，法院為訴
訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第
436條之19第1項分別定有明文。經查，本件本訴部分訴訟費
用經核為1,000元（即第一審裁判費），本院爰依職權確定
上開訴訟費用由敗訴之原告負擔。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及證據，經本
院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘
明。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條之19第1
項。
中華民國106年11月3日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官余玟慧
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，
應一併繳納上訴審裁判費。
依民事訴訟法第436條之24第2項之規定，對於小額程序之第一審
判決之上訴，非以其違背法令之理由，不得為之。且上訴狀內應
記載表明（一）原判決所違背之法令及其具體內容。（二）依訴
訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實者。
中華民國106年11月3日
書記官李俊宏