宣 示 判 決 筆 錄 101年度板簡字第1971號
原 告 邱人傑
被 告 基泰 和里ABC棟社區管理委員會
法定代理人 薛永 讀
上列當事人101年度板簡字第1971號請求損害賠償事件於中華民
國102年7月25日辯論終結，於中華民國102年8月15日下午4
時30分，在本院板橋簡易庭公開宣示判決，出席職員如下：
法 官 李崇豪
法院書記官 莊雅萍
通 譯 謝明君
朗讀案由到場當事人：均未到
法官宣示判決，判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領如下
：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由要領
一、被告基泰和里ABC棟社區管理委員會之法定代理人原為譚鴻
達，嗣訴訟繫屬中於民國（下同）102年1月7日變更為薛
永讀後，具狀聲明承受訴訟在案，經核無不合，應予准許，
合先敘明。
二、原告主張：
（一）原告為基泰和里ABC棟社區之區分所有權人，原告所有之
建物門牌號碼為新北市○○區○○路○○○○○號8樓（下稱
系爭房屋），被告則為新北市基泰和里ABC棟社區之管理
委員會。原告所有之上揭建物頂樓平台發生漏水，直接影
響原告所有系爭房屋室內天花板亦產生漏水現象，原告於
101年6月起即一再請求被告修繕系爭房屋頂樓漏水，惟
卻屢遭被告回絕。原告迫於無奈只得提起本件訴訟以維權
益。
（二）次查，系爭房屋頂樓平台屬公共部分，依大廈管理條例第
7條第3款表述，公共部分不得專用。故本社區各住戶均
有使用頂樓平台之權益。頂樓平台上有各樓層住戶架設之
加壓馬達及多條管線、水塔，且社區定期派工至頂樓清洗
水塔，由此可得知頂樓平台並非原告專用。
（三）按「公寓大廈管理條例」第7、10、11條及「本社區住戶
規約」均已明定共用部分之修繕、管理、維護義務，為管
理委員會為之。即管理委員會應盡其法定義務，如有不履
行之情形，各區分所有權人即得依規定請求管理委員會善
盡修繕、管理、維護之義務，如此始足以落實「公寓大廈
管理條例」第1條所稱加強公寓廈之管理維護，提昇居住
品質之立法目的。而本案被告雖於98年第11屆所有權人會
議上以表決方式修改住戶規約，認為本社區頂樓平台滲水
之責任歸屬由頂樓之住戶自行負擔，然此決議明顯違背公
平正義原則，亦與上述公寓大廈管理條例相違背，故上開
決議應為無效。
（四）揆諸前揭說明，系爭房屋漏水係肇因於大樓頂樓疏於管理
維護所致，被告就系爭頂樓即共用部分應負修繕之義務，
然於原告已多次向被告請求修繕，被告拖延至今未決，原
告自得依上開規定報請被告核准原告先行修護，以安眷居
，並要求被告負損害賠償責任。請求損害賠償之項目及數
額，包括：頂樓修漏金額新台幣（下同）000000元，房屋
牆壁粉刷、防水壁癌處理，金額35600元，總計407563元
。為此求為判決：⑴被告應返還頂樓平台滲水修繕費用
371963元。⑵被告應返還頂樓平台滲水導致牆壁腐蝕、剝
落，滋生壁癌、發霉及嚴重滲水需施作防水壁癌處理及油
漆粉刷工程費用35600元等語。
三、被告則辯以：
（一）依據起造人基泰建設股份有限公司購買房屋之契約書第8
條第2項前段所載：「屋頂避難平台除樓梯間等共同使用
部分外，其餘部分約定由頂樓各戶所有權人使用及管理。
」，可知屋頂避難平台早已由頂樓各戶所有權人使用及管
理，且原告亦去函請求解釋區分所有權人對專有部分修繕
之義務，新北市工務局表明此涉及個案私權爭議，故被告
認為此頂樓平台漏水部分應由原告自行負責修繕。
（二）有關系爭房屋已於90年8月24日台北縣違章建築拆除隊函
中提及，其於90年9月4日會勘後認定當時其系爭房屋屋
頂設有違建，請當時之屋主即原告自行拆除。爾後原告分
別於93年、98年提出屋頂漏水請被告協助處理之要求，但
被告合理懷疑此漏水係因原告之違建造成屋頂防水層破壞
。
（三）於98年10月17日所召開基泰和里ABC棟社區管理委員會第
11屆區分所有權人會議中，已將原本之社區住戶加以修改
，認為本社區頂樓平台滲水之責任歸屬應由頂樓住戶自行
負擔，故本屆管委會只得依循該會議辦理。
（四）據瞭解原告非為社區原始住戶，其購買之房屋有漏水之現
象，其求償之對象應非被告。而原告所提出之修繕金額是
否已先經由第三公正單位判斷價位是否合理，同時被告亦
想瞭解此頂樓平台之修繕是否有年限之限制各等語。
四、本院之判斷：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文，復按民事訴訟如係
由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不
能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯
事實，即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回
原告之請求，最高法院72年台上字第4225號判決可資參照
。本件依原告所提照片24幀及本院於102年3月22日上午10
時至現場履勘結果：該建物為8層RC建物之頂樓，該屋客
廳大門上方橫樑、屋內房間3間、走廊天花板等有油漆剝
落、 白華 情形，此有勘驗筆錄在卷可稽），均僅能證明系
爭房屋之客廳大門上方橫樑、屋內房間3間、走廊天花板
等有油漆剝落及白華之情事，至上開油漆剝落、白華之原
因為何？是否屬於公寓大廈管理條例第10條第2項所稱之
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護？及修復費
用若干仍待鑑定查其確切原因。又本院囑託社團法人新北
市建築師公會就前揭油漆剝落、白華情形發生原因、範圍
、修復費用若干一併鑑定部分，亦因原告未依通知繳交鑑
定費用而未能進行鑑定。至原告所提由原告出具之修繕切
結書亦僅記載：被告同意由原告自行修繕頂樓屋頂平台之
旨，此有該切結書影本乙紙在卷可稽（原證三），要難據
以認定被告即有修繕義務。綜上所述，原告先不能舉證系
爭房屋前開漏水情形確為被告所致，揆諸首開說明，原告
之主張，即無足取。
（二）從而，原告依公寓大廈管理條例10條及住戶規約、侵權行
為損害賠償之法律關係訴請⑴被告應返還頂樓平台滲水修
繕費用371963元。⑵被告應返還頂樓平台滲水導致牆壁腐
蝕、剝落，滋生壁癌、發霉及嚴重滲水需施作防水壁癌處
理及油漆粉刷工程費用35600元，尚有未合，應予駁回。
五、本件判決基礎俱已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經
本院審酌後，核與判決不生影響，無逐一論駁之必要，併此
敘明。
中華民國102年8月15日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官莊雅萍
法官李崇豪
上列為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年8月15日
書記官莊雅萍