臺灣臺北地方法院87年度重訴字第1353號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院87年重訴字第1353號民事判決

裁判日期：民國89年06月30日

裁判案由：返還不當得利

臺灣臺北地方法院民事判決八十七度重訴字第一三五三號
原告帕路可開發企業股份有限公司法定代理人丁○○訴訟代理人張靜律師複代理人謝國允律師被告新光人壽保險股份有限公司設台北市○○區○○○路○段○○號法定代理人乙○○住台北市○○區○○○路○段○○號被告新光產物保險股份有限公司設台北市○○○路○段○○號法定代理人丙○○住台北市○○○路○段○○號被告廣明企業股份有限公司設台北縣新店市○○路○○號法定代理人甲○○住台北縣新店市○○路○○號右三人共同訴訟代理人 黃訓章 律師右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主文原告之訴駁回及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告新光人壽保險股份有限公司應給付原告新台幣（下同）伍佰伍拾玖萬伍仟陸佰元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、被告新光產物保險股份有限公司應給付原告壹佰捌拾陸萬伍仟貳佰元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
三、被告廣明企業股份有限公司應給付原告壹佰捌拾陸萬伍仟貳佰元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
並陳明願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、程序部分：緣坐落台北市○○區○○段（原介壽段）三小段二六地號上之建物即台北市○○路新光保險大樓三四號一樓、二樓暨地下一樓、地下二樓，原為被告新光人壽保險股份有限公司（下稱新光人壽公司）、新光產物保險股份有限公司（下稱新光產物公司）及廣明企業股份有限公司（下稱廣明公司）所共有，應有部分分別為五分之三、五分之一及五分之一，惟新光產物公司之應有部分業已於民國八十四年十二月十六日以買賣為原因而於同年月二十九日移轉為新光人壽公司所有，惟對本件事實之認定及原告之請求暨主張並無影響，合先敘明。
二、實體部份：
(一)被告三家公司前曾基於共有人全體之同意於八十二年以前將上揭建物共同出租予訴外人山佛莊股份有限公司（下稱山佛莊公司），惟因山佛莊公司嗣後未依約按月給付租金（每月之租金支票退票），曾遭新光保險大樓服務處於八十二年三月三日公告自同年三月五日起斷水斷電，而在斷水斷電之前，山佛莊公司意欲原告承接其租約以減少其損失，乃透過前新竹市長 施性忠 先生之推薦由原告與被告三家公司協商，兩造並曾於八十二年二月二十六日開會協商，有當日協調會會議紀錄可稽，前後又歷經多次協商，而終於八十二年三月十二日兩造達成協議而先簽訂六個月為期之房屋租賃契約書，由原告於八十二年三月十三日起接續山佛莊公司承租上揭建物，並先行支付被告六個月租金，每月租金一百二十萬元，合計七百二十萬元（營業稅外加）。
(二)其後兩造於八十二年九月九日再簽訂二年六個月之房屋租賃契約書，並經鈞院公證處予以公證在案，此所以系爭租賃契約書第二條約定租賃期限係自八十二年九月十三日至八十五年三月十二日止共二年六月之原因，乃兩造所約定之租賃期限至少為三年，甚且代理被告出面簽約之業務承辦人員（兩次簽約均非被告之法定代理人親自出面，而均由其承辦人員出面代理簽約），還口頭應允租賃期限屆滿時，會最少再續租二年。因為，原告接手山佛莊公司之裝潢及依實際需要另投下資金，再重新一部裝潢之代價即高達四千萬元，故租賃期間愈長，裝潢支出才愈可能賺回來，並才可能盈餘愈多，租期如過短，勢必無法彌補裝潢費用之支出。
(三)原告接手訴外人山佛莊公司所承租之系爭標的物即新光保險大樓（亦即寶慶大樓），因政府興建捷運系統，致系爭標的物大部分之出入口，除均遭捷運圍籬所封閉外，公車站牌亦無法設立，且大樓正門口遭捷運工程單位用為停放施工車輛之場所，是以系爭標的物雖然地點極佳，但基於上述捷運施工情形之考量，顧客即消費者在未設有公車搭乘及出入不便之情況下，實非適合經營商業之良好處所，然被告於八十二年二月二十六日租金協調會中表示該捷運圍籬於一年後拆除，此有當日租金協調會會議記錄第一點可稽。因此，兩造方會以一年後捷運圍籬拆除，第二年圍籬拆除後仍有些許會造成影響之後續工程，第三年即已脫離交通黑暗期，商機逐漸好轉為計算基礎，考量每年之租金數額，約定前六個月（即八十二年九月十三日至八十三年三月十二日止）每個月租金為一百二十萬元，第一年（即八十三年三月十三日至八十四年三月十二日止）每個月租金為一百四十萬元，第二年（即八十四年三月十二日至八十五年三月十二日）每個月租金為一百六十萬元。即兩造認為捷運圍籬將於一年後拆除至第三年全部回歸正常，是以兩造簽訂租賃契約。
(四)然而事與願違，捷運工程迄今尚未完工，不但圍籬依舊在，甚且在三年租期中，據原告公司法定代理人丁○○陳述該圍籬事實上愈圍愈緊密也愈靠近，從租賃剛開始時即八十二年二、三月間，圍籬所在尚離新光保險大樓（之騎樓）約有兩公尺之遠，以致中間尚形成一條人行小路，而一片片圍籬之間亦尚有空隙或缺口，但後來圍籬顯然就緊靠著新光保險大樓之騎樓設置，中間已無小路，而且圍籬圍著大樓幾無空隙，致大樓對外出入極為不便。雖有關系爭幾年來圍籬狀況之變遷，鈞院以八十八年八月二十四日北院字義民青八十七重訴一三五三字第32035號函向台北市政府捷運局函查台北市○○路、寶慶路口此一路段八十二年二月二十六日至八十六年二月五日間有關捷運圍籬架設與寶慶路三十四號之建物情形。台北市政府捷運局於八十八年九月十三日以北市中土二字第八八六０八九二八００號函說明，其於八十二年七月十四日至八十五年六月期間站體結構施作，圍籬距騎樓6.3-6.7公尺不等云云。然當時圍籬縱有距離騎樓如上開台北市政府捷運局所云之距離，惟於八十四年十二月二十七日圍籬外台北市政府捷運局仍有將道路圍住，以致車輛不能通行之情形。且鈞院若參見原證七之照片，即可知圍籬外仍有工程車佔據道路用以施工之情形，上揭情形均導致商場之人潮與商機減少，致損害原告權益甚鉅。是前揭兩造租約訂立時該租賃契約關係之基礎及環境情事，於該租約成立後，因捷運工程施工進度嚴重落後，致不能如兩造所預期於一年後全部拆除完畢，是以原告主張懇請鈞院依情事變更原則，依職權予以減少租金，即兩造租金不應依約調漲。
(五)又原告向被告承租者乃系爭標的物之一樓、二樓及地下一樓與地下二樓共四層，地下一樓乃做為小吃專櫃使用，此亦為被告所明知。惟系爭標的物之地下一樓於八十四年二月二十八日遭台北市政府工務局建築管理處（下稱北市建管處）斷水斷電並勒令不得擅自使用，即系爭標的物之一部分，原告無法繼續做為小吃專櫃使用，即被告基於兩造租賃之契約所應為之給付嗣後一部不能，惟其係因北市建管處之行政行為所致，乃不可歸責於為租賃契約兩造即雙方當事人之事由，依法原告之租金給付亦應按比例減少之。
三、有關因捷運圍籬遲為拆除，原告主張兩造租賃契約應酌減租金部份：
(一)就捷運圍籬未依兩造於訂立系爭租賃契約時之認知，於三年內完全拆除，反而越離越近此情事，乃屬情事變更，鈞院應適用民事訴訟法第三百九十七條，就租金部分予以酌減，即不應調漲而維持第二年及第三年每個月一百二十萬元，是就此部分第二年應減少每個月二十萬元，十二個月合計二百四十萬元；第三年應減少每個月四十萬元，十二個月合計四百八十萬元。兩年合計應減少七百二十萬元：
１、按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決，此民事訴訟法第三百九十七條定有明文。依通說及實務之見解，此即為我國情事變更原則之一般規定。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減給付或變更其他原有效果，此更經民法債編修正案於第二百二十七條之二所增定，是情事變更原則在我國民事實體法中之依據自此確立。蓋情事變更原則本即在處理，自Zitelmann以來深植於德國民法以及繼受德國民法之我國民法中，對「錯誤」這項法律制度之研究與分類，將所有關於人與事物之期待，除了「本質錯誤」以外，均納入法律上不考慮之「動機」範圍內而產生之法律漏洞。因為，一成不變信守形式的契約忠誠，實質上可能嚴重的傷害誠實信用原則，此因當事人可能因為既未做任何行為，又無過失，而只因為某些情事之改變，以致履行契約之結果，將成為一座徹底的「經濟上廢墟」（einvollerwirtshaftlicherRuin），從而為落實誠實信用原則，以實踐「正法」（richtiges）並完成法的社會理念（sozialeldeal），故契約之存續，本應以訂約時支配訂約環境之環境因素持續存在為前提，訂約後任何支配當時之環境因素改變，均應影響契約之效力。是以，法律關係發生之後，為該法律關係基礎或環境之情事，於該法律關係成立後至履行完畢前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當事人所預料之結果，如仍貫徹原定之法律效力，則顯失公平而有背於誠信原則者，即應認其法律效力得有相當變更。
２、所謂該法律關係之基礎或環境，依國內學者採用之德國通說即Larenz之修正法律行為基礎說中，針對主觀法律行為基礎之定義，係指雙方當事人於契約簽訂時所依據且對雙方意思決定影響力之共同預想，亦即此種預想是針對某種情事之存在或將發生而為，且此種預想以公平之方式思考，達到雙方當事人若認識其不確定，將不會或不會以相同之內容簽訂契約。又所謂依其原有效果顯失公平者，係指其法律效果，依一般社會觀念，顯失公平者而言。
(二)其實，原告接手山佛莊公司承租之風險極大，因為當時租賃之建物所在即新光保險大樓，已因政府興建捷運關係而大部分大樓出入口，皆遭圍籬封閉，加上該處未設公車站牌，也影響顧客上門意願，此外大樓正門口又遭捷運工程單位之施工車輛停放佔用，因此商機確屬不佳，其詳細經過如下：
１、當時被告表示捷運圍籬可能於一年後拆除（此一年期係自八十二年二、三月起至八十三年二、三月止）。乃兩造當時係以一年後捷運圍籬拆除，第二年圍籬拆除後還有一些後續工程仍有負面影響，第三年即已脫離交通黑暗期商機逐漸好轉來考量每年之月租金數額，因此原證六之租賃契約書第三條約定租金如下：前六個月（八十二年九月十三日至八十三年三月十二日止）每月租金為一百二十萬元。第一年（八十三年三月十三日至八十四年三月十二日止）每月租金為一百四十萬元。第二年（八十四年三月十三日至八十五年三月十二日止）每月租金為一百六十萬元。按每一年租金之調漲，意味著受捷運工程之負面影響愈來愈小，迨第三年（租賃契約之第二年事實上為租賃期間之第三年），捷運工程完全完工即可完全擺脫捷運工程所帶來之陰影。
２、然而事與願違，捷運工程迄今尚未完工，圍籬依舊在，甚且在三年租期中，據原告公司法定代理人丁○○陳述該圍籬事實上愈圍愈緊密也愈靠近，從租賃剛開始時即八十二年二、三月間，圍籬所在尚離新光保險大樓（之騎樓）約有兩公尺之遠，以致中間尚形成一條人行小路，而一片片圍籬之間亦尚有空隙或缺口，但現今圍籬顯然就緊靠著新光保險大樓之騎樓放置，中間已無小路，而且圍籬圍著大樓幾無空隙，致大樓對外出入極為不便。雖有關系爭幾年來圍籬狀況之變遷，鈞院以八十八年八月二十四日北院字義民青八十七重訴一三五三字第32035號函向台北市政府捷運局函查台北市○○路、寶慶路口此一路段八十二年二月二十六日至八十六年二月五日間有關捷運圍籬架設與寶慶路三十四號之建物情形。台北市政府捷運局於八十八年九月十三日以北市中土二字第八八六０八九二八００號函說明，其於八十二年七月十四日至八十五年六月期間站體結構施作，圍籬距騎樓6.3-6.7公尺不等云云，然當時圍籬縱有距離騎樓如上開台北市政府捷運局所云之距離，惟於八十四年十二月二十七日圍籬外台北市政府捷運局仍有將道路圍住，以致車輛不能通行之情形。且鈞院若參見原證七之照片，即可知圍籬外仍有工程車佔據道路用以施工之情形，上揭情形均導致商場之人潮與商機減少，致損害原告權益甚鉅。
３、有關圍籬一年後拆除情事，被告已於原告尚未承接租賃之前即告知原告會有變更（包括第二年圍籬拆除後之後續工程完工），但實際上圍籬圍住之事實卻未變更且如前述愈變本加厲，此亦應屬情事變更（該變更而情事發展上卻未變更，在法律評價上一如不該變更而情事發展上卻已變更），且顯不可歸責於原告，更非原告當時所得預料，應有民事訴訟法第三百九十七條情事變更原則之適用。此外，民法第二百十九條規定：行使債權，履行債務，應依誠實及信用方法，原告認為被告仍依書面租賃契約之約定要求原告給付租金，而不顧及圍籬之始終未拆除此一情事變更事實，這是與被告當初之說詞有異而且是違反誠信原則的。因而原告依誠信原則及情事變更原則要求被告不應調漲
二、三年（即原證六之租賃契約書所約定之第一、二年）之月租金，是依法有充分之理由的。
(三)查原告接手訴外人山佛莊公司所承租之系爭標的物即新光保險大樓（亦即寶慶大樓），因政府興建捷運系統，致系爭標的物大部分之出入口，除均遭捷運圍籬所封閉外，公車站牌亦無法設立，且大樓正門口遭捷運工程單位用為停放施工車輛之場所，是以系爭標地物雖然地點極佳，但基於上述捷運施工情形之考量，顧客即消費者在未能有公車搭乘及出入不便之情況下，實非適合經營商業之良好處所，然被告於八十二年二月二十六日租金協調會中表示該捷運圍籬於一年後拆除，此有當日租金協調會會議記錄第一點可稽。因此，兩造方會以一年後捷運圍籬拆除，第二年圍籬拆除後仍有些許會造成負面影響之後續工程，第三年即已脫離交通黑暗期，商機逐漸好轉為計算基礎，考量每年之租金數額，約定前六個月（即八十二年九月十三日至八十三年三月十二日止）每個月租金為一百二十萬元，第一年（即八十三年三月十三日至八十四年三月十二日止）每個月租金為一百四十萬元，第二年（即八十四年三月十二日至八十五年三月十二日）每個月租金為一百六十萬元。是捷運圍籬將於一年後拆除至第三年全部回歸正常，乃兩造於簽訂租賃契約，約定租金時所憑藉之環境基礎，並且對兩造是否訂立租約以及租金金額多寡此雙方意思決定具有絕對影響力之共同預想，而此預想依公平之方式思考，實已達到若原告認識其不確定將不會以相同之內容簽訂該租約，甚至不願簽訂租約之程度，是其即為系爭租賃法律關係之基礎及環境情事。惟捷運工程非但未如兩造所預期，於一年後拆除圍籬，捷運不僅迄今並未完工，在新光保險大樓前，圍籬甚至越來越密，且越來越靠近系爭標的物，且導致人車通行非常不便。是前揭兩造租約訂立時該租賃關係之基礎及環境情事，於該租約成立後，因捷運施工進度嚴重落後即不可歸責於當事人之事由，致未能如兩造所預期於一年後全部拆除完畢即發生非當事人所預期之結果，且倘維持原約定第一個月每個月租金一百二十萬元，第二年每個月租金一百四十萬元，第三年每個月租金一百六十萬元，原告所支付之金額與就系爭標的物之使用利益間，依一般之社會觀念判斷之，顯然不具有對價關係，是若維持原約定之法律效力，不僅顯然失其公平且於誠信原則亦顯有違誤。本此，應認有民事訴訟法第三百九十七條之情事變更原則之適用，懇請鈞院依職權公平裁量，就原告依原租賃契約應為之給付予以減少，亦即租金不應調漲，而維持每個月一百二十萬元。
(四)前揭金額既經鈞院酌減，就此捷運圍籬未拆部分，租金第二年應減少每個月二十萬元，十二個月合計二百四十萬元；第三年應減少每個月四十萬元，十二個月合計四百八十萬元。兩年合計七百二十萬元。故被告就此部分即無租金債權存在。
四、就系爭標的物之地下一樓小吃店專櫃，於八十四年二月二十八日遭北市建管處斷水斷電，致原告無法繼續做為小吃店專櫃使用之情事，原告主張兩造第三年之租金應減少部份：
(一)就系爭標的物之地下一樓小吃店專櫃部分，於八十四年二月二十八日遭北市建管處斷水斷電，致無法供原告繼續做為小吃店專櫃使用之情事，原告得適用民法二百六十六條第一項及類推適用民法第四百三十五條第一項之規定，主張第三年之租金每個月應減少六十萬元，十二個月合計七百二十萬元。按因不可歸責於雙方當事人之事由，至一方之給付全部不能者，他方免為對待給付之義務，如僅一部不能者，應按其比例減少對待給付，此為民法第二百六十六條第一項所明文：查
１、原告向被告承租者乃系爭標的物之一樓、二樓及地下一樓與地下二樓共四層，地下一樓乃做為小吃專櫃使用，此亦為被告所明知。惟系爭標的物之地下一樓於八十四年二月二十八日遭北市建管處斷水斷電並勒令不得擅自使用，即系爭標的物之一部分，原告無法繼續做為小吃專櫃使用，即被告基於兩造租賃契約所應為之給付嗣後一部不能，惟其係因北市建管處之行政行為所致，乃不可歸責於為租賃契約兩造即雙方當事人之事由，依前揭規定，他方即原告之給付應按比例減少之，減少之比例為因捷運圍籬遲未拆除情事變更經鈞院酌減後之第三年租金即每個月一百二十萬元之百分之五十，亦即每個月減少六十萬元，十二個月合計七百二十萬元。
２、按租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金，民法第四百三十五條第一項定有明文。蓋租賃契約之目的即係對租賃標的物為使用、收益，若標的物滅失，且其滅失不可歸責於承租人，自不能令承租人負擔此風險，由其獨自承受租賃標的物無法使用卻仍需支付租金之損失，是民法乃設此衡平規定，以調和雙方當事人間之權利義務關係。
(二)且查事實上原告接手山佛莊公司承租被告所有之新光保險大樓一、二樓及地下一、二樓係供小吃及百貨服飾專櫃營業使用，此一般稱之百貨商場，僅地下二樓當辦公室使用，而就地下一樓而言，前手山佛莊公司即係轉租予各小吃專櫃所屬之公司行號營業使用（參見原證四之協調會會議紀錄第二點），乃原告接手承租後，亦復如此轉租予小吃專櫃所屬之公司行號營業使用，其詳細經過如下：
１、原告原先根本不知地下一樓原告所接手租用之小吃專櫃地點竟係停車場，迄八十二年三月十二日簽訂原證五之書面租賃契約之時，原告始發現地下一樓係停車場。蓋原證五及六之租賃契約書第七條均約定：原告擁有地下室停車場十九個車位之租用權利；又第八條之（一）約定：租賃標的物一、二樓係供原告作為合法百貨商場之用，地下二樓作為辦公室之用，地下一樓作為停車車場之用，不得充作其他用途。當時原告曾就此提出異議，但被告三家公司業務承辦人員雖亦明知前手山佛莊公司承租地下一樓時就是設置小吃專櫃轉租營業使用，原告接手承租亦係如此（否則月租金絕非如此高額），但仍堅持必須如此簽訂，不論原告真正作何使用，他們不管，但契約書必須如此載明，原告無奈而不得不簽，此係因原告不但接手裝潢費用已花了四千萬元，且延續前手山佛莊公司也先後與地下一樓小吃專櫃（及地上一、二樓百貨服飾各專櫃）所屬之公司行號簽訂設櫃合約，箭在弦上也不能不簽約，否則對設專櫃所屬之公司行號就構成違約，賠償責任難了。
２、且證人 張福履 於八十八年四月十二日在鈞院證稱：「：：：之前地下一樓有做過小吃：：：都是做小吃店使用，開協調會時，地下室差不多有一半在經營。」，「八十二年二月十三日起一直做小吃店使用直到被斷水斷電。」由上開證詞可知系爭建物在原告接手之前之現況即為經營小吃店，且由被告所明知並同意原告繼續經營。
３、且依系爭建物地下一樓於七十九年之設計平面圖視之，亦可得知當時即係規劃成小吃專櫃。
４、又證人 鐘仁城 於八十八年五月二十四日雖在鈞院證稱：「八十二年我有參加兩造租金協調會：：：當天並未同意按現況經營，被告最後不同意按現況經營。」云云，然其證詞顯不可採。查若被告最後不同意原告按現況經營，則於八十二年二月二十六日協調會結束，至原告八十二年九月十三日正式訂立租約長達半年期間，被告為何未將系爭建物地下一樓小吃店裝潢完全拆除，回復原狀，並將其改為停車場現狀交付原告，且事實上系爭地下一樓於原告承租時，根本無任何停車場之裝備，即絲毫無任何停車升降設備可供車輛停車，此亦有證人張福履於鈞院證稱「：：：本棟大樓地下一樓原是停車場用途，到八十年時汽車進出昇降梯故障後才改為小吃部」等語可稽。縱上，可知被告事實上同意原告按現況經營（即小吃店），否則若如被告所云，係租與原告做停車場使用，怎有可能連最基本之進出升降梯均不為整修，即將系爭建物租與原告？是以被告所辯，殊不足採。
５、又原證五及六之租賃契約書條文全係被告所草擬提出之制式合約，此可請鈞院命被告提出其與前手山佛莊公司之租賃契約書即明，除租金、租期及押租金，原告還有與被告討價還價之空間、自由外，其他契約條文即內容，原告根本無由置喙。例如被告明明知道原告之百貨商場營業性質就是將所承租房屋裝潢成各專櫃，再與欲設專櫃之公司行號簽訂設櫃合約，而由設專櫃之公司行號自行派員運作而為營業使用，此設櫃合約之法律性質，事實上就是「轉租契約」，但原證五或六之租賃契約書第八條之（二）仍約定：原告不得將租賃標的物之全部或一部轉租、出借、頂讓或以其他變相方法供他人使用或將租賃權讓與他人。乃如原告若必須嚴格遵守第八條之（二）之約定，就必須關門大吉了，但原告仍無法要求被告更改第八條之（二），第八條之（一）及第七條亦復如此。此外，再請鈞院參酌原證五或六租賃契約書第八條之（四）約定：「本大樓之公共用地及公共設備，如：：停車場：：不得：：佔用，對於租賃標的物及其他一切設施：：應保持其完整，不得有損害及加設之行為。」又第八條之（六）（２）復約定：「乙方（即原告）在租賃物範圍內有施設造作隔間或裝修改裝之必要時，應事先徵得甲方（即被告）書面同意後始得裝設，一切費用由乙方自理：：。」此足可證明被告以出租人強勢之有利地位訂立一件完全有利於被告之租賃契約書，原告也不得不屈從，但事實上被告事實上卻又同意原告承接前手繼續「違約使用」地下一樓停車場為小吃專櫃，已如前述（參原證四之協調會會議紀錄第二點），歷經二年，直至遭北市建管處勒令停止使用為止。被告均向原告收取高額之月租金，但當原告因遭勒令停止使用據以要求減租時，被告反指原告違反合約約定，自行違規使用致遭政府處分，其責在原告，實無由歸責於被告，退租地下一樓乙節，礙難同意云云，真是又要裡子又要面子。因此，如今原告真的打起官司來，被告必定會執其有利之契約約定據為主張，原告也知欲求勝訴確實很難，但仍願一試以求公理正義，爰提本件訴訟。
(三)按原告租用上揭建物已近二年之八十四年二月二十八日，就地下一樓小吃店專櫃部分，北市建管處以停車空間及防空避難設備違規使用為由依法執行斷電措施，並勒令原告不得擅自使用，原告因於其後未能再使用地下一樓出租專櫃營業使用，生意、營業收入因此大受影響，是以原告主張兩造租賃契約之租金應減少如下：
１、依原告八十三年度營利事業所得稅結算申報書，原告八十三年全年之營業收入為七千五百五十八萬九千二百零五元，但原告八十四年全年營業收入立即降為四千六百四十四萬四千一百八十九元，降幅高達百分之三十八．五。又上揭建物原承租面積為地下二樓四四坪（惟實際上，原告使用之面積則為九三．六坪，二者之差之面積約五十坪，被告原來並未出租予原告而閒置該處，原告乃口頭徵得被告承辦人員之同意免費當辦公室使用，而租約原所定當辦公室使用之四四坪，則拿來做為置放「冰櫃」供地下一樓之小吃專櫃堆放、冷凍食物之營業用，並不做為辦公室使用），另地下一樓為二七七坪、地上一樓為一二四坪、地上二樓為一四六坪，合計五九一坪，至原證五、六租賃契約書第一條所載之一樓二九三坪及二樓二九二．九五坪，則與事實不符，因依台北市建成地政事務所建築改良物平面圖謄本所載，地上一樓僅七四三．四九平方公尺，地上二樓僅七六四．八八平方公尺，折合坪數各約為：二二五坪及二三一坪，而地上一樓之「停仔腳」二二四．九四平方公尺並未租與原告使用，而是整棟大樓所共用，故一、二樓實際面積根本不及契約書所載之坪數，而應依原證十四為準，祇因被告不同意更改契約書之條文文字，所以才會有契約書與事實不符之情形。
２、茲地下一樓無法供小吃專櫃營業使用，連帶地下二樓之「冰櫃」就報廢棄置該處，地下二樓也就未再為專櫃之營業使用而僅供辦公室使用，此使得得以對外營業使用之承租面積即減少成為二七○坪，減幅達百分之五十四．三，而即使加上地下二樓之四十四坪，營業使用面積也減少百分之四十六．九。按民法第四百二十三條規定：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態。」茲因北市建管處就上揭建物之地下一樓採取勒令停止使用之斷電手段，原告即無法於租賃關係存續中依約使用、收益租賃物，而被告即屬違約，並非原告違約。
３、復依民法第四百四十一條規定：「承租人因自己之事由，致不能為租賃全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務」之反面解釋，原告即非因自己之事由，致不能為租賃物一部之使用、收益，應得按不能使用、收益之部分免支付相當之租金。因此，原告認為第三年（原證六租賃契約書之第二年）之月租金不但不應調漲，反應至少調降百分之四六．九或百分之五四．三。換言之，原約定之第二年之一百四十萬元月租金及第三年之一百六十萬元月租金，不但應先調降為第一年的月租金一百二十萬元水準，更應至少再調降百分之四六．九或百分之五四．三，茲以平均值百分之五十計算，即第三年每月最多祇應支付月租金六十萬元，即第三年全年租金最多僅應支付七百二十萬元。
４、惟按民法第四百三十五條規定：「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求滅少租金。前項情形，承租人就其存餘部分不能達租賃之目的者，得終止契約。」就兩造間之本件租賃契約而言，北市建管處就上揭建物地下一樓所採取的勒令停止使用手段，此顯係非可歸責於原告之事由，雖然上揭建物地下一樓並無事實之滅失，但在法理上應得類推適用，此因終究原告無法為使用、收益，且非可歸責於原告也。因此原告向被告請求減少租金，應屬依法有據。而上揭條文之所謂請求，乃主張之意，與民法第三百五十九條所定之請求減少價金同其意義，屬於一種形成權，以一方之意思表示為之，無須得出租人之承諾，然如就減少之數額有爭執時，得訴請法院判定。此外，依民法第四百四十一條之反面解釋，亦可得相同之結論，已如前述。
５、再者，因上揭建物地下一樓之專櫃無法營業使用，使得原可使用之營業面積驟減百分之五十，而原告之營業收入也驟減百分之三八．五五，均已如前述，但原告事實上之營業收入損失卻絕對不止百分之三八．五五而已。
⑴因為依經驗法則，營業使用之面積減少百分之五十時，營業收入之
損失通常並非相當比例的減少，此所以民法第四百三十五條第二項得以租賃物之一部滅失為由終止租賃契約之原因，例如原本一○○平方公尺之賣場如僅剩一○平方公尺時，營業收入不是相當比例減少百分之九十，而是必須關門大吉，因所餘空間無法達租賃目的也，同理，百分之五十之營業面積減少，營業收入未必僅減少百分之五十而已，通常會減少得更多。
⑵尤其原告之專櫃賣場即百貨商場才剛開始營業二年，第一年營業收
入必定最差，因為專櫃是陸續轉租營業使用，在未轉租前即閒置該處，至第二年專櫃已全部轉租出去，營業空間才得以完全發揮，類如原告之百貨商場性質，專櫃愈多，生意愈好，各專櫃間有相輔相成之營業收入效果（尤其是小吃專櫃的業績通常最好，因為顧客上門未必購買其他商品，但常免不了到地下「美食街」消費），原告之業績即隨著業務之穩定而逐年成長，乃原告以經驗法則來預估，每年的營業收入本來可以百分之十五至二十逐年成長（當然成長會有極限，未必永久成長，但那可能是十年、八年以後之事，在頭幾年通常成長的較快），但如今營業面積減少百分之五十後，營業收入不但不能成長百分之十五至二十，反而下跌百分之三八．五五，這一來一回之間，營業收入是減少了百分之五十以上，而非百分之
三八．五五而已。有關百貨商場頭五年的營業收入成長比例大概多少，鈞院可函查台北市百貨商業同業公會即明。
⑶上揭建物地下一樓小吃專櫃遭勒令停止使用後，裝潢全遭拆除，損
失嚴重，原告還須賠償各設專櫃之公司行號之營業損失，此外，小吃專櫃不能缺如，乃二、三家小吃專櫃東拚西湊改移至一、二樓賣場，並再重新裝潢，但整個賣場就因缺乏規劃而致零亂無序，顧客頓形減少，營業收入即直線下降。
(四)查系爭標的物之地下一樓既經北市建管處斷水斷電，並勒令不得擅自使用，即因不可歸責於承租人即原告之事由，致標的物之一部法律上滅失，雖非事實上之滅失，然承租人對租賃標的物之地下一樓已無法再行使用收益，實不應令承租人獨自負擔此部分之損失，在此相同之目的下，自得類推適用民法第四百三十五條第一項之規定，原告之給付應按比例減少之，減少之比例為因捷運圍籬遲未拆除情事變更經鈞院酌減後之第三年租金即每個月一百二十萬元之百分之五十，亦即每個月減少六十萬元，十二個月合計七百二十萬元。
(五)綜上，第二年原告溢付二百四十萬元，第三年因原告就原定租金尚有八百四十萬元尚未支付，是溢付額僅為三百六十萬元，兩年合計溢付六百萬元。惟原告第四年應給付被告租金六百一十六萬三千二百元，是原告僅需再支付被告一十六萬三千二百元之租金，即出租人被告僅就此金額對原告享有租金債權。
五、原告租期屆滿後，未依約搬遷之理由及事實經過：
(一)本件原告認為三年租期屆滿，既不再續約（雖然原告當時一直很希望能續約，但被拒絕），原告不但不應再支付被告任何第三年之租金款項，被告尚應退還部分租金及押租金。蓋如前所述，原告業已支付第三年租金暨第二年每月多付之租金已達八百二十萬元，與第三年應該付之租金七百二十萬元之相抵，原告尚多付一百萬元，另原告簽約時，已支付押租金五百萬元，因而當第三年租期屆滿如不再續約時，被告理應返還原告六百萬元，但因被告拒不交還該六百萬元，原告為保權益，祇得採取租期屆滿後不搬遷而繼續使用之手段以資補無法取回之押金及押租金損失。
(二)原告在上揭建物租期屆滿前甚至屆滿後，都一直想與被告達成調減租金之協議，甚且也希望被告能於八十五年三月十二日三年租期屆滿後遵守過去之口頭承諾願繼續出租予原告，期間二年，乃兩造曾多次口頭及書面洽商。依原告現能提出之兩造往來信函及會談紀錄顯示，在上揭建物尚未於八十四年二月二十八日遭勒令停止使用之前，原告即已於八十四年二月十七日去函被告要求減租，嗣於遭勒令停止使用後之八十四年三月四日再去函被告要求減租，被告回覆原證十函說明二除明白拒絕原告租金不調整之提議（即不同意不調漲），甚且表明以下數點：
１、上揭建物於八十五年三月十二日租期屆滿後，被告即不再續租予原告；
２、原告違反合約違規使用地下一樓遭政府斷電處分，其責在原告，原告擬退租地下一樓，礙難同意。
３、如因地下一樓之事由影響原告之營業，被告同意終止租約。而由以上被告３之表示，即可得知被告當初絕對有同意原告承接前手得將地下一樓繼續做為小吃專櫃營業使用，否則豈會如此輕易同意終止租約而無任何其他條件及要求。蓋依原證六租賃契約書第九條之（六）（３）約定，原告違反第八條之規定經被告通知終止租約時，第二條所約定時間之租金仍照付，亦即第三年全年租金原告仍不能免於支付，然而被告在此函中卻完全未表明即縱被告同意終止租約，原告仍應支付第三年全年租金之意旨，足徵被告確有同意原告承接前手將地下一樓做為小吃專櫃營業使用，才會免除原告終止租約後之租金給付。
(三)此外，原告於收到上揭原證十之函後，復與被告展開多次協商，詳述如下：
１、被告曾於其間發出一函（但無日期文號）載明：１、租約期滿，依約收回租賃標的物。２、第三年租金不依約調整（即按第二年之一百四十萬元收取月租金），而地下一樓，自原告回復原狀並點交被告之日起，終止租約，且自點交日起算，每月租金再扣減十九萬元（即調降為一百二十一萬元）。而從此再扣減十九萬之被告回應意向，也可推知原告絕未違約違規使用，否則被告豈可能願意扣減？但原告仍無法同意被告之提議，兩造續行協商。
２、被告先於八十四年七月十一日發函拒絕原告租期延長二年，租金調降為每月六十萬元之提議，再於八十四年七月二十五日發台北南陽郵局第一八○六號存證信函予原告，提出甲、乙兩方案，甲方案同意原告免付八十四年六月十三日起至八十四年九月十二日止三個月月租金（按：此亦可證明八十四年三月十三日至六月十二日之每月月租金一百六十萬元，原告已按約支付），原告須於八十四年九月十二日回復原狀交還上揭建物，兩造租約即時終止，被告無息返還履約保證金（即押租金）。乙方案則同意地下一樓自即日起交還被告，兩造就此部分之租約終止，月租金自同日起調降為一百萬元。
３、又被告復於八十四年八月二十五日發台北南陽郵局第二○二九號存證信函予原告，改提唯一方案：兩造租約期滿不再續約，租賃標的物不變，且租金自八十四年六月十三日起至八十五年三月十二日止調降為一百萬元。
４、因兩造持續協商均未能達成協議，原告亦曾先於八十五年一月十一日委請 詹益煥 律師發台北郵局三十支局第一三四四號存證信函，繼於八十五年二月十五日再發台北郵局第九支局第二八九九號存證信函，將本件紛爭之始末予以說明，並請被告能了解原告之冤曲與無奈。但被告堅持依原證四之租賃契約行事而於八十五年三月十二日發通知函要求原告返還房屋，原告於同一日仍不死心，亦發邀請函冀與被告再當面陳述與交換意見，惟被告仍依己意行事並回拒原告之邀請。
六、原告迫於無奈，然被告又不肯返還原告依前述認為應該返還之租金與押租金，以備賠償各專櫃設櫃合約未到期即需終止之營業損失，祇好以不搬遷繼續使用為回應。查原告最後之使用日為八十六年二月五日，當日晚間一場火災，將上揭建物一、二樓內之裝潢及服飾等悉數燒燬，因而原告逾期使用被告之上揭建物達十個月二十四日之久，原告當然有義務給付相當租金之損害賠償。至於此相當租金之損害賠償究為多少，固有待鈞院之卓裁，茲謹提出下列供判斷之因素：
(一)原告前已主張第三年之月租金最多為六十萬元，故被告有權得要求原告給付者，不應超過此額度。
(二)被告於八十五年四月即向鈞院為強制執行之聲請，此聲請包括租金之給付及上揭建物之遷出交還，乃鈞院民事執行處於八十五年九月二十三日將上揭建物地上一、二樓之十二、二一、十八及二二號四個未再轉租之空專櫃點交交還被告，此部分租金應於八十五年九月二十四日以後不予列入，但減少租金之比例難以精確計算，以當時尚有二十九個專櫃未搬遷來估算，相當月租金應減少約百分之十二，即七萬二千元，八十五年九月二十四日至八十六年二月五日此部分之相當月租金為三十一萬元六千八百元應予扣除，乃被告應給付原告相當月租金為每月六十萬元，共十個月二十四日即六百四十八萬元，再減此三十一萬六千八百元，合計為六百一十六萬三千二百元。
(三)事實上原告百貨商場之專櫃家數已從當時最鼎盛時期之五十家（含地下一樓）遽降為地上一、二樓之三十三家到八十五年九月廿三日點交後之二十九家，再陸續退出減少到八十五年十二月十日之十六家，且營業收入並非與減少面積或專櫃家數減少之比例呈相當比例地下降，而是營業收入之降幅比例會遠超過減少面積或專櫃家數之比例，因此上述之估算祇會有利於被告。
七、綜上所述，兩造原租賃契約約定之租金顯不合理，故原告已支付與被告之租金數額三千四百八十萬元，扣除原告主張應給付被告之租金數額三千四百九十六萬三千二百元，原告僅須再給付被告十六萬三千二百元。茲詳述如下：
(一)查原告已支付與被告之租金數額三千四百八十萬元：
１、原告事實上已支付了第一年之租金每月一百二十萬元及第二年之租金每月一百四十萬元（營業稅均外加），此係因依原證六之租賃契約書第三條之（三）之約定，第二年（即該租賃契約書所約定之第一年）的月租金係由原告在第二年之始之前一日（八十三年三月十二日）即自行簽發一年十二張支票交付被告，原告不願租金支票退票而悉數讓之兌現而付清，但原告並非對租金沒有抱怨而早已向被告要求不應調漲租金（要求不應調漲租金即等於要求調減租金），若鈞院認有必要，可傳訊被告新光人壽公司副董事長 吳家祿 及其公司不動產部經理吳彰偉可證。
２、然被告均以原告如不接受調漲即要收回租賃物回覆，原告因已投入巨額資金，已如前述，加上陸續均已將租賃物轉租各專櫃營業，轉租設櫃契約均未到期不能對各設櫃之公司行號違約，而陷入進退兩難之境。茲因前述圍籬一直尚未拆除，所以原告認為第二年每月調漲之二十萬元租金及第三年每月累積調漲之四十萬元租金不應調漲支付，乃第二年及第三年頭三個月已多付的款項應抵付第三年第四個月以後之月租金，但原告調減租金之要求一再為被告所拒，兩造數度協商均無結果。
３、此外，正因原告一再要求調減租金，加上前述之八十四年二月二十八日所發生之北市建管處斷電而勒令地下一樓停止使用之因素，原告雖於八十四年三月十二日仍依原證六之租賃契約書第三條之（四）之約定簽發第三年全年之十二張租金支票以繳付月租金，但僅讓頭三個月之月租金支票每月一百六十萬元（營業稅均外加）兌現，合計共支付租金四百八十萬元。
４、另原告又在協商調減租金期間，原告法定代理人丁○○終於有機會曾與被告新光人壽公司之法定代理人乙○○先生見面協商乙次（其他多次都是與被告三家公司的業務承辦人員見面協調），而在見面之前之八十四年六月底，原告應被告三家公司業務承辦人員之要求為表示誠意，原告又曾先行支付租金一百萬元，合計五百八十萬元。而承上所述第二年租期，如照原告不應調漲租金之主張，原告每月即多支付二十萬元，合計二百四十萬元，二者加總即已八百二十萬元，如再加上履約保證金即押租金五百萬元（參見原證六租賃契約書第四條），更高達一千三百二十萬元。
５、原告並基於下述之原因，認為早已足夠支付第三年全期月租金尚有餘。至原告已交付第三年租金五百八十萬元，相信被告不致否認，且從被告於八十五年四月間向鈞院民事執行處聲請就原告之財產為強制執行之聲請狀亦足證明，蓋該聲請狀表明原告係於八十四年六月起即不繳納租金，扣除押租金五百萬元外，共計積欠八百七十一萬五千二百元云云，此足顯示原告已交付八十四年三月十三日至八十四年六月十二日共三個月之月租金四百八十萬元，另又付一百萬元，加上押租金五百萬元，合計一千零八十萬元，而第三年之租金依原證六租賃契約書第三條之（四）為一千九百二十萬元（營業稅須外加），二者之差即為八百四十萬元，原告並未再行交付。
６、綜上，本件原告已支付與被告之租金數額三千四百八十萬元，且被告於本訴訟中亦未對此數額有所異議，原告之主張自可採信。
(二)依前述，原告已支付與被告之租金數額三千四百八十萬元，扣除原告主張應給付被告之租金數額三千四百九十六萬三千二百元，原告僅須再給付被告十六萬三千二百元。然因原告在承租上揭建物時，即向被告之一之新光產物公司保有二千萬元火災險，八十六年二月五日之火災，原告得獲得保險給付為九百六十七萬七千一百四十九元，但一方面原告認為理賠金額過低，二方面被告新光產物公司要求原告上揭建物八十四年六月十五日起至八十五年三月十二日止之租金及八十五年三月十三日至八十六年二月五日相當租金之損害賠償之給付，而為抵銷之主張，原告乃未辦理結案領取，此有被告新光產物公司八十七年四月之聲明異議狀及同年月廿七日台北興大郵局第九○○號存證信函可稽。被告新光產物公司所以提出聲明異議狀，又係因被告新光人壽公司及廣明公司於八十七年四月九日再就原告應給付之第三年租金以前次強制執行未獲償之債權憑證再次聲請強制執行所致。然原告基於前述，認為上揭保險給付不應悉數遭強制執行，被告三人僅有十六萬三千二百元之債權而已，二者之差即九百五十一萬三千九百四十九元經鈞院執行即構成被告之不當得利，爰提本件訴訟，要求被告三人依五分之三、五分之一、五分之一之比例返還原告。
(三)茲又因被告三人於八十五年四月第一次強制執行時執行費用共計十八萬七千九百二十四元。原告在此同意扣除，且為方便起見將百元以下金額捨棄，原告爰對被告三人分別起訴一共請求給付九百三十二萬六千元。
八、上所陳，原告依民法第一百七十九條得請求被告返還九百五十一萬三千九百四十九元（惟原告扣除前述執行費用，僅請求被告給付九百三十二萬六千元）及自受領日起依法定利率年利率百分之五計算之利息：
(一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，此為民法第一百七十九條前段所明文。又因受益人之執行行為而發生不當得利，例如強制執行名義成立後，其債權因任意清償、抵銷或其他原因而消滅，債權人仍聲請強制執行，因為執行程序業已終結，不准提起異議之訴，債權人無實體法上之權利，卻因強制執行侵害債務人之財產，受有利益，應成立不當得利，此不僅為通說肯認，最高法院五十四年度台上字第二三九一號更著有判例。
(二)被告依執行名義即系爭經公證之租賃契約為強制執行，所得之金額九百六十七萬七千一百四十九元中，因該租金債權已不存在，被告就其中九百五十一萬三千九百四十九元無實體法上權利，已如前述。詎料，被告竟就原告之財產即被告應給付與原告之保險金九百六十七萬七千一百四十九元為強制執行，惟原告就租金債權僅應再行給付出租人即被告十六萬三千二百元，亦即被告就溢額部分即九、五一三、九四九元並無租金債權存在，是被告無法律上之原因受有前揭利益，原告財產因而減少，受有損害，原告自得依民法第一百七十九條請求被告返還前揭利益。三、復按受領人於受領時，知無法律上之原因者，應將受領時所得之利益，附加利息一併償還，如有損害並應賠償，此民法第一百八十二條第二項定有明文。被告之系爭租賃標的物有前揭減少租金之情事，卻仍惡意進行強制執行程序，受領原告之財產，是其於受領前揭不當利益時顯已知無法律上原因，其自應將受領時所得之利益，附加利息一併償還。
九、原告依民法第二百六十六條第二項，適用民法第一百七十九條法律效果，得請求被告返還九百五十一萬三千九百四十九元（惟原告扣除前述執行費用，僅請求被告給付九百三十二萬六千元）及自受領日起依法定利率年利率百分之五計算之利息：
(一)按因不可歸責於雙方當事人之事由，致一方之給付全部不能者，他方免為對待給付義務，如僅一部不能者，應按比例減少對待給付。前項情形已為全部或一部之對待給付者，得依關於不當得利之規定，請求返還，此為民法第二百六十六條所明文。又所謂「依不當得利之規定」，依通說及實務見解，係指依不當得利之法律效果請求。
(二)按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此民法第四百二十三條定有明文。系爭租賃標的物因捷運施工進度落後，致其圍籬越圍越近，與兩造訂約時認知顯有差距，致原告就系爭標的物經營之商場無法依原預定之目的有效經營。嗣後，更因台北市政府禁止系爭標的物之地下一樓繼續使用，亦即因不可歸責於兩造之事由，致出租人即被告就前揭民法第四百二十三條之主給付義務發生一部給付不能之情事，依前所述，承租人即原告僅應再給付十六萬三千二百元之租金予出租人即被告。
(三)惟被告竟逕行強制執行承租人即原告之財產，獲得九百六十七萬七千一百四十九元，乃原告已為全部之對待給付，承租人即原告就出租人即被告一部給付不能因而溢付之金額即九百五十一萬三千九百四十九元，自得依前揭民法第二百六十六條第二項之規定，依不當得利之法律效果，請求出租人即被告返還。又被告於受領時即知受領該利益無法律上原因，依民法第一百八十二條第二項之規定自應將該利益附加利息一併返還。
十、綜上所陳，原告就前揭任一理由均得請求被告給付九百五十一萬三千九百四十九元及自受領日起依法定利率年利率百分之五計算之利息與原告，懇請鈞院擇前揭任一理由賜判決如原告訴之聲明，用維權益，至感德便。
十一、綜上，原告起訴請求被告新光人壽公司應給付原告五百五十九萬五千六百元，被告新光產物公司應給付原告一百八十六萬五千二百元，被告廣明公司應給付原告一百八十六萬五千二百元。
參、證據：提出公告、信函、房屋租賃契約書、公證書暨房屋租賃契約書、聲請強制執行狀、公共安全檢查紀錄表、營業用面積圖、收據、刑事判決、筆錄、律師函、聲明異議狀、聲請狀、債權憑證、設計平面圖、地籍圖、附表等影本各一件，租金協調會會議紀錄、營利事業所得稅結算申報書、建築改良物平面圖等影本各二紙，設櫃合約、函件、存證信函等影本各七件、照片七幀、建物登記謄本七件為證。並聲請訊問證人 鍾仁城 、 蔣明賢 、張福履、 陳錦鴻 。
乙、被告方面：
壹、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。如受不利判決願供擔保請免假執行。
貳、陳述：
一、查原告係於八十二年三月十三日至同年九月十二日，先向被告承租系爭房屋六個月，承租前兩造固曾就租金等租賃條件開協調會，惟此僅止於各自表述，該協調會並未有正式結論，自無拘束雙方之效力，此對照正式租約與原告所提協調會議紀錄內容，如租金數額、押金方式等截然不同即明。該租約租期屆滿後，原告續與被告簽訂自八十二年九月十三日至八十五年三月十二日為期二年六個月之租約，為求慎重，本租約且經鈞院公證處公證。
二、詎原告自八十四年六月起即拒不繳納租金，租期屆至又拒不遷讓，被告不得已，乃持經公證之租約聲請鈞院強制執行，但未獲結果，僅取得租金之債權憑證，而原告仍繼續使用租賃物至八十六年二月五日，系爭建物因火災燒燬為止。嗣因原告對被告新光產物有保險金債權九百六十七萬七千一百四十九元，被告新光人壽、廣明公司乃以債權憑證再次聲請就原告之保險金債權強制執行，被告新光產物則對該保險金債權主張抵銷，故被告新光人壽、新光產物、廣明公司遂依序分配得款五百八十萬六千二百八十九元、一百九十三萬五千四百三十元、一百九十三萬五千四百三十元。按被告當時據以聲請執行之租金債權，係八百七十一萬五千二百元，及自八十五年二月十六日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，而原告之保險金債權僅就被告該項租金債權一項，實已不足分配。除此之外，被告對原告尚有自租期屆至後，迄火災日止，相當於租金損害之債權，計一千一百八十八萬元，﹙以租約約定每月租金一百六十萬計算﹚及至清償日止之法定利息。
三、本件原告以：系爭建物鄰近之捷運圍籬遲未拆除，地下一樓遭斷水斷電等事屬情事變更，被告不該調漲租金，反應減租。依其自行計算結果，於扣除所謂溢付額之外，原告僅應給付被告十六萬三千二百元，其餘被告強制執行所得之金額，乃被告不當得利，其自得請求返還云云。惟如前所述，原告既先與被告訂六個月租期，於約滿後，願再續約二年六個月，顯見其對後期之營運已有審慎評估，否則當不致冒然簽約。後簽之租約既經兩造將租賃條件明訂，且經公證，則雙方之權利義務自應以該租約為準。至原告一再執前此第一份租約簽訂前，雙方協調書中有所謂「圍籬可能於一年後拆除、承租後按現況經營」等語，認被告應就其內容負責，實有誤會。蓋該協調內容，因係各自陳述，既未獲結論且未載入前後二次租約中，本不具任何效力，是其內容除不足拘束被告外，更與後訂之租約無涉，其理甚明。
四、依經公證之租約，有關各年度月租金如何調整，租賃物地下一樓應作為停車場之用，不得充作其他用途、停車場：：：應保持其完整，不得有損害及加設之行為：：：第三條、第八條第一、第四款均有約定，自不容被告否認。
原告因對租賃物地下一樓為違規使用，而遭斷水斷電處分，此乃咎由自取，理應自負其責，安能反稱此乃非可歸責於原告之事由，甚而謂係被告違約，寧有是理！至原告稱四個空專櫃經執行處點交交還被告後，被告應調降租金乙節，更屬荒謬。 蓋斯 時系爭租賃物既仍全部在原告掌控中，則被告焉能就區區四個空專櫃實際收回，並為使用、收益？
五、就租金應如何調降乙事，原告亦自認經多次持續協商，均未能達成協議﹙起訴狀第十三頁背面倒數第三行以下﹚，其中被告且於租期屆至前一年，曾提出如因地下一樓之事由影響原告之營業，被告同意提前終止租約之優惠條件，奈何原告仍認有整體經營價值而不考慮，斯亦可見原告所持片面、主觀且流於偏頗之租金調降計算方式，不惟於法無據，且於理不合。另台北市政府捷運局中區工程處函復鈞院之八十二至八十六年間交通維持計劃書，不但無法證明捷運圍籬於該段時間，與系爭建物之變動情形，客觀上就捷運圍籬對租金有如何之影響，與影響關連度等亦無法明確表明，況兩造於先後二次訂約時，均已將該因素列為考量，自不容原告片面主張本件有情事變更原則之適用。
六、綜上所述，可知被告對原告之保險金債權聲請強制執行，並蒙鈞院准予分配領取，均係依法為之，顯有法律上之原因，自不構成不當得利。又原告迄今尚欠被告相當於租金之損害至少一千一百八十八萬元以上，茲原告於租期屆滿經鈞院執行後，猶悍不搬遷，若非八十六年二月之無情火，其必繼續對系爭建物為無權占有，則被告之損失將更難計算。故原告之訴為無理由。
丙、本院依原告聲請向台北市政府捷運局函調台北市○○路、寶慶路口於八十二年二月二十六日至八十六年二月五日前之施工日報表及交通維持計畫書並查詢其捷運圍籬與台北市○○路○○○號之建物騎樓邊界距離、是否架設於騎樓邊界、何時架設、架設次數及期間、架設變動情形。並調閱本院八十五年度執字第四五八五號、第五０二六號民事執行卷宗。
理由
一、原告主張坐落台北市○○路新光保險大樓三十四號一樓、二樓暨地下一樓、地下二樓原為被告新光人壽公司、新光產物公司及廣明公司所共有，應有部分各為五分之三、五分之一及五分之一，被告全體同意出租予原告，乃於八十二年九月九日與原告簽訂租賃期限自八十二年九月十三日至八十五年三月十二日止共二年六個月之房屋租賃契約，並經本院公證作成公證書在案。但上開租賃物出租時因政府興建捷運系統，大部分出入口遭捷運圍籬封閉，公車站牌無法設立，大樓正門口亦遭捷運工程單位停放施工車輛，致影響商業使用。而被告於八十二年二月二十六日租金協調會上表示該捷運圍籬可於一年後拆除，兩造乃以一年後捷運圍籬拆除，第二年圍籬拆除後仍有造成影響之後續工程，第三年即可脫離交通黑暗期，商機逐漸好轉為計算基礎，而約定租賃期間前六個月（即八十二年九月十三日至八十三年三月十二日止）每月租金為一百二十萬元，第一年（即八十三年三月十三日至八十四年三月十二日止）每月租金為一百四十萬元，第二年（即八十四年三月十二日至八十五年三月十二日）每月租金為一百六十萬元。原告並已支付被告共計三千四百八十萬元之租金。然而租賃期間內，上述捷運工程不但尚未完工，甚且圍籬愈圍愈緊密也愈靠近租賃物，致大樓對外出入極為不便，導致人潮與商機減少，致損害原告權益甚鉅。是兩造租約訂立後，其訂約基礎及環境情事，因捷運工程施工進度嚴重落後，致不能如訂約時所預期，據此原告請求本院依民事訴訟法第三百九十七條情事變更原則，以職權減少第二年、第三年租金為每月一百二十萬元，不予調漲。又兩造訂立系爭租約時，被告同意原告將租賃物地下一樓供作小吃專櫃使用，但該樓層於八十四年二月二十八日遭北市建管處斷水斷電並勒令不得擅自使用，因上揭建物地下一樓之專櫃無法營業使用，使原告可使用之營業面積驟減百分之五十，營業收入亦減少百分之五十以上，則被告交付之租賃物之一部，無法供原告做為小吃專櫃使用，係為嗣後一部給付不能，惟其係因北市建管處之行政行為所致，乃不可歸責於租賃契約雙方當事人之事由，依民法二百六十六條第一項及類推適用民法第四百三十五條第一項之規定，原告之租金給付亦應按比例減少，其減少部分為依情事變更原則酌減後之第三年租金，減少比例百分之五十，即第三年租金應為每月六十萬元。從而依上開減租方式計算，原告應給付之租金總共二千八百八十萬元（120×6＋120×12＋60×12=2880），而被告已付租金三千四百八十萬元，是被告共溢付租金六百萬元。惟租期屆滿因被告拒不交還該六百萬元，原告為保權益，乃以租期屆滿後繼續使用租賃物之手段以資補償。因此原告繼續使用系爭租賃物至八十六年二月五日租賃物一、二樓遭火災燒燬為止，共十個月二十四日。然原告逾期使用租賃物，固有義務給付相當於月租金每月六十萬元之損害金，共十個月二十四日即六百四十八萬元，但被告於八十五年四月間，持上開公證書為執行名義，就原告欠租及占用租賃物，向本院聲請強制執行，欠租部分雖經執行無結果，發給債權憑證，但占用租賃物部分，業經本院民事執行處於八十五年九月二十三日將系爭租賃物一、二樓之四個專櫃點交交還被告。故此原告未使用部分，自八十五年九月二十四日以後，不應再列入損害金範圍。經核算，基此所應減少之損害金為三十一萬六千八百元。是被告應給付原告之上開損害金，應再減此三十一萬六千八百元，亦即六百十六萬三千二百元。則以原告溢付六百萬元相抵，原告僅應再給付被告十六萬三千二百元損害金即已足。茲因原告在承租系爭租賃物時，曾投保二千萬元火災險，八十六年二月五日之火災，原告得獲保險理賠九百六十七萬七千一百四十九元，但尚未辦理結案領取，詎被告又以前開債權憑證聲請本院就上開保險金為強制執行，而取得九百六十七萬七千一百四十九元之損害賠償金。然原告僅欠被告十六萬三千二百元損害金，被告取得上開保險金，就差額九百五十一萬三千九百四十九元部分，顯構成不當得利，但因被告支出強制執行費用共計十八萬七千九百二十四元，原告同意扣除，且為方便起見將百元以下金額捨棄，則原告對被告共可請求返還九百三十二萬六千元。為此，原告依民法不當得利之法律關係，請求被告依其對系爭租賃物之應有部分比例，返還原告，亦即請求被告新光人壽公司給付原告五百五十九萬五千六百元，被告新光產物公司給付原告一百八十六萬五千二百元，被告廣明公司給付原告一百八十六萬五千二百元，並均依民法第一百八十二條第二項規定加付自不當得利受領日起依法定利率年息百分之五計算之利息等情。
二、被告則以原告於訂定系爭租約前，已先與被告訂立為期六個月之租約，其於約滿後，願再續約二年六個月，顯見其對後期之營運已有審慎評估，否則當不致冒然簽約。而後簽之租約既經兩造將租賃條件明訂，且經公證，則雙方之權利義務自應以該租約為準。至原告所執前此第一份租約簽訂前，雙方協調書中雖有所謂「圍籬可能於一年後拆除、承租後按現況經營」等語，惟該協調內容，因係各自陳述，既未獲結論且未載入前後二次租約中，本不具任何效力，是其內容除不足拘束被告外，更與後訂之租約無涉。又捷運圍籬於租約期間之變動情形，客觀上對租金有如何之影響，與影響關連度等，原告無法證明。況兩造於先後二次訂約時，均已將該因素列為考量，自不容原告片面主張本件有情事變更原則之適用。再依經公證之租約，有關各年度月租金如何調整，租賃物地下一樓應作為停車場之用，不得充作其他用途、停車場：：：應保持其完整，不得有損害及加設之行為：：：第三條、第八條第一、第四款均有約定，自不容被告否認。原告因對租賃物地下一樓為違規使用，而遭斷水斷電處分，此乃咎由自取，理應自負其責；至原告所稱四個空專櫃雖經交還被告，惟斯時系爭租賃物仍全部在原告掌控中，被告無從實際收回使用、收益，被告據此認應調降租金，並不合理。綜上所述，被告對原告之保險金債權聲請強制執行，並蒙准予分配領取，均係依法為之，顯有法律上之原因，自不構成不當得利等語，資為抗辯。
三、查兩造於八十二年九月九日簽訂租賃期間自八十二年九月十三日至八十五年三月十二日止共二年六個月之房屋租賃契約書，約定租賃期間前六個月（即八十二年九月十三日至八十三年三月十二日止）每月租金為一百二十萬元，第一年（即八十三年三月十三日至八十四年三月十二日止）每月租金為一百四十萬元，第二年（即八十四年三月十二日至八十五年三月十二日）每月租金為一百六十萬元，租賃物地下一樓應作為停車場之用，不得充作其他用途，並經本院公證作成公證書。原告並已支付被告共計三千四百八十萬元之租金。而租約期間內因政府興建捷運系統，致租賃物部分出入口始終遭捷運圍籬封閉，嗣系爭租賃物地下一樓復於八十四年二月二十八日遭北市建管處斷水斷電並勒令不得擅自使用。迄租期屆滿，原告仍繼續使用系爭租賃物至八十六年二月五日，共十個月二十四日。而被告於八十五年四月間，持上開公證書為執行名義，就原告欠租及占用租賃物，向本院聲請強制執行，欠租部分經執行無結果，發給債權憑證，占用租賃物部分，則經本院民事執行處於八十五年九月二十三日將系爭租賃物一、二樓之四個專櫃點交被告；嗣因原告基於火災保險契約得獲九百六十七萬七千一百四十九元之理賠，於尚未領取前，被告又以前開債權憑證聲請本院就上開保險金為強制執行，而取得九百六十七萬七千一百四十九元等事實，為兩造所是認，並有公證書暨房屋租賃契約書、強制執行聲請狀、公共安全檢查紀錄表、收據、債權憑證、照片、建物登記謄本台北市政府捷運局函等件附卷可稽，堪信為真實。
四、原告主張系爭租約訂立時，因政府興建捷運系統，致租賃物大部分出入口，遭捷運圍籬所封閉，公車站牌無法設立，大樓正門口又遭捷運工程單位用為停放施工車輛之場所，致影響租賃物之商業用途，然被告於八十二年二月二十六日租金協調會中表示該捷運圍籬於一年後拆除，因此，兩造以一年後捷運圍籬拆除，第二年圍籬拆除後仍有些許造成負面影響之後續工程，第三年即已脫離交通黑暗期，商機逐漸好轉為計算基礎，考量每年之租金數額，約定前六個月（即八十二年九月十三日至八十三年三月十二日止）每個月租金為一百二十萬元，第一年（即八十三年三月十三日至八十四年三月十二日止）每個月租金為一百四十萬元，第二年（即八十四年三月十二日至八十五年三月十二日）每個月租金為一百六十萬元。惟捷運工程非但未如兩造所預期於一年後拆除圍籬，甚且於租賃期間內，圍籬越圍越緊密越靠近租賃物，導致人車通行非常不便。故兩造租約訂立時該租賃關係之基礎及環境情事，於該租約成立後，因捷運施工進度嚴重落後之不可歸責於當事人之事由，致未能如兩造所預期，倘維持原約定租金調整之約定，不僅顯然失其公平且於誠信原則亦顯有違誤，故應依民事訴訟法第三百九十七條之情事變更原則，就原告依原租賃契約應為之給付予以減少，維持第二年、第三年之租金每個月一百二十萬元，不予調漲等情，固據其提出房屋租賃契約書、租金協調會會議紀錄及照片等件為證。惟為被告所否認，並辯稱原告於訂定系爭租約前，已先與被告訂立為期六個月之租約，其於約滿後，願再續約二年六個月，顯見其對後期之營運已有審慎評估，否則當不致冒然簽約。而後簽之租約既經兩造將租賃條件明訂，且經公證，則雙方權利義務自應以該租約為準。至原告所執租金協調會議紀錄中固有所謂「圍籬可能於一年後拆除、承租後按現況經營」等記載，惟該協調內容，因係各自陳述，既未獲結論且未載入租約中，並不具任何效力。且原告無法證明捷運圍籬於租約期間之變動，對租金有如何之影響及影響之關連度為何，況兩造於訂約時已將該變動因素列為考量，自不容原告片面主張本件有情事變更原則之適用等語。經查：
㈠按法律行為成立後，因不可歸責於當事人之事由，致情事變更非當時所得預料
，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決，民事訴訟法第三百九十七條定有明定，修正後民法第二百二十七條之二亦明定此情形當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果。此情事變更原則，旨在依誠信原則調和契約當事人之利益。惟若當事人知悉情事變更，仍為契約之履行，且亦受領相對人之對待給付，當可認其已拋棄情事變更原則之增減給付請求權，自不得再行主張。
㈡原告自認已給付被告三千四百八十萬元租金，且原告已受領系爭租賃物之使用
，依前揭說明，在此付租範圍內，原告自不得再主張情事變更而請求酌減給付，是核算原告已付租金之期間，應依系爭租約原定租金額。準此，系爭租約明定租金前六個月每月一百二十萬元，第一年每月一百四十萬元，第二年每月一百六十萬元，以原告所付三千四百八十萬元，按月抵扣，原告付租期間計付至第二年之第六．七五個月（計算方式：34,800,000－(1,200,000×6＋1,400,000×12)÷1,600,000÷12×12＝6.75），尚餘五．二五個月租金未付。是原告僅於此未付之五．二五個月範圍內，得依情事變更原則聲請酌減租金。
㈢依上述系爭租約所定租金數額核算，其第一年每月租金調高幅度約百分之一六
．00（(000－000)÷120×100%≒16.67%）；第二年每月租金累計調高幅度約百分之三三．00（(000－000)÷120×100%≒33.33%），查其調幅之高，顯然異於常情，當非依租約期間物價變動所定，而依兩造所舉事證，系爭租約期間內，尚無造成租金巨幅調整之事由，再參酌原告所提兩造租金協調會議記錄確記載兩造曾提及「圍籬可能於一年後拆除」等情，堪信原告主張上開租金之調整，係以捷運圍籬拆除對租賃物商機之影響為考量基礎等情，應可採信。
被告一味否認，並無法說明租金調高之理由，所辯自無可取。
㈣系爭租賃物外之捷運圍籬，迄系爭租約租期屆滿為止，始終未曾拆除之事實，
業據台北市政府捷運局函覆本院甚明。而兩造以該捷運圍籬之拆除，作為約定租金調整之基礎，已如前述，則該圍籬未如兩造訂約時所預期得於締約後拆除，顯然兩造締約基礎之情事業已變更，而其肇因非可歸責於兩造，是原告若仍依原訂租金調幅給付租金，顯非公平。故本院應依原告之聲請，就上述原告得請求酌減租金之五．二五個月範圍內，減少原告之給付為每月一百二十萬元，亦即維持捷運圍籬未拆除前兩造約定租金之標準。依此計算，原告尚欠被告之租金共計六百三十萬元（1,200,000×5.25＝6,300,000）。
五、原告另主張系爭租約訂立前，前手承租人山佛莊公司已將租賃物地下一樓作為小吃專櫃營業使用，嗣由原告承租，亦供相同用途，並於訂約時獲被告同意，惟八十四年二月二十八日該部分建物遭北市建管處斷水斷電並勒令不得擅自使用，致原告無法再行使用收益，此不可歸責於原告之事由，致標的物之一部法律上滅失，應類推適用民法第四百三十五條第一項規定，按比例減少該部分之租金等情，並舉證人張福履於本院之證詞及提出系爭建物地下一樓於七十九年之設計平面圖為證。惟被告則否認之，辯稱依系爭租約約定，租賃物地下一樓應作為停車場之用，不得充作其他用途；停車場應保持其完整，不得有損害及加設之行為。原告因對租賃物地下一樓為違規使用，而遭斷水斷電處分，此乃咎由自取，理應自負其責等語。經查：
㈠按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約
文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號著有判例。查兩造於系爭租約第八條第一項已明定「：：：地下一樓做為停車場之用，不得充作其他用途」，其文義甚明，且原告自承其在訂約時，已就該約定提出爭執，但被告之業務承辦人員堅持必須如此簽訂，顯見上開約定業已表示兩造之真意，原告自不能捨該契約文字更為曲解。
㈡至於原告雖稱其將該地下一樓供作小吃專櫃營業使用一事，為被告所明知並得
其同意等語，惟按承租人未依約定用途使用租賃物，發生違約之效果，如出租人不為反對，充其量不過出租人免除承租人違約責任而已，要不能謂當事人已有變更租賃物約定用途之合意。而原告自承被告之業務承辦人員於訂約時，就租賃物地下一樓之使用，已表明「不論原告真正作何使用，他們不管，但契約書必須如此載明」等語，足見被告既堅持契約約定用途，即使其明知原告供作他用而不為反對，至多僅表示其不追究原告之違約責任而已，要不能謂其有變更約定用途之意思。
㈢兩造就地下一樓租賃物之約定用途既應依契約所定，則被告已依約提出合於停
車場使用之租賃物，自無給付不能之問題。至於原告因違規使用，遭北市建管處斷水斷電並勒令不得擅自使用，導致其營業收入損失殆半，其不利益理應自行負擔，要不能以此主張減少租金。是原告主張第二年租金應減為每月六十萬元，尚屬無據。
六、如上所述，原告積欠被告租金共六百三十萬元；則被告前以原告欠租為由向本院聲請對被告應得之保險金為強制執行，共獲九百六十七萬七千一百四十九元，其超額受償之三百三十七萬七千一百四十九元（計算方式：9,677,149－6,300,000＝3,377,149），即屬應返還原告之不當得利。惟原告另自承其在系爭租約期滿後，仍繼續使用租賃物共十個月二十四日，合計應賠償被告六百十六萬三千二百元損害金，並依其辯論意旨，更主張應以其依不當得利規定得請求返還之數額與此相抵銷。則姑不論原告計算上開應賠償原告之六百十六萬元損害金之計算基礎遠低於本院上開認定之租金標準，僅依其所計算之數額核算，其對被告所得請求返還之三百三十七萬七千一百四十九元，已不足為其應賠償被告之損害金所抵銷，是其訴請被告給付如其訴之聲明所示之金額，洵無理由，應予駁回。
七、原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
八、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，於判決結果無影響，毋庸一一贅述，附此敘明。
九、結論：原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第七十八條判決如主文。中華民國八十九年六月三十日
民事第六庭法官黃明發右正本證明與原本無異如不服本裁定應於送達後二十日內向本院提出抗告狀中華民國八十九年七月十一日
法院書記官謝梅琴