裁判字號：臺灣基隆地方法院98年訴字第479號民事判決
裁判日期：民國99年03月12日
裁判案由：租佃爭議
臺灣基隆地方法院民事判決98年度訴字第479號原告甲○○訴訟代理人 周宜隆 律師複代理人 林達傑 律師被告乙○○上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國99年3月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認兩造就坐落台北縣○里鄉○○段一四一、一四二、一五二、
一五三、一五五、一五六、一五七地號土地以 里鵬 字第三二號之耕地租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按「出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用」，「前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴」，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段定有明文。本件耕地租約之爭議曾由原告聲請萬里鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，台北縣政府耕地租佃委員會於98年10月5日辦理調處，調處未有結果，保留一次，留待下次調處，嗣台北縣政府耕地租佃委員會於98年11月13日再辦理調處，調處決議：本案調處不成立，而由台北縣政府於98年11月20日以北府地籍字第0980996259號函送本院審理，依上揭法律規定，核無不合，合先敘明。
二、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，最高法院52年度台上字第1240號判例意旨可資參照。
原告提起本件租佃爭議之訴訟，依被告之抗辯，其確實否認兩造間之耕地租約業經原告終止之事實，故原告對於兩造間之系爭租約之法律關係是否仍屬存在？即有不安之狀態存在，必須藉確認判決之法律上利益除去此不安之狀態，是原告就其請求確認兩造間之耕地租約不存在部分，自有即受確認判決之法律上利益無疑。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
(一)被告前向原告承租坐落於台北縣○里鄉○○段141、142、15
2、153、155、156、157地號等7筆耕地(下稱系爭耕地)，雙方並就系爭耕地合併訂定一耕地租賃契約（租約字號：里鵬字第32號）。
(二)按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。」「承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」減租條例第16條第1項、第2項訂有明文。又按「耕地三七五減租條例第16條第2項所謂原訂租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於終止，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。非謂租賃關係自始不存在。」最高法院80年台再字15號著有判例可參。是以，耕地承租人如不自任耕作者，則原訂租約不待當事人終止，當然向後失其效力，出租人自得援引減租條例第16條第2項規定，收回耕地。又「耕地三七五減租條例第16條第1項所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第2項所定原訂租約無效之原因。」最高法院70年台上字4637號判例闡明綦詳。
最高法院73年台上字第112號判決亦謂：「耕地三七五減租條例第16條第1、2項規定，承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，如有違反，原訂租約無效，得由出租人收回，係以租約所訂之土地全部為準。如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分土地併請求收回。」是以，耕地之全部或一部供建築使用者，即屬減租條例第16條第1項所稱之「承租人不自任耕作」，出租人自得依同條第2項規定主張租賃契約無效，收回全部耕地。查被告於84年間與訴外人 李春霞 訂立挖取砂石之合約，擅將系爭耕地提供予李春霞挖取砂石，被告將系爭耕地提供他人供其他非耕作之使用，實非自任耕作，依三七五減租條例第16條第1項、第2項規定，無論被告是否已得出租人之承諾，系爭租約均屬無效而不存在。
(三)次按「耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有左列情形之一不得終止：三地租積欠達兩年之總額時。四非因不可抗力繼續一年不為耕作時。」三七五減租條例第17條第1項第3款、第4款定有明文。查被告自認自90年6月間起即未再繳納租金，且系爭耕地雖曾挖取砂石，其所占之範圍甚小，並不妨害耕作，被告仍得於系爭耕地耕作，詎被告竟消極任令系爭耕地荒蕪而不予以耕作，故原告併得依三七五減租條例第17條第1項第3款、第4款規定終止系爭租約。
(四)綜上所述，被告因於租賃期間有不自任耕作、非因不可抗力逾1年不為耕作、未付租金逾2年以上之租額等租約無效及終止事由，經原告向萬里鄉公所、台北縣政府耕地租佃委員會申請調解、調處，主張系爭租約無效或有終止之事由，並於
98年7月28日在萬里鄉公所調解時以口頭向被告為終止系爭租約意思表示之通知。然系爭租約因被告於租賃期間不自任耕作、非因不可抗力逾1年不為耕作、未付租金逾2年以上等原因而無效或遭原告終止一節既為被告所否認，故原告是否仍具有出租人之法律上地位，即有不安之狀態，且得以確認判決加以除去，自有受確認判決之法律上利益，求為判決：確認兩造間就系爭耕地之耕地租賃關係不存在。
二、被告則求為判決：原告之訴駁回。其答辯意旨略以：(一)系爭耕地之部分土地，於84年間因原告之姐李春霞開挖砂石，破壞地表，迄今尚未復原，以致無法耕作。(二)其餘未遭破壞之土地，均有耕作。(三)租金以往均是由地主前來收取，但之後原告並未依往例前來收取，所以未給付租金，並非拒付。(四)倘若原告願撥幾分土地供被告耕作，被告願放棄系爭租約，否則被告認為系爭租約仍繼續有效。
三、原告主張兩造就系爭耕地以里鵬字第32號訂有耕地三七五租約，惟被告有耕地三七五減租條例第16條第1項不自任耕作、同條例第17條第1項第3款、第4款地租積欠達2年之總額、非因不可抗力繼續1年不為耕作等情形，原告並早已以被告違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第17條第1項第3款、第4款之事由，於98年7月28日在萬里鄉公所調解時以口頭向被告為終止系爭租約意思表示之通知，為此訴請確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在。被告對兩造間就系爭耕地以里鵬字第32號訂有耕地三七五租約並不爭執，惟否認有原告所指稱之耕地三七五減租條例第16條第1項不自任耕作、同條例第17條第1項第3款、第4款地租積欠達2年之總額、非因不可抗力繼續1年不為耕作等情形，是本件爭點為：(一)被告於承租之系爭耕地上是否有未自任耕作之情事？(二)被告於承租之系爭耕地上是否非因不可抗力繼續1年不為耕作？(三)被告是否積欠承租之系爭耕地地租達2年之總額？茲審究如下：
(一)關於「被告於承租之系爭耕地上是否有未自任耕作之情事」部分：
⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
，耕地三七五減租條例第16條第1項定有明文。而所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異，最高法院63年台上字第599號判例明揭斯旨。是以，耕地三七五減租條例第16條第1項及第2項所稱「不自任耕作」，係指承租人將耕地供非耕作之用，或轉租、或借與他人使用、或與他人交換耕地等不合耕地租賃目的之積極行為。至該條例於72年12月23日修正增訂第17條第1項第4款規定：耕地租約在租佃期限未屆滿前，有非因不可抗力繼續一年不為耕作之情形者，得終止之，乃係對耕地承租人消極不為耕作之行為加以規範，自不在同條例第16條所稱之「不自任耕作」之列。換言之，耕地三七五減租條例第16條所謂「不自任耕作」，係指承租人有擅自變更用途，未將承租土地供耕作使用，或轉租、將承租土地借與他人使用、與他人交換耕作等不合耕作目的之積極行為而言；同條例第17條第1項第4款所稱「非因不可抗力繼續一年不為耕作」，則係指承租人消極不予耕作，任令荒廢者而言。因此倘承租人僅消極不為耕作，或於承租耕地遭人占用時，消極的不予排除侵害，僅生出租人得否依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定終止租約之問題，尚難認係耕地三七五減租條例第16條所稱之不自任耕作（最高法院87年台上字第1378號、89年台上字第1265號、91年台上字第1447號判決意旨參照）。
⒉本件原告主張被告有不自任耕作情事，乃係以被告與訴外人
李春霞就系爭耕地訂立合約書，並提出合約書為據。被告則否認上情，且觀諸原告提出之合約書，係約定由李春霞以新台幣150萬元收回系爭耕地，然被告嗣後有無履行該合約，以致系爭耕地供不合耕地租賃目的之積極使用，原告對其所主張被告有不自任耕作之積極作為，並未能舉證以實其說，且經本院現場勘驗結果，系爭耕地亦未供非耕作目的之積極使用（詳後述），依首揭說明，即難認被告有未自任耕作之情事。
(二)關於「被告於承租之系爭耕地上是否有未繼續耕作之情事」部分：
⒈按耕地租約在租佃期限未屆滿前，非有非因不可抗力繼續
一年不為耕作之情形，不得終止租約，為三七五減租條例第17條第1項第4款所明訂。又承租人承租耕地非因不可抗力繼續一年不為耕作，不問其不為耕作者，係承租耕地之一部或全部，出租人均得依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定約止租約，收回全部耕地，最高法院著有84年台上字第1856號判例可資參照。
⒉本院於99年1月21日經兩造引導會同臺北縣汐止地政事務所
人員前往勘驗系爭耕地，勘驗結果：系爭耕地種植範圍，據被告之子稱種植面積有超過系爭耕地範圍之3分之1。但經實際勘查結果，被告之子所稱之實際種植土地上，僅有少部分的土地種植有季節性蔬菜及十餘株櫻花樹樹苗，其餘土地是雜草、雜木；其餘未種植之土地，其上均是超過2公尺以上之牧草，且已明顯木質化，有勘驗筆錄及現場照片等件在卷可稽，參諸被告承租系爭耕地，約3分之2之耕地，其上牧草叢生，高度多達2公尺以上，且已木質化，明顯已久未供耕作之用，另3分之1之耕地，被告之子雖稱有實際耕作，然僅有少部分之土地有整地，及種植蔬菜、櫻花，且部分之整地及菜苗係屬新痕，應係本院勘驗前不久所整地，其餘大部分則雜草叢生，且觀其土質均已密實而非鬆軟(倘若被告之前確有耕作，目前現值冬季休耕期，因之前已有耕作翻土、栽種，其地表土壤應係呈現鬆軟之情形，而非密實之現況)。被告承租耕地，僅在系爭耕地之少部分範圍種植葉菜類之作物，其餘大部分之耕地則是任其雜草叢生，是依勘驗之現況，系爭耕地之部分土地既能種植蔬菜等作物，則與之毗鄰之其餘部分耕地自無因不可抗力而不能耕作之情事，然依勘驗時之該未耕作部分之土地其上均雜草叢生，顯然已有相當長之時日未有耕作之事實而任令荒蕪，原告主張被告就系爭耕地並無不可抗力之情事，繼續1年不為耕作之情事，應堪認定。
⒊至被告不自任耕作之土地雖僅一部，但兩造間既係以單一
契約約定承租範圍，租約自應全部無效（最高法院84年度台上字第2584號判決參照）。是不論被告就系爭耕地之其他部分是否有自任耕作，均無礙於原告為本件之主張，被告既已符合耕地三七五減租條例第17條第1項第4款「非因不可抗力繼續一年不為耕作時」之終止要件，則系爭租約已因原告於98年7月28日在萬里鄉公所調解時以口頭向被告
為終止系爭租約意思表示之通知，被告亦受領該終止之意思表示(有該日調解程序筆錄可稽)而告消滅。
四、綜上所述，被告並無不自任耕作情事，原告依耕地三七五減租條例第16條規定，主張系爭耕地租約無效，難認有據。然被告確有就承租耕地之一部(且屬大部分)非因不可抗力繼續一年不為耕作之情，是原告依耕地三七五減租條例第17條第1項第4款規定，終止系爭耕地租約，即屬合法有據。從而，原告確認兩造間就系爭耕地之租賃關係不存在，為有理由，應予准許。本件既為原告勝訴之判決，則原告主張被告另有積欠租金達2年以上之事由，已無審酌之必要，併此敘明。
五、本件乃屬租佃爭議事件，依耕地三七五減租條例第26條第1項規定免徵裁判費，當事人於本件言詞辯論終結前亦未提出支出訴訟費用之單據供審核，是本院自無從依職權確定本案之訴訟費用額，爰僅依職權宣告訴訟費用由被告負擔。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國99年3月12日
民事庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，敘述上訴之理由，上訴於臺灣高等法院，並按他造當事人之人數附具繕本。
中華民國99年3月12日
書記官周素秋