臺南簡易庭111年度南簡字第402號民事判決

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決

111年度南簡字第402號

原告 王惠玲

訴訟代理人 郭興華

被告 柯中仁

上列當事人間請求分割共有物事件，經本院於民國111年10月25日言詞辯論終結，判決如下：

主文

一、兩造共有門牌號碼臺南市○○區○○○○00號之未保存登記建物應予變價分割，變賣所得價金由兩造依各1/2之比例分配。

二、訴訟費用新臺幣1,000元由兩造各負擔1/2。

事實及理由

一、原告起訴主張：

㈠、原告於民國（下同）110年12月23日自前手所有權人「 柯思佳 」受贈取得門牌號碼臺南市○○區○○○○00號之未保存登記建物（下稱系爭建物）、持分2分之1，已辦妥房屋稅籍變更登記，此有房屋稅籍證明書（原證1）可稽，房屋稅籍記載其價值為新臺幣（下同）8萬8千元。

㈡、系爭建物由兩造共有、各1/2，並無不能分割之情形，亦無不為分割之約定，然如以原物分割，系爭建物空間太小，無法正常使用，勢必損及經濟效益，故以原物分配顯有困難，且兩造無法協議分割，爰依民法第824條第2項第2款規定訴請裁判分割，並以變價之方式分割之。

㈢、系爭建物位在臺南市中西區正興路與中正路間之西門路二段内的商場，商場内多為老舊透天厝，系爭建物為4層樓透天厝，土地並非兩造所有，而係向臺南市政府承租者，自56年起取得使用許可證（原證4），屋齡已65年。一樓約5.4坪，全部做店舖使用，無衛浴，僅有唯一内梯，通往二、三、四樓（原證2照片）。系爭建物目前出租予訂製女裝之商店使用，每月租金9千元。樓上雖有衛浴，唯空置多年，無人使用，因為會漏水，且已被斷水斷電多年。該一樓承租人，係使用商場內之公共廁所。又二、三、四樓皆為12坪大小，各有一間獨立衛浴（原證3照片），但出入仍需共用唯一的上述內梯，且需經過一樓之室内出入，並無其他出入口。顯見系爭建物難以原物分割。又系爭建物最早是被告之父親所有，被告父親過世後，由子女繼承，部分子女過世後，遂由被告及前手柯思佳之父親 柯中明 共有（兄弟關係），後柯中明亦過世，遂由前手柯思佳繼承（父女關係），柯思佳與被告多次溝通仍無法協商分割事宜，遂將其之1/2持分贈與予原告。

㈣、而被告已遷至臺北多年，無力管理系爭建物，二、三、四樓又閒置多年，遭斷水斷電，土地乃向政府租借，尚有租金應繳納，故放置不理或原物分割，均不符經濟效益。原告主張以變價方式分割，如此不僅可以由兩造以及公眾有意願之第三人以競價方式投標，在自由市場競爭之情形下，藉由良性公平競價之結果，將使系爭建物之市場價值極大化，兩造均可獲配較高額之金錢，且標得之人，為求經濟利益，未來亦將善用二、三、四樓空間，應為最妥適之方法。

㈤、今日確實是原告本人出庭(庭呈身分證正本），原告也有委任郭興華為訴訟代理人沒錯。原告與柯思佳是普通朋友關係，當時是有一天我們聊天，柯思佳提及她跟被告關係不睦，就系爭建物之分割一直無法協談，那時候財稅局又要對柯思佳及被告提告，因為他們積欠土地的租金未繳納，所以柯思佳贈與系爭建物給原告，並約定應由原告負責繳清租金，否認被告所述，原告確實是真正的所有權人。原告取得系爭建物1/2後，就去向財稅局提出申請希望能移轉土地部分之共同承租人名義，財稅局也受理了，財稅局請原告簽名的租約原告已經簽名了，但之後財稅局發函文請被告簽名，被告卻一直拒絕。被告所述均與事實不符。剛才在庭外，財稅局的承辦人員也到場，他們希望被告也能簽名，這樣財稅局才能開立補償金的繳納通知單，但被告在庭外也對財稅局的人員表示他拒絕簽名。

㈥、因為原告沒有時間處理訴訟，所以委託原告訴訟代理人郭興華代理訴訟（庭呈健保卡正本），並將系爭建物信託給郭興華，有簽署信託契約書，但因為系爭建物是未辦理保存登記之建物，所以無法為信託登記。系爭建物於今年6月之前是出租他人，租金都是被告收走，沒有分給原告，6月租期屆至後，目前是無人使用的狀況。系爭建物並沒有改建或增建的情形。系爭建物需向臺南市政府繳納土地之租金，每半年租金大約是25000元左右（庭呈土地租金繳款書3張），之前締約人是柯思佳與被告。被告所述不實，今日陪同原告到庭的是原告的配偶 顏向照 （庭呈駕照正本），另一位是原告訴訟代理人之配偶，她是原告王惠玲的高中同學。至於被告所說在調解庭看到的兩個人就是原告訴訟代理人夫妻二人。原告訴訟代理人以前在銀行工作，現在退休了，所以有一點時間幫朋友處理本案，被告在網路看到的資料，是原告訴訟代理人替自己投資的持分不動產做處理，並沒有包攬訴訟。被告所述與事實不符的部分，原告訴訟代理人要保留追訴的權利。被告答辯：通謀虛偽、優先承買權等等，都是被告跟柯思佳之間的事，與原告以及本件是分割共有物訴訟，均無關等語。　

㈦、聲明（見調字卷第11頁）：

①、請求准將兩造共有如附表所示之建物予以變賣，所得價金由兩造按應有部分比例分配之。

②、訴訟費用由兩造按應有部分比例負擔。

二、被告答辯略以：

㈠、被告質疑胞兄的女兒也就是姪女柯思佳是通謀虛偽地將系爭建物移轉登記給原告王惠玲，之後原告王惠玲再通謀虛偽地出具信託契約書，表示要由原告訴訟代理人郭興華來代理訴訟以及受託處理系爭建物之分割事宜，被告覺得他們全部都是詐騙集團。原告應該是詐騙集團的車手身分，從調解時原告身邊只有2個四十幾歲的陌生人，一直到今日開庭，她的身邊又多了3個陌生人，被告認為集團總共有5人以上。原告訴訟代理人郭興華在網路上有廣告包攬訴訟，他專門去找這類的案件來訴訟。系爭建物不可能分割，因為只有一個樓梯，且房屋沒辦法分成兩邊。原告主張是變價的分割方式，被告也不同意，因為原告王惠玲並不是真正的所有權人。

㈡、庭呈柯思佳之前寫給被告的簡訊對話截圖2頁，雖然當時柯思佳有說她「無意再處理系爭建物的權利義務，確定要贈與過戶給您，請放下戒心，秉持專業處理， 孟代書 事前會跟您專業說明。」、「代書今日有聯繫多次，您電話未接，請問何時方便電話呢？」、「如果您（指被告）有意願對我方贈與過戶給您（指被告），須事前準備事項及辦理相關流程，如有不清楚之處，孟代書可專業解答。如無意願，也可向孟代書表明。」，但後面柯思佳也沒有跟被告說處理的狀況。現在突然跑一個原告出來，所以被告懷疑柯思佳是意圖以贈與的方式規避如果是出售的話，就必須通知被告可以優先承買的權利。

㈢、今日是被告通知財稅局的承辦人員到場的，財稅局希望兩造和解，被告住台北，為了今日與原告親自見面，跑了十次，原告一直推託拒絕，好不容易今日在庭外，兩造碰面，沒想到原告帶了很多人，一開始就強迫被告簽名，還一直說要分割系爭建物，所以被告才說不然到法庭上來談等語。　

㈣、聲明（見本院卷第127頁）：

①、原告之訴駁回。

②、訴訟費用由原告負擔。

三、法院之判斷：

㈠、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。查系爭建物為兩造分別共有，應有部分各1/2，有系爭建物房屋稅籍資料在卷可稽，而系爭建物並無因使用目的不能分割之情形，各共有人間亦無不得分割之契約，揆諸前開規定，原告起訴請求分割系爭建物，與法並無不合。

㈡、次按分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第1項至第3項分別定有明文。又按法院定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，惟應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之性質、分割後之經濟效用及公共利益等為公平決定（最高法院81年度台上字第16號、89年度台上字第724號判決意旨參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號、87年度台上字第1402號判決要旨參照）。查系爭建物為未保存登記建物，4層，系爭建物須經由1樓出入，屋內僅有1梯等情，為兩造所不爭執，並有現場照片、臺南市政府財政稅務局房屋稅主檔查詢資料、房屋平面圖在卷可參（見本院卷第41至45頁、第53至59頁）。本院審酌系爭建物為未辦保存登記之4層建物，僅1樓前門得通行至道路，屋內亦僅有1梯，是考量系爭建物物之性質、使用現況、經濟效用及共有人之意願等項，以變價分割，並將所得價金按權利範圍比例分配予兩造共有人之分割方式應為適當。

㈢、按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」，民事訴訟法第277條本文定有明文。被告抗辯：原告王惠玲並不是真正的所有權人乙節，經查，系爭建物之房屋稅籍資料已登記納稅義務人為原告、持分1/2等情，此有臺南市政府財政稅務局房屋稅主檔查詢資料在卷可稽（見本院卷第42、43頁），被告予以否認，則對此有利於己之事實，依法即應由被告負提出反證之舉證責任，然被告並未提出任何證據以佐其說，故尚難遽採。　　　

四、綜上所述，系爭建物依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不為分割之約定，然迄未能協議分割，從而，原告本於共有人之地位，起訴請求分割系爭建物，即屬有據。本院審酌系爭建物之使用現況，並考量其經濟效用、利用價值及共有人之公平利益等一切情狀，認變價分割之方式符合系爭建物分割之經濟效用及共有人全體之利益，爰判決如主文第1項所示。

五、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。

中　　華　　民　　國　　111　年　　10　　月　　31　　日

臺灣臺南地方法院臺南簡易庭

　　法官吳金芳

以上正本證明與原本無異。

如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　111　年　　10　　月　　31　　日

書記官李崇文