裁判字號：最高法院85年台上字第2901號民事判決
裁判日期：民國85年12月13日
裁判案由：返還價金事件
最高法院民事判決八十五年度台上字第二九○一號
上訴人乙○○訴訟代理人 陳源濱 律師被上訴人甲○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十五年三月十二日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十四年度上字第六○一號），提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國八十二年十一月七日以新台幣（下同）二百九十五萬元，向第一審共同被告南屋建設開發股份有限公司（下稱南屋公司）訂購坐落於雲林縣斗六市○○段一○一、一○二、一○二－一、一○二－二、一○一－五、一○一－一四、一○三、一○四、一○九－三、四○一－二號土地上興建之祥瑞天廈Ａ１及Ａ２棟十三樓房屋二戶，停車位ＰＡ８號、ＰＢ３號各一位；並以六百九十一萬元向被上訴人購買上開土地之應有部分。伊已繳納土地價款合計一百十二萬元，惟迄今將近一年未見整地動工，顯係可歸責被上訴人之事由，而不能於約定之八十五年六月三十日完工交屋。依土地與房屋買賣契約之約定，土地與房屋之給付，須共同履行，始生法律效力，解約亦同；任何一方違反契約約定，均併以違約論處。因被上訴人與南屋公司有給付不能、給付遲延、履行拒絕等事由，伊已解除與被上訴人間土地買賣契約，被上訴人即應負回復原狀返還所受領價款之義務，及依約給付損害金十一萬二千元等情，求命被上訴人給付一百二十三萬二千元及其中一百十二萬元自八十二年十一月八日起，另十一萬二千元自八十三年十一月六日起，各至清償日止，加付年息百分之五利息之判決（上訴人超過上開本利部分之請求，經第一審為其敗訴判決，未據聲明不服，已告確定）。
被上訴人則以：伊僅提供前開土地中一○一、一○一－五、一○一－一四、一○三、一○四、一○九－三、四○一－二號土地七筆與南屋公司法定代理人 林瑞祥 興建大樓，並約定分得一、二、三層房屋全部。按原定規劃，依法不能興建十三層樓房，上訴人訂購十三樓房屋，即屬給付不能，其契約為無效。且伊並未與上訴人訂立買賣契約，亦未授權南屋公司出賣土地應有部分予上訴人，更無表見代理情形。土地預定買賣契約書上伊名義之印章，非伊所有等語，資為抗辯。
原審斟酌全辯論意旨及調查證據之結果，以：被上訴人於八十二年五月十二日與南屋公司之法定代理人林瑞祥訂立合建契約，提供坐落斗六市○○段一○一、一○一－五、一○一－一四、一○三、一○四、一○九－三、四○一－二號土地七筆，與之合作興建大樓，有合建契約書附卷可稽。依上開七筆土地所申請核准興建之大樓僅為九層，其後因增加非被上訴人所提供之另外三筆土地，即同段一○二、一○二－一、一○二－二號土地為建築基地，經建管機關於八十四年一月六日核准變更設計，准予興建地上十層建築物，亦有雲林縣政府⒐⒎八四府建管字第一○五九六一號函及所附建造執照可稽。證人 黃中平 即明冠營造股份有限公司（簡稱明冠公司）經理，亦到庭證稱：被上訴人於八十四年八、九月間因南屋公司未能合作興建大樓而與南屋公司解除合建契約，另與明冠公司訂立合建契約，明冠公司已動工興建連續壁部分，工期二年，是建十樓等語在卷。足證南屋公司實不可能興建十五層樓之房屋，上訴人於八十二年十一月七日與南屋公司簽訂買賣房屋契約書，被上訴人所提供合建之七筆土地上既經申請核准僅能興建九層之大樓，此後雖增加另外與被上訴人無關之同段一○二、一○二－一、一○二－二號土地三筆，亦僅能興建地上十層之建築物。上訴人與南屋公司訂立預購十三樓房屋買賣契約，即屬自始客觀的不能給付，依民法第二百四十六條第一項前段規定，該契約應屬無效。且依上訴人所主張之土地預定買賣契約書第十二條特約之約定，系爭土地買賣契約因與地上房屋不可分離，而不得單獨成立，自亦屬自始不生效力。系爭土地買賣契約既屬不生效力，即無解除契約回復原狀及依約請求損害金問題。上訴人依民法第二百五十九條第一、二款及契約法律關係，請求被上訴人返還所受領之價款及給付損害金，均屬無據，為其心證所由得。復說明對於上訴人其他主張之取捨意見，爰就上訴人請求被上訴人返還受領之一百十二萬元及損害金十一萬二千元本息部分，廢棄第一審所為被上訴人敗訴判決，改判駁回上訴人該部分之訴，經核於法洵無違誤。按無效之法律行為係自始當然的不生效力，並不能因此後情事變更而使之有效。本件被上訴人所提供七筆土地申請興建之建築物，依雲林縣政府建設局於八十一年十月一日核發之建造執照，僅核准興建地下二層、地上九層之樓房，此為原審合法確定之事實。上訴人於八十二年十一月七日竟向南屋公司購買第十三層樓房二戶，原審以依被上訴人所提供合建之七筆土地，實不可能建築上訴人所購買之第十三層房屋，因認該買賣標的自始不能，其買賣契約無效而為上訴人敗訴判決，並不違背法令。上訴論旨，徒以如另加其他訴外人嗣後所提供之七筆土地合計十四筆，臆測尚非不可能興建十三層之房屋，其與南屋公司之房屋買賣契約並非無效云云，並就原審採證認事之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，難認有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國八十五年十二月十三日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳啟賓
法官洪根樹法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年十二月二十四日
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