裁判字號：臺灣桃園地方法院89年訴字第393號民事判決
裁判日期：民國89年06月21日
裁判案由：租佃爭議
臺灣桃園地方法院民事判決八十九年度訴字第三九三號
原告甲○○訴訟代理人丙○○
丁○○被告乙○○即 江士香 祭祀公業管理人訴訟代理人 江松鶴 律師右當事人間租佃爭議事件，經桃園縣政府以八九府地權字第四四八五三號函送前來，本院判決如左：
主文被告應就坐落桃園縣○○鎮○○段第十九地號面積○．二四三八甲、桃園縣○○鎮○○段第三地號面積○．○一三三甲、桃園縣○○鎮○○段第八六○地號面積○．○一四三甲、桃園縣○○鎮○○段第八七六地號面積○．○三一三甲，依耕地三七五減租條例與原告訂定書面耕地租約。
訴訟費用由被告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）、民國六十五年七月二十一日，原告與江士香祭祀公業管理人乙○○在大
溪鎮調解委員會調解成立，同意進行耕地實地測量，並依據耕地實測圖之面積、等則清理地租之後，訂定三七五書面租約，實測圖面積包括桃園縣○○鎮○○段第十九地號面積○．二四三八甲（即舊桃園縣○○鎮○○○段○○○○號，原告誤算為０．二四九二甲）如附圖一所示紫色部分、桃園縣○○鎮○○段第三地號面積０．０一三三甲（即舊員樹林段四○七地號）如附圖二所示紫色部分、桃園縣○○鎮○○段第八六○地號面積０．０一四三甲（即舊員樹林段四○二地號）如附圖三所示紫色部分、及桃園縣○○鎮○○段○○○○號面積０．０三一三甲（即舊員樹林段三八三地號）如附圖四所示紫色部分，原告所承租之四筆土地。六十七年台灣高等法院判決原告給付民國五十八年起之租榖金額確定並支付完畢之後每年繳付地租（包含以上四筆耕地）至八十七年九月。
民國七十年四月一日，雙方雖訂立書面三七五租約共計田三．八九九九甲，旱○．二九九八甲，卻未包含上述四筆土地。歷年來雖經原告要求就前開四筆土地訂定書面租約，但出租人皆藉故推託、拒絕。前開四筆土地之地目雖分別為溜、墓、田，但自民國五十八年以前，即已作為水田及雜項作物之耕地，是原告爰依耕地三七五減租條例第六條之規定提起本件訴訟，請求被告訂定三七五書面租約。
（二）、對被告抗辯所為之陳述：原告往年均按期繳交租榖，目前繳交至八十七
年第一期，八十八年間因被告稱原告所承租之土地中有一筆土地（非系爭四筆土地）已公告為都市計劃土地已不是耕地，過去繳交之租榖恐有溢收之情事，故被告要求原告暫不繳交。原告雖有二期未繳租榖，但尚未達二年之租金總額，且被告並未催告原告繳交，是被告不能以此為由終止租約。
三、證據：提出大溪鎮調解委員會六十五年七月二十一日調解筆錄影本、民國六十六五月十七日耕地實測圖影本、台灣高等法院六十七年上更（一）第三九一號判決書影本、台灣省桃園縣私有耕地租約影本、歷年租金收據影本、民國八十八年五月二十一日甲○○申辦租約大溪鎮公所文件收據各一份，土地登記簿謄本及地籍圖騰本各四份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）、原告於起訴狀事實陳述中亦自認：「．．．未包含以上四筆耕地」。按
耕地租約一律以書面為之，即為法律強制規定之法定方式，如有違反未以書面訂立者，依民法第七十一條及第七十三條之規定，其租約無效。
（二）、減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法第一百零六條所稱耕地租用
，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之「農地」而言，為最高法院四十四年台上字第六一一號判例所載。本件原告請求之標的物，員林段十九地號地目為溜地、員林段三地號地目為墓地、介壽段八六○號地目為墓地，均非耕地，故非三七五減租條例適用之範圍。
（三）、原告亦自認八十八年計二期之租金未付、八十九年第一期未付，故已達連續二期以上未付，僅以訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示。
理由
一、原告主張民國六十五年七月二十一日，原告與江士香祭祀公業管理人乙○○在大溪鎮調解委員會調解成立，同意就被告所有之土地進行耕地實地測量，並依據耕地實測圖之面積、等則清理地租之後，訂定三七五書面租約，實測圖面積包括桃園縣○○鎮○○段第十九地號面積○．二四三八甲（即舊桃園縣○○鎮○○○段○○○○號，原告誤算為０．二四九二甲）如附圖一所示紫色部分、桃園縣○○鎮○○段第三地號面積０．０一三三甲（即舊員樹林段四○七地號）如附圖二所示紫色部分、桃園縣○○鎮○○段第八六○地號面積０．０一四三甲（即舊員樹林段四○二地號）如附圖三所示紫色部分、及桃園縣○○鎮○○段○○○○號面積０．０三一三甲（即舊員樹林段三八三地號）如附圖四所示紫色部分，原告所承租之四筆土地；六十七年台灣高等法院判決原告應給付民國五十八年起之租榖金額確定並支付完畢之後每年繳付地租（包含以上四筆土地）至今；七十年四月一日，雙方雖訂立書面三七五租約共計田三．八九九九甲，旱○．二九九八甲，卻未包含上述四筆土地，而原告確有於系爭土地上從事耕作，並繳交租谷至八十七年第一期等事實，為被告所不爭執，並據原告提出大溪鎮調解委員會六十五年七月二十一日調解筆錄影本、民國六十六年五月十七日耕地實測圖影本、台灣高等法院六十七年上更（一）第三九一號判決書影本、台灣省桃園縣私有耕地租約影本、歷年租金收據影本各一份，土地登記簿謄本及地籍圖騰本各四份為證，自堪信為真實。
二、原告以前揭四筆土地之地目雖分別為溜、墓、墓、田，但自民國五十八年以前，即已作為水田及雜項作物之耕地，是原告自得依耕地三七五減租條例第六條之規定，請求被告訂定三七五書面租約。被告則以耕地三七五減租條例第一條所謂耕地之租佃，即土地法第一百零六條所稱耕地租用，係指以自任耕作為目的，約定支付地租，使用他人之「農地」而言，本件原告請求之標的物，員林段十九地號地目為溜地、員林段三地號地目為墓地、介壽段八六○號地目為墓地，均非農地，故無耕地三七五減租條例之適用等語，資為抗辯。惟查：
（一）、按耕地三七五減租條例第一條所定之耕地租佃，應指土地法第一百零六
條所稱之耕地租用，亦即以自任耕作或漁牧為目的，約定支付地租，使用他人之土地者而言，故當事人一方租耕他方之土地，而種植一般農作物者，自仍應認係耕地租佃，要與該土地之地目無關，有最高法院六十三年台上字第一五二九號判例意旨可供參照。本件系爭四筆土地之地目雖分別為溜、墓、田，然原告有耕作並繳付租谷之事實既如前述，揆諸前開判例意旨，應認前揭四筆土地之租佃，亦為土地法第一百零六條所指之耕地租用，自有耕地三七五減租條例之適用。
（二）、又按耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他
法律之規定，耕地三七五減租條例第一條定有明文。該條例對於何謂「耕地」，並未加以定義，依前揭規定，自應適用土地法或其他法律之規定。而按「耕地：指合於下列規定之土地：（一）依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地，或依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地，或非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地。」，農業發展條例第三條第一項第十一款第一目亦有明定。經查本件前揭四筆土地，地目雖分別為溜、墓、田，惟其使用分區均已依區域計畫法劃定為特定農業區，有原告提出之土地登記謄本四紙附卷可證，是系爭四筆土地合於農業發展條例所定義之耕地，則兩造間對於系爭標的之租賃關係即為耕地租佃，自應適用耕地三七五減租條例。
三、被告雖以原告自認本件系爭標的有八十八年兩期之租谷未付、八十九年第一期未付，已達連續二期以上未付之事實，因而以答辯狀繕本之送達為終止租約之意思表示等語置辯。然查系爭耕地租賃尚未依耕地三七五減租條例訂立書面租約，應視為不定期限之租賃，關於出租人終止租約之限制，雖不能適用前揭減租條例第十七條之規定，但仍有土地法第一百十四條之適用。再查被告抗辯系爭標的有八十八年二期及八十九年第一期之租谷未付等情，為原告所不爭執，堪信為真正；惟原告雖有兩期以上（即三期）租谷未付之事實，但所欠繳之租谷尚未達兩年（應為四期）之總額，與土地法第一百十四條第七款之規定，即有未合，是被告尚不得以此為由而終止租約。
四、末按依耕地三七五減租條例第六條第一項規定，耕地租約應一律以書面為之，苟出租人不履行其義務，承租人自得對之為訂立書面租約之請求，最高法院著有六十二年台上字第一六四七號判例可參，依此見解，耕地租約並非以書面為成立及生效要件，故被告抗辯系爭四筆土地尚未訂定書面租約，欠缺法律規定之法定方式，依民法第七十一條及第七十三條之規定，其租約無效云云，並不足採。本件系爭土地有耕地三七五減租條例之適用，原告復有於前揭土地上從事耕作並繳交租谷之事實，均已如前述；再參以兩造於五十六年間調解成立，同意就被告所有之土地進行耕地實地測量，並依據耕地實測圖之面積、等則清理地租之後，訂定三七五書面租約，實測圖面積包括前揭四筆土地等情，揆諸上揭法條及判例意旨，原告就系爭四筆土地請求被告訂定書面租約之主張，洵屬有據。
五、綜上所述，原告依耕地三七五減租條例第六條第一項之規定，請求被告就前揭四筆土地訂定書面租約，為有理由，應予准許。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中華民國八十九年六月二十一日
臺灣桃園地方法院民事第二庭~B法官張淑芬右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年六月二十六日~B書記官楊美慧