裁判字號：臺灣宜蘭地方法院106年訴字第238號民事判決
裁判日期：民國107年10月02日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣宜蘭地方法院民事判決106年度訴字第238號原告即反訴被告蘭陽南海宮法定代理人 何登和 訴訟代理人 游敏傑 律師複代理人 陳琦妍 律師被告即反訴原告 賴建元 訴訟代理人 陳穩如 律師上列當事人間拆屋還地等事件，本院於民國107年9月4日言詞辯論終結，判決如下：
主文本訴被告應將坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地上如
附圖三編號C1、C2所示建物（面積七三點五四平方公尺、九點四一平方公尺）拆除，並將土地返還本訴原告。
本訴被告應給付本訴原告新台幣參佰貳拾肆元，及自民國一０
六年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本訴被告應自民國一０五年一月一日起至返還第一項占用土地時止，按月給付本訴原告新台幣捌拾元。
核定本訴被告所有坐落於宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地
上如附圖一編號A1所示建物、如附圖二編號B所示之建物，占用本訴原告所有宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地（面積各為面積四六三點三五平方公尺、面積五九一點五一平方公尺），其租金自民國一０四年十一月二十四日起至民國一０四年十二月三十一日止為給付本訴原告每月新台幣伍拾壹元、自民國一０五年一月一日起為給付本訴原告每月新台幣玖佰捌拾柒元。
本訴被告應給付本訴原告新台幣肆仟零壹拾壹元，及自民國一
０六年六月二十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本訴被告應自民國一０六年五月一日起，按月給付本判決第四項之租金新台幣玖佰捌拾柒元。
本訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由本訴被告負擔百分之五，餘由本訴原告負擔。
本判決第一至三項、第五至六項得假執行。但本訴被告如第一
項以新臺幣壹拾捌萬貳仟肆佰玖拾元、第二項以新台幣參佰貳拾肆元、第三項到期部分按月以新台幣捌拾元、第五項以新台幣肆仟零壹拾壹元、第六項到期部分按月以新台幣玖佰捌拾柒元為本訴原告預供擔保，得免為假執行。
本訴原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴被告應給付反訴原告新台幣伍萬玖仟陸佰玖拾玖元，及自
民國一０六年九月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
反訴被告應自民國一０六年七月十八日起至領回坐落於宜蘭縣
○○鄉○○段○○○○號土地上如附圖二編號B所示建物內之遺留物之時止，按月給付反訴原告新台幣參仟零壹拾伍元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之三、餘由反訴原告負擔。
本判決第、項得假執行。但反訴被告如第項以新臺幣伍
萬玖仟陸佰玖拾玖元、第項到期部分按月以新台幣參仟零壹拾伍元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分：按反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第260條第1項定有明文。查本件本訴原告以反訴原告所有之未辦理保存登記之建物（門牌號碼：宜蘭縣○○鄉○○○路○○○號，含附圖一至三編號A1、A2、B、C1、C2所示建物，下稱系爭建物）坐落於本訴原告所有之宜蘭縣○○鄉○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上為無權占有，請求拆屋還地；反訴原告則抗辯有合法占有權源，進而於言詞辯論終結前提起反訴，請求本訴原告給付使用系爭建物及其旁邊空地即宜蘭縣○○鄉○○段○○○○○○○○號土地（下稱系爭1031-1地號土地）之不當得利，堪認反訴之標的與本訴之防禦方法相牽連，審判資料有共通性，因認本件反訴之提起，程序上並無不合，應予准許。
乙、實體部分：
壹、本訴：
一、本訴原告主張：㈠系爭土地及坐落其上如附圖一至三所示之系爭建物（包含編
號A1之三層鐵皮屋、編號A2之鐵皮頂雨遮及陽台、編號B之二層RC造、鐵皮屋、PVC頂、RC造、鐵皮頂雨遮、陽台、編號C1之一層鐵皮屋、編號C2金爐），原均屬本訴原告所有。
本訴被告於民國103年4月2日經法院拍賣拍定取得系爭建物，然系爭建物為未辦理保存登記之違章建築，業經宜蘭縣政府冬山鄉公所查報，將依法通知拆除，實已非法律所應保障者，應認無民法第425條之1推定租賃關係之適用。是本訴被告所有系爭建物無權占用本訴原告所有之系爭土地，本訴原告因此受有使用該部分土地之利益，致本訴原告受有損害，該等利益依性質不能返還，本訴原告自得請求本訴被告償還不超過五年相當於租金價額之不當得利。而依系爭土地102年1月至104年底之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）176元，105年1月起為576元，本訴被告所有建物之占用總面積為1919.22平方公尺【A1：154.45平方公尺，即第一層面積，第二、三層占用面積為重疊部分，不另計占用面積。A2：
162.26平方公尺，即一層雨遮面積，二、三層陽台占用面積為重疊部分，不另計占用面積。B：1519.56平方公尺。第一層建築面積為905.71平方公尺、一層附屬建物（雨遮）面積為795.31平方公尺，第二層房屋及附屬建物（雨遮、陽台）為重疊部分，不另計占用面積；惟本建物跨建鄰地梅山段10
30、1031-2地號，面積為181.46平方公尺（附圖二），故系爭建物B部分於系爭梅山段965地號土地占用面積僅1519.56平方公尺（計算式：905.71+795.31-181.46=1519.56）。C1：73.54平方公尺，即第一層面積，總層數一層，無重疊部分。C2：9.41平方公尺，即金爐面積。從而，系爭建物占用總面積為1919.22平方公尺（計算式：154.45+162.26+1519.56+73.54+9.41=1919.22）】，依此以系爭土地申報地價10%計算每年租金，則本訴被告於103年4月2日至106年4月30日使用系爭土地之不當得利數額為206,531元【103年度：103年4月2日至103年12月31日：共274日，不當得利25,357元（計算式：1919.22×176×10%×(274/365)=25,357，元以下4捨5入）。104年度：104年1月1日至104年12月31日：共1年，不當得利33,778元（計算式：1919.22×176×10%×1=33,778，元以下4捨5入）。105至106年度：105年1月1日至106年4月30日：共1年4個月，不當得利147,396元（計算式：1919.22×576×10%×(1+4/12)=147,396，元以下4捨5入）】。爰依民法第767條、第179條規定請求本訴被告拆除系爭建物並返回所占用土地，及返還土地前使用系爭土地之不當得利。
㈡如認本訴被告所有系爭建物有民法第425條之1規定之適用，
則本訴原告依民法第425條之1第2項規定，請求核定租金數額，並依土地法第97條、第105條規定以系爭土地申報地價10%計算每年租金。本件本訴被告所有系爭建物之占用面積扣除本訴原告仍使用部分，計為828.91平方公尺【如附圖一至三所示編號A1部分為154.45平方公尺（編號A2部分同意不予計入）、編號B部分為591.51平方公尺（以一層面積905.71平方公尺加計一層雨遮面積795.31平方公尺，減去占用鄰地面積181.46平方公尺，再扣除附圖四綠色線段圍成編號D部分PVC頂、RC造、鐵皮頂雨遮面積526.96平方公尺、本訴原告遺留大型神像、神桌等雜物占用面積共118.65平方公尺及本訴原告法定代理人何登和占有使用、餐廳、廚房等範圍兩造同意面積以282.44平方公尺計算，計算式：905.71+795.31-181.46-526.96-118.65-282.44＝591.51）、編號C1部分為73.54平方公尺、編號C2部分為9.41平方公尺（計算式：154.45+591.51+73.54+9.41＝828.91】，是本訴原告請求核定租金數額自103年4月2日起至104年12月31日止之每月租金為1,216元，自105年1月1日起之每月租金為3,979元；並請求本訴被告給付自103年4月2日起至106年4月30日使用系爭建物之租金共計89,202元【103年度：103年4月2日至103年12月31日：共274日，不當得利10,952元（計算式：828.91×176×10%×(274/365)≒10,952，元以下4捨5入）。104年度：104年1月1日至104年12月31日：共1年，不當得利14,589元（計算式：828.91×176×10%×1≒14,589，元以下4捨5入）。105至106年度：105年1月1日至106年4月30日：共1年4個月，不當得利63,660元（計算式：828.91×576×10%×(1+4/12)≒63,660，元以下4捨5入），計算式：10,952+14,589+63,660=89,201】，及自106年5月1日起之每月租金3,979元。
㈢並聲明：
1.先位聲明：⑴本訴被告應將坐落於系爭土地上如附圖一至三編號A1、A2、
B、C1、C2所示之系爭建物拆除，並將該部分之土地騰空返還予本訴原告。
⑵本訴被告應給付本訴原告206,531元，及自起訴狀繕本送達
翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息；暨自106年5月1日起至返還第一項建物所占土地予本訴原告之日止，按月給付本訴原告9,212元。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：
⑴核定本訴被告所有如附圖一編號A1所示建物部分面積154.45
平方公尺之三層鐵皮屋、附圖二編號B所示建物部分面積591.51平方公尺、附圖三編號C1所示建物面積73.54平方公尺及編號C2所示建物面積9.41平方公尺，所占系爭土地自103年4月2日起至104年12月31日止之每月租金為1,216元，自105年1月1日起之每月租金為3,979元。
⑵本訴被告應給付本訴原告89,202元，並自起訴狀繕本送達翌
日起至清償日止按年息百分之五計算之利息；暨自106年5月1日起至返還第一項建物所占土地予本訴原告之日止，按月給付本訴原告3,979元。
⑶願供擔保請准宣告假執行。
二、本訴被告抗辯：㈠系爭建物與系爭土地均屬本訴原告所有，嗣經本院102年度
司執字第11915號清償借款執行事件拍賣時為本訴被告拍定買受，本訴被告與本訴原告間自有民法第425條之1規定之適用，是系爭建物就本訴原告所有之系爭土地，自屬有權占有。則是本訴原告依民法第767條請求本訴被告拆除系爭建物並返還土地，並無理由。又系爭爭建物雖經本訴被告於103年4月2日拍定買受，並於104年11月23日、24日點交，惟於點交後，系爭建物仍遭本訴原告及法定代理人佔據，存放大量本訴原告物品，並仍供作本訴原告之寺廟建築使用中，即實際占有系爭建物並使用系爭土地之人，仍為本訴原告。本訴被告雖為拍定人，但迄今仍無法使用系爭建物，自無所稱使用土地之不當利益。又本訴原告現仍至少占用如附圖一編號A2所示建物雨遮下方堆放物品；附圖二編號B所示建物包括附圖四綠色線段圍成編號D部分PVC頂、RC造、鐵皮頂雨遮面積526.96平方公尺、本訴原告遺留大型神像、神桌等雜物占用面積共118.65平方公尺、及本訴原告法定代理人何登和占有使用、餐廳、廚房等範圍面積以282.44平方公尺；附圖三編號C1所示鐵皮屋亦堆放本訴原告物品。
㈡是縱認本訴被告確有使用土地之利益，惟本訴被告亦可以本
訴原告使用系爭建物受有不當得利及本訴原告占用本訴被告所有系爭1031-1地號土地設置如附件照片即本院卷一第127頁照片所示之鐵門而受有使用土地之不當得利，主張抵銷。㈢並聲明：本訴原告之訴駁回。
貳、反訴：
一、反訴原告主張：㈠依反訴原告於106年7月間實地勘查結果及由該執行事件之相
關資料顯示，系爭建物雖於104年11月23日點交予反訴原告，然反訴被告仍有大批遺留物及神像等放置於系爭建物之中，致反訴原告無法使用系爭建物，此有本院民事執行處105年2月5日宜院平102司執未字第11915號通知及所附遺留物品清冊可稽。反訴被告迄今仍未將置於系爭房屋內之大型神桌、神像等完全搬離，致使反訴原告迄今無法使用系爭建物。前於106年3月8日開庭時，表明債務人願出資搬遷，可請買受人即反訴原告僱工搬遷，惟事實上尚存放於內部之神像及大型供桌，因搬遷困難，而所有權仍屬反訴被告所有，自應由反訴被告自行僱工搬遷，以免搬遷過程如有毀損，責任難明。且反訴被告迄今仍占有使用系爭1031-1地號土地用以設置鐵門由反訴被告掌控啟閉，且該處為系爭建物之必經出入道路，，反訴原告並無法隨時自由出入，且反訴原告也沒有辦法將系爭1031-1地號土地做其他利用，故應認為系爭1031-1地號土地全部被反訴被告的通路所占用。
㈡據上，反訴被告既仍使用反訴原告所有之系爭建物，並以反
訴原告所有之系爭1031-1地號土地做為其通道之用，反訴原告自得向反訴被告請求相當於使用系爭建物及系爭1031-1地號土地租金之不當得利計算如下：
⒈系爭建物依其105年度之課稅現值，為3,741,600元；又系爭
1031-1地號土地面積為4710.57平方公尺，申報地價為每平方公尺52元，即系爭1031-1地號土地之申報地價為244,950元，兩者合計價額為3,986,550元。
⒉反訴被告自103年4月2日拍定時起，即已喪失系爭建物及系
爭1031-1地號土地之所有權，計至106年9月1日止，其不當得利使用系爭建物及系爭1031-1地號土地之期間計為3年又5個月。
⒊依土地法第97條規定，反訴原告所有之系爭建物及系爭1031
-1地號土地，其房屋課稅現值加計土地申報金額為3,986,550元，而反訴原告使用系爭建物及1031-1地號土地之時間則為3年又3.5個月，即3.29年（計算式：3+3.5/12=3.29年），故反訴原告應給付反訴被告之不當得利金額為1,311,575元（計算式：3,986,550×10%×3.29=1,311,575）。
⒋反訴被告迄今仍持續使用系爭建物及系爭1031-1地號土地，
即持續享有相當於租金之不當得利。則依前揭金額核算後，反訴被告每月應給付反訴原告相當於租金之不當得利金額各為為31,180元（3,741,600X10%/12=31,180元）及2,041元（244,950X10%/12=2,041元）。爰依不當得利法律關係，請求反訴被告應給付前揭不當得利金額1,363,400元，及自106年7月18日起，至反訴被告清空置於系爭建物內之物品、返還系爭1031-1地號土地時止，按月分別給付反訴被告相當於租金之不當得利金額各31,180元、2,041元。
㈢並聲明：
⒈反訴被告應給付反訴原告1,311,575元，及自反訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉反訴被告應自民國106年7月18日起至領回系爭建物內遺留物之時止，按月於每月18日給付反訴原告31,180元整。
⒊反訴被告應自民國106年7月18日起至停止使用系爭1031-1地號土地之時止，按月於每月18日給付反訴原告2,014元整。
二、反訴被告則抗辯稱：㈠本院105年2月5日宜院平102司執未字第11915號通知所附遺
留物清冊所載物品，業按兩造約定於105年7月31日前盡力搬遷，剩餘動產僅有五尺以上神像及神桌，因遮雨棚阻擋無法搬遷。嗣106年3月8日亦經反訴被告向執行法院表示尚未覓得搬遷人員，而請求將剩餘遺留物品暫時原地保管至今，自難謂反訴被告有何故意占有使用之情。
㈡又系爭1031-1地號土地係一既成道路為附近住戶共同使用，
為不特定之公眾通行所必要，反訴原告亦曾置巨石阻撓住戶通行而遭公權力制止在前，且於反訴原告聲請強制執行後反訴被告已不再關閉鐵門，反訴原告一再執聲請強制執行期間之執行通知、照片，謬指反訴被告現在仍在占有使用系爭建物，實非有據。
㈢並聲明：
1.反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.如受不利益判決，願供擔保免為假執行。
參、本院之判斷：
一、兩造於本訴及反訴均不爭執之事項：㈠系爭土地、系爭1031-1地號土地及坐落其上之系爭建物（未
經保存登記，即如本院卷一第14-16頁之附圖一編號A1所示之三層鐵皮屋、編號A2之鐵皮頂雨遮、陽台，附圖二編號B所示之二層RC造、鐵皮屋、PVC頂、RC造、鐵皮頂雨遮、陽台，附圖三編號C1所示之一層鐵皮屋、編號C2所示之香爐）原同屬本訴原告所有。
㈡系爭建物及系爭1031-1地號土地經本訴原告債權人聲請強制
執行，經本院以102年度司執字第11951號強制執行拍賣，為本訴被告於103年4月2日所拍定取得，並由本院執行處於104年11月23日進行點交予本訴被告。
㈢系爭建物其中如附圖一編號A1所示建物面積154.45平方公尺
、附圖二編號B所示建物其中面積591.514平方公尺，於點交時已騰空交付予本訴被告。系爭建物其中如附圖三編號C2所示建物（香爐）面積9.41平方公尺，已於點交時交付本訴被告。
㈣系爭建物其中如附圖一編號A2所示建物有部分為本訴原告使
用，兩造同意就如附圖一編號A2所示建物互不主張使用土地或建物之相當租金之不當得利。
㈤系爭建物如附圖二編號B所示建物，其中扣除591.514平方公尺外，其餘部分為本訴原告使用。
㈥系爭建物如附圖三編號C1所示建物其現況內堆置雜物如被證照片（本院卷一第59頁）所示。
㈦系爭1031之1地號土地為本訴被告所有，其上所設鐵門（如
本院卷一第127頁即附件照片所示）為本訴原告所有，於本訴被告拍定前即存在，兩造同意該鐵門兩側水泥柱部分占用系爭1031-1地號土地面積以2平方公尺計算。
二、本院就本訴部分之判斷：㈠本訴原告先位聲明部分：
⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅
將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」88年4月21日訂公布89年5月5日施行之民法第425條之1定有明文。又前開規定雖以「所有權讓與」為明文，然未辦理保存登記建物因無法辦理所有權移轉登記，而僅得以事實上處分權讓與，受讓人所取得事實上處分權，較之所有權人之權能，實屬無異，依上開法條之立法意旨，所謂「所有權讓與」，解釋上應包括就無法辦理所有權登記之土地或建物受讓事實上處分權之情形，始符法意（最高法院99年臺上字第1723號判決意旨參照）。惟前揭民法第425條之1之規定，僅適用於房屋與其土地之關係，於房屋或與房屋不可分離而視為房屋一部者以外之建築物，則無適用之餘地。又依強制執行法所為之拍賣，通說係解釋為買賣之一種，即債務人為出賣人，拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位(最高法院47年台上字第152號及49年台抗字第83號判例參照)。查系爭土地及坐落其上之系爭建物（即如本院卷一第14-16頁之附圖一至三編號A1、A2、B、C1、C2所示建物）原同屬本訴原告所有，而系爭建物為本訴被告11月23日進行點交予本訴被告等情，業如前述，則本訴原告既原為系爭土地與系爭建物之所有人，經由法院拍賣程序而成為系爭建物之讓與人，本訴被告則為系爭建物之受讓人，則就其中如附圖一編號A1、A2所示之鐵皮屋及與其不可分離而視為房屋一部之雨遮、陽台、如附圖二編號B所示之二層RC造鐵皮屋及與其不可分離而視為房屋一部之雨遮、陽台，依前揭法文規定及實務見解，兩造間此部分建物應認有民法第425條之1第1項規定之適用，而兩造間就此部分建物並無何排除使用之特約，即應推定兩造間就此部分建物，在其得使用期限內，就其所坐落之系爭土地範圍內有租賃關係存在，至此部分建物未經保存登記是否屬違章建築尚不影響兩造間租賃關係存在之認定。是本訴原告以本訴被告所有此部分建物即如附圖一編號A1、A2所示、附圖二編號B所示之建物無權占用系爭土地云云，自不足採。至如附圖三編號C1所示之鐵皮屋，僅為一有鋼樑支撐屋頂構造之鐵皮屋，前側為開放式未設大門，其餘周邊一側鐵皮牆面與鐵皮屋頂亦非接合而留有空隙，此有其照片在卷可參（本院卷二第35頁下方、第37、59頁，前揭執行卷二第113頁），應屬臨時性質之工作物，而非房屋；又如附圖三編號C2所示之香爐，則亦顯非房屋；是此部分建物自無適用上開法文之餘地，此外，本訴被告亦未提出其所有此部分建物占用系爭土地之合法權源，自應認本訴被告所有如附圖三編號C1、C2所示之建物占用系爭土地部分屬無權占有，本訴原告本於系爭土地所有權人之地位請求排除，洵屬有理。
2.按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上原因，而其後已不存在者，亦同，此為民法第179條所明定。而依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度。又按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號民事判例、88年度台上字第1894號民事判決意旨參照）。又按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，始由買受人承受負擔，民法第373條前段定有明文。強制執行之拍賣，為買賣之一種。查本訴被告所有如附圖三編號C1所示之鐵皮屋、編號C2所示之香爐，於104年11月23日經本院執行處為點交之事實，此為兩造所不爭執，並經本院調取前揭執行案卷核閱屬實，則前揭建物於點交後其利益即當歸於買受人承受，是本訴原告請求於點交即104年11月23日翌日起至返還所占用土地時止之前揭建物使用土地之相當於租金之不當得利，即屬有據。本院審酌系爭土地使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地，位處偏遠山區，並無大眾交通運輸工具可到達，鄰近區域亦無公共設施、商場，生活機能不便，而本訴原告原係用以興建廟宇供奉神明以供信徒參拜，前揭建物僅為鐵皮屋用以堆放雜物等情，此有系爭土地登記謄本、現場照片等為憑，並經本院現場履勘明確（本院卷一第19-20頁，本院卷二第11-37頁），認以系爭土地申報地價年息2%計算作為本訴被告所有如附圖三編號C1、C2所示之建物因無權占用系爭土地所受相當租金之利益基準為當。而系爭土地申報地價於105年1月為每平方公尺576元，此前則為每平方公尺30元，有土地登記謄本在卷可稽（本院卷一第19-20頁），則本訴原告請求本訴被告返還其自104年11月24日起至106年4月30日止之不當得利金額共計324元【計算式：申報地價每平方公尺30元×占用面積（73.54+9.41）平方公尺×2%×÷12月×1又7/30月＝5元、申報地價每平方公尺576元×占用面積（73.54+9.41）平方公尺×2%×÷12月×4月＝319元，5元+319元＝324元】及自起訴狀繕本送達本訴被告翌日即106年6月24日（106年6月13日寄存送達，見本院卷一第30頁送達回證）起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自106年5月1日起至返還該部分占用土地時止，按月給付80元【計算式：申報地價每平方公尺576元×占用面積（73.54+9.41）平方公尺×2%×÷12月＝80元，元以下四捨五入】，為有理由，應予准許，逾此部分則無理由，應予駁回。另本訴原告併請求上開建物於拍定後點交前即103年4月2日起至104年11月23日止間之本訴被告占用系爭土地之不當得利，此時上開建物既尚未交付本訴被告，依前揭法文，此部分利益即未移轉由本訴被告取得獲利，本訴原告請求本訴被告返還不當得利，洵無理由，應予駁回。至本訴被告雖抗辯如附圖三編號C1所示之鐵皮屋於點交騰空後，旋即復遭本訴原告堆放雜物使用，並非由本訴被告占用使用云云。然此為本訴原告所否認，且本訴被告並未就此提出證據為憑，不能採認為真，是本訴被告此部分抗辯即難採信。
㈡本訴原告備位聲明部分：
1.本訴原告就系爭建物其中如附圖一編號A1、A2及附圖二編號B所示之建物請求拆屋還地之先位聲明，核無理由，則本院即應續就此部分之備位聲明判斷，合先敘明。
2.又本訴被告所有就系爭建物其中如附圖一編號A1、A2及附圖二編號B所示建物，占用本訴原告所有系爭土地，兩造就此部分占用土地存在法定租賃關係，業如前述認定，則因兩造就租金數額不能達成協議，本訴原告請求本院依民法第425條之1第2項規定，核定使用系爭土地之租金，即屬有據。又因本訴原告尚有物件存放於前揭建物中，故兩造同意此部分以扣除本訴原告仍占用或有爭議之面積即附圖一編號A2所示建物全部面積220.48平方公尺、附圖二編號B所示建物部分面積928.05平方公尺計算本訴被告上開建物所使用系爭土地面積，即以附圖一編號A1所示建物全部面積436.55平方公尺、附圖二編號B所示建物面積591.51平方公尺計算本訴被告上開建物所使用系爭土地面積。又本院審酌系爭土地前揭情形，亦認租金數額以系爭土地申報地價年息2%計算作為此部分建物使用系爭土地之租金為適當。則依此計算核定系爭土地租金自104年11月24日起至106年4月30日止之每月租金為51元、自105年1月起每月租金為987元【計算式：申報地價每平方公尺30元×占用面積（436.55+591.51）平方公尺×2%×÷12月＝51元、申報地價每平方公尺576元×占用面積（
436.55+591.51）平方公尺×2%×÷12月＝987元】。又本訴原告請求本訴被告給付其自104年11月24日起至106年4月30日止之租金共計4,011元【計算式：51×1又7/30月＝63元、987×4月＝3948元，63元+3948元＝4011元】及自起訴狀繕本送達本訴被告翌日即106年6月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自106年5月1日起至返還該部分占用土地時止，按月給付987元，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
3.至本訴被告抗辯上開面積雖本訴原告未占用，然現場遭本訴原告上鎖，本訴本訴被告實際上尚無法使用，不應給付租金云云。惟本訴被告所有如附圖一編號A1、A2及附圖二編號B所示建物，雖有部分面積遭本訴原告占用，然其餘部分業已騰空點交，業如前述，而亦無證據顯示本訴被告於本院執行處點交後有何無法出入使用之情形，是本訴被告所辯尚難採取為其有利之認定。
㈢從而，本訴原告先位聲明依民法第767條之所有權人物上請
求權、民法第179條之不當得利法律關係，就系爭建物其中如附圖三編號C1、C2所示建物，請求拆除返還土地；並給付自104年11月24日起至106年4月30日止之不當得利金額共計324元及自起訴狀繕本送達本訴被告翌日即106年6月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自106年5月1日起至返還該部分占用土地時止，按月給付80元，為有理由，應予准許。另本訴原告備位聲明依民法第425條之1第2項請求核定租金，就系爭建物其中如附圖一編號A1所示建物、附圖二編號B所示建物其中面積591.51平方公尺，本院准予核定自104年11月24日起至106年4月30日止之每月租金為51元、自105年1月起每月租金為987元；又本訴原告請求本訴被告給付其自104年11月24日起至106年4月30日止之租金共計4,011元及自起訴狀繕本送達本訴被告翌日即106年6月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自106年5月1日起至返還該部分占用土地時止，按月給付987元為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。至本訴被告雖以就其後述對於本訴原告之返還不當得利金額為抵銷抗辯，惟就抵銷數額從未表明，且業已於為抵銷抗辯後提出反訴，而本院自當就其反訴部分為審酌即足，無庸於本訴部分即為審究其抵銷之抗辯，末此敘明。
㈣本訴原告勝訴部分，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款、
第392條第2項規定依職權宣告假執行及依職權酌定相當之擔保金額宣告免為假執行。至本訴原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
三、本院就反訴部分之判斷：㈠反訴原告主張反訴被告自反訴原告拍定取得系爭建物後仍予
占用部分建物，且前於通往系爭建物之道路上及系爭1031-1地號土地設置鐵門控制出入迄未拆除，導致反訴原告無法使用系爭建物及系爭1031-1地號土地，爰依民法第767條本於所有權人之地位請求反訴被告給付使用系爭土地及系爭1031-1地號土地之不當得利。反訴被告則承認有使用部分系爭建物放置物品及系爭1031-1地號土地上所設置鐵門為反訴被告所有，惟否認有控制出入或導致反訴原告有不能使用系爭建物或系爭1031-1地號土地之情形。查兩造同意就反訴原告使用系爭建物其中如附圖二編號B所示建物部分面積以928.05平方公尺計算、反訴原告所有鐵門使用系爭1031-1地號土地面積以2平方公尺計算，且就附圖一編號A所示雨遮部分兩造互相不請求使用土地及使用建物之利益返還，業如前述不爭執事項所載。至系爭建物如附圖三編號C1所示建物，業已於104年11月23日點交反訴原告，且反訴原告未能證明現堆放物品為反訴被告所有，業如前述，是反訴原告就此部分主張亦遭反訴被告占有使用，自難採憑。是以，本件堪認反訴被告於本院執行處104年11月23日點交後，使用系爭建物堆放物品部分僅為如附圖二編號B所示建物之其中面積928.05平方公尺、占用系爭1031-1地號土地設置鐵門面積為2平方公尺。
㈡按不當得利之功能，在於使受益人返還其無法律上原因所受
的利益（取除功能），不當得利受益人有返還其所受利益予受損人之義務，與侵權行為損害賠償以填補被害人所受損害為目的並不相同。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人土地或建物，應以占有人可能獲相當於租金之利益為社會通常之觀念。是以，本件反訴原告以反訴被告使用其所有系爭建物及系爭1031-1地號土地受有使用建物及土地之不當得利，其金額自應以反訴被告實際使用部分所得利益為計算，而非以反訴原告因此不能使用系爭建物或系爭1031-1地號土地全部所受損失金額認定。反訴原告以因反訴被告使用系爭建物部分及系爭1031-1地號土地部分，導致其全部無法使用而受有損害，請求反訴被告返還以系爭建物及系爭1031-1地號土地全部面積計算之租金云云，自難採取。
㈢又就反訴被告於本院執行處104年11月23日點交後仍持續使
用系爭建物堆放物品部分，為如附圖二編號B所示建物之其中面積928.05平方公尺，及占用系爭1031-1地號土地設置鐵門面積為2平方公尺，其所獲利益應以可能獲得相當租金之利益計算，本院審酌系爭建物坐落之系爭土地其土地使用分區為一般農業區、使用地類別為農牧用地，反訴原告前以4,683,000元拍得如附圖二編號B所示之建物、系爭建物核定之房屋現值為3,741,600元，系爭1031-1地號土地使用分區為山坡地保育區、使用地類別為農牧用地，申報地價為每平方公尺52元，均位處偏遠山區，並無大眾交通運輸工具可到達，鄰近區域亦無公共設施、商場，生活機能不便，而分別係以興建廟宇、供作通道使用，系爭建物反訴被告僅係用以堆放神像等物品、系爭1031-1地號土地則用以設置鐵門等情，此有系爭土地及系爭1031-1地號土地登記謄本、現場照片、宜蘭縣政府地方稅務局105年房屋稅繳款書等在卷為憑，並經本院調取前揭執行案卷及現場履勘明確（本院卷一第19-2
0、135、136頁，本院卷二第11-37頁，本院執行卷一第129頁、卷二第18-19頁），認為占用系爭建物部分，系爭建物之房屋現值2%及反訴被告占用面積佔系爭建物面積比例為計算；占用系爭1031-1地號土地部分，則以系爭1031-1地號土地申報地價2%及反訴被告所占用面積佔系爭1031-1地號土地面積比例計算，作為反訴被告無權使用系爭建物如附圖二編號B所示建物部分及系爭1031-1地號土地所受相當租金之利益基準為當。據此，反訴反訴原告主張反訴被告應給付自104年11月24日起至106年7月17日止，使用系爭建物其中如附圖二編號B所示建物部分面積928.05平方公尺、系爭1031-1地號土地面積2平方公尺之相當於租金不當得利金額59,699元【計算式：3,741,000元÷系爭建物總面積（154.45+162.26+1519.56+73.54+9.41）平方公尺×占用面積928.05平方公尺×2%÷12月×19又24/30個月＝59,696元，申報地價每平方公尺52元×2平方公尺×2%÷12月×19又24/30個月＝3元，59696+3＝59699元】及自起訴狀送達反訴被告翌日即106年9月28日（此部分由反訴原告逕行送達反訴被告，未提出送達回證，惟依反訴被告向本院於106年9月27日提出答辯狀，堪認反訴被告至少於當日即已收受起訴狀，見本院卷一第164頁）至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自106年7月17日起至領回系爭建物內如附圖二編號B所示建物內之遺留物之時止，按月給付反訴原告3,015元【計算式：3,741,000元÷系爭建物總面積（154.45+162.26+1519.56+73.54+9.41）平方公尺×占用面積928.05平方公尺×2%÷12月＝3,015元】，為有理由。至就反訴被告鐵門占用系爭1031-1地號土地部分之不當得利，經核算每月應給付金額僅為0.17元（計算式：申報地價每平方公尺52元×2平方公尺×2%÷12月＝
0.17元】，依元以下四捨五入之計算方式，爰不予准許。㈣末按買賣標的物之利益及危險，自交付時起，始由買受人承
受負擔，民法第373條前段定有明文。強制執行之拍賣，為買賣之一種。本件反訴原告併請求系爭建物於拍定後點交前即103年4月2日起至104年11月23日止間之反訴被告占用系爭建物、系爭1031-1地號土地之不當得利，惟此時系爭建物既尚未交付反訴原告，依前揭法文，反訴被告尚非不得自為使用收益，則反訴原告請求反訴被告返還此部分之不當得利，洵無理由，應予駁回。
㈤從而，反訴原告本於所有權人之地位，依民法第179條之不
當得利法律關係，就系爭建物其中如附圖二編號B所示建物部分面積925.05平方公尺、如附件照片所示鐵門占用系爭1031-1地號土地面積2平方公尺，請求反訴被告給付自104年11月24日起至106年7月17日止之不當得利金額共計59,699元及自起訴狀繕本送達反訴被告翌日即106年9月28日起至清償日止，按年息5%計算之利息；暨自106年7月18日起至反訴被告領回上開建物內遺留物之時止，按月給付3,015元，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。
㈥反訴原告勝訴部分，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規
定依職權宣告假執行，又反訴被告 陳明 願供擔保請准宣告免為假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後認對判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
五、據上論結，本件本訴原告之訴為一部有理由，一部無理由；反訴原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第78條、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年10月2日
民事庭法官陳雪玉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年10月3日
書記官黃敏翠