臺灣士林地方法院民事簡易判決 101年度士簡字第950號
原 告 錢雲傑
訴訟代理人 陳德峰 律師
唐福睿 律師
被 告 蔡彩雲
上列當事人間返還租賃物等事件，本院於民國102年1月15日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落臺北市○○區○○路○○○巷○○號四樓之一之房
屋騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國一百零二年一月十六日起至遷讓返還上開房屋之日
止，按月給付原告新臺幣壹萬伍仟元。
被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟貳佰伍拾捌元，及自民國一百零
一年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳仟玖佰捌拾元，其中新臺幣壹仟元由原告負擔
，餘由被告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行，但被告如以新臺幣貳拾柒萬捌仟
貳佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明第二項原為
：被告應給付原告新臺幣（下同）70,000元，及自起訴狀繕
本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。嗣於
本院審理中，變更該項聲明為：被告應給付原告42,000元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年利率百分之5計
算之利息。核屬減縮應受判決事項之聲明，依上開規定，自
應准許。
二、原告主張：
㈠、被告前向原告承租坐落臺北市○○區○○路○○○巷○○號4樓
之1房屋（下稱系爭房屋），租期自民國100年7月1日起
至101年6月30日止，租金每月15,000元，押金為2個月租
金共30,000元。詎被告於100年10月、11月開始未交房租，
同時以簡訊向原告表示不願續租，將於同年10月底退租，且
稱以押金扣抵剩餘租金，但被告事後反悔，表明續租不願搬
離，惟未返還已扣抵之押金30,000元及10月、11月租金。
㈡、被告自100年12月起，未經原告同意，自行降低每月租金1,
000元，其於繳交同年12月之租金時，扣除同年7月至12月
每月1,000元之租金合計6,000元後，僅給付原告9,000元
。嗣自101年1月至6月之租金，亦每月短繳1,000元，於
上開租賃期間，總共短繳12,000元，嚴重違反契約約定。
㈢、原告因被告嚴重違約，不願繼續租賃關係，故於租期屆滿前
3個月多次以簡訊及存證信函告知不再續租，被告卻置之不
理，更於101年6月底自行匯入30,000元及15,000元，原告
乃於同年8月委請律師發函，表示不願繼續租賃之意思，惟
被告未遷出系爭房屋，爰依法提起本件訴訟。
㈣、對被告抗辯之陳述：兩造間之權利義務應回歸契約約定，被
告有短繳租金，其於租約後期所匯之款項無法確定係何費用
，被告如主張抵銷應提出說明。又被告簽約時本應知悉系爭
房屋使用狀況，如兩造對公共設施沒有其他約定，被告的答
辯理由就不成立，且被告稱有住戶說只有被告無法使用公共
設施，原告否認之。另由兩造往來之簡訊內容可知原告自始
不同意每月減少1,000元租金，而原證8之房屋租賃契約書
係被告於法院101年10月16日調解時，應原告所請，將其手
中之契約影印供原告參考，雖被告事後否認，並以其手中租
約亦遺失置辯，然被告於本案開庭時亦曾表示有帶契約正本
願供比對，益徵被告所辯顯屬無稽，依法應認原告關於契約
之主張為真。至被告主張違約金應予酌減，然未舉證違約金
有何過高情形及應予如何核減至相當數額，而系爭租約乃兩
造衡量履約可能、經濟能力、損害風險之程度等主、客觀因
素，本諸自由意識及平等地位所為之自主決定，系爭租約中
違約金之約定係雙方議定後填入2倍之數字，亦無定型化契
約條款之問題。況被告於租賃期間自行扣減租金、押金，又
於租期屆滿後拒不搬遷，致使原告無法尋求更高租價之機會
，被告對於契約義務之重大違背，不僅危及交易安全及私法
秩序，亦已造成對原告嚴重之損害，是系爭契約所訂2倍違
約金應屬合理，當無酌減之空間。
㈢、原告為此聲明：
１、被告應將坐落臺北市○○區○○路○○○巷○○號4樓之1房屋
騰空並遷讓交還原告，並應給付原告自101年7月1日起至
交還上開房屋之日止，按月以30,000元計算之租金及違約金
。
２、被告應給付原告42,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清
償日止，按年息百分之5計算之利息。
３、訴訟費用由被告負擔。
４、原告願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則抗辯以：
㈠、被告承租之系爭房屋應包括使用公寓大廈之公共空間（包括
地下室健身器材、閱讀室、樓頂溫泉），但被告無法使用公
共設施，屢向原告及管理員反應亦未改善，且被告搬入系爭
房屋後，原告及管理員均推託係建設公司還沒完成運動與泡
湯設備，系爭房屋之電梯與大廳也一直處於工事中，直到10
1年2月才拆除維護，公共設施至101年10月仍無法開放使
用。又系爭房屋隔鄰夜晚常高分貝吵鬧，被告向原告及管理
員反應均無效，此均為被告拒絕繳交高額管理費之原因，原
告顯未盡民法第423條之義務，被告乃依民法第436條準用
第435條之規定，以部分未達租賃使用之目的，於100年12
月間請求減少自租賃期間始日每月1,000元之租金。
㈡、被告自101年1月至6月皆按時繳交每月14,000元之房租，
，期間原告並無異議，亦未催繳或主張違約，應已默示同意
及接受雙方租金改為每月14,000元之事實。又100年10月、
11月房租業以先前繳付之押金扣抵，另筆押金30,000元則於
101年6月25日匯予原告收受，被告亦自同年7月起繳交15
,000元之月租金，被告無積欠押金及租金之情事。
㈢、被告於簽約時有在租約蓋上騎縫章，簽約後原告將合約拿回
去一個星期，不知道有做什麼更改。原告雖主張其所有契約
正本遺失，而其所提出之租約影本係第一次調解時，被告依
原告所請，將手中契約影印供原告參考云云，惟被告之租約
早已遺失多日，何來被告於調解時交付租約影本之說，被告
爭執該租約之形式真正性，且依被告記憶所及，兩造簽約時
有在原告提供之審核合約上刪除一年租約到期搬遷及違約金
罰款之條款，兩造並無違約金之約定，原告就違約金之主張
應負舉證之責。惟如法院審理結果仍認系爭租約有違約金之
約定，亦應認該違約金之約定係未經兩造特別約定，為「不
履行而生之損害賠償總額」，且該違約金之約定顯然超過系
爭房屋使用收益之對價。蓋被告於系爭租約簽約前，即曾向
原告表示因無法1、2年就搬家，希望長期租約，當時原告
亦應允，表示先簽1年，之後續約即可，未料原告反悔，不
同意被告續約，而兩造租約屆滿後，被告本期早日搬遷交還
系爭房屋，然被告父親是時因病進出醫院，被告亦因子宮肌
瘤大量出血需住院開刀，術後醫囑短期間內不得搬提重物。
待於101年12月底準備搬離時，同年月25日突聞姐姐被診斷
出肝癌末期，恐來日無多，被告均將此前種種家庭及個人突
發變故通知原告，非故意不返還系爭房屋，請求參酌上情，
及被告於租期屆滿後持續給付原告相當於租金之使用對價，
原告並無損失等情，將違約金酌減至系爭房屋之使用對價。
㈣、被告於租約屆滿後6個多月期間，仍依先前租約之租金價額
給付原告，業已給付90,000元，被告果對原告有就系爭房屋
使用收益或違約金債務，爰以先前之給付主張抵銷。
㈤、被告為此聲明：
１、原告之訴駁回。
２、訴訟費用由原告負擔。
３、如受不利判決被告願供擔保免於假執行。
四、兩造不爭執之事項：
㈠、被告前向原告承租坐落臺北市○○區○○路○○○巷○○號4樓
之1房屋，約定租期自100年7月1日起至101年6月30日
止，租金每月15,000元。
㈡、被告於承租期間給付如下金額予原告收受：①押金30,000元
、②101年7月至9月按月租金15,000元、③100年12月租
金9,000元、④101年1月至6月按月租金14,000元。
㈢、原告多次以簡訊通知被告，租期屆滿將不再續租，並於101
年5月31日以南港郵局第443號存證信函再次通知被告前開
意思表示，又於101年8月16日委請律師以律師函通知被告
，並請求返還租賃物。
㈣、被告於上開租約即將屆期及租期屆滿後，分別匯款至原告帳
戶：①101年6月25日匯款30,000元、15,000元、②101年
8月8日匯款15,000元、③101年9月6日匯款15,000元、
④101年11月2日匯款15,000元。總計匯款90,000元。
五、得心證之理由：
㈠、原告主張被告承租原告所有之系爭房屋，被告於租約屆期後
，迄未返還系爭房屋，請求被告騰空遷讓返還等情，業據提
出簡訊、存證信函及律師事務所函文等件為證，且為被告所
不爭執，堪信為真實，原告此部分主張，即屬可採。
㈡、原告另主張被告應給付租賃期間短繳之租金12,000元、返還
已扣抵之押金30,000元及於101年7月1日起至交還上開房
屋之日止，按月給付30,000元之租金與違約金等情，為被告
否認，並以上開情詞置辯，則本件爭點厥為：原告提出之系
爭租約影本是否為真正？被告得否主張因公共設施無法使用
或業經原告默示同意而減少月租金1,000元？被告應否給付
原告押租金30,000元？原告得否請求違約金及違約金應否酌
減？被告得否以先前之給付主張抵銷？玆分述如下：
１、原告所提系爭租約應為真正：
按私文書之真正，如他造當事人有爭執者，舉證人必先證明
其為真正，始有形式上之證據力，此觀民事訴訟法第357條
規定自明。又私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印
或有法院或公證人之認證者，推定為真正，亦為民事訴訟法
第358條第1項所明定。本件被告雖否認原告提出之原證8
房屋租賃契約書之真正，惟被告於本院審理時自承：「（原
告所提租約上被告印章是不是你的印章？）是。」（見本院
102年1月15日言詞辯論筆錄）依上開說明，系爭租約上被
告之印章既為真正，系爭租約亦推定為真正，具有形式上之
證據力，被告爭執系爭租約之真正，顯無理由。
２、被告應給付原告短繳租金12,000元：
按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立，民法第153條第1項定有明文。又租金及標的物
，乃租賃契約之必要之點，如有變更，自亦須當事人互相表
示意思一致，始生變更之效力。查兩造原約定每月租金15,0
00元，嗣被告以租金包含管理費卻無法使用公共設施為由，
逕自減付每月租金1,000元，惟此減少租金自始未為原告同
意，原告於被告101年12月減少租金時，旋以簡訊表明不同
意之意思，其後更委託律師發函催討短繳之租金，有簡訊及
律師函在卷可佐（見原證2、6），難認被告主張原告已默
示同意被告按月減少租金1,000元為真。至被告主張系爭房
屋公共設施無法使用一節，迄未提出證據證明，且被告於訴
狀中既記載：搬入系爭房屋後，向原告及管理員反應欲使用
運動與泡湯設備，均推託是建設公司還沒完成無法使用，每
日搭乘的電梯與大廳也一直處於工事中，直到101年2月才
拆除維護，公共設施至101年10月仍無法開放使用等語（見
被告101年11月13日所提狀紙第3項），顯已陳明其承租系
爭房屋期間，公共設施係處於未開放狀態之事實，是其主張
原告阻止被告使用公共設施，實屬無稽，其據之請求減少租
金，洵無理由，被告自應給付原告於上開租賃期間短繳之租
金12,000元。
３、原告不得再請求被告給付押租金30,000元：
按押租金是租賃契約成立時，以擔保承租人租賃債務履行為
目的，由承租人交付出租人的金錢或其他代替物。擔保的範
圍除欠租外，尚包括損害賠償債務，並於租賃關係終了時當
然抵充，無須當事人之意思表示，亦不問當事人意思如何，
自動發生以押租金抵償承租人債務結算餘額的效力。所謂租
賃債務，除租賃關係消滅前或消滅時所生者外，尚包括租賃
關係消滅後，租賃物返還以前的損害賠償債務。故結算結果
，押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還。系爭租約雖亦
有就押租金有類似約定，惟被告繳交之押租金30,000元業已
用於抵繳被告所負100年10月、11月之租金債務，此為兩造
所不爭執，該押租金既經兩造協議抵繳租金，被告洵無再行
繳交之義務。況兩造租約於101年6月30日已經屆期，原告
既不再與被告續約，被告更無再行繳交押租金之必要，是原
告請求被告給付押租金30,000元，實無理由。
４、被告應給付原告自101年7月1日起至交還系爭房屋之日止，
按月以15,000元計算之相當於租金之不當得利：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能
返還，應償還其價額，同法第179條、第181條但書亦分別
規定甚明。本件兩造之租約於101年6月30日即已屆期，原
告於租期屆滿前後多次表明不予續租之意思，業如上述，則
被告無其它法律上之原因，繼續占用系爭房屋，致原告無法
使用因而受有損害，該「使用利益」依其性質不能返還，而
無權占用他人房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常
之觀念，因此，原告請求被告自101年7月1日起至遷讓返
還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利15
,000元，為法之所許。至原告請求違約金部分，固提出租約
影本1份為證（見原證8），而該租約影本第14條第2項雖
約定：「承租人未即時遷出返還房屋時，出租人每月得向承
租人請求按照月租金2倍支付違約金至遷讓完竣，承租及保
證人不得有異議。」等語，惟為被告否認，並以上開情詞置
辯，依舉證責任之分配，應由原告舉證證明違約金之約定為
真實，尚不能僅憑系爭租約之形式真正即推定該約定之內容
為真正。原告就此部分未能舉證，則其主張被告應按月給付
月租金2倍違約金，即屬無據。準此，被告應給付原告自10
1年7月1日起至本院102年1月15日言詞辯論時止，按月
以15,000元計算，相當於租金之不當得利97,258元（計算式
：15000×6＋15000×15/31＝97258，小數點以下四捨
五入）及自102年1月16日起至返還房屋之日止，按月給付
原告15,000元。
５、被告得主張抵銷：
末按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，
各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條第
1項前段定有明文。查被告於101年6月25日至101年11月
2日期間共匯款90,000元予原告，供為其使用系爭房屋之對
價，然因原告不同意續租予被告，兩造間無法律關係，原告
受有此90,000元之利益亦顯無法律上之原因，並使被告受有
損害，被告自得以此不當得利債權，向原告主張抵銷。故於
抵銷後，被告尚須給付原告19,258元（計算式：12000＋00
000－00000＝19258）。
６、綜上，原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自102年1
月16日起至返還房屋之日止，按月給付原告15,000元，暨給
付19,258元及自訴狀繕本送達被告翌日即101年9月26日起
至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予
准許，逾此部分請求，則無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，其餘主張等攻擊防禦方法，核與判決結
果不生影響，爰不一一論述。
七、本件係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告
部分敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定
，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，至原告敗訴部分，
其所為假執行之聲請，失所附麗，應予駁回，併依被告聲請
酌定如主文所示免為假執行之擔保金額，且依職權確定訴訟
費用額為2,980元（第一審裁判費），其中1,000元應由原
告負擔，餘由被告負擔。
中華民國102年1月31日
士林簡易庭法官林昌義
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並應
記載上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決
送達後20日）內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年1月31日
書記官羅以佳