宣 示 判 決 筆 錄
原 告 甲○○
訴訟代理人 簡旭成 律師
黃啟逢 律師
被 告 壹卡夫股份有限公司
法定代理人 乙○○
被 告 丙○○
上二人共同
訴訟代理人 何立斌 律師
複 代理人 蔡得謙 律師
上列當事人間97年度北簡字第16353號損害賠償等事件，於中華
民國98年3月25日言詞辯論終結，同年年4月8日在臺灣臺北地
方法院臺北簡易庭第6法庭法庭公開宣示判決，出席職員如下︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、事實及其理由要領
，記載於下：
主文
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾壹萬柒仟元，及自民國九十七年
十月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟伍佰元由被告連帶負擔，餘新臺幣壹萬叁仟
捌佰伍拾伍元由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾壹萬柒仟元為原
告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
甲、程序部分：
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄；又
被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其法
院為有管轄權之法院，民事訴訟法第10條第2項、第25條分
別定有明文，本件系爭標的物為被告向原告承租坐落於臺北
市○○路○段○○○巷○號2樓房屋，為本院管轄區域，且被
告未為管轄抗辯而為本案言詞辯論，則本院自有管轄權，先
予敘明。
二、次按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張
或減縮應受判決事項之聲明者，民事訴訟法第255條第1項
第3款定有明文，原告起訴時請求被告給付新臺幣（下同）
1,108,330元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週
年利率5％計算之利息。嗣於本院審理中擴張請求總額為1,
445,500元及自民事準備書狀㈡送達翌日起至清償日止，按
週年利率5％計算之利息，係擴張應受判決事項之聲明，核
與首揭規定相符，應予准許，併予敘明。
乙、實體部分：
一、原告起訴主張略以：被告壹卡夫股份有限公司（下稱被告壹
卡夫公司）於民國93年8月3日向伊承租所有之臺北市○○
路○段○○○巷○號2樓房屋（下稱系爭房屋），租期為93年
9月1日起至96年8月31日止（下稱系爭契約），然被告壹
卡夫公司租期屆至未返還房屋，遲至96年10月22日始歸還房
屋鑰匙，被告丙○○為系爭契約之連帶保證人，爰依系爭契
約及民法規定請求被告連帶給付下列項目：
㈠、系爭房屋業經被告壹卡夫公司整修，超越原裝潢範圍，破
壞房屋主體結構，違反系爭契約第9條約定，迭經發函催
告回復原狀未獲置理，爰依前揭約定、民法第214條，請
求被告返還回復原狀所需費用470,500元。
㈡、被告拒將房屋主體結構恢復，致原告受有無法續行出租系
爭房屋之損害，遲至起訴前即97年9月底，有13個月，每
月租金45,000元，計有585,000元租金損失，被告應依民
法第231條第1項負遲延損害賠償責任。
㈢、系爭契約於96年8月31終止，被告於96年10月22日交屋，
遲延1月22日，依系爭契約第6條約定，應給付5倍租金
計算之違約金390,000元。
㈣、綜上，並聲明：⒈被告應連帶給付原告1,445,500元，及
自民事準備書狀㈡繕本送達翌日起至清償日止按週年利率
5％計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：
㈠、系爭契約第9條約定承租人僅需「依已裝潢模式」返還，
故被告無須回復原狀。原告所稱樓地板墊高約45公分、窗
戶改為大型落地窗及送菜梯等部分，未破壞房屋主體結構
，且改裝時均經過原告同意，至變更1樓大門方向及打通
1、2樓樓梯部分，1樓大門方向業得1樓房東同意，與
原告所有系爭房屋之2樓無涉；被告僅移除聯繫1、2樓
樓梯間原有鐵板，使該處恢復物之使用，亦無破壞建物結
構。
㈡、系爭房屋未能出租，係其他如不景氣等原因所致，與系爭
房屋設置並無相當因果關係。
㈢、被告依約於96年8月底租期屆滿前騰空遷讓系爭房屋，並
將鑰匙返還原告，無遲延交付之情形，未符系爭租約第6
條違約金請求；退萬步言，縱有遲延情事，前開約定違約
金之實屬過高，請求予以酌減。況原告既向被告請求損害
賠償總額預定違約金，實無理由再行請求其餘遲延遷讓返
還房屋之損害。
㈣、並聲明：⒈駁回原告之訴及假執行之聲請。⒉願供擔保免
為假執行。
三、原告起訴主張兩造於前揭時地，就系爭房屋締結系爭契約等
情，為兩造所不爭執，並有房屋租賃契約書1份存卷可憑（
見本院卷第），堪信為真實。（見本院卷第4頁至第8頁）
原告主張被告應負金錢賠償以代回復原狀、遲延損害及違約
金責任，惟為被告否認，並以前詞置辯，是本件爭點厥為：
㈠、被告有無回復原狀之義務？原告請求金錢賠償以代回復
原狀有無理由？㈡、系爭房屋於租期屆至後無法續行出租，
原告請求租金損失，有無理由？㈢、原告請求系爭契約第6
條違約金，有無理由？茲分敘如下：
㈠、被告有無回復原狀之義務？原告請求金錢賠償以代回復原
狀有無理由？：
⒈按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。又解釋契約，固須探求當
事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字
業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約
文字而更為曲解；而真意何在，應以過去事實及其他一切
證據資料為斷定之標準，亦不能拘泥文字致失真意，最高
法院17年上字第1118號、39年臺上字第1053號判例意旨分
別可資參照。
⒉經查，由系爭契約之外觀，可知其屬於坊間常見之定型化
房屋租賃契約，然參之系爭契約第5、7、9、19條業經
過刪減、第20條為另外增設等情形（見本院卷第5至8頁
），可見雙方締約時，除參考定型化房屋租賃契約原本內
容，更依兩造各自情形、房屋現況，彈性增刪各項約定細
項，以因應確實情況。觀諸系爭契約第7條之定型化約定
本為「契約期間內乙方（即被告方）若擬遷離他處時，乙
方不得向甲方（即原告）請求租金償還、遷移費及其他任
何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙
方不得異議。」，惟「照原狀」等文字業經雙方刪除、蓋
有被告丙○○印鑑；系爭契約第9條定型化約定原為「房
屋有改裝施設之必要時，乙方取得甲方之同意後得自行裝
設，但不得損害原有建築，乙方於交還房屋時自應負責回
復原狀。」，其中「乙方於交還房屋時自應負責回復原狀
」文句亦經刪除，加蓋被告丙○○印鑑，其後加註「乙方
交還房屋時，依已裝潢模式交還，不可毀損要求補償。」
文句、蓋有被告丙○○印鑑等情（見本院卷第6頁）。是
以兩造修改後之約定文義，可認雙方約定被告於租期屆至
時之返還義務，應係以「裝潢模式」交還系爭房屋，非以
原狀返還，原告主張修改後之約定僅係出租人免補償權利
，非被告得免回復原狀義務，顯捨契約文字而更為曲解，
當無所據。
⒊次查，原告到庭陳稱：「（問：系爭契約第9條是什麼意
思？）因為系爭房屋本來是住家裝潢，被告拆掉要座咖啡
廳，所以原來的住家裝潢不用恢復，將做咖啡廳裝潢的模
樣還給我。」、「（問：有無問被告咖啡廳要如何裝潢？
）我沒有問他，只是我跟他說你把住家的裝潢拆掉做咖啡
廳，以後就做咖啡廳用。」、「（問：有無去看過房子）
93年8月17日被告有問我是否為二樓房東，我說是，問他
要作什麼，他說一樓跟三樓都租給他，我問他要做什麼生
意，他說是壹咖啡要做咖啡廳，我就想他要租二樓的話要
拆我之前的住家裝潢，我跟他說之前裝潢浴室中設備要還
給我，但是他還把我打破…」等語（見本院卷第109至
110頁），復審酌房屋屬於財產價值高之不動產，房屋所
有人於出租房屋時，均會預先確認並約定承租人對房屋之
使用用途、使用狀況，慎防承租人有損害屋況情形之一般
社會常情，可認原告締約時業已知悉被告為壹咖啡經營者
，欲承租系爭房屋，並將上下樓層整棟裝潢以經營咖啡廳
業務，原告自知出租後，住家裝潢會更為咖啡廳裝潢，仍
於系爭契約排除定型化契約中「照原狀返還」、「交還房
屋時應回復原狀」條款，另約定「以裝潢模式」交還，是
原告締約時真意係免除被告回復原狀、住家裝潢模式乙情
，益徵明確。
⒋原告雖另稱被告有損害房屋建築結構，如樓地板墊高影響
承重、變更大門方向、窗戶改為大型落地窗影響通風、打
通1樓及2樓間設置樓梯及送菜梯等語，然為被告否認並
辯稱裝潢業經原告同意，且未變更結構等語。經查，系爭
契約第9條係約定房屋之改裝設施不得損害「原有建築」
，雙方就樓地板墊高、窗戶改為大型落地窗等裝潢部分並
不爭執，惟樓地板墊高、大型落地窗部分核與建築隔間及
房屋本體結構無涉，難謂此2項裝潢損害原有建築；至變
更2樓入口方向、打通1、2樓間設置送菜梯等部分，經
證人 吳明秀 即該址之1樓出租人證稱：「1樓跟2樓之間
有樓梯，但是用鐵板蓋起來，都沒有通行。樓梯本來窄窄
的，後來被告把樓梯加大，原來的樓梯從來沒有使用過，
但是原來樓梯還在。」、「（被告公司是否有打通一個送
菜梯）我知道的是2樓到3樓。」、「我跟被告締約，與
兩造締約時點不同，所以我不知道他們兩個締約的情況。
」等語（見本院卷第99至101頁），可見該址1、2樓間
之建築結構本即設有樓梯，被告並非破換原有建築結構另
行設置梯間、更換入口方向，而係將原有建築結構因應咖
啡廳裝潢予以利用，況原告既未提出被告所為之裝潢有害
原有建築之具體數值及證據，即難以前揭施作項目，遽認
被告所為裝潢對於原有建築已生損害。
⒌末以，房屋所有人對財產價值頗鉅之不動產，於出租他人
時會施以較高注意之常理，倘被告施作之裝潢有害原有建
築結構，原告自不可能出租後置之不理，理應定期瞭解系
爭房屋情況。原告於93年8月17日首次見到被告，知悉被
告欲將系爭房屋整棟經營咖啡廳業務，仍於同日締結系爭
契約，其後於同年月20日、94年3月初查看系爭房屋使用
狀況時，未針對系爭房屋之原有建築有意見，僅針對原有
裝潢結構受到破壞提出質疑（見本院卷第109頁、第110
頁），遲至租期屆至後，始行爭議、起訴主張被告有損害
原有建築之行為，益見被告所為之裝潢應有得到原告同意
、容認，被告僅更換原有裝潢模式，而未改變、破壞原有
建築，無違系爭契約第9條約定乙情。
⒍綜上各節，原告以系爭契約第9條請求被告損害原有建築
應予回復原狀，與前揭約定文義相違，亦與兩造締約時真
意未符，況改裝設施僅有破壞原有裝潢，未損害原有建築
，被告依約既僅須依「以裝潢模式交還」，無回復原狀之
義務，原告請求被告依民法第214條以金錢賠償以代回復
原狀，自無理由。
㈡、系爭房屋於租期屆至後無法續行出租，原告請求租金損失
，有無理由？
原告主張被告拒未復原房屋致無法續行出租，遲至起訴前
即97年9月底，受有13個月共計585,000元租金損失（計
算式：每月租金45,000元13＝585,000元）被告應依民
法第231條第1項負損害賠償責任。然查，被告無回復原
狀之義務，業析如前述，既無回復原狀義務，其行為自與
原告所受損害無涉。況以，不動產租賃與市場景氣息息相
關，商用不動產租賃較住用不動產租賃更易受景氣影響，
世界各國於2008年起均受金融海嘯影響，各項經濟指標均
呈現負成長，臺北市之租賃市場景氣亦顯衰退，可見不動
產無法出租之原因甚多，96年10月22日起至97年9月底原
告無法續行出租系爭房屋，縱受有損害，難謂此期間無法
出租損害與被告行為有相當因果關係，被告毋庸負損害賠
償責任，原告該部分請求，亦無理由。
㈢、原告請求系爭契約第6條違約金，有無理由？
⒈查被告之訴訟代理人於訴訟進行中雖多次抗辯被告並未
遲延返還系爭房屋，然依證人 吳淵 才具結證稱：「其代
表被告公司跟原告商談返還系爭房屋，房屋鑰匙係與簽
寫回復原狀文書同日（即96年10月22日）。」等語（見
本院卷第57至58頁）；原告陳稱：「 吳淵才 是因為被告
要他跟我交屋看屋，96年8月31日租期到期時我就要求
他趕快交房子，但是他說房子還不能交給我，要整理一
段時間，96年10月22日是他們通知我上來交屋。」（見
本院卷第108頁）；及被告丙○○本人到庭陳述：「原
告提到96年10月22日日交屋部分，我有意見，因為我們
契約到96年8月31日，之前我們有通知吳先生（即原告
）說我們要走了，因為我們與1樓租約比2樓租約先到
期，所以1樓不能做的話，2樓也無法營業，所以我們
通知原告要返還房屋，這個問題在電話中講了，但是96
年10月22日才將鑰匙拿給原告，是由我的員工吳淵才交
付鑰匙，在我的認定房屋到期我就交屋，只是鑰匙沒有
辦法給。」等節，堪信被告係以員工吳淵才交付系爭房
屋鑰匙與原告，返還時點係96年10月22日，遲延交屋1
月又22日，違反系爭契約第6條約定，故出租人即原告
每月得向承租人即被告請求按照租金5倍之違約金至遷
讓日止。
⒉惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，
民法第252條著有明文。而違約金之酌減是否相當須依
一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，
以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權
人所受利益減少其數額，亦有最高法院49年臺上字第807
號、79年臺上字第1915號判例意旨可資參照。又約定之
違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之
數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，
此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院
核減，最高法院亦有79年台上字第1612號判例意旨闡釋
甚詳。本件被告壹卡夫公司雖遲延交屋1月22日，然審
酌原告每月所受有損害應係相當於租金即45,000元之損
害，復以系爭房屋地址為臺北市○○路○段○○○巷○號2
樓，雖位於巷內，然鄰近光復南路、世貿中心、臺北101
，地理位置堪稱便利，有相當之經濟效益等一切情狀，
認為約定違約金以每月租金5倍計算，核屬過高，應酌
減為每月租金之1.5倍即117,000元（計算式：每月租
金45,000元1.5倍1月22日＝117,000元），始稱
恰當。
⒊又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依
法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未
經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；給付
無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催
告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權
人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為
其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第233
條第1項前段、第203條、第229條第2項分別定有明
文。從而，本件原告本於系爭契約第6條及連帶保證人
約定，請求被告壹卡夫公司、丙○○連帶給付違約金117
,000元，及自原告準備書狀㈡繕本送達翌日即97年10
月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為
有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予
駁回。
四、綜上所述，原告所為金錢賠償以代回復原狀、遲延損害之請
求，為無理由，不應准許；而違約金部分，以其中117,000
元及自起訴狀繕本送達翌日即97年10月16日起至清償日止，
按週年利率5％計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分
，為無理由，應予駁回。
五、本件就原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項訴訟
適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項
第3款規定，應職權宣告假執行；並依同法第392條第2項
規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。原告其
餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，於
判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民
事訴訟法第79條、第389條第1項第3款、第392條第2項
，判決如主文。本件訴訟費用，依後附計算書確定本件訴訟
費用額如主文第3項所示。
以上筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○○路
○段○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）
。
中 華 民 國 98 年 4 月 8 日
書記官 林錫欽
計算書：
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 15,355元
合 計 15,355元
原告負擔：13,855元
被告負擔：1,500元