臺灣新北地方法院106年度訴字第1692號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院106年訴字第1692號民事判決

裁判日期：民國107年05月17日

裁判案由：減少價金

臺灣新北地方法院民事判決106年度訴字第1692號原告 曾維欣 訴訟代理人 陳化義 律師被告中德建設股份有限公司法定代理人 吳樹泳 被告 張高祥 上二人共同訴訟代理人 侯傑中 律師
張漢榮 律師上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國107年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國103年10月26日向被告購買坐落新北市○○區○○段○○○○○○○○號及新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○號等5筆土地應有部分及其上之「SUPER1曼哈頓」預售屋（門牌號碼新北市○○區○○路○○號6樓，下稱系爭房地），並簽訂土地及房屋預定買賣契約書（下合稱系爭買賣契約），約定房屋及土地總價金為新臺幣（下同）11,750,000元（房屋4,230,000元，土地7,520,000元），原告並已陸續支付分期款共計2,320,000元（房屋910,000元，土地1,410,000元）。惟至106年間，整體房屋市場跌價將近30%，建築成本也應該下降，媒體報導均有相關內容，乃係眾所皆知。而原告購買系爭房地之單價為每坪378,17
8元，與106年1月至10日間新北市○○區○○路之實價登錄價格每坪271,000元，每坪差107,178元，相當於跌價28.3%，與上開媒體報導相近。至於鄰近房地之實價登錄價格，因鄰近房地多有預售情形，雖其登錄時間在查詢範圍內，但無法知悉其買賣時間，故無法反應目前的實價。至於系爭房地經鑑價結果雖跌幅只有10%，但房地產跌價10%至30%為社會基本認知。原告為基層受薪階級，上開房地預售價格短期內跌幅太大，顯已超過原告簽約時所能預期與負擔，果繼續按原價履行契約，對原告顯失公平。經原告前於105年12月29日以存證信函通知被告協商，但被告仍堅持不依時勢減價，爰依民法第227之2條之情事變更原則，以房價跌幅20%，訴請減少價金等語。
並聲明：被告應就兩造間預訂之系爭買賣契約所約定之價金減少2,350,000元。
二、被告則以：原告固主張與被告簽訂系爭買賣契約後，因整體房屋市場跌價，而有情事變更原則之適用云云，惟所謂情事變更，係指情事劇變，非當時所得預料而言，然不動產買賣市場本可能因相關國內外經濟情勢、政府政策、公共工程等相關因素而互有漲跌之可能，此並非原告簽約時所無法預料之情事。況且，原告簽訂系爭買賣契約後，又沒有發生重大災害、戰爭等難以預料之事件，造成不動產市場乃至於整個社會經濟產生巨幅變動，自難以房地產之漲跌作為情事變更之理由。且事實上，依鄰近房地之實價登錄資料所示，103年及105年間，772地號之房價每平方公尺都落在100,000元、110,000元左右，價格並無波動，原告主張價格大跌乙事，與事實不符。至於原告主張系爭房地之單價與同路段房地之實價登記價格相比，亦跌價達28.3%乙節，係因原告未將車位坪數計入所致。又即便依系爭房地之鑑價結果，跌幅亦僅約10%，並無跌價30%之情形，而跌幅10%應屬正常的漲跌現象，並非大幅崩盤。末者，104年前房價上漲，當時也有專家提醒及相關資訊顯示可能有房價泡沫化之風險，故此部分應可預見。是原告之主張顯無依據等語置辯。
並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：原告主張整體房屋市場價格自103年至106年跌幅高達百分之三十，建築成本也應該下降，系爭房地預售價格短期內跌幅太大，顯已超過原告簽約時所能預期與負擔，果繼續按原價履行契約，對原告顯失公平，故依民法第227之2條之情事變更原則，請求減少房地總價20%之價金等語，然為被告所否認，並以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：系爭房地價格下跌，是否屬情事變更之情形？原告依民法第227之
2條規定請求被告減少價金，有無理由？經查：㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。又「民法第227條之2第1項所規定之情事變更原則，旨在規範契約成立後有於訂約當時不可預料之情事發生時，經由法院裁量以公平分配契約當事人間之風險及不可預見之損失。是法律關係發生後，為其基礎或環境，於法律效力終了前，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當初所得預料之劇變，如仍貫徹原定之法律效力，顯失公平者，法院即得依情事變更原則加以公平裁量而為增減給付或變更其他原有之效果。而是否發生非當初所得預料之劇變，應綜合社會經濟情況、一般觀念及其他客觀情事加以判斷」（最高法院99年度臺上字第1336號判決意旨參照）。再若物價略有變動，當事人不無相當受有影響，而斟酌其他情形，尚未達於顯失公平之程度者，仍不得遽准債權人之請求，命債務人增加給付；又因情事變更為增加給付之判決，非全以物價變動為根據，並應依客觀之公平標準，審酌一方因情事變更所受之損失，他方因情事變更所得之利益，及其他實際情形，以定其增加給付之適當數額（最高法院41年臺上字第47號、66年臺上第2975號判例意旨參照）。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求」（最高法院17年上字第917號判例意旨可資參照）。故原告主張依據民法第227條之2「情事變更原則」應調降價金，自應就其在系爭買賣契約究竟遭受如何無法預測之損害，如按照原約定給付顯失公平此有利於己之事實，負舉證責任。
㈡原告主張系爭房地之價格，根據市場普遍掛牌價格反應，3
年來之跌幅為30%，固提出相關新聞媒體報導資料等件為據（見本院卷二第81頁至第87頁），然新聞媒體報導固可某程度窺見市場走向，然房地產之價格常因坐落區段、建材、格局、建商等因素，而有極大差異，是尚不足以新聞媒體報導逕認系爭房地之價格跌幅。
㈢再依系爭房地週邊3公里（即新北市○○區○○路○○○○○
號、民安西路1至100號、八德街1至100號、新樹路100至200號）內，自103年1月至106年10月間之房地實價登錄資料顯示，772地號土地上之房地交易單價，於103年至
106年間，均落在每平方公尺十萬元至十一萬元間，此有新北市政府地政局106年12月6日新北地價字第1062392018號函及附件在卷可考（見本院卷二第33頁至第41頁），是系爭房地鄰近房地產，並無跌價高達30%之情形。
㈣又因房地產價格常因坐落區段、建材、格局、建商等因素，
而有極大差異，故不同標的間之價差，亦不能正確反應特定標的之價格跌幅，是原告以系爭房地之購買單價，與106年
1月至10日間新北市○○區○○路之實價登錄價格之單價相較，相當於跌價28.3%云云，亦不能正確呈現系爭房地之價格跌幅。
㈤經本院囑託遠見不動產估價師事務所就系爭房地之市價進行
鑑定，經該事務所針對系爭房地進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情形下，採用比較法、收益法及成本法等估價方法進行評估，評估結果認定系爭房地103年10月之評估價值總額為11,628,796元，106年12月之評估價值總額為10,415,017元（見估價報告書摘要2頁、第40頁）。本院審酌鑑價報告之價格形成主要因素，考量一般因素分析（政策面、經濟面）、不動產市場概況分析、區域因素分析（近鄰地區土地、建物利用情形、公共設設概況、交通運輸概況、未來發展趨勢）、個別因素分析（土地個別條件、法定使用管制及其他管制事項、建物概況、公共設施便利性、建物與基地及週遭環境適合性分析）、最有效使用分析（法令面、市場面）、勘估標的土地增值稅預估。而其價格評估之估價方法，採比較法及收益法（直接資本化法）求取勘估標的之比較價格及收益價格，最後考慮市場現況、各估價方法之適用性及估價目的等情況，決定勘估標的之評估價格。另採用成本法估算建物之成本價格，並依不動產估價技術規則規定，求出區分所有權建物及基地權利價格。鑑價過程尚屬客觀詳實、專業公允，是上開鑑定人據以鑑定之參酌數據明確，其鑑定亦無何違反技術法規或與經驗法則相違背之情事等其他一切情狀，認上開鑑定報告，應堪採信。而依上開鑑價結果，系爭房地價格跌幅大約10%，亦無原告所稱跌價高達30%之情形。而價格跌幅10%雖可認略有變動，原告不無受有相當影響，然仍應斟酌其他情形，判斷是否已達於顯失公平。
㈥原告再主張簽訂系爭買賣契約後，至交屋前，於非預期之情
形下懷有第二個小孩，再加上房價下跌，故希望能緩和買賣價格等語。然房地產市場本有漲跌，於103年原告購買系爭房地前，房地產市場已上漲多年，亦有專家意見指出房市恐泡沫化之風險，則應可預期未來房價有可能下跌。且房地產價格高昂，原告於購屋前，亦應已謹慎考量其整體財務狀況、市場行情等條件，評估其是否得承受系爭房地價格下跌之風險，且原告是否懷孕生子亦應係原告所能預期，故此均非原告締約時無從預見或評估之事項，原告自無從將嗣後系爭房地價格下跌之風險轉嫁予被告承擔。此外，原告亦未能指出系爭房地在締約之後有何未能於締約時預料之劇變，使其受有不可預見之損失，致依原約定之給付已達顯失公平程度。是原告徒以整體房市價格下跌，主張情事變更請求減少價金，即與法律規定意旨未合，自難採憑。
四、綜上所述，原告主張系爭買賣契約有民法第227條之2規定之適用，難認有據，原告請求減少價金，並非可取。從而，原告請求被告應就兩造於系爭買賣契約約定之價金減少2,350,000元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，經核與本判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年5月17日
民事第五庭法官謝宜雯以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月17日
書記官吳宜遙