裁判字號：臺灣嘉義地方法院87年訴字第185號民事判決
裁判日期：民國89年02月01日
裁判案由：給付價款
臺灣嘉義地方法院民事判決八十七年度訴字第一八五號
原告友聲建設股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人甲○○被告丙○○訴訟代理人 陳正芳 律複代理人王百治律右當事人間請求給付價款事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新臺幣貳佰玖拾陸萬柒仟玖佰元及自八十七年三月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告提供新臺幣玖拾玖萬元之擔保後准予假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳佰玖拾陸萬柒仟玖佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）三百零九萬九千元，及自本起訴狀繕本
送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告於民國八十五年五月十三日以總價金四百四十一萬元（含地下室二樓平
面車位一位價款三十萬元）向原告預購坐落於嘉義縣朴子市鎮○段地號一八
００、一七九九之一、一七九八等土地所推出之友聲皇家天廈（下稱本棟大廈）編號十樓乙戶（下稱系爭建物）。
㈡原告巳依約將本棟大廈興建完成，並於民國八十六年十一月十七日辦妥系爭
建物所有權移轉登記。詎被告除依約給付期款價金一百三十一萬一千元，尚餘未付價款三百零九萬九千元迄未依約給付，爰依法提起本訴。
三、對被告抗辯之陳述：㈠本棟大廈使用執照面積二四八六二．二六平方公尺。
㈡本棟大廈公共面積共七０七一．八五平方公尺（即①權利人所有建物面積六
五二七．九平方公尺＋②權利人所有附屬建物面積五四三．九五平方公尺）。
㈢出售車位之面積九０七．四八平方公尺（即①地下一樓法定平面車位十二個
共一七七．三四平方公尺；＋②地下二樓法定平面車位九個共一三二．九四平方公尺、＋③法定機械車位一０七個共五九七．二平方公尺）㈣本棟大廈之總專有面積為一七七九０．四一平方公尺（即㈠２４８６２．２６－㈡７０７１．８５）。
㈤各戶應分攤之公共總面積為六一六四．三七平方公尺（即㈡７０７１．８５－㈢９０７．４８）。
㈥被告所購買系爭建物應分攤之公共面積為三五．五九平方公尺（即系爭主建物面積一０二．七平方公尺÷㈣１７７９０．４１×㈤６１６４．３７）。
㈦系爭建物區分所有建物之權利範圍為五二．五六平方公尺（即㈡７０７１．
８５×６６９÷９００００）。
㈧系爭建物不含車位之權利範圍為三七．五六平方公尺（即㈦５２．５６－１５平方公尺）。
㈨按雙方原訂房屋預定買賣契約書第二條第一款之約定，房屋面積計約四七．
三九坪（一五六．六六平方公尺），上開房屋面積坪數係包括主建物、附屬建物．．．地下室等公共設施分攤面積在內，建物登記面積以地政機關複丈面積為準，產權登記依現行地政法令之規定辦理，面積誤差在不超過百分之二範圍內，雙方同意不增買賣價格．．．。依上述約定，則其允差面積為二．一平方公尺（即１５６．６６×２％）。系爭建物面積相差一．九七平方公尺（即㈧３７．５６－㈥３５．５９），小於上開允差面樍。
㈩至游泳池設於地下室一樓與雙方所訂房屋預定買賣合約書及廣告樣張均相符
。另廣告內容提到「愛琴海溫水游泳池．．．相映成趣」係表示形容詞用語之修飾。
系爭大廈之所有停車位均設在地下一樓（共二十二個）及地下二樓（共一二
六個）合計一四八個車位與使用執照相符，地下一樓停車位計售出十二位，餘十位，面積一四八．八平方公尺並未售出；地下二樓計出售一一六位，餘十位，面積五二．七一平方公尺未售出，原告並無將面積出售之情事。系爭大廈為地下二層，地上十四層集合住宅大樓，非單一樓層之住宅，故系
爭大廈之其他相關設施如進出之門廳、梯間、電梯、車道、水塔．．等等公共設施，被告不可能不使用或不經過，因此這些相關之公共設施面積亦應和其他住戶一樣共同分攤方屬公平合理。
三、證據：提出房屋預定買賣契約書乙份、土地預定買賣契約書乙份、建築改良物
所有權狀乙紙、土地所有權狀乙紙、使用執照乙份、建築改良登記簿乙份（以上均為影本）、照片九幀為證，並聲請勘驗現場及函請台灣省建築師公會派員會同鑑定。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。如受不利判決願供擔保請准免予假執行。
二、陳述：㈠系爭大廈第十層總樓地板面積為九九二．一八平方公尺，被告所購系爭建物
實內面積只一二一．０四平方公尺，應負擔公設之比例為０．一二一九八（１２１．０４÷９９２．１８＝０．１２１９８），而該層樓公設總面積為
九四．０七平方公尺折合二八．四五坪（９４．０７×０．３０２５＝２８．４５坪），被告應負擔之公設面積為三．四七坪（２８．４５坪×０．１２１９８＝３．４７坪），則以下實內面積三六．六一坪（１２１．０４×
０．３０２５＝３６．６１坪）加應負擔公設面積三．四七坪為四０．０八坪（３６．６１坪＋３．４７坪＝４０．０８坪），但依買賣契約書被告所買系爭建物之面積含公設為四七．三九坪，計減少七．三一坪，應減少價金三十七萬三千二百八十九元五角（房屋總價金２４２０００元÷４７．３９＝５１０６５．６元×７．３１＝３７３２８９．５元）。
添㈡系爭大廈推出之預售廣告所提供之廣告圖冊一樓全區配置參考圖僅繪有「店
一至店三六」之空間配置及各該店舖傢俱配置參考圖一樓部分除繪有梯間及浴廁外，其其餘空間均規劃為店舖圖梯，對於佔地面一層總面積達三一．八九之法定停車空間並未予載明，唯房屋竣工後「店一至店三六」之一樓地面均設有一寬二．五公尺長六公尺即面積十五平方公尺折合四．五三七坪之法定停車空間，而該總計一六三．三三二坪之法定停車空間原告均已以實地建坪出售與各買受人收取價金，卻另以公設面積令各買受人負擔公設面積，等於重複計價，被告自亦得請求減少價金，故請求減少價金新台幣三十萬元。
添㈢依土地買賣契約書第一條約定：正確土地面積以Ｆ樓十樓室內面積與全棟大
廈主建物面積依比例持分上開地號使用持分面積，則Ｆ棟十樓室內面積為一
一九．一五平方公尺（十層一０二．二七平方公尺＋陽台十六．八八平方公尺），全棟主建物面積七０七一．八五平方公尺，土地總面積二四六七．一平方公尺，計算被告應有土地持分面積四一．五平方公尺（即２４６７．１平方公尺×１１９．１５÷７０７１．８５＝４１．５平方公尺），但原告登記與被告之持分為一萬分之五七只有十四平方公尺（即２４６７．１平方公尺×５７÷１００００＝１４平方公尺），土地持分面積減少二七．五平方公尺合八．三坪（４１．５平方公尺－１４平方公尺＝２７．５平方公尺×３０２５＝８．３坪），土地總價金一百九十九萬元每坪為十五萬九千二百元，八．三坪應減少價金一百三十二萬一千三百六十元（即0000000元÷１２．５＝１５９２００元，１５９２００元×８．３＝0000000元）。
添㈣原告預售屋廣告中一再宣傳地面設有「愛琴海溫水游泳池」「陽光溫水游泳
池皇家五星級休閒設施」「夏威夷池畔庭園；池畔有好風景，賞心悅目庭園景緻與游泳池相映成趣」。而竣工後，游泳池係以消防蓄水池充當，且設於地下室又無溫水設備及游泳池應有之循環過濾消毒設備，顯與廣告中之地面陽光溫水、池畔庭園游泳池不符，縱消防蓄水池得為游泳池，但其品質顯低
於廣告內容，其以不實之廣告引消費者入甕，依消費者保護法第五十一條規定被告得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，爰請求六十萬元。
添㈤系爭大廈總樓地板面積二四八六二．二六平方公尺係包括地下一、二層，地
上一至十四層，騎樓突出物（參閱被告提出之附件一之三使用執照樓層附表），而原告在地下一、二層設有法定平面停車位二十一位，法定機械停車位一０七位，獎勵停車位十位，獎勵增設機械停車位十位，佔面積一一０八．
九九平方公尺（即１１７．３４＋１４８．８０＋１３２．９４＋５９７．
２０＋２０＋５２．７１＝１１０８．９９平方公尺），但原告僅扣除九六．六八平方公尺，尚有二０二．三一平方公尺之停車位面積以車位出售，而又令承購戶分擔此部分之公設，此部分請求減少價金六萬元。
添㈥以上合計二百六十五萬四千六百四十九元五角（即３７３２８９．５元＋３
０００００元＋0000000元＋６０００００元＋６００００元＝0000000．５元），被告主張應於被告應給付原告的價金中抵銷之，則原告請求被告給付之價金逾四十四萬四千三百五十元五角部分因抵銷而不得請求。
三、證據：提出廣告圖乙紙為證。理由
一、原告起訴主張：被告於民國八十五年五月十三日以總價金四百四十一萬元（含地下室二樓平面車位一位價款三十萬元）向原告預購坐落於嘉義縣朴子市鎮○段地號一八００、一七九九之一、一七九八等土地所推出之本棟大廈編號十樓乙戶之系爭建物。原告巳依約將本棟大廈興建完成，並於民國八十六年十一月十七日辦妥系爭建物所有權移轉登記。詎被告除依約給付期款價金一百三十一萬一千元，尚餘未付價款三百零九萬九千元迄未依約給付，爰依法提起本訴等語。被告則以：
㈠系爭大廈第十層總樓地板面積為九九二．一八平方公尺，被告所購系爭建物實內面積只一二一．０四平方公尺，應負擔公設之比例為０．一二一九八，而該層樓公設總面積為九四．０七平方公尺折合二八．四五坪，被告應負擔之公設面積為三．四七坪，則實內面積三六．六一坪加應負擔公設面積三．四七坪為四０．０八坪，但依買賣契約書被告所買系爭建物之面積含公設為四七．三九坪，計減少七．三一坪，應減少價金三十七萬三千二百八十九元五角；㈡系爭大廈「店一至店三六」之一樓地面均設有一寬二．五公尺長六公尺即面積十五平方公尺折合
四．五三七坪之法定停車空間，而該總計一六三．三三二坪之法定停車空間原告均已以實地建坪出售與各買受人收取價金，卻另以公設面積令各買受人負擔公設面積，等於重複計價，被告自亦得請求減少價金，故請求減少價金新台幣三十萬元；㈢依土地買賣契約書第一條約定，計算被告應有土地持分面積四一．五平方公尺，但原告登記與被告之持分為一萬分之五七只有十四平方公尺，土地持分面積減少二七．五平方公尺合八．三坪，應減少價金一百三十二萬一千三百六十元；㈣游泳池係以消防蓄水池充當，且設於地下室又無溫水設備及游泳池應有之循環過濾消毒設備，顯與廣告中之地面、陽光溫水、池畔庭園游泳池不符，其以不實之廣告引消費者入甕，依消費者保護法第五十一條規定被告得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，爰請求六十萬元；㈤原告在地下一、二層設有法定平面停車位二十一位，法定機械停車位一０七位，獎勵停車位十位，獎勵增設機械停車位十位，佔面積一一０八．九九平方公尺，但原告僅扣除九六．六八平方公尺，尚有二０二．三一平方公尺之停車位面積以車位出售，而又令承購戶分擔此部分之公設，此部分請求減價金六萬元。以上合計二百六十五萬四千六百四十九元五角，被告主張應於被告應給付原告的價金中抵銷之云云，資為抗辯。
二、查原告主張被告於八十五年五月十三日以總價金四百四十一萬元向原告購買系爭建物，原告已依約將上開建物興建完成，並於八十六年十一月十七日辦妥所有權移轉登記，而被告尚餘三百零九萬九千元未付之事實，業據其提出房屋預定買賣契約書、土地預定買賣契約書、建築改良物所有權狀、土地所有權狀為證，復為被告所不否認，自堪信為真實。惟被告主張應扣除二百六十五萬四千六百四十九元五角，並主張抵銷，無非以伊所購買之系爭建物面積短少，且原告廣告不實云云為據。是本件買賣標的所交付之系爭建物坪數究否不足？本件有無消費者保法第五十一條懲罰性賠償金之適用？為其爭執之所在。
三、按兩造於房屋預定買賣契約書第二條約定「房屋面積計約肆柒點叄玖坪，，並載明上開房屋坪數係包括主建物、附屬建物、陽（平）台、樓梯間及門廳、通道、屋頂突出物、地下室等公共設施分擔之面積在內．．．」，有買賣契約書在卷可稽。本件被告所買受之系爭建物，經原告交付面積⑴主建物及附屬建物部分為一
一九．一五平方公尺（１０２．２７＋１６．８８）折三六．０四坪（以每一平方公尺換算０．三０二五坪，小數點下以二位四捨五入，下同）。⑵應分攤之公共設施部分面積三五．五九平方公尺（１０２．７÷１７７９０．４１×６１６
４．３７）折一０．七七坪。以上主建物、附屬建物及公共設施合計四六．八一坪（３６．０４＋１０．７７）。上開面積之計算有建築改良物所有權狀、建物改良物登記簿謄本為證，並有原告提出之計算式可憑（見原告八十七年四月七日之準備書狀）。上述原告所受交付之房屋面積，並未超出兩造間買賣契約第二條約定百分之二之容許誤差範圍（４７．３９－４６．８１＝０．５８，０．５８÷４７．３９＝０．０１２），故被告所受交付之建物面積，堪認為與契約約定相符。是被告抗辯系爭建物面積短少七．三一坪，應減少三十七萬三千二百八十九元五角，不足採認。
四、又被告抗辯土地應有部分面積短少二．八三坪，應減少一百三十二萬一千三百六十元等情，按雙方土地預定買賣契約書第一條之規定，正確買賣土地面積，應以「室內面積」與全棟大廈「主建物之總面積」依比例持分。惟查本件係屬預售屋之買賣，買受人於訂約時，未見系爭建物之狀態，就系爭建物之坐落、位置、面積等，買賣雙方當事人僅能依契約而為合意，而依兩造契約並未就「室內面積」之範圍加以界定，自應探求當事人之真意，而探求當事人之真意，則須參酌買賣當時之交易習慣，依中華民國消費者文教基金會建築委員會編著，消費者報導雜誌社出版之「購屋指南」（七十五年九月十五日初版，七十七年七月一日五版）載有：「有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積已包括了室內、陽台、當層的電梯間、樓梯間及走廊等的分擔面積在內。至於公共設施面積只包括地下室及屋頂突出物之公共面積之分擔．．．」等敘述，可見當時在預售屋之買賣交易習慣上，「室內」並不包括「陽台」；又本件建物共同使用部分之登記方式，依當時有效施行之土地登記規則第六十九條、第七十二條之規定，可有二種登記方式，即一為原則上將共同使用部分測繪於各區分所有建物（即主建物）之內（同規則第六十九條），一為另編建號單獨登記（同規則第七十二條）。本件建物之所有權第一次登記，係採土地登記規則第七十二條規定之登記方式，即將所有共同使用部分另編建號單獨登記，是本件所指「主建物之總面積」應不包括公共設施面積在內，是原告主張被告買受之系爭建物之土地應有部分面積應為一四．一八平方公尺折四．二九坪｛１０２．２７÷【２４８６．２６－（６５２７．９０＋５４３．９５）】×２４６７．１×０．３０２５｝，與所有權狀上之登記誤差０．一二平方公尺折０．０四坪｛（２４６７．１×５７÷00000－00．１８）×０．３０２５｝，堪認與契約約定相符。是被告抗辯土地面積短少二．八三坪，應減少一百三十二萬一千三百六十元，亦屬無據。
五、再按依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金，但因過失所致之損害，得請求損害額一倍以下之懲罰性賠償金，消費者保護法第五十一條定有明文。經查：
㈠原告係以設計、製造房屋之商品為營業之企業經營者，而被告乃以消費為目的
而為交易、使用房屋之商品之消費者（消費者保護法第二條第一、二款規定參照），原告於銷售系爭房屋之際，應確保其廣告內容之真實，其對被告所負之義務不得低於廣告之內容（同法第二十二條規定參照），茲原告之廣告文宣係地面設有「愛琴海溫水游泳池」「陽光溫水游泳池皇家五星級休閒設施」「夏威夷池畔庭園；池畔有好風景，賞心悅目庭園景緻與游泳池相映成趣」。惟實際竣工後，係以地下之消防蓄水池充當游泳池，其廣告內容顯與事實不符，原告明知如此，任令被告信賴該廣告進而與原告成立買賣契約，支付部分價金，致使被告受有損害，揆諸前揭規定，被告請求原告給付懲罰性賠償金，即屬正當。
㈡又所謂懲罰性賠償係消費者保護法特有之賠償類型，非屬損害補償性質之賠償
，此制之設立目的在於對具有邪惡動機（evilmotive）、非道德的（outrageaus）、有意圖的（intntional）或極惡的（flagrant）之行為人施以一定懲罰，阻嚇他人效尤之處罰性賠償，其性質及目的與刑事處罰無異，故適用上極具嚴格，參以「斷臂非中彩」之原理，本院審酌原告故意以不實之「陽光溫水游泳池」廣告誘使被告陷於錯誤而與其簽約、及被告受損害情節，認懲罰性賠償金以被告之實際損害即已付價金一百三十一萬一千元之十分之一即一十三萬一千一百元為適當。是被告之主張，逾此範圍，為無理由。
六、至被告辯稱：系爭大廈推出之預售廣告所提供之廣告圖冊一樓全區配置參考圖僅繪有「店一至店三六」之空間配置及各該店舖傢俱配置參考圖一樓部分除繪有梯間及浴廁外，其其餘空間均規劃為店舖圖梯，對於佔地面一層總面積達三一．八九之法定停車空間並未予載明，唯房屋竣工後「店一至店三六」之一樓地面均設有一寬二．五公尺長六公尺即面積十五平方公尺折合四．五三七坪之法定停車空間，而該總計一六三．三三二坪之法定停車空間原告均已以實地建坪出售與各買受人收取價金，卻另以公設面積令各買受人負擔公設面積，等於重複計價，被告自亦得請求減少價金，故請求減少價金新台幣三十萬元云云，惟為原告所否認，經核閱原告提出之廣告平面圖，並無被告所指稱之事實，被告復未能舉證以實其說，其上開抗辯即不足採。另抗辯尚有二０二．三一平方公尺之停車位面積以車位出售，請求減少價金六萬元云云，惟查所有停車位地下一樓停車位尚餘十位，面積一四八．八平方公尺並未售出；地下二樓尚餘十位，面積五二．七一平方公尺未售出，有原告提出之使用執照可按，此未售出部分，原告亦巳將由管理委員會管理，是被告上開辯稱，亦難採認。
七、末按民法第三百三十四條前段規定，二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互相抵銷。原告因故意以不實之「陽光溫水游泳池」廣告誘使被告陷於錯誤而與其簽約、及被告受損害情節，認懲罰性賠償金以一十三萬一千一百元為適當，巳如前述，被告於此範圍內請求抵銷為有理由。是原告基於買賣之法律關係，請求被告給付積欠之價金三百零九萬九千元，經被告主張抵銷後，尚得向被告請求二百九十六萬七千九百元（0000000－000000＝0000000），從而，原告請求被告給付價款於二百九十六萬七千九百元及自起訴狀送達翌日即八十七年三月二十日起至清償日止之法定遲延利息之範圍內，洵屬有據，應予准許。逾此範圍所為之請求，為無理由，應予駁回。
八、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行。關於原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請巳失所附麗，應併駁回之。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法或與本件之爭點無涉，或無礙於本院上開認定，爰不再一一論列，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年二月一日~B臺灣嘉義地方法院民事庭~B法官林淑鳳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年二月一日~B書記官楊福源