裁判字號：臺灣臺北地方法院88年訴字第2175號民事判決
裁判日期：民國89年03月09日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣臺北地方法院民事判決八十八年度訴字第二一七五號
原告乙○○
身訴訟代理人 王淑俐 律師
林俊倩 律師被告甲○○○住台北市○○○路○段○○號
身訴訟代理人 李明諭 律師複代理人丙○○住台北市○○○路○段○○號五樓
丁○○住右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣貳拾柒萬參仟伍佰肆拾捌元及自民國八十八年五月三十日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告應於原告遷讓返還坐落台北市○○區○○路○號一樓房屋之同時，給付原告新台幣貳拾肆萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項得假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）九十六萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）請依職權宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告為經營餐廳與被告於民國八十七年五月三十一日就台北市○○區○○路○號一樓房屋簽訂租賃契約，雙方約定租期自八十七年七月一日起至九十年六月三十日止，每月租金八萬元，原告除現金給付二個月租金新台幣（以下同）十六萬元及押金二十四萬元外，並先行簽發十紙支票，每紙面額八萬元，作為後續十個月租金之給付，詎料開業不到二個月，遭鄰近住戶檢舉系爭房屋之廚房部分係違章建築，並經工務局強制拆除，致使原告租賃系爭房屋之目的無法達成，乃於同年九月三十一日以口頭方式向被告終止系爭契約，並請求被告返還未兌領之九紙支票及押金，惟被告仍陸續將該九紙支票軋入銀行兌現，並拒絕退還押金，計被告於原告終止租約後溢領租金七十二萬元，連同押金共計九十六萬元。
（二）原告租賃系爭房屋之目的為經營餐廳，此為被告所明知，而廚房為經營餐廳不可或缺之設置，廚房既遭拆除，租賃目的顯不可達，且廚房係違章搭蓋，安全堪慮，原告依民法第四百二十三條、第四百二十四條、第四百三十五條之規定及系爭契約第七條之約定，以起訴狀繕本送達為終止系爭契約之意思表示，並依據民法第二百六十三條準用第二百五十九條第一款及第一百七十九條之規定，被告應返還原告六月份租金，及於原告遷讓返還系爭房屋之同時返還原告押金，共計三十二萬元。
（三）倘認系爭契約於起訴狀繕本送達前未生終止之效力，系爭房屋於廚房部分遭強制拆除後，原告縱佔有系爭房屋亦無法經營餐廳，被告既無法提供合於租賃目的使用之房屋予原告，應屬債務不履行，原告亦得據民法第二百二十六條之規定，請求被告返還預付之租金，即七十二萬元之損害賠償。
（四）對被告抗辯之陳述：
１、被告所稱原告裝設「抽油煙機」方生本件違建遭拆除之命運乃屬烏有，蓋原告裝設之裝備為「靜電水洗機」，其功能係將油煙猶如水洗般過濾成乾淨之空氣，為環保之重要措施，且事前即經被告同意，亦未對建物造成任何損害。
２、依「台北市政府當前取締違建措施」第二章第四條第十三款規定：「違建作為營業性廚房使用者，一律查報拆除。」本件違建查報專案原應全部違建拆除，然因被告透過議員陳情，方以拆除風管等象徵性處罰結案，但該查報案以確認系爭房屋廚房部分係違章建築，不得作為營業性廚房使用。
三、證據：提出房屋租賃契約書、律師函、信封各一份為證，並聲請向台北市政府工務局函查「台北市○○區○○路○號一樓」違章遭拆除之原因及通知拆除之函令全文、向台北市政府建管處違建科函查「違建能否作為餐廳廚房之使用？」。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）系爭房屋廚房部分違章建築係前任承租人所為，非被告搭建，原告於訂約時明知該部分為尚未拆除之違建，隨時有遭拆除之可能，此部分是否屬於契約標的之一部份，尚有爭議。
（二）被告於訂約之初，已將合於約定使用收益之租賃物，交付原告，而原告於承租後，自行加裝大型抽油煙管，成為新搭建之違建，致鄰近住戶對安全心生疑慮，方予檢舉，而遭拆除，顯見原告乃因可歸責於己之事由，以致租賃物一部滅失，故原告不得依民法第四百二十三條及第四百三十五條之規定終止系爭契約。
（三）民法第四百二十四條所謂之「瑕疵」，係指「物之瑕疵」，即物之本身缺少其通常效用而言，且必須已達危及承租人或同居人之安全之程度時才能適用，原告並未主張系爭房屋存在有如此之瑕疵，故原告不得依此主張終止契約。
（四）原告於加裝前述大型抽油煙管時，並未取得被告之同意，且因此遭拆除，使租賃物喪失部分之效用，顯然欠缺承租人應盡之善良管理人之注意義務，且拆除後，後門牆壁部分，至今未回復其應有之外觀，仍有脫落、裸露之部分未回復原狀，依系爭契約第九條及第十一條之約定，原告亦有債務不履行之損害賠償責任。
三、證據：提出照片十幀、房屋租賃契約書一份、承讓意願書一份為證，聲請訊問證人 陳炳煉 、 李銘源 、 方家泰 。
理由
一、原告起訴主張：原告為經營餐廳與被告於民國八十七年五月三十一日就台北市○○區○○路○號一樓房屋簽訂租賃契約，雙方約定租期自八十七年七月一日起至九十年六月三十日止，每月租金八萬元，原告除現金給付二個月租金十六萬元及押金二十四萬元外，並先行簽發十紙支票，每紙面額八萬元，作為後續十個月租金之給付，詎料開業不到二個月，遭鄰近住戶檢舉系爭房屋之廚房部分係違章建築，並經工務局強制拆除。致使原告租賃系爭房屋之目的無法達成，乃於同年九月三十一日以口頭方式向被告終止系爭契約，並請求被告返還未兌領之九紙支票及押金，惟被告仍陸續將該九紙支票軋入銀行兌現，並拒絕退還押金，計被告於原告終止租約後溢領租金七十二萬元，連同押金共計九十六萬元。為此依據民法第四百二十三條、第四百二十四條及第四百三十五條之規定以及系爭契約第七條之約定，以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思表示，並依據民法第二百六十三條準用第二百五十九條第一款及第一百七十九條之規定，請求被告返還原告預繳之六月份租金，及於原告遷讓返還系爭房屋之同時返還押金，共計三十二萬元。倘認系爭契約於起訴狀繕本送達前未生終止之效力，因被告未能提供合於約定使用、收益目的之租賃物，爰依民法第二百二十六條之規定，請求被告賠償預付之租金即七十二萬元之損害賠償。
二、被告則以，系爭房屋廚房部分違章建築係前任承租人所為，非被告搭建，原告於訂約時明知該部分為尚未拆除之違建，隨時有遭拆除之可能，而被告於訂約之初，已將合於約定使用收益之租賃物，交付原告，系爭房屋所以遭人檢舉有違建而致工務局拆除，乃因原告於承租後，自行加裝大型抽油煙管，成為新搭建之違建所致，顯見原告乃因可歸責於己之事由，以致租賃物一部滅失，加以原告並未主張系爭房屋存在有民法第四百二十四條所謂之「瑕疵」，故原告不得依民法第四百二十三條及民法第四百二十四條及第四百三十五條之規定主張終止契約。另原告於加裝前述大型抽油煙管時，並未取得被告之同意，且因此遭拆除，使租賃物喪失部分之效用，顯然欠缺承租人應盡之善良管理人之注意義務，且拆除後，後門牆壁部分，至今未回復其應有之外觀，仍有脫落、裸露之部分未回復原狀，依系爭契約第九條及第十一條之約定，原告亦有債務不履行之損害賠償責任等語置辯。
三、原告主張為經營餐廳而與被告於八十七年五月三十一日就台北市○○區○○路○號一樓房屋簽訂租賃契約，雙方約定租期自八十七年七月一日起至九十年六月三十日止，每月租金八萬元，原告除現金給付二個月租金十六萬元及押金二十四萬元外，並先行簽發十紙支票，每紙面額八萬元，作為後續十個月租金之給付，該十紙支票均陸續兌現，已由被告領取，而系爭房屋之廚房部分為違建，於八十八年三月十九日業經台北市政府工務局拆除之事實，有房屋租賃契約書乙份、台北市政府工務局北市工建字第八八三二六三二六００號函及所附資料為證，並經證人即實際處理系爭房屋出租之被告配偶方家泰證述甚詳，且為被告所不爭執，另被告抗辯原告迄今尚未騰空搬離系爭房屋之事實，亦為原告所自認，故上開事實堪信為真實。
四、按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，此為民法第四百二十三條明文規定。本件原告主張被告所提供租賃物之廚房部分為違章建築，已如前述，該部分不得供作營業性廚房使用，租賃目的顯不可達，被告應負債務不履行損害賠償責任。被告雖以違建部分非伊所加蓋，原告於承租之初即知該部分為違建，該部分是否屬於契約標的之一部，非無疑義等語置辯。惟查，證人陳炳煉僅能證明原告知悉廚房部分為加蓋部分（八十八年十月五日言詞辯論筆錄參照），尚未能證明原告知悉該部分為違章建築，且原、被告訂定系爭契約時，就系爭租賃物所約定之使用、收益目的即係為經營餐廳，有證人方家泰證述確實（八十八年十一月三十日言詞辯論筆錄參照），而廚房為經營餐廳之重要設備之一，依常理而言，殊難想像原告未將系爭廚房部分作為系爭契約標的之一部，從而被告所辯不足採信。再者，依據「台北市政府當前取締違建措施」第二章第四條第十三款規定：「違建作為營業性廚房使用者，一律查報拆除。」，且查系爭違建部分已於八十八年三月十九日由臺北市政府工務局拆除完畢，有該局北市工建字第八八三二六三二六００號函及所附資料為證，查該次拆除部分雖為原告所加裝之風管部分，然依前開函文所附資料內容觀之，可知系爭違建部分前於八十四年間即已經該局為第一次拆除，嗣因被告違反規定重建，方有前開之第二次拆除，僅因被告透過議員陳情，乃以拆除風管等結案。綜上所述，廚房為經營餐廳不可或缺之設置，系爭租賃物之廚房部分既不得供作營業性廚房使用，租賃目的顯不可達，被告至八十八年三月份即未能提供合於所約定使用、收益目的之租賃物，而此債務不履行之責任乃因可歸責於被告之事由所致，從而被告所辯不足採信。準此，被告應負債務不履行之損害賠償責任，而原告主張依民法第二百二十六條之規定，請求因此所受之損害，即原告實際預付之租金，自八十八年三月十九日至同年六月份之部分，共二十七萬三千五百四十八元（八萬元乘以三十一分之十三加上二十四萬元），於法無違，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
五、依系爭契約第七條約定：「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處時乙方不得向甲方（即被告）請求租金償還、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將該房屋照原狀還甲方，乙方不得異議。」蓋承租人承租之目的，即為占有租賃物以供使用、收益，如承租人遷離租賃物，而未繼續占有使用租賃物，應有不欲繼續承租之意思，據上所述，自「契約期間內乙方（即原告）若擬遷離他處時」等語觀之，應係指原告得於契約存續期間隨時為終止契約之意思表示，從而原告主張依據系爭契約第七條約定，以起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示，應屬合法。
六、按租賃契約與押租金契約，概念上雖屬獨立，惟押租金契約之存在，需以租賃契約存在為前提，租賃關係消滅者，押租金契約原則上亦隨同消滅。準此，系爭契約既已終止，則押租金契約之效力亦隨同消滅，且就系爭契約第七條之約定「關於其他任何名目之權利金」，其範圍並未包含押金，此為兩造所不爭執，從而原告依據民法第二百六十三條準用第二百五十九條第一款之規定，向被告請求返還押金二十四萬元，應與准許。再按同時履行抗辯權，原則上固適用於具有對價關係之雙方債務間。然而，雖非基於具有對價關係之雙務契約而生之債務，其兩債務之對立，在實質上有牽連性者，基於法律公平原則，亦非不許其準用或類推適用關於同時履行抗辯之規定。押租金契約雖係附隨於租賃契約之別一契約，但二者在經濟上具有關連之同一關係，故押租金之返還義務與租賃物之返還義務實具有牽連性，應認得類推適用民法第二百六十四條規定主張同時履行抗辯。則被告以原告迄今尚未騰空搬離系爭房屋，故拒絕返還押金等語，主張同時履行抗辯權，為有理由。
七、綜上所述，原告主張被告提供租賃物之廚房部分為違章建築，不得提供為營業性之廚房使用，伊承系爭房屋經營餐廳之目的無法達到，被告應負損害賠償責任。兩造之租賃契約已合法終止，被告應返還押金之事實為可採信。被告抗辯原告尚未將系爭房屋騰空遷讓返還原告之事實，亦屬可信。從而原告依債務不履行之法律關係及押金契約，請求被告賠償損害二十七萬三千五百四十八元及自起訴狀繕本送達之翌日，即八十八年五月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，應予准許。並於原告遷讓交還系爭房屋予被告時，被告應給付原告押金二十四萬元部分，於法有據，應予准許。逾此部分之請求為無理由，應予駁回。末按原告請求押租金返還部分，係屬民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款所為被告敗訴之判決，依同法第三百八十九條第一項第三款規定，應依職權宣告假執行。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，與判決結果不生影響，不另論述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條判決如
主文。中華民國八十九年三月九日
民事第五庭法官林麗玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年三月十七日
法院書記官王宜玲