臺灣臺北地方法院89年度簡字第6號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院89年簡字第6號民事判決

裁判日期：民國89年03月09日

裁判案由：返還保證金

臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度簡字第六號
原告北美建設 股份 有限公司法定代理人 桂美筠 訴訟代理人 劉錦樹 律師複代理人 魏妁瑩 律師
賴依筠 律師被告乙○○
丙○○右當事人間返還保證金事件，本院判決如左：
主文被告丙○○應給付原告新臺幣壹拾肆萬伍仟陸佰伍拾元，及自民國八十八年十一月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣伍萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示外，被告乙○○應給付原告新臺幣（下同）十七萬九千七百元，及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十一月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；並願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告於民國八十六年一月二十三日分別與被告二人就臺北縣中和市○○段○○○○號訂定「合建契約書」，約定由被告等人提供土地與原告合作興建房屋，原告為保證確實履約，於簽約當日交付被告乙○○面額十七萬九千七百元、票載發票日八十六年一月三十一日之支票一紙，交付被告丙○○面額十四萬五千六百五十元、票載發票日八十六年一月三十一日之支票一紙。嗣原告雖陸續與其他十位地主簽約，惟仍有部分地主不願簽訂合建契約，且臺北縣政府於八十六年八月十五日全面實施容積管制，系爭預定合建之基地屬市場用地，依規定容積率不得大於百分之二百四十，致原告無法依原合建契約所列條件進行合建事宜。依契約書第七條第二項第四款約定：「若法令變更或容積實施，經雙方無條件解約時，甲方所收之保證金應於收到乙方通知日起十日內無息退還乙方」，原告自得無條件解除契約，被告即應將其所收受之保證金返還原告。原告已於八十六年十月二日以臺北文山武功郵局存證信函第三五七號函通知被告，請其於八十六年十月八日下午八時於臺北縣中和市○○路○○○號辦理解約及追還保證金相關事宜。詎被告乙○○以臺北雙連郵局存證信函第一九八三號通知原告：表示已將原告交付之保證金沒收，被告丙○○則置之不理，原告為此提起本訴。
（二）兩造簽訂之合建契約書第七條第二項第四款已明白約定：「若法令變更或容積率實施，經雙方無條件解約時，甲方所收之保證金應於收到乙方通知日起十日內無息退還乙方」，真意係指：「法令變更或容積率實施」為雙方得無條件解約之條件，亦即於法令變更或容積率實施時，任何一方即得要求無條件解約，否則如依被告所稱不是一旦法令變更就必須無條件解約，則本條文字可僅記載為「經雙方無條件解約時，甲方所收之保證金應於收到乙方通知日起十日內無息退還乙方」即可。本件於容積率實施後，地上樓層僅能興建四層半，對於原告及地主而言均無經濟上利益，故原告發存證信函通知各地主返還保證金，其他地主除本件被告二人之外均已將保證金如數返還原告，足見除被告外之所有地主對於「於法令變更或容積率實施時，雙方即應無條件解約」一點並無爭議。被告乙○○所辯，顯已扭曲雙方當事人訂約時之真意，實不足採。
（三）至被告乙○○所辯：原告與被告丙○○簽約時，加註「如地上可建樓層只能建六樓時，甲乙雙方同意無條件解除本已定契約（其申請所發費用概由乙方負擔），同時甲方已收取之保證金應於十五日內退還乙方」云云。查原告與部分地主簽約後，為使「法令變更或容積率實施」之約定具體化，避免日後產生爭議，乃於簽約後另與地主加註上開文字，原告亦通知被告乙○○加註，惟其一再推託拒絕，現卻以此辯稱從未對該條提出異議，並指摘原告未積極進行簽約事宜、因景氣變化影響而不願興建等等，顯與事理有違。
三、證據：提出：
（一）原告與被告乙○○簽訂之合建契約書；
（二）原告與被告丙○○簽訂之合建契約書；
（三）臺北縣政府八十六年八月九日八六北府工督字第二九０八七六號函一份；
（四）臺北縣政府工務局八十八年五月三十一日八八北工督字第三０一三號函一件；
（五）臺北文山武功郵局存證信函第三五七號一份；
（六）臺北雙連郵局存證信函第一九八三號一件；
（七）系爭土地之地籍圖；
（八）容積率實施前後建築物得興建坪數之差異表一份等為證；並聲請訊問證人 黃台生 。
乙、被告方面：
壹、被告乙○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造確於八十六年一月二十三日簽訂合建契約書，合建契約書第七條第二項第四款已明白約定：「若法令變更或容積率實施，經雙方無條件解約時，甲方所收之保證金應於收到乙方通知日起十日內無息退還乙方」，依中國語文之文法分析，上開約定在闡述甲方（按指被告乙○○）退還保證金之前提係在「經雙方同意無條件解約時」，而不是一旦有法令變更（包括容積率實施」即必須解約、退還保證金。是故，當法令變更或容積率施施，並經雙方同意無條件解約時，被告乙○○始負有返還保證金之義務。亦即該條項前段記載「若法令變更或容積率實施」，乃是該假設句中比較可能發生需要協商解約的事項，置於前段顯得自然圓融；若將之刪除，文句亦可通，人旦卻比較突兀，但就文法而言，絕非贅文。
（二）至於其他地主均將保證金返還原告，係因原告與其他地主間所訂合約第七條第二項第四款之文字均與被告乙○○簽訂者不同，例如原告與甲○○之合約即載明：「若法令變更或容積率實施，或少部分土地所有權人不顧簽約時，甲方同意無條件解約，甲方所收之保證金應於收到乙方通知日起十日內無息退還乙方」，二者文字內涵截然不同。
（三）本件合建土地雖經編定為市場用地，規定容積率不得大於百分之二百四十，惟並非當然不得建造住宅大樓，按市場用地依規定僅係大樓之一、二樓必須供作市場用途，而三樓以上建物即可供作一般用途，而容積率實施僅係減縮建物容積而已，並非不得建造大樓，原告苟有合建誠意，當可再與地主協商容積減縮後之分配方法，原告不思此圖率爾予以解約，嚴重損害地主之權益。度原告真意，當係受景氣變化而不願繼續興建，並非僅因容積率實施所致。被告乙○○因信賴原告之保證而與之簽約，因而喪失其他締約機會，已造成莫大損害，被告自無從同意無條件解除契約。
貳、被告丙○○部分：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
理由
甲、程序方面：
一、依卷附兩造簽訂之合建契約書第二十一條約定：「因本契約訴訟時，甲、乙雙方同意以臺灣臺北地方法院為第一審管轄法院」，是兩造合意以本院為第一審管轄法院，本院應依法審理判決。
二、本件原告起訴時，訴訟標的金額共計為新臺幣五十萬五千零五十元，惟其後原告就被告甲○○部分撤回，則本件訴訟標的金額僅餘三十二萬五千三百五十元，在五十萬元之下，核屬民事訴訟法第四百二十七條第一項之簡易訴訟，本件爰適用簡易訴訟程序。
三、本件被告丙○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張其於八十六年一月二十三日分別與被告二人就臺北縣中和市○○段○○○○號訂定「合建契約書」，約定由被告等人提供土地與原告合作興建房屋，原告為保證確實履約，於簽約當日交付被告乙○○十七萬九千七百元，交付被告丙○○十四萬五千六百五十元之保證金支票各一紙。嗣因部分地主不願簽訂合建契約，且臺北縣政府於八十六年八月十五日全面實施容積管制，系爭預定合建之基地屬市場用地，依規定容積率不得大於百分之二百四十，僅能興建四層半之建築物，對於原告及地主均無經濟上利益，致原告無法依原合建契約所列條件進行合建事宜，契約書第七條第二項第四款約定：「若法令變更或容積實施，經雙方無條件解約時，甲方所收之保證金應於收到乙方通知日起十日內無息退還乙方」，原告自得無條件解除契約，被告應將保證金返還原告，原告曾通知被告二人惟均未獲返還，為此提起本訴。
二、被告乙○○雖自認兩造於八十六年一月二十三日簽訂合建契約書之事實，惟辯稱：契約書第七條第二項第四款約定：「若法令變更或容積率實施，經雙方無條件解約時，甲方所收之保證金應於收到乙方通知日起十日內無息退還乙方」，依中國語文之文法分析，上開約定在闡述被告乙○○退還保證金之前提係在「經雙方同意無條件解約時」，而不是一旦有法令變更（包括容積率實施」即必須解約、退還保證金，當法令變更或容積率施施，並經雙方同意無條件解約時，被告乙○○始負有返還保證金之義務。至於其他地主均將保證金返還原告，係因原告與其他地主間所訂合約第七條第二項第四款之文字均與被告乙○○簽訂者不同之故等語。
三、本件原告主張其於八十六年一月二十三日與被告乙○○簽訂「合建契約書」，約定由被告乙○○與其他地主提供土地與原告合作興建房屋，原告為保證確實履約，於簽約當日交付被告乙○○面額十七萬九千七百元之保證金支票一紙等事實，業據提出合建契約書一件為證（見原證一），並經被告乙○○自認屬實，應堪信為真正。又原告主張嗣於八十六年八月十五日臺北縣政府全面實施容積管制，系爭預定合建之基地僅能興建四層半之建築物，對於原告及地主均無經濟上利益，原告無法依原合建契約所列條件進行合建事宜，被告乙○○依契約書第七條第二項第四款約定應退還保證金云云；被告乙○○則以：該條項約定自文意解釋，必須經雙方同意無條件解約時，其始有返還保證金之義務，惟本件係因原告未積極進行合建事宜，故其不願同意無條件解約等語為抗辯。是故，本件爭執之重點即在於：上開第七條第二項第四款應為如何解釋？經查：
（一）兩造簽訂之契約書第七條第二項第四款約定：「若法令變更或容積率實施，經雙方無條件解約時，甲方（按指被告乙○○）所收之保證金應於收到乙方（按指原告）通知日起十日內無息退還乙方」等語，對於此條項約定，依社會一般用語作文義解釋：當法令變更或容積率實施，並經雙方同意無條件解除契約者，被告乙○○即應返還保證金；易言之，被告乙○○負有返還保證金義務之前提要件，係於法令變更或容積率實施之情形，經雙方同意無條件解除契約二條件兼具。若非如此解釋，則上開約定可逕予使用「若法令變更或容積率實施，甲方所收之保證金應無息退還乙方」之法語即可，而無須於其中加上「經雙方無條件解約」之條件。
（二）再查兩造簽約時，重點是談房屋分配比例問題，當時在場之地主之一黃台生就容積率將要實施一事曾提出討論，原告有提出如果容積率實施就不蓋之意，惟被告乙○○當時未表明意思，至於後來契約文字係如何表達，黃台生並不清楚一節，業據證人黃台生到庭結證明確（見本院八十九年二月二十一日言詞辯論筆錄），兩造對於證人證詞並未爭執，應堪採信。足見兩造於簽約時，原告雖有容積率實施即不進行合建事宜之意，惟並未與被告達成「當容積率實施，雙方即無條件解約」之合意，足堪認定。至於原告以其他地主約定之條款或與本件契約書條款約定不同（此由後述之被告丙○○與原告於契約內載明附註條款即知），自不得以其他地主均已返還保證金，逕予認定被告乙○○亦應返還保證金。
（三）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反舍契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例明揭此旨。依上所述，兩造契約書第七條第二項第四款之約定文字，業已表明被告乙○○返還保證金之義務，係以容積率實施及雙方同意解除契約為前提，自不得舍契約文字而為他解。本件被告乙○○迄今仍表明不願同意無條件解除契約，核與前開條項約定不合，從而原告訴請被告乙○○返還保證金十七萬九千七百元及法定遲延利息，尚屬無據，應予駁回。
四、原告另主張其於八十六年一月二十三日與被告丙○○簽訂「合建契約書」，約定由被告丙○○與其他地主提供土地與原告合作興建房屋，原告為保證確實履約，於簽約當日交付被告丙○○面額十四萬五千六百五十元之保證金支票一紙等事實，業據提出合建契約書一件為憑（見原證二），並有被告丙○○於契約書第七條第一項第一款下註記收受上開支票明確，被告丙○○雖未到庭陳述，復未提出書狀答辯以供斟酌，則原告主張之事實，應堪信為真實。觀之契約書第七條第二項第四款約定：「若法令變更或容積率實施，經雙方無條件解約時，甲方（按指被告丙○○）所收之保證金應於收到乙方（按指原告）通知日起十日內無息退還乙方」及文末之附註條款第二條：「如地上可建樓層只能建六樓時，甲乙雙方同意無條件解除本已訂契約，同時甲方已收取之保證金應於十五日內無息退還乙方」等約定，可知兩造約定如地上只能興建六樓建物時，兩造即同意無條件解除合建契約，被告丙○○同意返還業已收受之保證金。而本件合建契約其後因容積率實施，致僅能興建四層半之建物之情，此有原告提出容積率實施前後建築物得興建坪數之差異表（見原證八）附卷可參，被告丙○○未到庭陳述，復未提出書狀答辯以供斟酌，則原告主張之事實，足堪採信，應認與兩造前開文末附註之約定相符，被告丙○○即有返還保證金之義務明確。從而，原告訴請被告丙○○返還保證金十四萬五千六百五十元，及自本件起訴狀繕本送達翌日即八十八年十一月十日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
丙、假執行之宣告：本件原告 陳明 願供擔保請准宣告假執行，就原告勝訴如主文第一項所示部分，核無不合，爰酌定相當金額准許之。至原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
丁、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五條第一項後段，判決如主文。
中華民國八十九年三月九日
民事第二庭法官林金吾右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國八十九年三月十三日
書記官林碧華