裁判字號：臺灣苗栗地方法院91年重訴字第71號民事判決
裁判日期：民國91年07月19日
裁判案由：返還租賃物等
臺灣苗栗地方法院民事判決九十一年度重訴字第七一號
原告乙○○
丙○○訴訟代理人甲○○被告丁○○右當事人間請求返還租賃物等事件，本院判決如左：
主文被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段六八八、六八九地號土地返還原告。
被告應自坐落苗栗縣○○鎮○○里○鄰○○路二之八號、二之九號房屋遷出，並將房屋返還於原告。
被告應給付原告新台幣肆拾貳萬元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、聲明：如主文所示。
貳、事實摘要：
一、原告方面：
（一）坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地為原告乙○○、丙○○所有，同段六八九地號土地為原告甲○○所有，原告三人與被告於民國八十八年六月間簽訂租賃契約，由原告將系爭二筆土地出租於被告建築房屋，租賃期間至九十四年一月二十五日為止，每月租金為新台幣（下同）四萬六千元，雙方約定被告得就系爭土地及房屋為經營飲食店之使用。
（二）嗣後被告於承租之系爭土地上興建門牌號碼為苗栗縣苑裡鎮西勢里九鄰二之八、二之九號之鐵皮屋，該房屋業經苗栗縣政府核發使用執照在案。詎被告竟將土地及房屋另轉租於訴外人 吳孟達 、 鄭淳源 等人，以經營視聽歌唱及酒家行業，因系爭房屋及土地坐落苑裡鎮都市計畫住宅區內，經苗栗縣政府以系爭房屋及土地違反都市計畫法台灣省施行細則之規定，依都市計畫法之第七十九條之規定，先後處土地所有人即原告共四十二萬元之罰鍰。原告立即以存證信函促請被告制止其違法行為，然被告仍將系爭土地為違反都市計畫法之使用。
（三）按出租人因承租人以房屋供違反法令之使用時，得收回房屋。租用建築房屋之基地，承租人以基地供違反法令之使用時，出租人得收回基地，土地法第一百條第四款、第一百零三條第二款分別定有明文。又兩造租賃契約第七條約定「地價稅、房屋稅及其他應納規費由使用者繳納」，第八條約定「乙方（承租人）如有轉租第三人者，應告知甲方（出租人）。」第九條約定「甲方如因乙方之作為導致損害時，乙方應負損害賠償責任，乙方如違反本契約條款或延滯繳交租金達三個月十，本契約同時終止，乙方喪失期限利益，甲方得逕自押租金中扣除各款項及必要費用後，退還乙方。對乙方所投入之各項成本不另做補償，地上物同時歸甲方所有」。被告除就系爭土地及房屋為違反契約約定之用途且違反都市計畫法規定之使用外，被告又拒不繳交九十年度地價稅，經原告於九十年十一月二十一日繳納完畢，隨即催告被告將代繳稅款返還原告，然被告置之不理，其顯然違反租賃契約第七條之約定。又被告未告知將土地及建築物轉租於第三人 吳孟勳 及鄭淳源使用，係違反租賃契約第八條之約定。另被告因違反都市計畫法使用系爭土地及建物，致原告遭受苗栗縣政府處以罰鍰四十二萬元後，拒不賠償原告所受之損害，亦違反租賃契約第九條之約定。是綜上所述，被告已違反租賃契約之約定，經原告以存證存證信函通知被告制止其為違法之使用，且不得轉租於他人後，被告仍繼續為之，原告遂依土地法及契約之約定，以存證信函終止兩造之租賃契約。又系爭租賃契約既經終止，原告自得請求被告返還系爭土地。另依租賃契約第九條之約定，租約終止後，該地上物即應歸原告所有，是被告自應將坐落苗栗縣○○鎮○○里○○路二之八、二之九號房屋遷讓返還原告。另依租賃契約第九條之約定，請求被告賠償原告受苗栗縣政府處以罰鍰所受之損害四十二萬元，為此依租賃契約之法律關係請求被告給付如訴之聲明。
二、被告方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
參、法院之判斷：
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、查原告主張坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○號土地原告乙○○、丙○○所有，同段六八九地號土地為原告甲○○所有，原告三人與被告於八十八年六月間簽訂租賃契約，由原告將系爭二筆土地出租於被告建築房屋，租賃期間至九十四年一月二十五日為止，雙方約定被告得就系爭土地及房屋為經營飲食店之使用。嗣後被告於承租之系爭土地上興建門牌號碼為苗栗縣苑裡鎮西勢里九鄰二之八、二之九號之鐵皮屋，並取得使用執照在案。詎被告竟將土地及房屋另轉租於訴外人吳孟達、鄭淳源等人，以經營視聽歌唱及酒家行業，因系爭房屋及土地坐落苑裡鎮都市計畫住宅區內，經苗栗縣政府以系爭房屋及土地違反都市計畫法台灣省施行細則之規定，依都市計畫法之第七十九條之規定，先後處土地所有人即原告共四十二萬元之罰鍰。原告立即以存證信函促請被告制止其違法行為，然被告仍將系爭土地為違反都市計畫法之使用。又被告除就系爭土地及房屋為違反契約約定之用途且違反都市計畫法規定之使用外，被告又拒不繳交九十年度地價稅，經原告於九十年十一月二十一日繳納完畢，隨即催告被告將代繳稅款返還原告，然被告置之不理等情，業據其提出與所述相符之土地登記謄本、租賃契約書、苗栗縣政府建設局使用執照苗栗縣政府處分書、存證信函、地價稅繳款書、現場照片等為證，被告既未到場爭執，復未提出書狀作任何聲明或陳述，則自堪信原告之主張為真實。
三、按租用建築房屋之基地，承租人以基地供違反法令之使用、承租人違反租賃契約時時，出租人得收回基地，土地法第一百零三條第二款、第五款分別定有明文。又兩造租賃契約第七條約定「地價稅、房屋稅及其他應納規費由使用者繳納」，第八條約定「乙方（承租人）如有轉租第三人者，應告知甲方（出租人）。」第九條約定「甲方如因乙方之作為導致損害時，乙方應負損害賠償責任，乙方如違反本契約條款或延滯繳交租金達三個月時，本契約同時終止，乙方喪失期限利益，甲方得逕自押租金中扣除各款項及必要費用後，退還乙方。對乙方所投入之各項成本不另做補償，地上物同時歸甲方所有」，有原告所提之租賃契約為憑。查兩造租賃契約約定被告承租原告之系爭土地建築房屋，房屋得經營飲食店使用，並經核發使用執照在案，詎被告為違反契約及都市計畫法規定之使用，並將系爭土地及房屋轉租，就系爭土地及房屋為經營視聽歌唱及酒家行業使用，經苗栗縣政府處原告罰鍰共四十二萬元，又未依雙方租賃契約之規定賠償原告所受損害，亦未繳納地價稅等情，已詳如前述。準此，被告已違反租賃契約第七條、第八條及第九條之約定，且就系爭土地為違反都市計畫法之使用，依兩造租賃契約及土地法第一百零三條第二款、第五款之規定，自得終止租賃契約。是被告以存證信函向被告為終止租約之意思表示，核屬有據，又兩造租約既經終止，原告請求被告將系爭租賃物即坐落苗栗縣○○鎮○○段六八八、六八九地號土地返還原告，即有理由，應予准許。又兩造租賃契約第九條約明「乙方（即承租人）如違反本契約條款‧‧‧本契約同時終止‧‧‧地上物同時歸甲方（即出租人）所有」，是依兩造於該契約條款之約定，原告於終止系爭租賃契約後，即得主張系爭地上物之所有權，從而，原告本於租賃契約第九條之約定訴請被告自坐落苗栗縣苑裡鎮西勢里二之八號、二之九號房屋遷出，並將房屋交還原告，為有理由，應予准許。又原告因被告就系爭土地為違反都市計畫法之使用，致遭縣政府處以罰鍰共四十二萬元等情，業如前述，是原告據租賃契約第九條「甲方如因乙方之作為導致損害時，乙方應負賠償責任」之約定，訴請被告給付四十二萬元，亦有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告訴請被告應將坐落苗栗縣○○鎮○○段六八八、六八九地號土地返還原告，並自坐落苗栗縣○○鎮○○里○鄰○○路二之八號、二之九號房屋遷出，將房屋返還於原告，另請求被告應給付原告四十二萬元，為有理由，應予准許。
五、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十一年七月十九日
臺灣苗栗地方法院民事庭~B法官曾明玉右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於本判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官陳俊元中華民國九十一年七月二十二日