臺灣高雄地方法院民事判決 103年度雄簡字第196號
原 告 吳榮源
訴訟代理人 柯尊仁 律師
被 告 劉國樑
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國103年7月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣肆仟捌佰捌拾陸元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國101年11月7日向被告承租所有門牌號
碼高雄市○○區○○○路○○○號1、2樓及地下1樓之房屋
（下稱系爭房屋），約定租期自102年1月1日起至112年
1月1日止，每月租金新臺幣（下同）100,000元，押租金
200,000元（下稱系爭租約）。伊業已於101年10月28日、
同年11月7日將第1期租金及押租金共計300,000元交與被
告，復將系爭房屋轉租予訴外人 謝發泉 ，以開設高品診所附
設洗腎中心，並於101年11月間將系爭房屋交付謝發泉以為
裝潢。詎料，因系爭房屋所在之大樓住戶不滿系爭房屋將經
營洗腎中心，遂自102年1月1日起阻撓系爭房屋之裝潢工
程，致謝發泉無法使用系爭房屋，且被告隨即於102年2月
26日將系爭房屋移轉予訴外人 李翼丞 所有，顯然違反民法第
423條規定，則交付系爭房屋於伊之義務即屬給付不能，爰
依民法第256條之規定，以民事準備書㈠狀作為解除系爭租
約之意思表示，上開書狀並於103年4月15日當庭送達被告
，故系爭租約既因可歸責於被告之事由致給付不能，且經伊
於103年4月15日當庭解除系爭租約，故被告應將已收取之
租金、押租金共計300,000元返還予伊。縱認系爭租約未經
合法解除，惟被告既已於102年2月26日將系爭房屋移轉予
李翼丞所有，則系爭租約於102年2月26日當然終止。本件
既係因可歸責於被告之事由致原告無法繼續使用系爭房屋全
部而終止租約，且系爭租約終止後，被告已無繼續持有押租
金200,000元之法律上原因，為此，爰依民法第226條、25
6條及押租金契約之法律關係請求返還溢付租金及押租金30
0,000元等語。並聲明：被告應給付原告300,000元，及自
100年9月27日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
二、被告則以：伊於101年11月7日簽訂系爭租約後，即將系爭
房屋交付原告指定之謝發泉使用，期間雖歷經大樓住戶就上
開診所之設立過程提出異議，但未曾阻撓謝發泉使用系爭房
屋，原告依民法第226條向伊請求損害賠償，並無理由。而
伊既依照系爭租約，將系爭房屋交付予謝發泉，自無債務不
履行之情事發生，故系爭租約仍屬有效。再者，原告自102
年2月1日起拒絕繳納租金，計算至同年3月31日為止，業
已積欠租金200,000元，經與押租金扣抵後，押租金已無餘
額，故原告請求伊返還押租金200,000元，亦無理由等語為
辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由
㈠經查，原告於101年11月7日與被告簽訂系爭租約，由原告
向被告承租門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號1、2樓
及地下室之房屋，約定租賃期間自102年1月1日起至112
年1月1日止，每月租金100,000元，原告已給付被告第1
個月租金100,000元及押租金200,000元。被告嗣於102年
2月26日將系爭房屋所有權移轉予李翼丞，而李翼丞另於10
2年3月6日與謝發泉就系爭房屋簽訂租賃契約，約定租賃
期間自102年4月5日起至112年4月5日止，每月租金10
0,000元等情，有系爭租約、系爭房屋建物謄本、異動索引
及李翼丞與謝發泉簽訂之租賃契約書等件為證，且為兩造所
不爭執，均堪信為真實。
㈡按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態
，民法第423條定有明文。且此所謂合於所約定使用、收益
之租賃物，乃指該租賃物在客觀上合於約定使用、收益之狀
態為已足，至於承租人能否達到使用收益之效果，則應非所
問。復按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人
得請求賠償損害。前項情形，給付一部不能者，若其他部分
之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請
求全部不履行之損害賠償，民法第226條著有明文。故欲主
張民法第226條者，則應以相對人有給付不能之情形為要件
。次按所謂給付不能，係指債務人所應為之給付，依一般社
會觀念，已不能依債務本旨實現者，即屬給付不能，其類型
包括事實上及法律上之不能。經查：
1.原告向被告承租系爭房屋後，被告已將系爭房屋交付原告，
原告再轉交謝發泉等情，為兩造所不爭執（見本院卷第50頁
），而謝發泉於101年11月間開始裝潢系爭房屋，因原告介
紹之裝潢工人無故停工，導致裝潢進度停擺，謝發泉乃另行
僱工進行裝潢，直至102年6月底裝潢完畢，102年7月1
日開始營業乙情，亦據謝發泉到庭證述明確（見本院卷第10
8、109頁）。至原告雖主張大樓住戶阻撓系爭房屋之裝潢
工程云云，並提出該大樓101年11月24日臨時區分所有權人
大會會議紀錄影本1份為證（見本院卷第55至58頁），然顯
與證人即大樓管理員 劉國芳 具結證稱大樓住戶確實於上開臨
時區分所有權人會議討論是否贊成設立診所之議案，會議後
將反對意見送到高雄市政府建管處，請建管處依權責處理，
但建管處函覆住戶沒有權責干涉他人開立診所。自始至終，
住戶均未要求謝發泉停止工程，反而是因為大包跑了，導致
下游廠商沒有拿到工錢等語（見本院卷第113、114頁）相
悖，則原告既未具體說明大樓住戶或被告以何實際行動妨礙
謝發泉使用收益系爭房屋，縱大樓住戶確實就系爭房屋能否
作為診所使用乙案，未能與謝發泉等人達成共識，惟系爭房
屋鑰匙既由原告指定之謝發泉持有中，本可自由使用收益系
爭房屋，尚難僅以大樓住戶對此有不同意見，逕認被告有何
妨礙其使用系爭房屋等情事。
2.原告雖另抗辯因被告自102年2月26日即非系爭房屋之所有
權人，就系爭租約應屬給付不能，伊得依據民法第226條、
第256條之規定解除契約，或終止系爭租約云云。然查，系
爭房屋自原告與被告簽訂系爭租約迄今，均係由原告指定之
謝發泉作為使用占有乙節，業經證人謝發泉證述綦詳。顯見
被告於系爭租約存續中，已使租賃物即系爭房屋保持其合於
系爭租約約定使用、收益之狀態以供原告或謝發泉使用收益
，應無疑義。原告或謝發泉既得依系爭租約就系爭房屋為使
用收益，自難認被告就系爭租約有何未履行出租人之義務而
給付不能之情事。此外，本件亦無第三人就系爭房屋主張權
利，故原告主張其得終止系爭租約，亦無足採。
㈢綜上，原告未能證明被告交付之系爭房屋未合於約定使用收
益狀態或有何給付不能之原因，或系爭租約有得撤銷、終止
之事由，故原告依民法第226條、第256條及兩造間押租金
契約之法律關係請求被告賠償其所受之損害及返還押租金，
共計300,000元，及自100年9月27日起至清償日止，按年
息5％計算之利息，均無理由，應予駁回。
四、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證
據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額
，依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國103年7月30日
高雄簡易庭法官郭育秀
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國103年7月30日
書記官黃園芳
訴訟費用計算書：
裁判費（新臺幣）3,200元
證人旅費1,686元
合計4,886元