臺灣高雄地方法院民事判決 102年度雄簡字第1665號
原 告 蘇志隆
訴訟代理人 何佳宜
被 告 劉醇來
訴訟代理人 黃勇雄 律師
上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國103年7月8日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將高雄市○○區○○路○○○號房屋依高雄市建築師公會之
鑑定報告書即如附表所示工法修復。
被告應給付原告新臺幣壹萬貳仟貳佰元，及自民國一百零三年二
月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如以新臺幣壹拾參萬貳仟
陸佰捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
按簡易訴訟之訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴
，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436
條第2項、第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴聲
明：（一）被告應僱請專業房漏業者修繕其所有高雄市○○
區○○路○○○號房屋（下稱342號房屋）6樓地板與女兒牆
之漏水，並施作防水層處理，使原告所有高雄市○○區○○
路○○○號房屋（下稱系爭房屋）5樓漏水處回復至不漏水狀
態。（二）被告應將原告所有系爭房屋5樓因漏水所毀損之
3坪牆面回復至漏水前之外觀。（三）被告應給付原告新臺
幣（下同）30,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日
止，按週年利率5％計算之利息。嗣於本院審理中變更聲明
：（一）被告應將342號房屋依高雄市建築師公會之鑑定報
告書即如附表所示工法修復。（二）被告應給付原告42,000
元，及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5
％計算之利息。原訴與變更之訴均係基於兩造間就所有之房
屋漏水問題所生，請求之基礎事實同一，核與前開規定相符
，應予准許。
貳、實體部分
一、原告主張：原告所有系爭房屋與被告所有342號房屋相鄰，
民國101年7月間原告發現系爭房屋5樓漏水，係因342號
房屋6樓地板防水層老化所致，即通知被告修繕，詎被告遲
不處理，致系爭房屋5樓牆面壁癌及水泥鬆脫，爰請求被告
回復原狀，並賠償系爭房屋因漏水所致牆面受損之修復費用
12,000元。又系爭房屋原以每月5,000元出租，因342號房
屋滲漏水至系爭房屋5樓，使原有房客租約到期後不再續租
，故請求被告賠償估計修繕期間6個月之租金損失30,000元
，爰依侵權行為之相關規定提起本件訴訟等語，並聲明：（
一）被告應將342號房屋依高雄市建築師公會之鑑定報告書
即如附表所示工法修復。（二）被告應給付原告42,000元，
及自本訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計
算之利息。
二、被告則以：342號房屋與系爭房屋原均為4層樓房屋，342
號房屋於82年間即增建5樓，系爭房屋係於近年始搭建5樓
鐵皮屋頂，嗣後才於鐵皮屋下施作牆面，然與342號房屋間
並未另行增建牆面，且系爭房屋5樓牆壁係使用342號房屋
5樓之牆面，如原告有興建自己的牆面，即不會有漏水情形
，蓋被告所有之342號房屋6樓地板及女兒牆並無漏水情事
等語，資為抗辯，並聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如
受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本件原告主張其為系爭房屋之所有人，與被告所有之342號
房屋相鄰，系爭房屋5樓有漏水等情，業據其提出系爭房屋
建物所有權狀、342號房屋建物登記第二類謄本及照片為證
，並為被告所不爭執，自堪信為真實。原告另主張系爭房屋
5樓漏水係因被告就其所有之342號房屋未盡管理之責所致
，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本院審酌如下：
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。土地上之建築物或其他工作物所致他人權利之損害，
由工作物之所有人負賠償責任。民法第184條第1項前段
、191條第1項前段分別定有明文。經查：
1、342號屋頂平台之女兒牆與地板交接處防水不良，造成雨
水經由兩戶外牆中間滲流，導致系爭房屋室內牆壁滲水。
342號屋頂平台之女兒牆與系爭房屋相鄰面之粉刷層嚴重
剝落，當下雨時亦容易吸收水分經由牆面滲流而下，導致
下層牆壁滲水等情，有高雄市建築師公會鑑定案號：0000
0000號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）在卷可稽（見
本院卷第69-114頁），是本件業經由具有專業技術智識之
建築師鑑定後，判定系爭房屋之漏水情形係被告所有之34
2號房屋屋頂平台之女兒牆與地板交接處防水不良所致。
2、被告雖抗辯系爭房屋5樓牆壁係使用342號房屋5樓之牆
面，如原告有興建牆面，且做好防水，即不會有漏水情形
，鑑定報告之結果不可採等語，然查：
（1）就系爭房屋5樓是否有興建牆壁部分，經高雄市建築師公
會鑑定結果：342號5樓用鋼筋混凝土增建在先，其柱、
樑乃使用下層共同柱方式繼續往上延伸施作...另其與系
爭房屋相鄰之牆壁，則在其界線內施作12公分之牆壁...
系爭房屋5樓用鋼骨鋼鐵增建在後，其柱、樑為鋼骨造皆
立在其原建物4樓頂之範圍，其與342號相鄰之牆面亦在
其界線內施作12公分之牆壁...等情，有系爭鑑定書在卷
可稽（見本院卷第75-76頁），及社團法人高雄市建築師
公會103年5月15日103高建師鑑字第274號函覆：系爭
房屋5樓增建部分乃自行增設牆壁，並未使用342號房屋
之牆壁等語（見本院卷第174頁），堪認系爭房屋5樓之
增建部分確實有興建牆面，被告辯稱系爭房屋使用342號
房屋之牆面云云，洵不足採。
（2）又本件漏水之鑑定人即證人 方奕傑 證稱：我作了25年建築
師，342號女兒牆粉刷層已經剝落，造成磚牆外露，下雨
的時候會吸水，滲漏到地板，可能會造成鄰房的滲水情況
，（系爭房屋的）滲水是從被告的屋頂滲下來。原告的建
築物5樓有自己建立磚牆面，有鑑定報告書內照片21為據
，且它的樑、柱都在自己的範圍內興建，它（指系爭房屋
）有沒有做（牆壁），（寬度）應該跟自己比，不是跟別
人比，我們當時測量系爭房屋4樓與5樓寬度差不多，如
果5樓沒有施作牆面應該會比4樓寬。一般防水工程都做
在外部，因為342號（增建部分）先蓋，系爭房屋（增建
部分）才蓋，所以系爭房屋外牆是貼在342號外牆，系爭
房屋外牆無法做外部防水等語（見本院卷第141-146頁）
，足徵系爭房屋因增建在後，其外牆無法施作防水，而本
件系爭房屋之漏水原因誠係342號房屋女兒牆粉刷層剝落
，磚牆外露，故於下雨時吸水滲漏至系爭房屋所致。本院
衡酌證人方奕傑陳稱伊從事建築師工作之時間已近25年，
其於本院審理時就鑑定結果證述纂詳，而其證詞與前開檢
測報告內容互核相符，且上揭證人與被告應無任何怨隙，
既經具結，應無甘冒刑事偽證處罰而為虛偽證述之動機或
可能，被告自不得於結果對其不利時，即質疑上開鑑定報
告之正確性；且觀之被告上開所辯，均經證人依其專業知
識於本院證稱時一一解說何以與系爭房屋漏水之原因無涉
，除此之外，被告並未提出證據以實其說，誠難認其所辯
有據。
3、綜上，本件系爭房屋之滲漏水情形，應與被告所有之342
號房屋之女兒牆防水不良有關，且被告本有管理、修繕、
維護342號房屋之義務，自應採取必要之防水措施，避免
漏水滲入系爭房屋，侵害系爭房屋之所有權。故原告主張
系爭房屋之漏水成因乃被告導致一事，堪信為真。則被告
就其所有之342號房屋之防水設施自應有維護、管理及修
繕之注意義務，依當時之情況，復無不能注意之情事，詎
竟疏於維修相關防水措施，致漏水滲入系爭房屋，令原告
受有損害，被告對其所有342號房屋之保管有欠缺應堪認
定，揆諸前揭法條規定，被告自應就342號房屋為修繕。
是原告請求被告應將342號房屋依高雄市建築師公會之鑑
定報告書即如附表所示工法修復，即屬有據。
（二）次按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定
外，應回復他方損害發生前之原狀。第1項情形，債權人
得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法
第213條第1項、第3項分別定有明文。茲就原告主張之
損害項目及金額敘述如下：
1、修復費用部分：
原告主張因被告侵權行為致系爭房屋5樓室內牆壁受滲水
之損害，故請求被告賠償修復費用12,000元等語，業據其
提出岷鈜企業行估價單為憑（見本院卷第27頁），惟被告
抗辯修繕金額太高等語，依證人 謝岷洲 證稱：我從事抓漏
防水工作7、8年，原告家屋頂、外牆及整個房屋內有滲
水，估價單是我開立的，是要修復系爭房屋5樓裡面的壁
癌，壁癌面積3-4坪，我是依坪數估算金額，從房屋內牆
壁高壓灌注，填滿縫隙，水就不會漏進來等語（見本院卷
第198-199頁），並參諸系爭房屋漏水之照片（見本院卷
第19-22頁），顯現系爭房屋內有多處滲水痕，則原告上
開提出之估價單其修繕方式在於修復系爭房屋之壁癌，核
其施作項目與修復系爭房屋之損害相符，應認前開修復費
用屬必要費用，是原告主張修復費用為12,000元，洵屬有
理。
2、租金損失部分：
原告另主張因系爭房屋漏水，致其承租人租約到期後不再
續租，故請求被告賠償估計修繕期間6個月之租金損失30
,000元等語，並提出房屋租賃契約為證（見本院卷第133-
135頁）。查證人 侯懿真 證稱：我向原告承租高雄市○○
區○○路○○○號5樓之2，租約一年，房租5,100元，後
來因為漏水，就搬到原告在澄清路上的其他房子，租金變
成4,600元，之後沒有下大雨就又搬回去。租約到期後，
本來想要住在5樓之2，房東說要修繕，但一直沒有修繕
，我後來有去外面找房子，但找不到，所以又回來問原告
是否有空房，後來向原告租344號4樓之2，租金4,900
元，現在還是住那邊等語（見本院卷第147頁）。足徵原
承租系爭房屋5樓之2之侯懿真於租約到期後仍有繼續承
租意願，卻因原告表示系爭房屋漏水需修繕而無法承租，
惟依侯懿真上開證述可知，其現仍向原告承租系爭房屋4
樓之2，每月租金4,900元，是堪認原告於修繕系爭房屋
漏水時，每月所受之損失應為原租金5,100元與4,900元
差額之損失，蓋因原承租人侯懿真於租約到期後本欲繼續
承租系爭房屋5樓之2，係因需修繕漏水故承租4樓之2
，原告收受之租金因此每月減少200元，而系爭房屋4樓
之2之所以得出租與侯懿真，係因當時屬於無人承租之狀
態，則系爭房屋4樓之2未出租與其他人之租金收入即不
得認為屬於原告之損失，蓋系爭房屋4樓之2是否得出租
與他人誠屬一不確定事實，難認與系爭房屋5樓漏水有因
果關係，是系爭房屋4樓之2因出租與侯懿真而無法出租
與他人之損失即非屬被告未管理342號房屋之行為所致，
職是之故，堪認系爭房屋5樓於修繕期間原告每月之損失
為租金差額200元；又依證人 謝岷州 證稱：從房屋裡面牆
壁止漏，高壓灌注，填滿縫隙，水就不會漏進來，如果要
整個防止漏水，要到被告房屋做施工，效果比較好，水的
源頭止掉，才能防止壁癌的發生，否則1到2年就會再有
等語（見本院卷第199頁），堪認系爭房屋5樓內部於施
行上開岷鈜企業行建議之止漏工程後，即得以暫時防止漏
水達1-2年，使系爭房屋5樓處於可出租之狀態，是本院
審酌系爭房屋5樓內滲漏水之範圍及工程施作之方式等情
，認修繕期間應以一個月為已足，是原告請求被告給付修
繕期間之租金損失200元，為有理由。
四、綜上所述，原告依侵權行為之相關規定請求（一）被告應將
342號房屋依高雄市建築師公會之鑑定報告書即如附表所示
工法修復；（二）被告應給付原告12,200元【計算式：12,0
00＋200＝12,200】，及自本訴狀繕本送達翌日即103年2
月11日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理
由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程
序所為被告敗訴之判決，爰依同法第389條第1項第3款之
規定，職權宣告假執行。另被告就原告勝訴部分陳明願供擔
保，聲請宣告免為假執行，合於法律規定，爰酌定相當之擔
保金額宣告之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判
決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國103年7月30日
高雄簡易庭法官蔣文萱
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官吳智媚
中華民國103年7月30日