板橋簡易庭105年度板簡字第237號民事宣示筆錄

宣　示　判　決　筆　錄　　　　　　　105年度板簡字第237號
原　　　告　 莊增木
被　　　告　 溪塗 有限公司
法定代理人　 謝哲弘
訴訟代理人　 謝清泉
　　　　　　 沈以軒 律師
　　　　　　 邱靖棠 律師
上列當事人間105年度板簡字第237號請求返還租賃房屋等事件於
中華民國105年7月19日言詞辯論終結，於中華民國105年8月9日
下午1時，在本院板橋簡易庭第三法庭公開宣示判決，出席職員
如下︰
　　　　法　官　解惟本
　　　　書記官　林穎慧
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的
及其理由要領，記載於下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按「原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已
為本案之言詞辯論者，應得其同意。」，民事訴訟法第262
條第1項定有明文。本件原告起訴狀記載訴之聲明「被告應
將門牌號碼新北市○○區○○街○○○號1、2樓之房屋遷讓返
還原告。被告應給付原告新臺幣（下同）21萬元，及自民國
（下同）104年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月
給付原告15000元。」，嗣於105年7月4日具狀減縮聲明為請
求「被告應給付原告押租金3萬元、租金18萬元及均自起訴
（補陳一）狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之
利息。確認系爭房屋租賃契約自104年11月1日起失效。」，
核屬撤回並追加應受判決事項之聲明，被告於程序上同意原
告訴之變更（見本院105年7月19日言詞辯論筆錄），應予准
許，合先敘明。
二、原告主張：
（一）被告於103年11月1日向原告承租坐落新北市○○區○○街
○○○號1、2樓之房屋，雙方約定租期3年，即自103年11月1
日起至106年10月31日止，租金每月15000元，於每月1日
前給付，每次應繳1個月份，被告並同意交付3萬元之保證
金，按民法第440條第1項規定可知：承租人租金遲付二個
月，出租人得定相當期限催告承租人支付，如未於期限內
支付，出租人得終止租約。詎被告自簽約後，從未繳納租
金及押租金，迄104年8月31日止，被告已遲付10個月之租
金15萬元及押租金3萬元，合計18萬元未給付，嗣經原告
於104年8月31日寄發存證信函予被告，催告其於7日內繳
交積欠租金，惟被告竟昧於事實於104年9月5日以台北信
維郵局存證信函辯詞覆以：「系爭契約為無償契約而拒絕
給付」，原告為維債權乃僅得依法提起本訴。爰依依租賃
契約之法律關係，求為判決：被告應給付原告押租金3萬
元、租金18萬元及均自起訴（補陳一）狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5%計算之利息；確認系爭房屋租賃契
約自104年11月1日起失效。
（二）對於被告抗辯之陳述：
1、系爭租賃契約是 鄧立偉 出面來租房子，章他拿回去公司蓋
的，鄧立偉是被告公司的員工。原告有交付系爭房屋予被
告，被告派鄧立偉住在那裡。房子現在丟在那裡，鑰匙也
沒有還原告，裡面還有很多東西。 黃北梅 可以作證有交屋
。被告所述非事實，原告跟 萬和 沒有任何關係，原告根本
沒有公司，也沒有做人力仲介。黃北梅是萬和人力仲介的
翻譯，因為黃北梅他在那裡上班，他路不熟，所以原告常
常會帶黃北梅到去走，原告沒有借牌的事。
2、被告都沒有跟原告聯絡，鑰匙跟房子都沒有還，證人黃北
梅所述實在。原告有跟 鄭秀娟 電話通過，是善後的時候，
有電話錄音。
3、依民法第421條第1項：「稱租賃者，謂當事人約定，一方
以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」之規
定，其主要立法精神及目的，在於房屋租賃契約之出租人
無須處分所有權，僅提供房屋之用益功能，即可換取經濟
利益、承租人無須擁有所有權，即可取得物權之用益等社
會功能。此外，房屋租賃契約亦具債權、雙務、有償、有
名契約…等性質。房屋租賃契約係由當事人（出租人及承
租人）、租金…等結構要素所組成，其出租人負有提供合
於契約約定之房屋、維持房屋之用益狀態…等義務，承租
人負有按約定時間支付房租、依約定方法使用房屋…等義
務，合先敘明。
4、承上，蓋系爭契約於當事人雙方名義署章後，即已生效，
此從系爭契約中被告署章與其於104年9月5日台北信維郵
局存證信函（存證信函第390號）中署章核對吻合，可證
無疑，即當事人依契約約定內容享有權利及負擔義務。又
被告於103年11月1日起陸續將其辦公、工廠設備及原物料
等搬入租賃標的房屋，並且於1樓門首置掛公司招牌，亦
足證其使用狀態。況且，另由被告經向新北市政府經濟發
展局申請並獲函准工廠登記（編號00000000）在案加以佐
證，據上，原告主張系爭契約之效力，洵屬有據，無庸置
疑；反觀，被告自初始否認系爭契約之有效性，轉而黠辯
以未受房屋交付、使用而為拒絕給付房租等費用之主張，
斷無理由，洵屬無據，不足採信。
5、綜上，顯見被告所辯空口無憑，洵屬無據，反覆不一，自
相矛盾，均屬臨訟杜撰，顯不足採。最後，誠因被告其餘
所辯之詞，概與本事件爭點無關，不值贅應。
三、被告則以下列情詞置辯，並聲明求為判決如主文。
（一）原告提出之租賃契約內所有文字並非被告公司人員簽署，
原告應具名舉證，並提出被告公司委託書及負責人身分證
影本佐證。
（二）按原告提出之租賃契約第5條，簽訂契約之時已向被告公
司收取3萬元作為押金，然原告於104年8月31日於樹林迴
龍郵局所發至本公司之存證信函（存證號碼000065）內聲
明被告公司未支付押金，前後明顯矛盾。按本國民間租賃
通則，租賃契約簽立之當下，承租方應繳納至少一個月租
金及雙方協議之押金予以出租方，出租方始得交付建物之
鑰匙與承租方。按原告說法，從租賃契約生效日起至104
年8月31日寄發被告公司存證信函日止，尚未收到被告公
司支付之租金及押金，則被告公司如何取得建物鑰匙並搬
遷進駐？原告應針對上述兩點提出合理之說明。
（三）按證據(一)新北市勞工局於104年3月2日及104年5月6日至
爭議建物地址查訪，證明該建物1、2樓實際為他人經營餐
廳，現場並無被告公司之任何人員及生產機具，足見被告
公司實際並無於原告所指之建物內營業，該餐廳經營者亦
與被告公司人員無任何親屬及朋友關係，既為他人使用，
何來被告公司承租。
（四）原告於104年8月31日於樹林迴龍郵局所發至被告公司之存
證信函（存證號碼000065）內所述，從契約簽訂至存證信
函發出「多次」向被告公司催繳款項；實則被告公司至始
只收到此封催繳存證信函，中間無與原告有過任何聯繫，
原告應就此點提出相關電話、書信或通信軟體之聯繫舉證
。如依原告所述10個月未繳納租金，理應不只催繳一次，
如10個月只有一次催繳，不符合一般租賃行為之社會通則
，原告應提出說明。
（五）緣原告為訴外人萬和國際股份有限公司（下稱萬和公司）
之靠行業務，從事外籍員工引進之人力仲介業，而鄧立偉
原為原告之員工，負責招攬欲聘僱外籍員工之公司，與其
訂立承攬契約、辦理申請引進外籍人員之流程，並藉此賺
取佣金。
（六）被告公司則是欲聘僱外籍人員從事金屬製造業之公司，故
當鄧立偉向其招攬上開業務時，被告公司即將此申請外籍
人員之業務交由原告處理。
（七）而被告公司既屬製造業，則必須有工廠登記證，然申請工
廠登記證必須符合「土地使用分區」及「房屋使用用途」
，前者原則上要找「工業區」或非都市計畫區內之「丁種
建築用地」，後者則必須房屋使用執照上之房屋使用用途
載明「廠房」始可。職是，原告為成功招攬被告之業務，
並免被告申請工廠登記證之煩，以及未符相關行政法規之
罰則與行政機關之查緝，遂在未經被告公司之授權且不知
情之情況下，自行填載房屋租賃契約書（下稱系爭契約）
並蓋以被告公司之大小章。
（八）爭點一：原告是否為萬和公司之靠行業務，並借牌營業？
原告莊增木與訴外人黃北梅（即 黃朝芬 ）之身份實乃訴外
人萬和公司之靠行業務員，並為被告溪塗公司承攬引進外
籍員工之申請作業：
1、此由訴外人黃北梅與鄧立偉之line對話紀錄可證：
①2月24日line對話紀錄：
黃北梅：「 啊偉 ， 威森 的外勞宿舍還沒準備好」、「要盡
快去處理」。
②2月26日line對話紀錄：
黃北梅：「啊偉， 泰之興 是否有去收服務費了?」、「還
沒的話，這次我親自過去，順便了解一下外勞的情況」。
③3月5日line對話紀錄：
黃北梅：「威森的外勞宿舍找到了嗎?」、「還沒找到的
話就先跟雇主說讓他先住雇主哪裡」、「今天要回報給內
政部地址」。
2、另復參原告與鄧立偉之line對話紀錄：
8月12日line對話紀錄：
鄧立偉：「大哥（即原告）：你不是說要總公司統一發文
嗎？…」、原告：「你說的話我不再聽，有辦法叫 朱總 （
即 朱錫章 ）來跟我說，我會發一張通知所有工廠，你是賣
案子給我，你不是我們萬和的人。」
3、稽之上述對話內容可知，鄧立偉所稱「大哥」即指原告，
而渠等三人所從事者實係代表訴外人萬和公司為其他公司
辦理外籍勞工申請作業，亦即外勞人力仲介之業務員。
（九）爭點二：系爭契約是否屬自己代理而無效？
系爭契約係原告代理被告辦理外籍人員申請業務，然原告
卻未經被告同意自行製作系爭契約，應屬自己代理而無效
：
1、按「代理人非經本人之許諾，不得為本人與自己之法律行
為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第三人之法
律行為。但其法律行為，係專履行債務者，不在此限。」
、「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本
人承認，對於本人不生效力。」民法第106條、第170條第
1項訂有明文。復按「民法第一百零六條關於禁止雙方代
理之規定於意定代理及法定代理均有其適用。」、「禁止
雙方代理旨在保護本人之利益，依民法第一百零六條前段
規定，代理人經本人許諾，得為雙方代理之法律行為。禁
止雙方代理之規定，既非為保護公益所設，自非強行規定
，如有違反，其法律行為並非無效，經本人事後承認，仍
生效力。」（最高法院65年臺上字第840號判例、同院85
年度台上字第106號判決參照）。
2、揆諸上開法條之立法目的乃係為避免利益衝突，防範代理
人厚己薄人，失其公正立場，以保護本人之利益，故本質
上自己代理為代理權之法定限制，故代理人違反之而為代
理行為，即屬於代理權限制以外為代理行為，應屬無權代
理。
3、查本件被告公司僅授權原告於申請外籍人員之範圍內始得
使用被告公司名義，然原告卻在未經告知被告公司之情況
下，竟以被告公司之大小章自行蓋在系爭契約上，且契約
之相對人即為原告，顯係自己代理無疑，而被告公司自始
即不知情亦未同意原告得使用被告名義簽定系爭契約，故
依民法第170條第1項之規定，對被告公司不生效力。
（十）依我國民法暨民事訴訟法規定，原告如欲請求被告給付租
金，原告自應先就租賃契約之存在盡舉證責任，包含租賃
物之使用收益，以及租金之支付：
1、按我國民法第421條規定：「謂租賃者，一方以物租予他
方使用、收益，他方支付租金之行為。前項租金，得以金
錢或租賃物之孳息充之。」稽之本條文義，可知契約法律
關係之成立，要件上包含「租賃標的物之交付使用收益」
、「租金之支付」。次按「當事人主張有利於己之事實者
，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第277條就舉證
責任之分配訂有明文。綜上可知，本件原告如欲依租賃契
約請求給付租金，或請求其他租賃契約所生之相關權利，
其前提要件，自應係由原告舉證證明系爭租賃契約之存在
。
2、又按「惟按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉
證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又主張
法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之
特別要件，負舉證責任。而租賃契約，係以當事人約定，
一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立。被上
訴人主張兩造就系爭房屋有租賃關係存在，既為上訴人所
否認，則被上訴人即應就兩造曾約定，被上訴人以系爭房
屋租與上訴人使用收益，上訴人支付租金之事實，負舉證
責任。原審徒以上訴人有支付租金之事實，而未查明該租
金究係支付與被上訴人，抑或支付與訴外人 戴愛玉 （上訴
人辯稱該租金係向戴愛玉租用酒家執照之租金），即認兩
造就系爭房屋有租賃關係存在，尚嫌速斷。」（最高法院
83年臺上字第2405號民事判決參照）。
3、秉此，本件原告如欲請求被告給付租金，自應先盡其舉證
責任證明租賃契約之存在。爰原告提出之租賃契約並非被
告公司人員簽署，系爭契約從頭至尾皆為原告自行填載，
且依一般常情，簽訂租約皆會支付押金，以及後續之租金
，然被告公司不僅不知有此租賃契約存在，且亦未支付押
金，甚且，衡諸常情，出租人於第一個月未收受租金開始
就會進行催告，惟本件卻相隔10個月後，原告方才主張被
告積欠租金，顯不 符常理 。參以8月14日原告與鄧立偉
line對話紀錄（被證6）:「大哥：「溪塗老闆娘剛打電話
給我。我想跟您約禮拜一早上8點鐘店裡見。我這段時間
在您這沒有功勞也算有苦勞吧，我希望不要牽連到這些公
司，他們沒有什麼對不起我們的地方。至於我個人跟您這
邊的問題，我的個性您也清楚：欠帳還錢，欠面子還面子
…該我還的不會賴。」」。顯見本案係因原告與訴外人鄧
立偉發生細故而欲牽連被告公司。
（十一）有簽收原告之存證信函，被告不清楚是哪一天收到，是
被告訴代本人收的，但沒有特別注意哪一天收。鄧立偉
有在被告公司名下投幾天部分工時，後來就轉出去了，
契約不是鄧立偉簽的，公司大小章去外面隨便刻印店就
可以刻，被告主張這個大小章是偽造的。被告寄發的存
證信函與契約及委任狀上面的大小章是一樣的，是當初
仲介公司代刻的大小章，這個章目前還在用。鄧立偉跟
原告共同蓋著個章。機具不是被告的，不是鄧立偉把東
西帶進去的，那些東西是原告自己帶進去的，招牌是新
雅廣告社做的，鑰匙並沒有在鄧立偉手上，鄧立偉實際
上沒有鑰匙。被告公司主張契約是假的，被告提出的證
據一到三項，勞動部函有到這個地址來查詢、檢查。這
是通謀虛偽意思表示，原告原來也是從事人力仲介，鄧
立偉原本在原告手下做事，原告以萬和人力仲介來招攬
生意，跟租賃契約有關係，因為被告公司沒有辦法合法
申請公司登記證，而原告租賃的房屋，可以申請工廠登
記證，而申請使用外勞須附工廠登記證，所以鄧立偉就
與原告一起通謀虛偽意思表示做了這份假的合約書。鄧
立偉有原告的名片，萬和的負責人 朱桂瑤 ，負責人只是
掛名而已，總經理朱錫章才熟知內情。房子早就沒有在
使用，現場東西不是被告公司的，原告可以自行處理，
租金的部分，因為租約跟被告公司沒有關係，所以租金
不願意付。被告公司是委託鄧立偉處理，處理人力仲介
的事情，要申請人力仲介要有工廠，所以鄧立偉與原告
私下定了租約。
（十二）證人黃北梅說他和原告沒有親屬關係，但證人跟原告有
一個兒子，證人跟原告是事實上夫妻。關於一、二樓也
有租，今天庭呈答辯二狀有詳述事實，被告沒有租過三
樓，實際上從來都沒有使用過，勞動部有來查過，說一
樓是餐廳。被告公司的招牌不是被告做的，是原告找訴
外人鄧立偉做的，因為被勞動部查怕了。鄧立偉原本是
原告的員工，原告是靠行給萬和，被告從頭到尾都不知
情，被告沒有人出面，被告有授權鄧立偉處理外籍人員
的引進部分，沒有授權鄧立偉處理工廠登記的部分，鄧
立偉只有招攬生意有傭金。租約是原告自作主張自己寫
的。
（十三）原告莊增木為訴外人萬和公司之靠行業務，從事外籍員
工引進之人力仲介業：原告雖否認為萬和公司之靠行業
務，並從事人力仲介（參105年3月15日言詞辯論筆錄，
頁3，原告答：「我跟萬和沒有任何關係，我跟本沒有
公司，也沒有做人力仲介。」），惟查：
1、依原告名片所示，即已清楚載明「萬和國際股份有限公
司」，從事業務為「辦理外籍看護工/廠工/合法臨時看
護工」，樹林連絡處:新北市○○區○○街○○○號(被證
7)。
2、另依原告所提譯文亦已自承，其係屬訴外人萬和公司之
人員，此參該譯文內容原告陳稱：「對我也是萬和也是
屋主」可證。
（十四）被告公司並未與原告簽定租賃契約，被告公司自始即未
知有此租賃契約存在，系爭租賃契約係原告自行簽訂，
不具形式證據力：
1、按「私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭
執者，不在此限。」民事訴訟法第357條訂有明文。復
按「當事人提出之私文書必須真正而無瑕疵者，始有訴
訟法之形式的證據力，此形式的證據力具備後，法院就
其中之記載調查其是否與系爭事項有關，始有實質的證
據力之可言。」(最高法院41年臺上字第971號判例參照
)。
2、查系爭租賃契約並非被告公司所簽訂，而係原告自行填
載契約內容，此觀房屋租賃契約書全部字跡皆相同可知
(被證1)，被告公司否認系爭租賃契約之形式證據力，
此應由原告負舉證責任。
3、復查，原告所提譯文內容，被告答：(原告：「因為我
到現在沒有收到租金我損失很大」)「對啊我也是阿，
我是付錢我拿，他幫我辦的要找他阿」、「好啦，等我
老闆回來我再跟老闆講在找鄧立偉看看現在怎麼樣，我
委託他幫我辦，我還付錢給他」、(原告：「問題是你
們溪塗在用的，溪塗跟我打的合約」)「還沒那是合約
要等到人下來阿，現在人都還沒下來阿」、(黃北梅說:
「我現在講的是廠登的合約」)「對阿，就是說你要幫
我辦外勞，外勞還沒辦下來」可知，被告公司自始即不
知有系爭租賃契約存在，而該譯文所提到交付予訴外人
鄧立偉之金錢，係被告公司委外會計師代辦工廠登記之
費用20000元整。
（十五）系爭租賃房屋自始即未交付予被告公司使用，被告公司
亦未占有系爭租賃房屋:
1、查新北市政府勞動檢查處於104年3月18日至被告公司廠
登處作勞工安全衛生檢查時，即由留守人員黃北梅(即
原告之同居人)謊稱為被告公司員工，並於新北市政府
勞動檢查處第一次臨廠(場)專業輔導確認表上簽名(被
證8)，而該確認表其他建議欄位並載明「餘工作人員(
含外勞)外出執行工作(搭鐵屋、架)」。然，被告公司
自始即未聘僱外籍勞工，此可向勞動部函詢被告公司無
聘僱外籍勞工之資料即可證明；再查，居住於此地之外
籍勞工實為「橡聖興業有限公司」、「富勢實業有限公
司」、「奇銳工業有限公司」及「衡運有限公司」之外
籍員工，此亦有內政部移民署核發之中華民國居留證可
證(其上即載明居留地址為:新北市○○區○○街○○○號2
樓)。另，依該確認表後所附照片可知，本案系爭租賃
房屋屋內根本空無一物，足見原告未交付房屋予被告公
司使用之情形。
2、復依勞動部104年5月13日勞動發事字第0000000000號函
(被證10):「…三、查貴公司104年4月13日以設於「新
北市○○區○○街○○○號1、2樓」(以下簡稱廠登地址)
之工廠登記及其他應備文件申請外國人初次招募許可，
惟北基宜花分署104年3月2日派員實地訪視，廠址招牌
為餐廳，廠址1樓為餐廳營業處所，2樓為餐廳員工休息
室，未見生產機具及人員。復經新北市政府勞工局104
年5月6日再次派員訪視，廠登地址僅有餐廳招牌，現場
並無貴公司人員，又同址3樓有機器及若干貨料，尚難
認定貴公司廠登地址有從事生產營運事實，違反本法相
關規定。」所示。該函所述2樓為員工休息室，即指上
開「橡聖興業有限公司」、「富勢實業有限公司」、「
奇銳工業有限公司」及「衡運有限公司」外籍勞工之宿
舍，另1樓亦經查證為餐廳(該餐廳全名為:「金聯發茶
餐廳」)，益證系爭租賃房屋自始即未交付予被告公司
使用，被告公司亦未占有系爭租賃房屋。
3、末查，104年1月及2月原告同居人黃北梅之胞妹「黃玉
英」(即「奇銳工業有限公司」所引進之外籍員工)臉書
發布之照片亦顯示，本件租賃地址：新北市○○區○○
街○○○號1樓，實為餐廳，不容原告否認。
(四)又，當時被告公司欲引進外籍勞工7至8名，而引進1名
外籍勞工原告可獲得美金5000元，約新台幣161500元(
依105年6月7日1美元約32.3台幣匯率計算)，故引進8
名外勞原告則可賺進0000000元。104年3月訴外人鄧立
偉與原告停留菲律賓期間，收到黃北梅從台灣告知新北
市勞動檢查處臨廠檢查以及勞動部發函被告公司涉嫌違
反就業服務法時，訴外人鄧立偉即建議原告將被告公司
引進外勞申請撤案即可免除受罰受檢之煩惱，但原告卻
執意貪圖被告公司外勞引進之利潤，遂要求鄧立偉回台
做帆布條，釘掛於原告以及黃北梅經營之「金聯發茶餐
廳」之招牌上覆蓋，並於門口落地窗上貼上被告公司「
溪塗」之字樣。
（十六）被告從未有訂立租賃契約之意思表示，一般成立要件即
有欠缺；又，原、被告間雙方意思表示亦未趨於一致，
一般生效要件亦有所欠缺，故系爭租賃契約根本未成立
、生效:
1、按「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示
，契約即為成立。」民法第153條第1項定有明文。又按
契約復有分成契約之一般成立要件及一般生效要件，前
者係為當事人、標的及意思表示；後者則為當事人須有
權利能力及行為能力、標的須合法、妥當、可能、確定
以及意思表示須健全並趨於一致。
2、職是，依105年3月15日言詞辯論筆錄頁4：「被告訴訟
代理人謝清泉答：『公司是委託鄧先生處理，處理人力
仲介的事情，要申請人力仲介要有工廠，所以他們私下
定了租約。』」，可知被告自始至終即不知有簽訂此租
賃契約之存在，另亦可參原告提出之錄音譯文：「原告
：『問題是你們溪塗（即被告）在用的，溪塗跟我打的
合約』、被告：『還沒那是合約要等到人下來阿，現在
人都還沒下來阿』」亦可得證。從而被告根本從未有訂
立租賃契約之意思表示，一般成立要件即有欠缺，系爭
租賃契約根本不成立。
3、退步言之，縱認系爭租賃契約已滿足一般成立要件（假
設語氣，被告否認之），觀諸被告104年9月5日之存證
信函之記載：「貴方以萬和國際股份有限公司名義，欲
承攬本公司外籍員工引進招募，約定無償借址供本公司
設立工廠登記；今片面發函索討租金，本公司主張通謀
虛偽意思表示。」益證雙方意思表示並未趨於一致，一
般生效要件亦有所欠缺，故系爭租賃契約亦不生效。
（十七）系爭租賃房屋自始即未交付予被告公司使用，被告公司
亦未曾占有系爭租賃房屋，則縱認系爭租賃契約成立、
生效，被告公司亦得依民法第264條主張同時履行抗辯
權拒絕支付租金：
1、按「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前
，得拒絕自己之給付。」、「稱租賃者，謂當事人約定
，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。
」民法第264條第1項前段、第421條第1項定有明文。
2、復按「上訴人既自始未將合於約定使用收益之租賃物交
付被上訴人，則被上訴人除已給付之租金外，自無再付
租金及相當於租金之損害金之義務，其依民事訴訟法第
三百九十五條第二項之規定，請求返還因假執行所為之
給付及其法定遲延利息，自應准許。」(最高法院69年
臺上字第3956號判例參照)，再按「出租人應以合於所
約定使用收益之租賃物交付承租人，民法第四百二十三
條定有明文，此乃出租人之主要義務，而與承租人租金
之支付義務互有對價關係，出租人如不盡此義務，承租
人自得行使其同時履行抗辯權。」(最高法院69年台上
字第1798號判例參照)。
3、查，原告自始即未交付承系爭租賃房屋一、二樓予被告
使用，茲說明如下:
①證人於105年6月14日開庭時證稱：「…原告房子一樓
是原告的餐廳，二樓是我跟他租的，後來他們認識常常
接觸之後，也跟原告請教很多事情，二樓我有在裝潢但
還沒有在使用，我是為了外勞入境可以住在那裡，一樓
餐廳就一開始他們認識的時候有在開，二樓繼續用，一
樓開到鄧立偉去辦廠登，一開始說要租三樓，三樓鄧立
偉在用，他搬很多東西在三樓。」（參105年6月14日言
詞辯論筆錄，頁3）；復原告亦於是日當庭自認：「他
一開始是跟我租三樓，本來二樓是租給證人，現在也還
在用，一樓的餐廳我用到去年5月份，餐廳沒有營登。
」。
②第查，現實際居住於系爭租賃房屋二樓之外籍勞工實
為「橡聖興業有限公司」、「富勢實業有限公司」、「
奇銳工業有限公司」及「衡運有限公司」之外籍員工(
被證9)，此亦有內政部移民署核發之中華民國居留證可
證(其上即載明居留地址為:新北市○○區○○街○○○號2
樓)。
③再查，依勞動部104年5月13日勞動發事字第00000000
00號函(被證10):「…三、查貴公司104年4月13日以設
於「新北市○○區○○街○○○號1、2樓」(以下簡稱廠登
地址)之工廠登記及其他應備文件申請外國人初次招募
許可，惟北基宜花分署104年3月2日派員實地訪視，廠
址招牌為餐廳，廠址1樓為餐廳營業處所，2樓為餐廳員
工休息室，未見生產機具及人員。復經新北市政府勞工
局104年5月6日再次派員訪視，廠登地址僅有餐廳招牌
，現場並無貴公司人員，又同址3樓有機器及若干貨料
，尚難認定貴公司廠登地址有從事生產營運事實，違反
本法相關規定。」所示。該函所述2樓為員工休息室，
即指上開「橡聖興業有限公司」、「富勢實業有限公司
」、「奇銳工業有限公司」及「衡運有限公司」外籍勞
工之宿舍，另1樓亦經查證為餐廳(該餐廳全名為:「金
聯發茶餐廳」)。
④末查，依系爭租賃房屋一樓之照片所示，期間自103
年11月橫跨至105年7月，亦可得證，內部擺設仍是供餐
廳使用，並非供被告公司使用。
4、綜上，原告於訴之聲明四、主張「房屋租賃契約自104
年11月1日失效」(然依原告104年8月31日寄發之存證信
函及起訴狀則分別以「即日起失效解約」及「104年9月
1日起租賃既已終止」)，惟原告在此日期之前根本未交
付系爭租賃房屋予被告使用，被告公司亦未占有系爭租
賃房屋，職是，被告自得依民法第264條之規定主張同
時履行抗辯權，而不負給付租金之義務。
四、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無
效，民法第87條第1項定有明文。又押租金契約為要物契約
，以金錢之交付為其成立要件（最高法院65年臺上字第156
號判例意旨參照）。
五、原告主張之事實，業據提出存證信函、房屋租賃契約書、勞
工保險投保單位被保險人名冊、現場照片、錄音譯文等件影
本為證，被告則否認與原告有租賃關係，並以前詞置辯，提
出租賃契約書、電信通訊軟體LINE對話記錄、錄音譯文、系
爭租賃房屋之照片。等件影本及錄音光碟乙份為證。經查：
（一）原告自系爭租賃契約締結之後，從未向被告收取過租金，
業據原告自承在卷（見本院105年3月15日言詞辯論筆錄）
，系爭契約租賃期間自103年11月1日起至106年10月31日
止，原告於租期中長達10個月均未向被告收取租金，迄至
104年8月始以存證信函催告被告給付租金，顯與常情有違
。
（二）再按衡諸一般社會常情，工業區內之房屋提供他人辦理商
業登記，但實際上並無租賃契約之法律關係者，所在多有
，故原告縱將其所有之系爭房屋提供作為被告公司之登記
地址，亦難逕認兩造間是有成立系爭租約之真實意思。
（三）原告雖聲請證人黃北梅證明其確實有交付系爭房屋予被告
公司使用云云，惟證人黃北梅具結證稱：「鄧立偉是我帶
進去萬和公司介紹跟原告認識的，鄧立偉常常接中間的案
子，需要辦工廠登記，所以我就跟他提議說原告那邊有認
識的，你要不要跟原告談一下，原告房子一樓是原告的餐
廳，二樓是我跟他租的，後來他們認識常常接觸之後，也
跟原告請教很多事情，二樓我有在裝潢但還沒有在使用，
我是為了外勞入境可以住在那裡，一樓餐廳就一開始他們
認識的時候有在開，二樓繼續用，一來開到鄧立偉去辦廠
登，一開始說要租三樓，三樓鄧立偉再用，他搬很多東西
在三樓。」等語，而原告亦自陳：「他一開始是跟我租三
樓，本來二樓是租給證人，現在也還在用，一樓的餐廳我
用到去年5月份，餐廳沒有營登。」等語（以上均見本院
105年6月14日言詞辯論筆錄），則原告主張確實有交付系
爭房屋予被告使用云云，尚難信為真實。
（四）依被告提出勞動部104年5月13日勞動發事字第0000000000
號函文說明第三項記載：「查貴公司（即被告）104年4月
13日以設於「新北市○○區○○街○○○號1、2樓」之工廠
登記及其他應備文件申請外國人初次招募許可，惟北基宜
花分署104年3月2日派員實地訪視，廠址招牌為餐廳，廠
址1樓為餐廳營業處所，2樓為餐廳員工休息室，未見生產
機具及人員。復經新北市政府勞工局104年5月6日再次派
員訪視，廠登地址僅有餐廳招牌，現場並無貴公司人員，
又同址3樓有機器及若干貨料，尚難認定貴公司廠登地址
有從事生產營運事實，違反本法相關規定。」等語，足認
原告自系爭租賃契約約定始日103年11月1日，至104年5月
6日止，系爭租賃房屋1樓仍由原告經營餐廳，2樓則由訴
外人黃北梅提供外勞住宿，被告抗辯原告未交付系爭租賃
房屋予被告公司使用，被告公司亦未占有系爭租賃房屋等
語，堪信為真實。
（五）被告聲請證人鄧立偉具結證稱：「是通謀虛偽意思表示，
原告沒有交屋。被告公司授權我還有萬和人力仲介代辦人
力仲介的業務，沒有委任我租賃系爭房屋及使用系爭房屋
。」、「私下定租約意思是，因為聲請外勞之前，工廠必
須要有合法的工廠登記證，租約並不是被告公司簽訂的，
是原告自己簽訂的，因為我當時是原告的員工，大小章是
仲介公司代刻的，不是我蓋的，也不是被告公司蓋的，至
於是誰蓋的我不清楚。」、「租賃房屋不在人力仲介的標
準作業流程上。招牌是我與原告在104年3月一起去菲律賓
，同時期黃北梅從臺北傳來消息告知說有政府單位臨場檢
查，所以說原告當時叫我回台灣的時候作一面帆布招牌釘
掛於原來餐廳的招牌之上，有鉚釘的痕跡，不是真正的招
牌，目的是為了政府單位來有個說詞，系爭房屋當時是原
告和黃北梅及一些外勞在使用。」等語（見本院105年7月
19日言詞辯論筆錄），原告亦不爭執系爭房屋外被告公司
招牌僅係用一面帆布招牌釘掛於原來餐廳的招牌上之事實
，並有系爭房屋照片2張附卷可稽，苟被告果有向原告租
賃系爭房屋做為公司營業場所，豈有僅用帆布釘掛於原有
招牌上之理？原告雖辯稱：「是招牌是帆布釘上去的，我
當時人不在台灣。對證人所言有意見，證人自己在講的，
我也沒有叫他做，是他自己叫招牌店老闆做的，我跟本不
知道這件事情。」云云，尚不足以證明被告公司確實有向
原告租賃系爭房屋。
（五）綜上所述，被告抗辯原告據以請求被告給付租金之系爭契
約書，係原告自行填載契約內容，兩造實無締結系爭契約
之真意，系爭契約係為便利被告公司工廠登記以招募外勞
之用，並非真實租賃契約，兩造間並無成立租賃契約真意
，僅係通謀虛偽意思表示簽訂租賃契約等語，堪信為真實
。揆諸前開說明，系爭103年11月1日簽訂之租賃契約，因
係通謀虛偽意思表示，自始無效。
（六）系爭契約既係通謀虛偽意思表示而自始無效，是原告據此
主張被告向原告承租系爭房屋，應向原告給付押租金3萬
元、租金18萬元，並請求確認系爭租賃契約自104年11月1
日起失效云云，均屬無據。又依前開說明，押租金既係要
物契約，以金錢之交付為其成立要件，原告亦無從依租賃
契約，請求被告給付押租金。
六、從而，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付押租金3
萬元、租金18萬元及均自起訴（補陳一）狀繕本送達翌日起
至清償日止，按年息5%計算之利息，並確認系爭租賃契約自
104年11月1日起失效，均無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審
酌後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
中華民國105年8月9日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
書記官林穎慧
法官解惟本
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內向本庭(新北市○○區○○路0
段00巷0號)提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達
前上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年8月9日
書記官林穎慧