裁判字號：臺灣高等法院臺南分院92年上易字第219號民事判決
裁判日期：民國93年08月24日
裁判案由：土地所有權移轉登記
臺灣高等法院臺南分院民事判決九十二年度上易字第二一九號Ｊ
上訴人丁○○
丙○○訴訟代理人藍庭光律師複代理人劉志卿律師被上訴人乙○訴訟代理人甲○○右當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國九十二年二月十二日臺灣雲林地方法院九十一年度訴字第七二七號第一審判決提起上訴，本院於民國九十三年八月十日言詞辯論終結，茲判決如左：
主文原判決關於命上訴人應將所有權移轉登記與被上訴人部分，及除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外），及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
（一）原審判決，係就當事人未聲明之事項而為判決：查，本件被上訴人在原審之訴之聲明，依其九十二年五月一日提出之更正起訴聲明狀所載，其先位聲明為：被告二人應就所有系爭土地，權利範圍各三分之一之土地，各於持分二千二百分之二百二十五之面積移轉所有權予原告。備位聲明為：被告二人應就所有系爭土地，權利範圍各三分之一之土地，各於持分二千二百分之一百五十之面積移轉所有權予原告。足見被上訴人所欲請求移轉者，並非系爭土地之「應有部分」，而係「相當於該應有部分之面積」。且在原審行使闡明權後，被上訴人之更正後聲明，仍非請求移轉「應有部分」，詎原審判決主文，竟就被上訴人未聲明之事項，判決上訴人二人應各將系爭土地所有權「應有部分二二○○分之一五○」移轉登記予被上訴人；核有未洽，應予廢棄。
（二）兩造買賣之標的並非「持分」，而係系爭土地「特定之一部」：
１、被上訴人於原審最初起訴狀之訴之聲明：「被告應連帶將系爭標的土地，其中『特定之一部』即二二００分之四五０面積比例，約一三六坪之土地移轉所有權予原告」。可見被上訴人訴請判決之目的，意在『特定之一部』之土地，亦即買賣之標的。
２、再參被上訴人起訴狀之事實及理由第一段所載：「被告共有之如訴之聲明所示面積持分，正巧位置毗鄰原告所有房地庭院門前，致使通行公路不順暢，經全體共有人同意，將土地其中『特定之一部分』出售與原告，交付予原告．．．通行」，第二段所載：「．．當初簽約為便利原告通行公路．．之目的」等語，足徵兩造訂定本件契約當時，雙方之認知及締約之真意，均係以買賣系爭土地之「特定之一部」為目的，而非以「持分」為買賣之標的。
３、又依契約第六條及第十四條特約事項所載，出賣人移轉所有權登記之義務，是「將來地目變更後分割同時」才須履行；深研其意，係因締約當時，即民國七十二年八月一日修正前之農業發展條例第二十二條明文規定：每宗耕地不得分割及移轉為共有。但繼承而移轉者，得為共有；部分變更為非耕地使用者，其變更部分得為分割。是以本件買賣之標的，必須俟地目變更為非耕地，才得將該變更地目部分之某特定位置，分割移轉予買方。因此，兩造乃預期在將來地目變更得予分割並為移轉時，賣方始負有移轉所有權之義務。
４、查，本件契約係以「地目變更」及「分割」作為賣方履行契約之條件，並非以法令允許「得移轉為共有」之際，作為買方取得所有權之條件，由此可知，兩造合意之買賣標的，確非「持分」，而係在土地地目變更之時，將被上訴人通行之「特定位置」之土地，分割移轉予被上訴人。
（三）本件契約所指之「分割」，非指賣方共有人間之「共有物分割」：
１、依契約特約事項第二點所載：「本案土地地目變更及分割費，以筆數計算，各自負擔為原則」，意指買方亦須按照其分割所得之筆數，負擔分割費用；則此處所謂之「分割」，若係指賣方共有人間之分割，豈有令買方負擔他人分割費用之理？
２、又，此處所謂之「分割」，若係指賣方共有人間之「共有物分割」，惟共有人一旦分割該共有物，而各自取得某特定部分，原地號即將因此分割而另為三筆地號，原土地及地號均已不存在，無論買方是要取得原土地之「持分」，或係「特定之一部」，賣方均無可能再為履行。
４、原審判決一方面認為本件兩造買賣之標的為「持分」，一方面又認為本件契約係以賣方共有人間之分割，為買方取得該「持分」之條件，並認定因賣方拒不辦理分割，視為條件成就，被上訴人無待分割，即得請求上訴人移轉所有權。惟此項論述，具有論理邏輯上之矛盾，蓋上訴人與另共有人間，若確實曾經履行原審所謂之「共有人之分割」，被上訴人亦無可能再向上訴人請求移轉系爭土地之應有部分之所有權。
５、綜合右述，兩造買賣之合意，真意確為：系爭耕地變更地目為非耕地之後，准予分割該特定位置土地予買受人之時，出賣人即上訴人即應履行其移轉該特定位置土地所有權登記予買方之義務；雙方並未約定在得分割之前，買受人得先就持分部分請求移轉；亦即，買受人僅得在可以分割之條件成就之後，始得請求辦理分割而已。
（四）查，系爭土地，迄今仍屬耕地，而依民國九十二年二月七日修正之農業發展條例第十六條第一項之規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。被上訴人買受之耕地面積為零點零四九公頃，不符合上開規定。且被上訴人與上訴人於該條例中華民國八十九年一月四日修正施行前，並未共有系爭耕地，亦不符合該條第一項第四款之規定，依法不得分割為單獨所有。
（五）故本件契約之對於該特定位置「辦理分割」之停止條件，迄今仍未成就，上訴人不僅無從將該特定位置之土地分割移轉予被上訴人，且在該停止條件成就之前，亦無先行移轉持分之義務。被上訴人起訴請求移轉特定部分之所有權，核屬無據。原審不察，判決命上訴人移轉持分，亦有錯誤，應予廢棄，被上訴人在原審之訴係無理由，應予駁回。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提系爭土地地籍圖一件為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：駁回上訴，及假執行之聲請。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：被上訴人的房子在系爭四○一地號土地後面，地號係同段三九七號，而被上訴人只買系爭土地零點二二公頃，位置在系爭土地中間。
三、證據：援用第一審所提證據。理由
一、本件被上訴人起訴主張：兩造於七十二年四月十四日簽訂買賣契約，由被上訴人向上訴人及訴外人 吳錦東 購買坐落雲林縣○○鄉○○○段溪崙小段四○一地號土地，其中之二二○○分之四五○面積比例約一百三十六坪，價金為新台幣（下同）四十二萬一千六百元，並約定俟將來土地地目變更後辦理分割同時，上訴人等應將過戶登記所需證件交付被上訴人辦理登記。被上訴人於同年四月二十日付清價金，並已實際占有使用系爭土地。嗣農業發展條例既已於八十九年修正，農牧用地不得分割及共有之限制既已解除，上訴人自不得再以地目變更及分割為藉口，拒不辦理所有權移轉登記，爰依買賣契約，請求上訴人二人應各移轉登記應有部分二二○○分之二二五與被上訴人等語。（被上訴人於原審九十二年五月一日更正聲明後，先位聲明：上訴人應就所有坐落雲林縣○○鄉○○○段溪崙小段四○一地號、地目旱、面積二二○○平方公尺、權利範圍各三分之一土地各於持分二千二百分之二百二十五之面積移轉所有權予被上訴人；備位聲明：上訴人應就所有坐落雲林縣○○鄉○○○段溪崙小段四○一地號、地目旱、面積二二○○平方公尺、權利範圍各三分之一土地各於持分二千二百分之一百五十之面積移轉所有權予被上訴人，原審就後位之訴部分即：上訴人應各將坐落雲林縣○○鄉○○○段溪崙小段四○一地號土地，面積○‧二二○○公頃，所有權應有部分二二○○分之一五○移轉登記與被上訴人，而駁回被上訴人先位聲明部分，被上訴人就其敗訴部分並未提起上訴，已告確定，故本院僅得就上訴人上訴之備位聲明部分為審酌，核先敘明。）
二、上訴人則以：兩造訂約之真意實係以上訴人在系爭土地地目變更後，可以將已交付與被上訴人使用之該特定位置分割時，始有將該特定之通行位置移轉登記予被上訴人之義務。而被上訴人所購買該特定位置之系爭土地面積僅○‧○四五○公頃，未達農業發展條例規定最低之○‧二五公頃之限制，被上訴人又未於八十九年一月四日前與上訴人等共有人共有系爭土地，故無從辦理分割該特定部分與被上訴人，上訴人分割並移轉登記該特定部分之義務，自尚未發生，被上訴人不能請求上訴人將系爭土地之應有部分移轉登記與被上訴人等語，資為抗辯。
三、被上訴人主張兩造於七十二年四月十四日簽訂買賣契約，由被上訴人向上訴人及訴外人吳錦東購買系爭四○一地號土地，其中之二二○○分之四五○面積比例約一百三十六坪，價金為四十二萬一千六百元，並約定俟將來土地地目變更後辦理分割同時，上訴人等應將過戶登記所需證件交付被上訴人辦理登記。被上訴人於同年四月二十日付清價金，並已實際占有使用系爭土地，然上訴人迄今尚未為所有權移轉登記之事實，為上訴人所不爭，並據被上訴人於原審提出不動產土地買賣預約契約書、土地登記謄本為證，堪信為真實。
四、被上訴人復主張：嗣農業發展條例既已於八十九年修正，農牧用地不得分割及共有之限制既已解除，上訴人自不得再以地目變更及分割為藉口，拒不辦理所有權移轉登記，而上訴人迄不願將系爭土地移轉登記與被上訴人等情，為上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，然查：
（一）按解釋契約之意思表示方法，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八條定有明文。又解釋當事人之契約，應於文義上及「論理上」詳為推求，不得拘泥字面，致失「當時立約之真意」；解釋當事人之契約，應以當事人「立約當時」之真意為準，而真意何在，又應以「過去事實」及「其他一切證據資料」為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意；最高法院十九年上字第五八號、三十九年台上字第一０五三號，著有判例。
（二）上訴人辯稱：被上訴人因居住之房地通行公路不便，而向上訴人買受共有土地之特定位置以供通行，而因當時法令禁止耕地分割移轉，故買賣時約定上訴人售予該特定位置之土地，俟系爭土地變更地目為非耕地，而得以分割該特定部分時，上訴人乃應將土地所有權移轉予被上訴人等情，為被上訴人所不爭執，參以被上訴人於原審起訴狀聲明原係：「被告應連帶將系爭標的土地，其中『特定之一部』即二二００分之四五０面積比例，約一三六坪之土地移轉所有權予原告」；同狀事實及理由欄中並載明：「被告共有之如訴之聲明所示面積持分，正巧位置毗鄰原告所有房地庭院門前，致使通行公路不順暢，經全體共有人同意，將土地其中『特定之一部分』出售與原告，交付予原告．．．通行」；「．．．當初簽約為原告利通行公路．．．之目的」等語。及於本院言詞辯論時被上訴人亦陳明：「（吳住的房子在哪裡？）四○一號土地的後面，地號是三九七。只買四○一地號零點二二公頃，而位置是在中間的部分。」，「（現在通行有困難？）是的。」益徵買受及出售者，確為通行之『特定之一部』土地，而不及於其他。
（三）次查兩造間固於買賣契約第一條不動產標示明確記載○○○鄉○○○段溪崙小段四○一號○二二○○公頃內持分二二○○分之四五○（約壹參陸坪）」然於契約第六條「移轉登記手續：賣主應於土地分割後請領各項證明文件全部交付買主辦理移轉登記手續‧‧‧」，第五條「不動產移交日期：民國七十二年四月十四日移交清楚」；第十四條「特約事項：⑴本筆土地係 金火 、丁○○、吳錦東等三人之共有地，將來地目變更後辦理分割同時將有關過戶登記所需證件交付承買人辦理登記違約。⑵本案土地地目變更及分割費筆數計算，各自分擔為原則。」而契約所記載之買主除被上訴人，尚有訴外人 吳萬居 ，有買賣契約一件附於原審卷（第十頁）可稽。上訴人並已依約將該系爭土地之特定部分交付被上訴人使用，為被上訴人於原審屢屢陳述甚明者。足知出賣人移轉所有權登記之義務，是「將來地目變更後分割同時」才須履行，亦即本件契約係以「地目變更」及「分割」作為賣方履行契約之條件，並非以法令允許「得移轉為共有」之際，作為買方取得所有權之條件，兩造合意之買賣標的，亦非「應有部分」，而係供被上訴人屋前通行之特定部分。
（四）復查依上揭契約特約事項第二點所載，意指買方亦須按照其分割所得之筆數負擔分割費用；則此處所謂之「分割」，若係指賣方共有人間之分割，豈有令買方負擔他人分割費用之理？又此處所謂之「分割」，若係指賣方共有人間之「共有物分割」，惟共有人一旦分割該共有物，而各自取得某特定部分，原地號即將因此分割而另為三筆地號，原土地及地號均已不存在，無論買方是要取得原土地之「持分」，或係「特定之一部」，賣方均無可能再為履行。再參酌一般在社會上買賣共有土地，在出賣特定位部分之土地時，因位置、地形、面積，已可估測計定其交易價格，而在出賣持分時，則需作整體考量，盱衡將來在共有關係持續中之使用糾葛，以及若將分割時取得土地位置等不可預測之利弊得失，以定價格，二者逈異；故出賣人究欲出賣應有部分，抑係特定部分，屬重要事項，不可能恝置不議。本件買方既重在取得特定部分通行，賣方亦無意就全部土地與之成立共有關，此由契約書第六條及第十四條（１）（２）等文字，迭次強調辦理分割之事宜，亦可窺知，更與起訴狀意旨相互參照，益知買賣標的確係指該『特定之一部』。蓋若係買賣持分（成立共有）者，當謂移轉持分即足，至於分割，屬將來共有人間之當然固有之權益，賣方豈有更為買方辦理分割之義務，故本件「分割」之涵義，應詳予考究深論不容忽視，俾符雙方訂約之目的，而得真意。綜此，兩造買賣之合意，真意確為：系爭耕地變更地目為非耕地之後，准予分割該特定位置土地予買受人之時，出賣人即上訴人即應履行其移轉該特定位置土地所有權登記予買方之義務；雙方並未約定在得分割之前，買受人得先就持分部分請求移轉；亦即，買受人僅得在可以分割之條件成就之後，始得請求辦理分割而已。
（五）末查，系爭土地，迄今仍屬耕地，而依民國九十二年二月七日修正之農業發展條例第十六條第一項之規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。被上訴人買受之耕地面積為零點零四九公頃，不符合上開規定。且被上訴人與上訴人於該條例中華民國八十九年一月四日修正施行前，並未共有系爭耕地，亦不符合該條第一項第四款之規定，依法不得分割為單獨所有。故本件契約之對於該特定位置「辦理分割」之停止條件，迄今仍未成就，且本件買賣契約之買受人尚有訴外人吳萬居，被上訴人迄未陳明已經吳萬居讓與系爭土地之所有權移轉登記請求權，竟將吳萬居棄置不論，而逕請求將系爭土地所買受之特定部分換算為應有部分，全部移轉登記與自己，已與法不合。是上訴人不僅無從將該特定位置之土地分割移轉予被上訴人，且在該停止條件成就之前，亦無先行移轉所買受之特定部分換算為應有部分之全部移轉登記與被上訴人之義務。
五、綜上所述，上訴人之抗辯，自屬可信，被上訴人之主張，為不足採。從而，被上訴人本於買賣之法律關係，請求上訴人各將系爭土地所有權應有部分二二００分之一五０移轉登記與被上訴人為無理由，不應准許。原審判命上訴人應各將坐落雲林縣○○鄉○○○段溪崙小段四○一地號土地，面積○‧二二○○公頃，所有權應有部分二二○○分之一五○移轉登記與被上訴人，自有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。自應由本院予以廢棄改判，如主文第二項所示。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十三年八月二十四日
臺灣高等法院臺南分院民事第四庭~B1審判長法官林金村~B2法官曾平杉~B3法官袁靜文右為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國九十三年八月二十五日~B法院書記官吳銘添