臺灣高等法院高雄分院99年度上易字第32號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院高雄分院99年上易字第32號民事判決

裁判日期：民國99年04月14日

裁判案由：給付佣金

臺灣高等法院高雄分院民事判決99年度上易字第32號上訴人丙○○被上訴人丁○○訴訟代理人 王銘鈺 律師
林伯祥 律師上列當事人間因給付佣金事件，對於民國98年12月31日臺灣高雄地方法院98年度訴字第649號第一審判決提起上訴，本院於99年
3月31日辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：被上訴人允諾由上訴人與訴外人 羅銘商 居間買賣被上訴人所有坐落在高雄市○○○段第1708地號、面積1658平方公尺土地（下稱系爭土地），兩造約定買賣條件為上訴人所介紹之買家之出價須高於任何其他買家，買賣若成立，上訴人須負見證或監證之責任，被上訴人則應依買賣價格之千分之五給付居間報酬，上訴人係基於見證代書兼居間介紹人之關鍵地位，被上訴人於上訴人及羅銘商之居間下，於民國（下同）97年4月22日與訴外人乙○○簽訂買賣契約，買賣價金以每坪新臺幣（下同）75萬元，共計376,158,
750元，並由擔任居間人之上訴人、羅銘商及訴外人即被上訴人之子 潘昭明 於該契約上簽名立證。系爭土地之買賣契約既係上訴人居間而成立，被上訴人自應於完成系爭土地所有權移轉登記及點交後，給付居間報酬予上訴人，上訴人屢向被上訴人請求，詎被上訴人遲未給付，上訴人業以98年1月16日聲請及聲明狀繕本之送達對被上訴人為撤銷居間報酬以千分之五計算之意思表示，系爭土地居間費用應依慣例即買賣價格之百分之一計算，依此上訴人可得之居間報酬為1,253,862元，爰依民法第565條之規定，聲明請求被上訴人給付上訴人1,253,862元，及自97年7月24日起至清償日止，按年息5%計算之利息，併 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以：兩造未曾有過居間合意，被上訴人之居間人僅有潘昭明，本契約係潘昭明與買方之居間人羅銘商之居間成立，與上訴人無關，其僅係被上訴人委託繕寫買賣契約及辦理過戶之代書，上訴人係趁職務之便於買賣契約擅自書寫為居間人，被上訴人否認其真實性，上訴人並無法證明有何報告訂約機會及被上訴人允與報酬等語置辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴請求：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人1,253,862元，及自97年7月24日起至清償日止，按年息5％計算之利息。被上訴人則請求駁回上訴。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於97年4月22日與乙○○簽立系爭土地買賣契約，買賣總價為376,158,750元。
㈡上訴人具土地專業代理人之資格，系爭土地之買賣契約為上
訴人制作，並由買賣雙方、潘昭明及羅銘商於上訴人之事務所中簽訂。
㈢系爭土地買賣契約書末頁載列潘昭明及羅銘商為居間人，上
訴人於見證代書欄下簽名，其上並記載有「兼居間人」字樣。
五、本院判斷：兩造間有無由上訴人居間系爭土地買賣事宜之合意？以及上訴人有無向被上訴人為報告訂約機會，或媒介系爭土地買賣之事實而可請求居間報酬？㈠按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。民法第565條定有明文。而民法第565條所定之居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而居間人之報酬，於雙方當事人因居間而成立契約時，應許其請求。至於居間行為就令自始限於媒介居間，而僅為報告即已有效果時，亦應許居間人得請求報酬之支付。（最高法院52年台上字第2675號判例參照）。
上訴人就主張兩造間確存有居間之合意之部分，固據提出系爭土地買賣契約1份，其上確已載明：「見證代書：兼居間人：丙○○」（原審卷第13-16頁），惟被上訴人否認此部分登載之真實性，稱係遭上訴人在未得其同意下自行填載等語。證人潘昭明即系爭土地買賣之居間人證述：系爭這塊土地是我父親（即被上訴人，下同）所有，當時出售因為不清楚市場價格所以要我去訪價，當時羅銘商任職於地政事務所，所以我認為他應該瞭解附近的價格，所以我請他去幫我訪價，然後我就告訴我父親訪價的結果，我也有請羅銘商幫我注意要買的人，所以當時賣方的居間人就是我。之前沒有見過上訴人，只有在買賣雙方達成協議後才找上訴人。因為當時羅銘商有跟我說有永信建設願意跟我們談，價格我們可以接受，價格當時是我父親提議的是每坪76萬，後來永信建設的代理人孟先生就到我家跟雙方見面，當時他還有帶了一位 黃代書 ，羅銘商也有到場，之前沒有磋商，是在我家裡談，談了約兩小時，當時雙方就付款方式、分期期別、金額來磋商，後來談的結果每坪降為75萬，但是分期期別縮短、時間減少。談好後我父親表示有認識一位代書即上訴人，當天就過去簽約，因為當時上訴人人在屏東，我們還等了一個半小時，等上訴人回來我們才一起去上訴人的事務所。到上訴人事務所之後，我們才告訴上訴人我們當時的協議內容，當時上訴人是用複寫的方式，用手寫契約書。之後上訴人寫完後，因為一份有三式（按係一式三份），但是是分開的。他用口述方式朗讀給在場的人聽，大家沒有意見後，他就只有拿有簽名欄的那一份給大家簽，當時簽名順序是買方、賣方、我最後才是羅銘商，我簽的時候代書欄是沒有簽任何東西等語（原審卷第230-231頁）。另一名居間人即證人羅銘商亦證稱：系爭土地本來是被上訴人所有，因為他要出賣土地，因為不知道行情為何，所以透過潘昭明來詢價。我之前認識過被上訴人但不是很熟。後來我把周遭土地買賣情形提供給潘昭明，後來由他跟他父親商量要如何賣，後來他父親決定後再告知給潘昭明，由潘昭明轉達給我，他表示系爭土地要賣多少錢，當時要賣70萬。我就去找買主，後來經過一段時間，情形有變化，他70萬不賣，因為我是居間人無法強制賣主要賣，所以就擱置。之後永信公司的甲○○跟我本來是朋友，之前被上訴人要賣70萬時我也有跟他說，後來他找我說他有意思要買，我就轉告潘昭明，請他去問他父親，這塊地要賣多少，有人要買，後來潘昭明聯絡他父親，我聯絡買主，由他們自己去談，他們就去潘昭明家裡談。當天去的有孟先生、我、潘昭明、被上訴人夫婦、還有潘昭明的姐姐。當天就價格還有一些細節都是由買賣雙方去討論，最後才決定是否要如何買賣。當時原本是開每坪76萬，後來潘昭明跟他父親商量，每坪75萬元成交。當時被上訴人有說要給我90萬的傭金，後來這筆錢也有給我。談完之後，雙方討論要由何代書辦理，是被上訴人找上訴人來擔任代書的職務，約定到代書事務所去寫合約。當時是他們兩造跟代書講條件，付款、如何執行、條件都是他們雙方定的。後來簽名的時候由上訴人只拿著簽名的部分指著居間人部分要我們簽名，當時是用複寫的，我簽名的時候，代書那一欄是空白，我簽的時候買賣雙方跟潘昭明都已經簽完，上訴人也只有拿這1張來給我簽名等語（原審卷第234-236頁）。經核證人潘昭明及羅銘商上開證詞，互核大致相符，參以證人即系爭買賣契約之買方代理人甲○○亦證述：在簽約前沒有談過本件之買賣細節，是一次就訂，當場均沒有人提及要代書當居間人等語（原審卷第185頁），羅銘商與兩造均無任何親屬關係，且與兩造間之爭訟亦無任何利害關係，衡情自無甘冒偽證罪罪責追訴之風險而為虛偽陳述之理，是其所為之證詞，應可信為真實。依證人潘昭明及羅銘商所述， 於渠 等簽名時，於文件排列上先於渠等簽名欄之「見證代書」欄，既為空白，則被上訴人所辯稱系爭買賣契約上「見證代書：兼居間人：丙○○」，係由上訴人自行填具，尚非子虛，自難僅憑上開系爭土地買賣契約上之記載，即遽認兩造間確有由上訴人為居間仲介本件土地買賣之合意。
㈢況參以系爭土地買賣過程，依羅銘商、潘昭明所為證述，不
能認上訴人確曾實際為向被上訴人為報告締約機會之行為，或有其他訂約之媒介居間之舉。佐以甲○○明確證述：是羅銘商引薦我們來買這塊土地，買賣是一次就訂，因為之前有透過羅銘商知道價錢等事項，所以當天就訂，在之前沒有跟上訴人有所接觸或見面等語（原審卷第184-186頁）。依甲○○上開所述，其先前既未曾與上訴人有所接觸，且係羅銘商仲介方與被上訴人訂約，衡情上訴人實不可能憑空知悉甲○○欲曾代理乙○○購買系爭土地，客觀上自無向被上訴人報告系爭土地買賣機會之可能。再者，羅銘商復證稱：曾去上訴人處聊天，有談及這件事，就是被上訴人有土地要賣多少。而上訴人雖有跟我聯絡過，但是內容我不記得了，不過沒有談及要撮合土地的事情，甲○○買這塊土地是全權找我負責等語（原審卷第235頁）可知甲○○就系爭土地之買賣，應僅有與羅銘商接觸，羅銘商亦證稱就系爭土地之買賣，均係與潘昭明接觸（原審卷第236頁），則媒介系爭土地進行買賣者，應僅係羅銘商及潘昭明，上訴人應僅係在被上訴人與買方乙○○之代理人甲○○達成買賣協議後，單純受被上訴人委託書立買賣契約。潘昭明既為被上訴人之子，在已然與羅銘商接觸，進而再與甲○○洽談買賣事宜之情形下，客觀上被上訴人實無庸再無端增加買賣過程之成本，而另與上訴人再行合意由上訴人擔任居間人而可請求報酬之理，益徵上訴人所主張兩造就本件系爭土地之買賣，曾合意由上訴人擔任居間人，尚非可採，再者，系爭土地買方代理人甲○○證稱不認識上訴人（本院卷第114頁），且羅銘商及潘昭明均證稱於媒介過程中從未與上訴人就系爭土地買賣有任何溝通或聯繫，被上訴人亦否認上訴人有何居間行為，足見系爭土地買賣非因上訴人向被上訴人報告或媒介而成立，縱本件買賣契約記載上訴人有居間人字樣，亦不符民法第568條第1項規定，自不得請求居間報酬。
六、綜上所述，上訴人既未能證明其與被上訴人間就買賣系爭土地曾有由其居間之合意，亦未能證明其確曾為報告居間或實際從事訂約媒介居間之舉，從而其依居間之法律關係請求被上訴人支付居間報酬1,253,862元為無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄為無理由，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國99年4月14日
民事第六庭
審判長法官許明進法官徐文祥法官張明振以上正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國99年4月15日
書記官熊惠津